建發(fā)猛烈縮表

李惠琳　譚璐

兇猛出擊的廈門建發(fā)，賬面盈利陡增。

4月15日，建發(fā)股份公布，去年凈利潤達(dá)131億元，同比翻倍，主要受益于美凱龍的并表。

在掌舵人鄭永達(dá)治下，這家資產(chǎn)超8200億的國資企業(yè)，以供應(yīng)鏈運(yùn)營、房地產(chǎn)為雙主業(yè)，很長一段時間，悶聲發(fā)財。

這兩年，建發(fā)高調(diào)“抄底”，收購紅星美凱龍，涉足家居商場運(yùn)營生意，同時積極拿地，成為地產(chǎn)“新十強(qiáng)”一員。

過去一年，大宗需求疲軟，樓市成交低迷，鄭永達(dá)團(tuán)隊也是壓力重重，最后三個月猛踩剎車。

主業(yè)承壓

就盈利來看，建發(fā)有些虛胖。

2023年，其凈利潤增加68.29億元，并非由業(yè)務(wù)驅(qū)動。

去年，鄭永達(dá)團(tuán)隊以62.86億元的對價，收購紅星美凱龍29.95%股份，于三季度正式并表，取得重組收益95.22億元。

若剔除該項收益及美凱龍的經(jīng)營損益，建發(fā)的凈利潤僅為41.45 億元，比上年少了 21.3 億元，降幅近34%。

建發(fā)的支柱業(yè)務(wù)，是供應(yīng)鏈運(yùn)營，占總收入七成以上。這一業(yè)務(wù)涉及紙漿、鋼鐵、礦產(chǎn)品、農(nóng)產(chǎn)品、汽車、酒類等。

建發(fā)總經(jīng)理林茂提到，供應(yīng)鏈行業(yè)規(guī)模大、集中度低，國內(nèi)CR5份額只占2.77%，有較大提升空間。

建發(fā)定位于服務(wù)商角色，賺的是服務(wù)的錢，利潤微薄，毛利率只有2%。

大宗商品需求疲軟、價格劇烈波動，去年，其供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)的凈利潤，僅有39億元。

入主紅星美凱龍，于建發(fā)而言，就是一個拓展生意的機(jī)會。

鄭永達(dá)已出任其董事長，他認(rèn)為，美凱龍能與供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)協(xié)同，拓展消費(fèi)品類，平滑大宗商品的周期影響。

只是，2023年，美凱龍?zhí)潛p22.16億元，并表后帶來5.6億元的虧損額。

“伴隨相關(guān)政策落地，家具消費(fèi)需求回暖可期，行業(yè)將迎來機(jī)遇窗口期，美凱龍會致力提升和改善運(yùn)營效率和經(jīng)營業(yè)績?！睒I(yè)績會上，建發(fā)管理層樂觀表示。

鄭永達(dá)的團(tuán)隊，正努力盤活美凱龍，如推進(jìn)其品類拓展、管理提效、資金成本優(yōu)化等。

比如，在家電和汽車領(lǐng)域，建發(fā)與美凱龍聯(lián)合打造了高端生活電器館、汽車智能生態(tài)綜合體π空間。

建發(fā)的另一主業(yè)房地產(chǎn)，當(dāng)下備受壓力。

旗下兩家子公司——建發(fā)房產(chǎn)、聯(lián)發(fā)集團(tuán)，去年分別計提14.51億元、14.8億元的存貨跌價準(zhǔn)備，最終貢獻(xiàn)的凈利潤不到2億元。

這延續(xù)了其房地產(chǎn)板塊近年的表現(xiàn)：逆勢而上，規(guī)模大增，利潤大降。

2023 年，建發(fā)地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收約1665億元，同比增長21.94%，凈利潤只有1.91億元。前一年，凈利約22.7億元。

究其原因，主要是聯(lián)發(fā)集團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)轉(zhuǎn)項目凈利下降，同時部分項目計提跌價準(zhǔn)備。

其實，在疲弱市況中，建發(fā)的銷售還算不錯，去年，權(quán)益銷售約1381.06億元，同比增長約9.07%。

在克而瑞的榜單上，其位列全國第8名，較上年還提升了2名。

兇猛代價

過去一年，建發(fā)在一二線城市的權(quán)益銷售金額占比近83%，其拿地策略也聚焦于高能級城市。

延續(xù)閩系作風(fēng)，鄭永達(dá)團(tuán)隊拿地兇猛。2023年獲取土地91宗，合計金額超1320億元。

其中，一二線城市拿地金額占比超九成，重點布局上海、廈門、杭州、北京、蘇州等地，新增地塊的全口徑貨值約2553億元。

建發(fā)的大量項目，因別出心裁的大門設(shè)計，收獲“造門專家”“豪宅專家”的美譽(yù)。

可惜，其近年忙于四處出擊，品控上也出現(xiàn)瑕疵。

2021年10月，其聯(lián)手融創(chuàng)的豪宅項目“蘇河望”對外銷售，備案均價為10.16萬元/平米，單套總價在1000萬～1500萬之間。三期均開盤后迅速售罄。

到交房時，出現(xiàn)減配、漏水、發(fā)霉等質(zhì)量問題，經(jīng)過多次溝通，建發(fā)方面同意采取整改措施。

擴(kuò)張生意版圖之際，建發(fā)的債務(wù)同步增多。

2023年9月末，建發(fā)的總負(fù)債突破7000億元，達(dá)到歷史高峰，其中流動負(fù)債高達(dá)5545億元。

其后，鄭永達(dá)團(tuán)隊感受到寒意，開始大踩剎車，2023年最后三個月，縮表超1100億。

截至2023年底，負(fù)債總額為5962億元，比9月末少了1057億元。其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分部，有息負(fù)債減少156 億元，同比下降12.53% 。

建發(fā)還計劃補(bǔ)充資金。

去年4月，建發(fā)申請向原股東配股，擬募集資金不超過 85億元，全部用于供應(yīng)鏈運(yùn)營業(yè)務(wù)。

后上交所問詢，要求說明是否保證資金投向主業(yè)，不變相流入房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

8月，建發(fā)將募集總額調(diào)減至不超過 77.88 億元，可至今未有實質(zhì)進(jìn)展。

今年1月，有投資者懷疑，建發(fā)遲遲未能配股，是因監(jiān)管層重新制定了“破凈不能再融資”的政策。

建發(fā)長期處于破凈狀態(tài)，現(xiàn)市值僅300億元出頭。

公司回應(yīng)稱，去年8月再融資監(jiān)管安排提到，“突出扶優(yōu)限劣”，對存在破發(fā)、破凈的上市公司再融資，適當(dāng)限制，公司不屬于“限劣”范圍。

在最新年報中，其反饋“項目尚在推進(jìn)中”，融資仍存變數(shù)。

最近，鄭永達(dá)團(tuán)隊有點煩。

4月中旬，由于公司內(nèi)部控制不健全、會計核算不規(guī)范，建發(fā)收到廈門證監(jiān)局的警示函，鄭永達(dá)等5人接受監(jiān)管談話。

“公司及相關(guān)人員將認(rèn)真汲取本次教訓(xùn)， 進(jìn)一步加強(qiáng)證券法律法規(guī)和企業(yè)內(nèi)部控制規(guī)范體系的學(xué)習(xí)……杜絕此類事件再次發(fā)生。”公告稱。

于鄭永達(dá)團(tuán)隊來說，逆勢擴(kuò)張，充滿挑戰(zhàn)。