《城市更新》——城市的永續(xù)利用

秦虹 蘇鑫

城市更新貫穿于城市發(fā)展的各個階段。在城市化階段，人口大量從農(nóng)村流向城市，城市人口快速增加，新增人口住房需求帶動房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，城市發(fā)展表現(xiàn)為城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大。伴隨城市化率逐步提高和城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，“大城市病”開始凸顯，人口密集、交通擁堵、環(huán)境惡化、社會矛盾突出、生活品質(zhì)下降等問題逐步顯現(xiàn)。西方國家為了解決城市中心區(qū)衰敗問題，從城市的可持續(xù)發(fā)展角度提出了“城市復(fù)興”或“城市更新”的概念，其重點(diǎn)在于通過對城市資源的調(diào)整、整合和更新，提供創(chuàng)新制度并引入金融支持，使城市得到改善和提高，從而實(shí)現(xiàn)城市的永續(xù)利用。

2017年9月，我們城市更新課題組赴英國倫敦考察調(diào)研，看到了一個具有2000年歷史的倫敦在城市更新下正煥發(fā)著新的活力。倫敦市在18世紀(jì)初時就是全世界最大的城市之一。到1939年倫敦市人口已經(jīng)達(dá)到800萬，但之后的30年間下降到660萬人。在過去的10年，是倫敦人口增長最快的時期。據(jù)倫敦當(dāng)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年倫敦市人口已達(dá)860萬，創(chuàng)70年來最高紀(jì)錄。人口增長主要的原因是國際移民的增加。倫敦市長預(yù)計，到2050年倫敦市人口將達(dá)到1100萬人。倫敦這座古老的城市雖然舊街道、舊建筑隨處可見，但依然散發(fā)著迷人的魅力，這讓我們不禁要去探索城市更新的奧秘和規(guī)律。

在課題研究中，我們研究了英國、法國、德國、美國、日本、韓國和中國臺灣的城市更新政策演變和著名案例，并從制度層面分析了城市更新的支持政策和保障措施。通過研究得出很多體會，值得我國在城市更新的實(shí)踐中借鑒。

第一，城市更新是永續(xù)不斷的過程，城市更新實(shí)際伴隨城市發(fā)展的始終。世界各國各地區(qū)城鎮(zhèn)化過程的開始時間、發(fā)展速度和已達(dá)到的水平存在著懸殊差距，但世界城鎮(zhèn)化過程并非沒有一般規(guī)律可循。從發(fā)展階段看，城鎮(zhèn)化大體經(jīng)歷了“城市化—大城市郊區(qū)化（城市空心化）—城市更新（城市復(fù)興）”的發(fā)展過程。但這三個階段之間并非存在完全清晰的劃分界線，城市化、郊區(qū)化、城市更新在城市發(fā)展的某一時段可能同時進(jìn)行。從發(fā)達(dá)國家的發(fā)展歷程看，城市更新呈現(xiàn)如下規(guī)律：由拆除重建式的更新到綜合改造更新，再到小規(guī)模、分階段的循序漸進(jìn)式的有機(jī)更新；由政府主導(dǎo)到市場導(dǎo)向，再到多方參與的城市更新；由物質(zhì)環(huán)境更新到注重社會效益的更新，再到多目標(biāo)導(dǎo)向的城市更新。2017 年我們考察倫敦時也感受到城市更新的永續(xù)性。站在倫敦橋上向泰晤士河北岸看去，目光所及的塔吊就有25 個之多，泰晤士河北岸是倫敦發(fā)展充分成熟的地區(qū)，這些塔吊的存在基本都是區(qū)域的更新項目建設(shè)。我們居住的泰晤士河南岸沿途都是城市更新的建筑，考察的BDP（百殿建筑設(shè)計咨詢）建筑事務(wù)所是在一個釀酒廠的原址上改造成的辦公樓，KPF（康沛甫）設(shè)計公司辦公地也是在一所舊廠房改造而成的建筑。雖然倫敦近年城市更新的速度加快，與2009年4月二十國集團(tuán)在英國倫敦舉行的向國際社會發(fā)出了團(tuán)結(jié)一致和合作應(yīng)對國際金融危機(jī)的強(qiáng)有力的信號，提振市場信心的第二次峰會有關(guān)，也與2012 年倫敦成功舉辦第30屆夏季奧運(yùn)會有關(guān)。但千年城市要煥發(fā)活力唯有持續(xù)不斷地更新卻是一條永恒的規(guī)律。正如BDP規(guī)劃師所說，“到2030 年，倫敦將會發(fā)生翻天覆地的變化，但唯一不變的是城市的文脈，這是更新之后的倫敦仍是倫敦的關(guān)鍵所在”。

第二，成功的城市更新特別注重城市遺產(chǎn)的價值。從形式上看，更新后的城市是新與舊的完美結(jié)合。如在倫敦我們滿眼看到的，都是在街道上新舊建筑的交替顯現(xiàn)。英國的古典建筑給我們留下了極為深刻的印象，從城堡到教堂，從酒店到住房，從辦公樓到公共建筑，英國建筑因為其風(fēng)格獨(dú)特、保存完好而成為人們生活和記憶中美好的一部分。建筑是美的表達(dá)。在英國人的價值觀里建筑、音樂和文學(xué)是同等重要的藝術(shù)載體。而在傳統(tǒng)建筑之間，混雜著許多新式的建筑，或獨(dú)立成樓，或混成一體。新舊建筑之間，古老的美與現(xiàn)代的美相映成趣，絕大多數(shù)是協(xié)調(diào)完美的（少數(shù)也不盡然）。這種新舊結(jié)合的表現(xiàn)形式實(shí)際是城市更新要彰顯城市遺產(chǎn)價值理念的表達(dá)。舊有建筑是城市的基因，承載著一座城市的歷史文脈，具有重要的歷史文化價值，只有充分“尊重”它們才有成功的“更新”。在這樣的理念下，城市沒有被推平，而是在保護(hù)和傳承中更新，城市里新舊建筑產(chǎn)生了協(xié)調(diào)的美。在這種理念下，建筑師的創(chuàng)造力、藝術(shù)家的想象力得以獲取最大的尊重。

第三，城市更新要平衡政府、投資人、民眾三者的需求。政府是城市更新的規(guī)劃決定者，投資人是主要實(shí)施者，民眾是重要的受益者，成功的城市更新要形成三者共同參與的機(jī)制。如政府要制定因時制宜的法律法規(guī)、實(shí)施靈活的彈性規(guī)劃管理、利用財政資金提供多元支持、構(gòu)建多主體合作的體制機(jī)制、執(zhí)行多種政策優(yōu)惠的新區(qū)制度、采用獨(dú)特的城市更新管理框架等。在倫敦考察還體會到另類思維的管理理念。例如，用視角走廊管理建筑高度，而不是遵循僵硬的建筑規(guī)范；用少建停車場和收取擁堵費(fèi)的辦法解決市中心的交通擁堵，而不是拆房拓寬馬路、破壞城市原貌；采取靈活積極的政策支持城市更新，充分發(fā)揮社會捐助、公益基金的作用，而不是政府包辦；決策采取政府、社區(qū)、投資者相互協(xié)調(diào)平衡的辦法，而不是由一方的利益決定，雖然損失了效率，但卻可以獲得共識和共贏。

第四，城市更新彰顯設(shè)計的力量。設(shè)計是城市更新投資者與社會各方有效溝通的工具，而創(chuàng)意是設(shè)計的基礎(chǔ)。城市更新一定會對城市的原貌有所改變，這些改變涉及形狀、顏色、功能等，這些改變是否成功，要看設(shè)計的功力，通過設(shè)計來表達(dá)城市更新投資者的理念和愿景，再用新的材料和方式予以實(shí)現(xiàn)。所以，成功的城市更新無處不顯示藝術(shù)、創(chuàng)新、創(chuàng)意的貢獻(xiàn)。在倫敦，處處可以看到城市更新中體現(xiàn)創(chuàng)意的設(shè)計。如河邊的座椅一改單調(diào)款式，而被設(shè)計成彩色波浪形的、揚(yáng)帆的帆船形的、彎曲手臂形的，與河的流動和游人的向往相互映襯；住宅被設(shè)計成全玻璃透明的，在現(xiàn)代建筑材料的裝飾下增加了街道的美感；廢棄的塑料瓶做成藝術(shù)品對外展示，處處提醒人們節(jié)能環(huán)保的理念；公共建筑的屋頂都是設(shè)計成可以觀光的，體現(xiàn)城市是屬于每一個居民的價值觀；路口的建筑多是流線形狀的，廣告設(shè)計幾乎是與建筑融為一體而難以分開的，綠色景觀如同是自然天成的，難怪人們稱倫敦是藝術(shù)的天堂。后來我們了解到，倫敦之所以成為全球城市更新的一個典范，得益于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的高度發(fā)達(dá)。在倫敦，專門設(shè)有創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)局，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為倫敦提供了50 萬個工作崗位，所創(chuàng)造的財富僅次于金融服務(wù)行業(yè)，位居第二。沒有創(chuàng)新、創(chuàng)意，何來成功的城市更新？發(fā)達(dá)國家成功的城市更新正是在有效的機(jī)制下，激發(fā)靈感、跨越障礙、頌揚(yáng)差異、融合發(fā)展、創(chuàng)造財富，有許多值得借鑒的地方。

如同西方城市更新走過的發(fā)展歷程，目前中國的城市更新已然進(jìn)入了有機(jī)更新的新階段。從傳統(tǒng)的物質(zhì)層面、拆舊建新式的城市更新，發(fā)展到承載新內(nèi)容、重視新傳承、滿足新需求、采用新方式的反映新時代要求的城市有機(jī)更新。承載新內(nèi)容體現(xiàn)在，目前中國的城市更新已不再僅是街道或建筑表面的改變，而是緊扣產(chǎn)業(yè)升級和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級，再造城市空間；重視新傳承體現(xiàn)在，開始注重歷史傳承與文脈延續(xù)、用文化創(chuàng)意引領(lǐng)更新，再造城市活力；滿足新需求體現(xiàn)在，滿足城市由擴(kuò)張型轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式發(fā)展的需求、房地產(chǎn)存量盤活，再造城市價值；采用新方式體現(xiàn)在，投資經(jīng)營者采用新的融資方式、新的經(jīng)營模式、新的開發(fā)理念改造傳統(tǒng)辦公區(qū)域，再造城市品質(zhì)?？傊?，我國的城市更新已進(jìn)入有機(jī)更新的新階段，在新的發(fā)展階段實(shí)現(xiàn)我國城鎮(zhèn)化從重數(shù)量的外延式擴(kuò)張，轉(zhuǎn)變到重質(zhì)量的內(nèi)涵式發(fā)展的新型城鎮(zhèn)化。我國的一些特大城市在這一趨勢中已經(jīng)做了有價值的實(shí)踐。本書在這方面也進(jìn)行了研究探索，希望對讀者能有所啟發(fā)。

作者簡介

秦虹，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任、國務(wù)院政府特殊津貼專家、二級研究員。

蘇鑫，現(xiàn)為高和資本執(zhí)行合伙人，曾任SOHO中國執(zhí)行董事、首席運(yùn)營官（COO），中歐國際工商學(xué)院房地產(chǎn)及建設(shè)行業(yè)同學(xué)會會長、中國城市更新論壇執(zhí)委會主席。