住宅精裝修工程的質(zhì)量控制研究
——以七里渠項(xiàng)目為例

顧新宇

隨著社會(huì)的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)生活水平和居住環(huán)境的要求越來越高，精裝修住宅逐漸成為商品房的主流發(fā)展趨勢(shì)。精裝修是相對(duì)于毛坯房而言的，建設(shè)部發(fā)布的《商品住宅裝修一次到位實(shí)施導(dǎo)則》（建住房[2002]190 號(hào)）對(duì)精裝修的要求是在交房屋鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成[1]。精裝修住宅的業(yè)主購置家具之后，即可直接入住。

精裝修工程模式起源于瑞典。西方發(fā)達(dá)國(guó)家的住宅精裝修程度相對(duì)較高，精裝修住宅占比超過80%。我國(guó)的精裝修住宅起步相對(duì)較晚，目前仍然處于發(fā)展階段。一些房地產(chǎn)開發(fā)商和各參建方一味追求利益最大化，導(dǎo)致精裝修工程存在許多質(zhì)量問題，嚴(yán)重影響人們的居住體驗(yàn)?；诖耍撐囊詫?shí)際項(xiàng)目為例，重點(diǎn)研究精裝修過程中的質(zhì)量控制要點(diǎn)和管控措施。

1 工程概況

七里渠項(xiàng)目位于北京市昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村，東至七燕路，南至北清路，西至規(guī)劃七里渠中路，北至朱辛莊中路南線。項(xiàng)目總建設(shè)用地面積為46230.68 m2，建筑面積為201502.49 m2，包括14 棟住宅樓和2棟配套公共服務(wù)用房。

建筑工程包括土建工程和設(shè)備安裝工程。其中，土建工程包括地基與基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程及屋面工程；設(shè)備安裝工程包括給排水及采暖工程、電氣工程、智能建筑工程、通風(fēng)與空調(diào)工程以及電梯工程等。建筑工程項(xiàng)目管理的主要內(nèi)容是對(duì)施工進(jìn)度、質(zhì)量、安全、成本、合同和信息的管理，以及對(duì)施工的組織和協(xié)調(diào)等。

2 住宅精裝修工程質(zhì)量管控問題及原因分析

2.1 住宅精裝修工程質(zhì)量管理方案

為加強(qiáng)對(duì)七里渠項(xiàng)目的質(zhì)量管理，制訂了相應(yīng)的質(zhì)量管理方案。該方案涵蓋圖紙會(huì)審、樣板先行、實(shí)測(cè)實(shí)量、多樣化質(zhì)量評(píng)估、質(zhì)量安全例會(huì)制度以及獎(jiǎng)罰措施等內(nèi)容。在圖紙會(huì)審階段，要進(jìn)行設(shè)計(jì)技術(shù)交底和重難點(diǎn)問題解決。在樣板先行階段，需按照要求施工樣板間或樣板層，并標(biāo)注材料尺寸。在實(shí)測(cè)實(shí)量階段，要積極配合監(jiān)理單位進(jìn)行常態(tài)化實(shí)測(cè)實(shí)量，并及時(shí)報(bào)送數(shù)據(jù)。在多樣化質(zhì)量評(píng)估階段，通過定期巡檢和第三方評(píng)估，評(píng)價(jià)各項(xiàng)目的施工質(zhì)量，并督促不符合要求的工程進(jìn)行整改。質(zhì)量安全例會(huì)制度是指每周召開項(xiàng)目例會(huì)，并在會(huì)上總結(jié)施工質(zhì)量問題。根據(jù)實(shí)測(cè)實(shí)量評(píng)分、過程評(píng)估結(jié)果和交付評(píng)估結(jié)果、制訂獎(jiǎng)罰措施，目的是提高施工單位對(duì)精裝修質(zhì)量的重視程度。

2.2 住宅精裝修工程質(zhì)量問題

七里渠項(xiàng)目住宅精裝修工程的質(zhì)量問題包括：設(shè)計(jì)、施工協(xié)調(diào)、材料質(zhì)量、空鼓開裂、滲漏以及成品保護(hù)問題等。

設(shè)計(jì)問題包括大樣圖細(xì)部構(gòu)造缺失、圖紙與現(xiàn)場(chǎng)不符等。例如，在設(shè)計(jì)時(shí)未考慮下沉式衛(wèi)生間地面到梁頂?shù)臉?biāo)高，導(dǎo)致帶存水彎的排水管高度不足，不能有效防止衛(wèi)生間反味；天花板吊頂完成面標(biāo)高較低，導(dǎo)致空調(diào)安裝高度不足，使得空調(diào)因排水孔位置過高而無法有效排水。施工協(xié)調(diào)問題包括在施工和交付時(shí)出現(xiàn)的質(zhì)量問題，以及建設(shè)單位之間的推諉扯皮問題。材料質(zhì)量問題，如門檻石和地面石材斷裂，會(huì)增加交付風(fēng)險(xiǎn)，引發(fā)客戶投訴?？展拈_裂問題包括墻面與吊頂裂縫以及瓷磚和地面空鼓。項(xiàng)目交付后，公區(qū)墻磚脫落會(huì)嚴(yán)重威脅住戶的人身安全，外窗和淋浴間出現(xiàn)滲漏問題會(huì)嚴(yán)重影響住宅的使用功能，進(jìn)而引發(fā)住戶投訴。成品保護(hù)問題是指施工過程中未做好成品保護(hù)，導(dǎo)致已完成的工程在后續(xù)工序中受到損壞和污染。例如，由于在施工過程中未做好成品保護(hù)，木門和木地板出現(xiàn)磕碰現(xiàn)象，墻面瓷磚出現(xiàn)崩角現(xiàn)象，淋浴屏和陽臺(tái)門出現(xiàn)刮花現(xiàn)象。這些問題即使進(jìn)行后期修復(fù)，也無法避免對(duì)觀感的影響，此外還會(huì)增加施工成本。

2.3 原因分析

工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因：第1，施工圖設(shè)計(jì)問題。施工圖缺項(xiàng)和漏項(xiàng)、設(shè)計(jì)深度不足、圖紙會(huì)審環(huán)節(jié)不嚴(yán)謹(jǐn)以及施工方未能及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)問題等，均會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量問題。第2，工作面移交問題。在工作面移交時(shí)，土建或其他承包單位的基層、成品以及半成品存在質(zhì)量問題，且未進(jìn)行有效處理，裝修施工單位為了趕工直接在基層上進(jìn)行施工，導(dǎo)致后續(xù)工序出現(xiàn)質(zhì)量問題，無法通過交付驗(yàn)收。例如，外窗在裝修開始前就已經(jīng)出現(xiàn)滲漏問題，但是裝修單位在此問題未處理好時(shí)就進(jìn)行施工，導(dǎo)致后期出現(xiàn)墻皮脫落和發(fā)霉問題，整改困難。第3，材料與設(shè)備的選用、存儲(chǔ)和搬運(yùn)不當(dāng)。材料和設(shè)備的采購、加工、運(yùn)輸、儲(chǔ)存和使用等環(huán)節(jié)管理不到位，導(dǎo)致材料和設(shè)備破損，影響其正常使用。材料和設(shè)備運(yùn)至現(xiàn)場(chǎng)后，未對(duì)其進(jìn)行合理的存儲(chǔ)和保護(hù)，加上施工隊(duì)交叉作業(yè)，導(dǎo)致材料和設(shè)備損壞。損壞的裝修材料未進(jìn)行處理直接使用，會(huì)導(dǎo)致施工質(zhì)量欠佳，進(jìn)而影響使用功能和裝修效果。

3 住宅精裝修工程的質(zhì)量管控要點(diǎn)

住宅批量精裝修工程的質(zhì)量控制不應(yīng)局限于施工實(shí)施階段，而是要全過程、多方位及多角度進(jìn)行質(zhì)量控制。因此，要在裝修工程的施工前、過程中和施工后采取質(zhì)量管控措施[2]。

3.1 住宅精裝修工程施工前的質(zhì)量控制要點(diǎn)

在精裝修工程施工前的場(chǎng)地移交過程中，精裝單位要仔細(xì)驗(yàn)收土建單位的施工界面，整理需要整改的問題并進(jìn)行匯報(bào)。對(duì)于主體結(jié)構(gòu)界面出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要及時(shí)書面通知建設(shè)單位和土建單位，要求其整改到位，并進(jìn)行跟蹤驗(yàn)收。驗(yàn)收合格且經(jīng)各參建方確認(rèn)無誤后，方可進(jìn)行場(chǎng)地移交。對(duì)于整改不及時(shí)的情況，應(yīng)在項(xiàng)目例會(huì)中通報(bào)批評(píng)，并商討解決方案。由建設(shè)單位和監(jiān)理單位根據(jù)責(zé)任劃分及合同條款，對(duì)相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行獎(jiǎng)罰處理，防止后期出現(xiàn)推諉扯皮現(xiàn)象。

3.2 住宅精裝修工程施工過程中的質(zhì)量控制要點(diǎn)

3.2.1 材料管控

要嚴(yán)格制訂材料進(jìn)場(chǎng)和使用管理制度[3]，即：第1，要嚴(yán)格執(zhí)行材料封樣制度，并按照設(shè)計(jì)圖紙要求，嚴(yán)格把控進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量，同時(shí)要不定期檢查產(chǎn)品供應(yīng)廠家；第2，嚴(yán)格按照材料送檢制度進(jìn)行材料抽樣檢測(cè)。監(jiān)理方在巡場(chǎng)過程中要仔細(xì)檢查材料質(zhì)量，對(duì)于不合格或破損的材料，要求相關(guān)單位進(jìn)行退場(chǎng)處理。若施工單位拒不改正，則要對(duì)其進(jìn)行罰款或采取其他處罰措施，杜絕材料質(zhì)量隱患。

3.2.2 過程管控

首先要做好施工交底，包括講解圖紙、施工工藝要求、安全注意事項(xiàng)和質(zhì)量要求等，并按照施工工藝要求嚴(yán)格把控每道工序的施工質(zhì)量。施工交底要確保所有人員明確各自的職責(zé)，并理解各項(xiàng)施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)。其次，從施工材料、施工技術(shù)、施工人員素質(zhì)和施工組織等方面進(jìn)行監(jiān)督管理，嚴(yán)格把控各環(huán)節(jié)的施工質(zhì)量，保證整體質(zhì)量處于可控范圍內(nèi)。選擇合格的施工材料是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)，施工中應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要嚴(yán)格控制材料質(zhì)量，并對(duì)各項(xiàng)工藝進(jìn)行檢查。最后實(shí)施三檢工作制度，包括施工前檢查、施工過程中檢查和施工后驗(yàn)收，并嚴(yán)格按照合同、施工驗(yàn)收規(guī)范以及實(shí)測(cè)實(shí)量規(guī)定進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。

3.3 住宅精裝修工程施工后的質(zhì)量控制要點(diǎn)

施工完成后，首先要逐層、逐戶、逐房間和逐部位地檢查是否存在質(zhì)量問題，在此過程中要做到分戶驗(yàn)收和一戶一表。其次，配合物業(yè)維保部門排查交付問題，并進(jìn)行查驗(yàn)銷項(xiàng)驗(yàn)收工作。最后，組織各參建方的相關(guān)人員進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。對(duì)于工程完工后及使用過程中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，要明確整改責(zé)任單位，并制訂可靠的施工整改方案，防止對(duì)住戶產(chǎn)生二次影響。除此之外，項(xiàng)目管理部要匯總和分析質(zhì)量問題，找出問題產(chǎn)生的原因，并改進(jìn)施工方法，避免后續(xù)工程出現(xiàn)類似問題。

4 住宅精裝修工程質(zhì)量控制優(yōu)化措施

4.1 建立完善的質(zhì)量管理體系

健全的管理體系不僅能夠?yàn)楣こ坦芾硖峁┝己玫闹笇?dǎo)和支持，而且能夠?yàn)榫b修工程質(zhì)量提供重要保障[4]。因此，在施工前要建立以項(xiàng)目經(jīng)理為首的質(zhì)量管理體系，加強(qiáng)項(xiàng)目管理人員的核心地位，以此提高他們的責(zé)任意識(shí)和管理水平，使其遵循科學(xué)的管理機(jī)制來管理施工現(xiàn)場(chǎng)。

4.2 控制方案和圖紙質(zhì)量

在設(shè)計(jì)階段，要確保裝飾設(shè)計(jì)方案滿足建筑的功能和結(jié)構(gòu)要求。在施工前，要針對(duì)圖紙中不符合要求的內(nèi)容提出合理建議，以便消除質(zhì)量隱患。此外，可以對(duì)比樣板房和施工圖紙，匯總差異并組織圖紙會(huì)審，按照會(huì)審結(jié)果修改圖紙。施工圖紙經(jīng)設(shè)計(jì)單位確認(rèn)后，需要嚴(yán)格按照流程由各部門簽字和蓋章，然后移交給施工單位進(jìn)行施工。這樣可以有效避免由圖紙有效性引起的問題和責(zé)任糾紛。

4.3 控制基層質(zhì)量

建筑裝修的基層是土建主體結(jié)構(gòu)，基層質(zhì)量的好壞決定精裝修工程的施工質(zhì)量，因此精裝修工程的質(zhì)量控制必須從主體結(jié)構(gòu)抓起。在裝修工程中，基層的質(zhì)量至關(guān)重要?；鶎淤|(zhì)量不合格，會(huì)導(dǎo)致后續(xù)的裝修工作難以順利進(jìn)行，出現(xiàn)各種質(zhì)量問題。因此在裝修工程開始前，必須對(duì)土建主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，檢查墻體、地面和天花板等基本結(jié)構(gòu)的水平度、垂直度及平整度等，確保其符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和質(zhì)量要求，為后續(xù)的精裝修工程奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。控制好基層質(zhì)量，才能保證精裝修工程的施工質(zhì)量，從而讓業(yè)主享受到更加舒適、美觀和實(shí)用的居住環(huán)境。

4.4 控制材料質(zhì)量

材料質(zhì)量決定著工程質(zhì)量。精裝修工程涉及的材料較多，因此要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的招投標(biāo)文件、合同和設(shè)計(jì)圖紙要求，提前確定材料樣板。施工前必須制訂嚴(yán)格的材料管理制度，做到材料管理標(biāo)準(zhǔn)化，避免因材料導(dǎo)致的工程質(zhì)量問題。精裝修施工單位要按照材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃和材料檢驗(yàn)檢測(cè)計(jì)劃，進(jìn)行材料質(zhì)量管理。裝修材料進(jìn)場(chǎng)后，必須由監(jiān)理單位按照封樣定板材料對(duì)其進(jìn)行驗(yàn)收，并檢查質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告、環(huán)保認(rèn)證以及材料的名稱、數(shù)量、規(guī)格、型號(hào)和產(chǎn)地等。此外，要按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行見證取樣送檢制度，對(duì)于質(zhì)量低劣、不符合合同規(guī)定及不滿足檢測(cè)要求的材料，要按照規(guī)定降級(jí)使用或進(jìn)行退場(chǎng)處理。

4.5 選擇合適的施工方法

施工方法會(huì)直接影響工程的質(zhì)量。裝修工程的施工方法是指工程施工期間，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件和施工材料選擇的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施和檢驗(yàn)方法等。施工前，要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況和施工經(jīng)驗(yàn)確定施工方法，并嚴(yán)格審查其合理性。為了實(shí)現(xiàn)各施工環(huán)節(jié)的合理性、科學(xué)性和可行性，要聯(lián)合建設(shè)單位和設(shè)計(jì)單位改進(jìn)施工工藝。

施工方法的選擇需要考慮工程性質(zhì)、規(guī)模、質(zhì)量要求、施工條件和施工材料等因素，同時(shí)還需要考慮安全生產(chǎn)及環(huán)保要求。建議在施工前制訂詳細(xì)的施工方案，并進(jìn)行專業(yè)的技術(shù)評(píng)審，確保施工方案的科學(xué)性和可行性。此外，還需不斷改進(jìn)施工方法，要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，分析問題，提出改進(jìn)措施，進(jìn)而不斷提升工程施工質(zhì)量。

4.6 加強(qiáng)施工人員管理

首先，現(xiàn)場(chǎng)管理人員要嚴(yán)格遵守項(xiàng)目管理制度，并按照崗位職責(zé)進(jìn)行質(zhì)量管控。其次，要選擇有類似工程施工經(jīng)驗(yàn)且工作年限較長(zhǎng)的施工班組。再次，要根據(jù)勞動(dòng)力計(jì)劃和裝修施工進(jìn)度，合理安排各工種班組入場(chǎng)。最后，項(xiàng)目部要組織施工人員進(jìn)行入場(chǎng)前的三級(jí)教育和安全技術(shù)交底，使他們清晰認(rèn)識(shí)工程的技術(shù)難度和質(zhì)量要求。此外，項(xiàng)目部應(yīng)建立健全的考核體系，對(duì)施工人員進(jìn)行定期評(píng)估和獎(jiǎng)懲，以激勵(lì)他們保持良好的工作態(tài)度和質(zhì)量意識(shí)。

同時(shí)，還應(yīng)加強(qiáng)培訓(xùn)和技術(shù)交流，提高施工人員的專業(yè)知識(shí)和技能水平，使他們能夠勝任更高難度的施工任務(wù)。從多個(gè)方面入手，如人員選拔、培訓(xùn)、考核、監(jiān)管等方面，通過合理的管理和有效的措施，提高施工人員的素質(zhì)和工作效率，確保施工質(zhì)量和項(xiàng)目進(jìn)度的順利進(jìn)行。

4.7 控制施工環(huán)境

在裝修施工質(zhì)量控制中，對(duì)施工環(huán)境的管理是不可或缺的一部分。施工環(huán)境具有復(fù)雜性，其中的不確定因素會(huì)直接影響施工質(zhì)量。例如，施工現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)情況、濕度、溫度和季節(jié)等，都會(huì)影響裝修材料和施工工藝，如果應(yīng)對(duì)不善將會(huì)對(duì)工程質(zhì)量產(chǎn)生不良影響[5]。施工單位要靈活應(yīng)對(duì)環(huán)境變化，根據(jù)實(shí)時(shí)環(huán)境條件采取相應(yīng)的處理和防護(hù)措施，避免質(zhì)量問題的產(chǎn)生。

4.8 控制關(guān)鍵工序的質(zhì)量

關(guān)鍵工序的質(zhì)量把控應(yīng)體現(xiàn)為：第1，防水和防滲漏。防止?jié)B漏問題要遵照“設(shè)計(jì)是前提，材料是基礎(chǔ)，施工是關(guān)鍵，管理是保證”的原則。在防水施工時(shí)，要將防水材料鋪貼或涂刷到位，準(zhǔn)確掌控養(yǎng)護(hù)的時(shí)間和方法，并進(jìn)行成品保護(hù)。施工完成后，必須按照要求進(jìn)行蓄水或淋水試驗(yàn)，經(jīng)監(jiān)理方檢查驗(yàn)收合格后才能施工下道工序。第2，空鼓?？展氖蔷b修工程中常見的質(zhì)量問題。如果施工過程中管控不到位會(huì)產(chǎn)生空鼓現(xiàn)象，進(jìn)而導(dǎo)致材料脫落，不僅會(huì)影響觀感和使用功能，而且會(huì)威脅人身安全。墻磚和地磚的空鼓要從基層處理、墻面抹灰層掛網(wǎng)和拉毛質(zhì)量、粘接劑材料配比、瓷磚浸水以及鋪貼后的養(yǎng)護(hù)等方面進(jìn)行控制。第3，開裂。抹灰前要檢查混凝土基層是否有裂縫、混凝土與砌體交接處及墻面水電開槽是否按照要求封堵掛網(wǎng)以及面層材料是否合格，施工后要控制養(yǎng)護(hù)環(huán)境，這樣才能有效防止墻面開裂。

5 結(jié)語

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人們生活水平的提高，精裝修住宅逐漸成為住宅的主要發(fā)展方向。為了有效控制住宅精裝修工程的施工質(zhì)量，要注重各參建方的協(xié)調(diào)與配合，并在此基礎(chǔ)上做好質(zhì)量管理工作，加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的監(jiān)督力度，不斷完善質(zhì)量管理機(jī)制，以此保障住宅精裝修的建設(shè)質(zhì)量。