高層住宅精裝修成本管控要點(diǎn)分析總結(jié)

陳雯婧

優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)裝飾能為住戶(hù)帶來(lái)舒適的居住體驗(yàn)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和生活水平的提高，人們?cè)絹?lái)越重視住宅的室內(nèi)裝飾品質(zhì)，精裝修房的市場(chǎng)需求量逐年增加。近年來(lái)，精裝修商品房越來(lái)越受消費(fèi)者的青睞，加上各個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)了推進(jìn)精裝房項(xiàng)目的政策，在政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求的雙重作用下，其交易比例已大幅提升，精裝修房已然成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的必然趨勢(shì)。

1 項(xiàng)目概況

福建省漳州市御龍?zhí)煜氯诮ㄔO(shè)用地面積為21388.83 m2，總建筑面積為153413.98 m2，其中地上建筑面積為117971.20 m2，地下建筑面積為34790.97 m2。該項(xiàng)目包括7 棟高層住宅和3 棟多層商業(yè)建筑，其中12 號(hào)樓和13 號(hào)樓為精裝修工程，共506 套住宅，套內(nèi)建筑面積總計(jì)約32505 m2。

2 精裝修成本管控方法

2.1 招投標(biāo)階段成本管控

本項(xiàng)目采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式，邀請(qǐng)3家以上投標(biāo)單位參與投標(biāo)。在招標(biāo)前，要確定意向邀請(qǐng)投標(biāo)單位。投標(biāo)單位具有良好企業(yè)形象、市場(chǎng)信譽(yù)和品牌形象，有助于后期項(xiàng)目成本管控。因此，要組織考察小組并制訂考察計(jì)劃，考察擬邀請(qǐng)企業(yè)的性質(zhì)、資質(zhì)、信譽(yù)、資金實(shí)力、管理模式、人員配備情況、公司經(jīng)營(yíng)情況、財(cái)務(wù)狀況及工程業(yè)績(jī)等?？疾煨〗M要客觀(guān)評(píng)價(jià)考察單位，深入了解和分析其過(guò)往項(xiàng)目成本管控情況，并以書(shū)面化形式形成結(jié)論?？疾焱稑?biāo)單位能保證精裝修成本管控的有效性，避免出現(xiàn)不可預(yù)估的風(fēng)險(xiǎn)[1]。

招投標(biāo)采用合同總價(jià)包干模式，即建設(shè)單位委托造價(jià)咨詢(xún)機(jī)構(gòu)根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙?jiān)敿?xì)計(jì)算工程量，各投標(biāo)單位根據(jù)其成本和盈利要求自行報(bào)價(jià)。采用該模式一方面能夠全面、清楚且準(zhǔn)確地梳理工程成本，有效預(yù)測(cè)經(jīng)營(yíng)結(jié)果，為科學(xué)招標(biāo)提供保障；另一方面，工程量清單招標(biāo)強(qiáng)調(diào)方案前置，在招標(biāo)前期通過(guò)專(zhuān)業(yè)交圈和聯(lián)合審圖能夠解決功能性缺陷，完善設(shè)計(jì)方案，提升項(xiàng)目品質(zhì)。例如，若未及時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修圖紙中的空調(diào)孔洞與土建預(yù)留孔洞不一致，則需要在裝修施工時(shí)二次開(kāi)孔，容易造成外墻面污染。在工程量清單中，要特別明確深化設(shè)計(jì)、開(kāi)洞補(bǔ)洞及零星修補(bǔ)等工作內(nèi)容，避免后期產(chǎn)生現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

招標(biāo)時(shí)應(yīng)合理劃分總承包單位和精裝修單位的工作界面，疊圖審查各專(zhuān)業(yè)施工圖紙，檢查專(zhuān)業(yè)沖突，保持管線(xiàn)暢通，核實(shí)機(jī)電點(diǎn)位，避免后續(xù)施工中產(chǎn)生設(shè)計(jì)變更和現(xiàn)場(chǎng)簽證[2]。

在招投標(biāo)過(guò)程中要保持嚴(yán)謹(jǐn)、公平和公正的原則，杜絕不平衡報(bào)價(jià)。評(píng)標(biāo)時(shí)要著重分析各項(xiàng)綜合單價(jià)組成，嚴(yán)禁資質(zhì)不合格單位入場(chǎng)競(jìng)標(biāo)，避免違規(guī)行為造成的價(jià)格虛高。同時(shí)，要評(píng)估投標(biāo)文件中成本方案的可執(zhí)行性，分析各投標(biāo)單位報(bào)價(jià)信息不平衡的原因，以便作出科學(xué)決策，滿(mǎn)足精裝修成本管控要求。例如，投標(biāo)單位的工程造價(jià)組成不同會(huì)導(dǎo)致報(bào)價(jià)差異較大，若投標(biāo)單位未將施工過(guò)程中可能出現(xiàn)的增加項(xiàng)目納入工程量計(jì)算，則報(bào)價(jià)較低；若投標(biāo)單位將后續(xù)可能增加的工程量納入工程量計(jì)算，則報(bào)價(jià)較高。因此，應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況詳細(xì)計(jì)算各種報(bào)價(jià)信息，選擇更加合理的方案。

2.2 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段成本管控

本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)階段以滿(mǎn)足客戶(hù)需求為切入點(diǎn)，在保證美觀(guān)性和功能性的同時(shí)要注重精裝修成本管控。70%的項(xiàng)目成本是在設(shè)計(jì)階段決定的，產(chǎn)品定位、裝飾風(fēng)格、裝飾材料和施工工藝等確定后，即可基本確定項(xiàng)目成本，因此要在設(shè)計(jì)階段加強(qiáng)成本管控。具體如下：

1）將成本管控前置。在設(shè)計(jì)階段，要求設(shè)計(jì)師限額設(shè)計(jì)，并讓成本管控人員介入方案設(shè)計(jì)過(guò)程，便于后期成本管控。

2）施工前要結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況及時(shí)優(yōu)化設(shè)計(jì)圖紙，避免施工完成后因功能缺陷發(fā)生拆改，增加不必要的現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用。

3）嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)變更會(huì)增加工程成本，給成本管控帶來(lái)困難。因此，必須堅(jiān)持非必要不變更、拒絕事后補(bǔ)單的原則，加強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的成本管控意識(shí)，有效減少設(shè)計(jì)變更，加強(qiáng)成本控制力度[3]。

4）增強(qiáng)設(shè)計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。若施工方未按設(shè)計(jì)圖紙施工，則需要采取補(bǔ)救措施還原設(shè)計(jì)。這些補(bǔ)救措施會(huì)增加項(xiàng)目成本，要提高設(shè)計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)防控能力，防患于未然。

5）合理選擇裝修材料。精裝修材料的價(jià)格和運(yùn)輸距離都是影響成本的重要因素，因此設(shè)計(jì)人員要全面考慮材料成本，合理采購(gòu)裝修材料，有效管控裝修材料成本。例如，本工程將實(shí)木踢腳線(xiàn)調(diào)整為人造石踢腳線(xiàn)并取消不銹鋼U 形嵌條，既滿(mǎn)足了實(shí)用性要求，又節(jié)約了成本。

2.3 施工階段成本管控

施工階段是成本管控最關(guān)鍵的階段。據(jù)統(tǒng)計(jì)，施工階段的成本約占項(xiàng)目總成本的90%，因此要加強(qiáng)此階段的成本管控力度，具體從如下6 方面進(jìn)行分析：

1）合同交底有助于事前控制合同風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目開(kāi)始施工后，要及時(shí)進(jìn)行施工合同交底，解讀項(xiàng)目的基本情況、合同工期、工程質(zhì)量、計(jì)價(jià)方式、付款方式、變更簽證辦理以及違約條款等，防止因不熟悉合同而違反合同條款，避免經(jīng)濟(jì)損失[4]。

2）組織施工圖紙會(huì)審，消除質(zhì)量隱患。組織建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位及施工單位的相關(guān)人員全面細(xì)致地審查圖紙，檢查各專(zhuān)業(yè)圖紙的差錯(cuò)、遺漏和矛盾，并提出優(yōu)化建議，從而在施工前消除設(shè)計(jì)缺陷，避免在施工過(guò)程產(chǎn)生不必要的拆改。

3）建立成本動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控各項(xiàng)成本支出。動(dòng)態(tài)成本是指實(shí)時(shí)反應(yīng)的即時(shí)成本，一般由設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證、材料價(jià)差及其他費(fèi)用調(diào)整組成。施工中，合約成本管控人員要實(shí)時(shí)跟蹤和控制動(dòng)態(tài)成本，并做好費(fèi)用超支預(yù)警，以便科學(xué)管控項(xiàng)目成本。

4）加強(qiáng)裝修材料驗(yàn)收，防止出現(xiàn)以次充好、替換品牌和規(guī)格不達(dá)標(biāo)等問(wèn)題，避免返工導(dǎo)致成本增加。

5）常態(tài)化現(xiàn)場(chǎng)巡查，排查施工不達(dá)標(biāo)和施工工序缺失等問(wèn)題，并保留影像證據(jù)作為結(jié)算扣款依據(jù)。

6）加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)成品保護(hù)。在施工過(guò)程中，要提高現(xiàn)場(chǎng)施工管理力度，及時(shí)保護(hù)成品門(mén)窗、門(mén)窗套、鎖具和地板等，防止出現(xiàn)邊修復(fù)邊破壞的情況，避免不必要的費(fèi)用支出。

2.4 工程結(jié)算階段成本管控

工程結(jié)算過(guò)程應(yīng)具有詳細(xì)且真實(shí)的記錄和完善的資料，量?jī)r(jià)計(jì)算過(guò)程和審批記錄等資料應(yīng)具備可追溯性。重點(diǎn)審查《工程聯(lián)系單》《現(xiàn)場(chǎng)簽證確認(rèn)單》及《索賠單》的準(zhǔn)確性、真實(shí)性和有效性，避免施工單位未經(jīng)建設(shè)單位審批私自變更并將其納入結(jié)算。

結(jié)算過(guò)程中，要核實(shí)合同工程量清單內(nèi)的項(xiàng)目是否存在施工單位未予實(shí)施且未辦理減項(xiàng)簽證的情況[5]。例如，本項(xiàng)目合同第11 章為暫定數(shù)量，內(nèi)容包括墻面空鼓處理、墻面抹灰層處理、天棚裂縫處理、拆除加氣混凝土砌體以及墻面水泥砂漿抹面，合同暫定金額為131598.30 元。結(jié)算時(shí)成本管控人員應(yīng)仔細(xì)復(fù)查合同，及時(shí)督促工程部辦理減項(xiàng)工程聯(lián)系單，確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)未實(shí)施事實(shí)，扣減未實(shí)施項(xiàng)目費(fèi)用，避免不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

同時(shí)，要核查裝修材料是否存在以次充好和以舊充新的情況。例如，在本工程結(jié)算過(guò)程中，再次梳理了材料品牌替換的工程聯(lián)系單，重點(diǎn)核查是否存在由于品牌替換產(chǎn)生材料價(jià)差且未及時(shí)辦理費(fèi)用扣減的情況。此外，要核查實(shí)際施工工期是否滿(mǎn)足合同約定。若工期未滿(mǎn)足合同要求則需要罰款，并根據(jù)合同相關(guān)條款約定追究施工單位的違約責(zé)任。

3 精裝修成本管控要點(diǎn)

高層住宅精裝修成本管控需要從預(yù)算設(shè)立、優(yōu)化設(shè)計(jì)、提高人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)、控制變更和增項(xiàng)、集中采購(gòu)和統(tǒng)一管理、建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)、創(chuàng)新智能化成本管控等方面加以考慮。通過(guò)有效的管控，可以實(shí)現(xiàn)成本可控、質(zhì)量可靠的精裝修工程，滿(mǎn)足購(gòu)房者對(duì)高層住宅的需求和期望。

3.1 設(shè)立明確的預(yù)算機(jī)制

設(shè)立明確的預(yù)算機(jī)制是高層住宅精裝修成本管控的核心要點(diǎn)之一，這對(duì)于項(xiàng)目的成功實(shí)施至關(guān)重要。具體可從4 個(gè)方面著手：

1）明確的預(yù)算能夠提供清晰的指導(dǎo)框架，幫助開(kāi)發(fā)商或業(yè)主避免超支和不必要的開(kāi)支。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、面積、定位和目標(biāo)市場(chǎng)，制訂合理的裝修預(yù)算可以確保項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)可行的范圍內(nèi)進(jìn)行。

2）預(yù)算機(jī)制的設(shè)立應(yīng)綜合考慮各方面因素，如材料成本、人工費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用和裝修輔助設(shè)備等。通過(guò)詳細(xì)列出各方面的預(yù)算以及相應(yīng)的價(jià)格參考和市場(chǎng)調(diào)研，可以更加準(zhǔn)確地評(píng)估整體成本并做出合理決策。

3）與預(yù)算機(jī)制密切相關(guān)的是對(duì)市場(chǎng)行情和潛在風(fēng)險(xiǎn)的了解。預(yù)算機(jī)制設(shè)立的過(guò)程中需要考慮到材料價(jià)格波動(dòng)、勞動(dòng)力成本變化以及可能出現(xiàn)的不可預(yù)見(jiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素。通過(guò)分析市場(chǎng)趨勢(shì)和風(fēng)險(xiǎn)，可以為預(yù)算機(jī)制設(shè)立提供更加準(zhǔn)確的信息和依據(jù)。

4）設(shè)立預(yù)算機(jī)制還需要與設(shè)計(jì)師、承包商和供應(yīng)商等各方充分的溝通和合作。他們可提供關(guān)于材料選擇、施工流程和成本估計(jì)等方面的專(zhuān)業(yè)建議，確保預(yù)算的合理性和可行性。

3.2 優(yōu)化設(shè)計(jì)方案

優(yōu)化設(shè)計(jì)方案是高層住宅精裝修成本管控的關(guān)鍵措施之一。通過(guò)合理的設(shè)計(jì)方案，可以降低裝修成本并提高資源利用效率。重點(diǎn)考慮如下4 點(diǎn)：

1）合理的設(shè)計(jì)方案應(yīng)注重經(jīng)濟(jì)實(shí)用性。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，應(yīng)充分考慮材料選擇、空間規(guī)劃和功能布局等因素，以確保設(shè)計(jì)符合實(shí)際需求并最大限度減少不必要的裝修開(kāi)支。避免過(guò)多的裝飾和不必要的設(shè)計(jì)復(fù)雜性，可使成本得到有效控制。

2）設(shè)計(jì)方案應(yīng)充分利用現(xiàn)有資源和結(jié)構(gòu)。在進(jìn)行高層住宅精裝修時(shí)，合理利用已有的結(jié)構(gòu)和設(shè)備，可以減少重新建造或更換的成本。通過(guò)重新布局和改造，充分利用現(xiàn)有的資源，盡量避免對(duì)核心結(jié)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模改動(dòng)，這樣可以節(jié)省大量成本。

3）設(shè)計(jì)方案還應(yīng)注重可持續(xù)發(fā)展和環(huán)保性。選擇環(huán)保材料和節(jié)能設(shè)備，推崇綠色施工理念，可以降低運(yùn)營(yíng)成本，有助于建立可持續(xù)發(fā)展的住宅環(huán)境。合理利用自然采光、通風(fēng)和綠化等設(shè)計(jì)手段，不僅可以節(jié)約能源，還可以提升居住者的舒適感。

4）與設(shè)計(jì)師和裝修團(tuán)隊(duì)的合作是優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的重要環(huán)節(jié)。他們具有專(zhuān)業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，可為項(xiàng)目提供寶貴的建議和技術(shù)支持，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案并降低成本。通過(guò)團(tuán)隊(duì)合作，可在保證裝修質(zhì)量的同時(shí)提高經(jīng)濟(jì)效益。

3.3 提高人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)

成本管控人員的專(zhuān)業(yè)能力是成本管控實(shí)施的關(guān)鍵。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)提高成本管控人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，增加專(zhuān)業(yè)人才儲(chǔ)備，以便提高工程項(xiàng)目的成本管控水平。執(zhí)行方法有如下4 點(diǎn)：首先，企業(yè)需加強(qiáng)人才引進(jìn)并優(yōu)化用人機(jī)制，制訂人才選拔標(biāo)準(zhǔn)，以便提高成本管控人員的整體水平。其次，企業(yè)應(yīng)通過(guò)業(yè)務(wù)培訓(xùn)，擴(kuò)充成本管控人員的理論知識(shí)，提高其專(zhuān)業(yè)能力，增強(qiáng)其成本管控意識(shí)，促進(jìn)其職業(yè)發(fā)展。再次，通過(guò)設(shè)置績(jī)效考核制度，提升成本管控人員的工作能力、工作效率、工作質(zhì)量和工作積極性等。例如，企業(yè)可組織技能大賽，檢驗(yàn)員工的成本分析與造價(jià)管控的能力。最后，根據(jù)崗位要求提高成本管控人員的職業(yè)素養(yǎng)，為企業(yè)培養(yǎng)綜合型人才，提高精裝修工程的成本管控效果。

3.4 控制變更和增項(xiàng)

頻繁調(diào)整設(shè)計(jì)方案或增加裝修工程會(huì)延長(zhǎng)工期，造成工程進(jìn)度混亂，導(dǎo)致成本上升。在裝修過(guò)程中，嚴(yán)格控制變更和增項(xiàng)對(duì)于防范不必要的成本增加至關(guān)重要。一方面，頻繁修改設(shè)計(jì)方案會(huì)導(dǎo)致工期延長(zhǎng)。修改設(shè)計(jì)方案需要重新評(píng)估和安排工作流程，施工隊(duì)需要花費(fèi)時(shí)間調(diào)整施工節(jié)奏，進(jìn)而延長(zhǎng)裝修工程的施工工期。另一方面，額外裝修項(xiàng)目會(huì)增加人力、材料和財(cái)務(wù)成本。新增項(xiàng)目需要配置人力資源，可能需要采購(gòu)新的材料或設(shè)備，此過(guò)程產(chǎn)生的額外費(fèi)用可能導(dǎo)致工程成本超出初始預(yù)算。

因此，在裝修過(guò)程中應(yīng)盡量避免頻繁修改設(shè)計(jì)方案或增加額外的裝修項(xiàng)目。在施工前要全面審查設(shè)計(jì)方案，確保方案符合需求且滿(mǎn)足預(yù)算。在施工過(guò)程中，要與設(shè)計(jì)師、承包商和供應(yīng)商保持良好的溝通，以便及時(shí)解決問(wèn)題，避免不必要的變更和增項(xiàng)。

3.5 集中采購(gòu)和統(tǒng)一管理

集中采購(gòu)裝修材料和設(shè)備具有多方面的好處：批量采購(gòu)能夠享受優(yōu)惠價(jià)格；統(tǒng)一管理材料和設(shè)備；提高資源利用效率；降低成本支出。集中采購(gòu)優(yōu)勢(shì)如下：首先，集中采購(gòu)能獲得優(yōu)惠價(jià)格。與分散采購(gòu)相比，集中采購(gòu)能獲得更有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格和折扣，從而降低材料和設(shè)備的采購(gòu)成本。其次，集中采購(gòu)有助于統(tǒng)一管理和監(jiān)控裝修材料與設(shè)備。集中采購(gòu)能保證所有材料和設(shè)備都來(lái)自同一供應(yīng)鏈，可實(shí)現(xiàn)材料和設(shè)備的統(tǒng)一管理，確保按時(shí)供貨，有助于管理庫(kù)存。最后，集中采購(gòu)可以提高資源利用率。通過(guò)集中采購(gòu)能夠提前規(guī)劃和安排裝修所需的材料與設(shè)備，避免材料浪費(fèi)和過(guò)度采購(gòu)，不但可以節(jié)省成本，還可以減少對(duì)環(huán)境的影響。

3.6 重視成本分析，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)

項(xiàng)目完工后要評(píng)價(jià)成本管控效果，分析成本增加的原因和成本指標(biāo)，建立成本數(shù)據(jù)庫(kù)，積累成本控制經(jīng)驗(yàn)，為后續(xù)項(xiàng)目提供參考。

例如，本項(xiàng)目將所有室內(nèi)木門(mén)的高度由2100 mm 統(tǒng)一調(diào)整為2000 mm，增加變更金額114021.54 元。變更原因?yàn)橥两▔w定位圖要求預(yù)留門(mén)洞高度為2150 mm，但是避難間防火門(mén)的實(shí)際高度為2000 mm，為了保證視覺(jué)效果，統(tǒng)一所有室內(nèi)門(mén)的高度。此調(diào)整導(dǎo)致門(mén)頂縫隙超過(guò)50 mm，無(wú)法直接用水泥砂漿修補(bǔ)，需通過(guò)增加鋼筋混凝土過(guò)梁來(lái)降低門(mén)洞高度，導(dǎo)致變更費(fèi)用較大。項(xiàng)目完成后，應(yīng)及時(shí)在成本數(shù)據(jù)庫(kù)記錄此變更并備注原因，為后續(xù)精裝修項(xiàng)目提供借鑒，規(guī)避此類(lèi)變更。

3.7 創(chuàng)新智能化成本管控技術(shù)

成本管理是企業(yè)成敗的關(guān)鍵因素，因此成本管控部門(mén)應(yīng)樹(shù)立動(dòng)態(tài)發(fā)展理念，密切關(guān)注數(shù)字技術(shù)，及時(shí)更新成本管控手段。傳統(tǒng)成本管控方式主要以人工為主，在施工過(guò)程中需要大量成本管控人員，間接增加了項(xiàng)目成本。在成本管控中引入創(chuàng)新智能化技術(shù)，不僅能夠提高成本管控效率，改善成本管理效果，而且能夠減少人力成本，提高項(xiàng)目效益。

4 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文通過(guò)分析精裝修項(xiàng)目案例的成本管控過(guò)程，總結(jié)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、施工階段及工程結(jié)算階段的成本管控經(jīng)驗(yàn)，提出了精裝修項(xiàng)目的成本管控要點(diǎn)，以期為后續(xù)精裝修工程的成本管控提供依據(jù)，助力建筑行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展。