宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的作用方向與機制完善
——基于三個改革試點典型實踐的對比分析

劉雙良

宅基地“三權(quán)分置”是《中共中央 國務(wù)院關(guān)于實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的意見》提出的深化農(nóng)村土地制度改革的重要政策創(chuàng)舉,被賦予“強化鄉(xiāng)村振興制度性供給”的重要使命。此后,連年的中央一號文件都強調(diào)農(nóng)村宅基地制度改革,其中,2021—2023年都明確要求穩(wěn)慎推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點。2020年中央全面深化改革委員會審議通過的《深化農(nóng)村宅基地制度改革試點方案》對全面深化宅基地制度改革作出部署安排,要求從“五探索、兩完善、兩健全”等9個重點方面推進(jìn)新一輪宅基地制度改革。作為農(nóng)村宅基地制度改革的核心內(nèi)容,宅基地“三權(quán)分置”現(xiàn)已在全國104個試點縣(市、區(qū))和3個地級市整市探索實施。從中央對宅基地制度改革試點的要求來看,政策重心已由最初的“探索宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)‘三權(quán)分置’,落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”轉(zhuǎn)向如今的“探索宅基地‘三權(quán)分置’有效實現(xiàn)形式”。這充分表明農(nóng)村宅基地制度改革已進(jìn)入深化期,那么在全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興的新階段,宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的作用方向是什么?改革試點典型實踐中宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的實際狀況如何?與制度設(shè)計的作用預(yù)設(shè)是否適配?未來的機制完善方向何在?解答好這些疑問,對于深化宅基地“三權(quán)分置”改革助力鄉(xiāng)村振興具有重要意義。

一、宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的研究基礎(chǔ)

當(dāng)前理論界對宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興的研究頗多,研究觀點可以簡要概括為以下四個方面。

第一,宅基地“三權(quán)分置”的政策意涵與內(nèi)在要求。宅基地“三權(quán)分置”的政策意蘊在于發(fā)揮所有權(quán)治理功能進(jìn)行權(quán)能重構(gòu),構(gòu)建適應(yīng)中國特色土地產(chǎn)權(quán)制度的宅基地制度以推動鄉(xiāng)村振興[1];農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革應(yīng)以鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總要求為基本遵循,尊重中國鄉(xiāng)村的實際和發(fā)展規(guī)律,構(gòu)建宅基地“三權(quán)分置”改革的制度供給框架和實現(xiàn)路徑,并避免改革的潛在風(fēng)險[2]。

第二,宅基地“三權(quán)分置”的法律制度設(shè)計與構(gòu)建。宅基地“三權(quán)分置”的本質(zhì)是通過對宅基地權(quán)利的分構(gòu),以“公平與效率并存”為價值導(dǎo)向,實現(xiàn)“三權(quán)”所承載的不同利益[3];宅基地“三權(quán)分置”中的權(quán)利關(guān)系本質(zhì)上是利益關(guān)系,宅基地“三權(quán)分置”應(yīng)在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的要求下確立住房土地成本最小化原則、“三產(chǎn)”土地配置最優(yōu)化原則和集體土地綜合效益最大化原則,并在這些原則的基礎(chǔ)上分別建立宅基地資格權(quán)制度和宅基地使用權(quán)制度,完善農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度[4]。

第三,宅基地“三權(quán)分置”的權(quán)能實現(xiàn)與功能檢視。宅基地“三權(quán)分置”在于“還權(quán)賦能”于三權(quán)的“增量權(quán)能”主體,從而使宅基地的“三重復(fù)合功能”得以有效發(fā)揮,最終實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興[5];應(yīng)在鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下重新定位宅基地“三權(quán)分置”的制度功能,即通過提高農(nóng)村宅基地的綜合利用效益,促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展[6]。

第四,宅基地“三權(quán)分置”的理論邏輯與實際作用。宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興具有價值邏輯、效率邏輯、政策邏輯、行動邏輯等多維度的邏輯必然[7];宅基地“三權(quán)分置”改革從用地、資金、生態(tài)環(huán)境、鄉(xiāng)村治理、要素流動等方面對鄉(xiāng)村振興發(fā)揮作用[8]。

總體來看,既有文獻(xiàn)對鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下宅基地“三權(quán)分置”的政策意涵與內(nèi)在要求、法律制度設(shè)計與構(gòu)建、權(quán)能實現(xiàn)與功能檢視、理論邏輯與實際作用等的研究較為集中,但對宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的作用方向與機制完善的關(guān)注并不充分。為此,本研究對宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的作用方向進(jìn)行預(yù)設(shè)性推演,并概括宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的總體實踐現(xiàn)狀,在對改革試點典型實踐進(jìn)行對比分析與適配性檢視的基礎(chǔ)上,提出宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的機制完善之策,以期為宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興實踐提供理論參考。

二、宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的作用方向

對標(biāo)鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總要求,即“產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富?！?理論上而言,宅基地“三權(quán)分置”可沿著加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升農(nóng)村居住環(huán)境、促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交流、優(yōu)化鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民財產(chǎn)收入等方向推動鄉(xiāng)村振興,這也是農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”改革的制度初衷與目標(biāo)追求。

(一)加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展,改善農(nóng)民就業(yè)分布

大量鄉(xiāng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)后,農(nóng)村出現(xiàn)了越來越多的閑置宅基地和閑置住宅。這些閑置宅基地和閑置住宅,有些是“長久性”閑置,其原使用權(quán)人多為已進(jìn)城落戶農(nóng)民或因代際繼承獲得農(nóng)房所有權(quán)和宅基地使用權(quán)的“農(nóng)二代”“新市民”,對他們而言,宅基地并不是常態(tài)居家之所,更多的是身份象征,所具備的是榮譽功能、鄉(xiāng)情聚集和文化休閑功能,保留原宅基地的目的是將其作為自己鄉(xiāng)土關(guān)系聯(lián)絡(luò)、聚集、走動的據(jù)點,或作為自己兩棲于城鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村的休閑養(yǎng)老之地[9];有些是“暫時性”閑置,其原使用權(quán)人一般為以非農(nóng)產(chǎn)業(yè)為主的兼業(yè)者或進(jìn)城“農(nóng)民工”“打工者”,宅基地和農(nóng)房是他們的兜底保障,他們只是在外就業(yè)時暫不居住農(nóng)村,但返鄉(xiāng)時會繼續(xù)常住村宅。

實行宅基地“三權(quán)分置”,通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅可以為農(nóng)村產(chǎn)業(yè)提供更多的發(fā)展空間。一方面,村集體可以將自愿退出的“長久性”閑置宅基地和閑置住宅作為集體資產(chǎn)統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃建設(shè),或復(fù)墾為耕地,為糧農(nóng)作物耕種、良種畜牧養(yǎng)殖與林果種植、休閑觀光農(nóng)業(yè)等農(nóng)村農(nóng)業(yè)發(fā)展提供用地保障,或為農(nóng)產(chǎn)品初(深)加工業(yè)、倉儲物流、鄉(xiāng)村文旅業(yè)提供場地;另一方面,可以通過吸引工商資本下鄉(xiāng)投資或者由原使用權(quán)人自行發(fā)展農(nóng)村電商、農(nóng)事體驗、文化研修、創(chuàng)意辦公、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿等產(chǎn)業(yè),進(jìn)而促進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。在這一過程中,可以吸納部分農(nóng)村富余勞動力,讓他們在家門口就能夠擁有從事農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)的機會,從而改善農(nóng)民就業(yè)分布結(jié)構(gòu)。

(二)提升農(nóng)村居住環(huán)境,扮靚鄉(xiāng)村生態(tài)空間

農(nóng)村居住環(huán)境是一個整體概念,一般包括村莊范圍內(nèi)的衛(wèi)生環(huán)境、人居環(huán)境、生態(tài)環(huán)境等?？傮w而言,改革開放40多年來,尤其是在2018年中央提出實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略之后,我國農(nóng)村地區(qū)的居住環(huán)境有了巨大的變化和改善。伴隨著農(nóng)村“廁所革命”的推進(jìn)、垃圾儲運箱(車)的投放、白色污染產(chǎn)品使用的減少等,農(nóng)村衛(wèi)生環(huán)境狀況有了明顯的改善。在城鄉(xiāng)交流互動日益密切的情境下,農(nóng)村居民點居住空間的布局、居住功能分區(qū)、農(nóng)房戶型的設(shè)計越來越注重宜居性,農(nóng)村人居環(huán)境越來越好。大量農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)后,由于減少了對自然界的人為干擾,田間地頭、房前屋后等場所的植被、生物多樣性得到了恢復(fù),一幅幅田園風(fēng)光美景正在形成,農(nóng)村生態(tài)環(huán)境改善持續(xù)向好。

縱然,上述諸多變化和改善是由多方面政策和措施聚力作用的結(jié)果,而宅基地“三權(quán)分置”對此亦可產(chǎn)生一定的加力效果,尤其是對于美化農(nóng)村生態(tài)空間更能發(fā)揮優(yōu)勢作用。一方面,在適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)的過程中,一些諸如清潔衛(wèi)生、舒適宜居、低碳環(huán)保等理念以及集約利用方式會越來越深入地傳導(dǎo)到對閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目的開發(fā)設(shè)計與體驗消費中去,進(jìn)而提升農(nóng)村居住環(huán)境;另一方面,通過宅基地整治復(fù)墾與生態(tài)修復(fù),加強綠色農(nóng)業(yè)種植、休閑觀光農(nóng)業(yè)發(fā)展,不僅可以拓展并靚化鄉(xiāng)村生態(tài)空間,而且能夠彰顯村莊生態(tài)空間價值。

(三)促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交融,創(chuàng)新鄉(xiāng)土文化傳承

鄉(xiāng)土文化是鄉(xiāng)村的靈魂,鄉(xiāng)村振興需要實現(xiàn)鄉(xiāng)土文化的傳承與創(chuàng)新。目前,一些農(nóng)村地區(qū)鄉(xiāng)土文化日益凋敝,“文化荒漠”現(xiàn)象漸顯。在一些邊遠(yuǎn)地區(qū)農(nóng)村,留守村莊的多為老人、婦女與兒童,其日常文化消遣活動以收看電視為主,偶有零星的收聽半導(dǎo)體收音機和閱讀書籍,對于手機微信、短視頻(抖音、快手等)、網(wǎng)絡(luò)小說、音樂影視、文娛綜藝等的消遣散見于中年婦女。而在一些區(qū)位條件相對較好的農(nóng)村地區(qū),可資享用的鄉(xiāng)村文化形式載體與活動內(nèi)容也不寬泛,除了上述文化消遣外,還發(fā)展出了農(nóng)村“六合彩”、鄉(xiāng)鎮(zhèn)茶館(麻將館)與鎮(zhèn)村地下錢莊以及各種形式的打牌賭博活動。甚至在傳統(tǒng)節(jié)日或特殊節(jié)事之際,返鄉(xiāng)回村的村民對這些活動的消遣更甚。雖然這些文化消遣活動在鄉(xiāng)村有其特定的生發(fā)機制,但其不是鄉(xiāng)村文化振興的意旨所在。

實行農(nóng)村宅基地“三權(quán)分置”,通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,以休閑觀光、鄉(xiāng)村集市、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿、農(nóng)事體驗、民俗展演、創(chuàng)意辦公、康養(yǎng)服務(wù)、電子商務(wù)等多元方式吸引城鎮(zhèn)資本下鄉(xiāng)投資,可以引流城鎮(zhèn)居民進(jìn)村消費。在這一城鄉(xiāng)互動過程中,社會資本和城鎮(zhèn)居民能夠為鄉(xiāng)村帶來諸多“新”文明,從而豐富鄉(xiāng)村文化的形式與內(nèi)容。同時,對于一些具有相對文化資源優(yōu)勢的鄉(xiāng)村,可以創(chuàng)新傳承農(nóng)村非物質(zhì)文化遺產(chǎn)、傳統(tǒng)節(jié)事節(jié)慶活動、民族文化藝術(shù),進(jìn)而提升鄉(xiāng)村文化文明程度。例如,可以通過將村莊的古居遺跡或閑置住宅與村史文化、傳統(tǒng)技藝等相結(jié)合,在宅基地綜合整治中面向城鎮(zhèn)居民開發(fā)鄉(xiāng)土文化體驗、農(nóng)村傳統(tǒng)技藝研學(xué)等鄉(xiāng)村旅游項目,這既能促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交融,也能創(chuàng)新鄉(xiāng)土文化傳承。

(四)優(yōu)化鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu),提升村莊治理水平

鄉(xiāng)村治理是推進(jìn)國家治理體系與治理能力現(xiàn)代化的基本構(gòu)成,基層黨政組織(鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村黨支部)與村民自治組織(村民委員會)是鄉(xiāng)村社會治理的法定主體。目前,在鄉(xiāng)村社會發(fā)生巨大變遷的情境下,諸多農(nóng)村地區(qū)出現(xiàn)了鄉(xiāng)村治理組織弱化、村莊治理惰性漸濃的困境。鄉(xiāng)村社會治權(quán)經(jīng)過類“行政化”改革后,基本形成了村黨組織書記、村委會主任“一肩挑”統(tǒng)籌“村兩委”全面工作的組織架構(gòu),村干部成為職業(yè)化的農(nóng)村工作管理人員。由于一些村干部已長期脫離村莊農(nóng)業(yè)生產(chǎn)發(fā)展,個別村干部甚至已安家定居于鄉(xiāng)鎮(zhèn)或縣(市),與農(nóng)民的日常交流日趨減淡,其對村內(nèi)情況既難以完全掌握,也難以及時回應(yīng)村務(wù)治理。

隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加速以及鄉(xiāng)村治理體系和治理能力現(xiàn)代化的深入推進(jìn),鄉(xiāng)村治理主體多元化、治理客體立體化、治理資源價值化、治理方式規(guī)范化是必然趨勢。通過宅基地“三權(quán)分置”激活農(nóng)村“沉睡”的資產(chǎn),可以吸引更多懂農(nóng)業(yè)、愛農(nóng)村、愛農(nóng)民的“三農(nóng)”工作隊伍和返鄉(xiāng)農(nóng)民、農(nóng)村鄉(xiāng)賢、農(nóng)村大學(xué)生等群體加盟農(nóng)村,并引導(dǎo)他們積極參與盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。諸如,一些農(nóng)村地區(qū)在宅基地制度改革和鄉(xiāng)村振興實踐中,聘請專業(yè)“鄉(xiāng)村規(guī)劃師”助力鄉(xiāng)村發(fā)展。在這一過程中,既可以促使鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)由二元治理主體轉(zhuǎn)向多元治理主體,還可以借助下鄉(xiāng)投資興業(yè)的各類人力資本和駐村養(yǎng)老休閑的城鎮(zhèn)居民等“外腦”智力資源,提升村莊整體治理水平。

(五)增加農(nóng)民財產(chǎn)收入,促進(jìn)村民生活富裕

宅基地是農(nóng)村集體成員為滿足家庭基本居住需要,以戶為單位由村集體無償分配取得用于建造房屋住宅的土地,宅基地的首要屬性為居住保障,其實質(zhì)是村集體給予農(nóng)戶家庭的一項免費福利保障。經(jīng)過數(shù)十年的城鎮(zhèn)化發(fā)展,大量鄉(xiāng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移,宅基地的功能屬性逐漸發(fā)生變化,宅基地的社會文化特性和財產(chǎn)性功能日益凸顯。一方面,相對于戶籍已發(fā)生轉(zhuǎn)移但在原集體經(jīng)濟組織內(nèi)還有宅基地的城鎮(zhèn)居民而言,宅基地具有身份象征和榮譽功能;相對于已在城鎮(zhèn)安家置業(yè),但戶籍和故居仍保留在原村集體經(jīng)濟組織的住戶而言,宅基地具有鄉(xiāng)情聚集和文化休閑功能[9]。另一方面,在一些區(qū)位條件較好的農(nóng)村地區(qū),農(nóng)戶還將閑置宅基地和閑置住宅用于商業(yè)用途或房屋租售,彰顯了宅基地的財產(chǎn)性功能和經(jīng)濟價值[10]。

在此背景趨勢下,實行宅基地“三權(quán)分置”,農(nóng)戶“資格權(quán)”人可通過合法途徑退出宅基地獲得補償,或是向集體經(jīng)濟組織內(nèi)外成員讓渡宅基地使用權(quán)后獲取租金,或是實現(xiàn)宅基地抵押的權(quán)利[11]。同時,通過賦予宅基地使用權(quán)收益功能,農(nóng)戶可通過轉(zhuǎn)讓、抵押、入股、租賃和享有部分征地補償?shù)姆绞綄崿F(xiàn)宅基地使用權(quán)的收益權(quán)能[12]。在具體實現(xiàn)形式上,可通過盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,以發(fā)展農(nóng)村電商、農(nóng)事體驗、文化研修、創(chuàng)意辦公、鄉(xiāng)村旅游、餐飲民宿等產(chǎn)業(yè)的形式使這些“沉睡”的資產(chǎn)活化起來,這既能為農(nóng)民帶來財產(chǎn)性收入,也能增加農(nóng)民就業(yè),使其獲取工資性收入,促進(jìn)村民生活富裕,從而助力鄉(xiāng)村振興。

三、宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的總體現(xiàn)狀與典型實踐

(一)宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的總貌

1.中央政策堅定有力

從助推政策來看,中央政策持續(xù)堅定,力度空前。黨的十九大報告首次明確提出“實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略”,并以“深化農(nóng)村土地制度改革”為重要抓手;黨的二十大報告又明確要求“全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興”,并指出:“深化農(nóng)村土地制度改革,賦予農(nóng)民更加充分的財產(chǎn)權(quán)益。保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法土地權(quán)益,鼓勵依法自愿有償轉(zhuǎn)讓?！薄多l(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃(2018—2022年)》《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)振興的指導(dǎo)意見》《中共中央 國務(wù)院關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十四個五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》《鄉(xiāng)村建設(shè)行動實施方案》等系列中央政策都對宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興給予了強力支持。此外,2021年《中華人民共和國鄉(xiāng)村振興促進(jìn)法》明確將“盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地,激活農(nóng)村土地資源”作為推動鄉(xiāng)村振興的一項重要扶持措施。

2.助推模式五彩紛呈

從助推模式來看,試點地區(qū)模式各異。探索宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興具有首創(chuàng)性,按照“落實宅基地集體所有權(quán),保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán),適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)”的政策要求,近10年來各試點地區(qū)結(jié)合自身實際開展宅基地制度改革,形成了諸多各具特色的路徑模式。例如,浙江德清縣通過頒發(fā)全國首本“宅基地農(nóng)戶資格權(quán)登記證”和全國首創(chuàng)“單一”宅基地使用權(quán)抵押,切實保障了農(nóng)戶宅基地資格權(quán),顯化了宅基地價值,增加了農(nóng)民融資渠道;江西鷹潭市余江區(qū)通過系統(tǒng)推進(jìn)“一改促六化”(農(nóng)村宅基地制度改革,農(nóng)村發(fā)展現(xiàn)代化、基礎(chǔ)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化、公共服務(wù)均等化、村莊面貌靚麗化、轉(zhuǎn)移人口市民化、農(nóng)村治理規(guī)范化)建設(shè)美麗鄉(xiāng)村,打造了宜居宜業(yè)和美鄉(xiāng)村;江蘇昆山市通過“以房解困”“以房入股”“村集體主導(dǎo)”“村企合作”等方式,盤活利用了閑置宅基地;寧夏平羅縣通過開展閑置村莊退出綜合整治利用,鼓勵引導(dǎo)新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體通過租賃和入市等方式利用村莊閑置房地從事二三產(chǎn)業(yè),盤活了農(nóng)村閑置資源,助推了鄉(xiāng)村振興;天津薊州區(qū)利用15家A級景區(qū)、25個“津農(nóng)精品”品牌和6個“國家地理標(biāo)志產(chǎn)品”的“好山好水好農(nóng)品”資源優(yōu)勢,吸引社會工商資本投資宅基地改革項目。

3.改革總體成效明顯

從助推實效來看,改革總體成效巨大,未來可期。目前,試點地區(qū)以宅基地“三權(quán)分置”為核心的農(nóng)村宅基地制度改革已取得明顯成效。一是農(nóng)民戶有所居得到了多種形式的保障。在傳統(tǒng)農(nóng)區(qū)完善“一戶一宅”制度;在人均耕地少、二三產(chǎn)業(yè)比較發(fā)達(dá)的地區(qū),采取相對集中統(tǒng)建、多戶聯(lián)建等方式落實“一戶一宅”;在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi),通過建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)、農(nóng)民公寓和新型住宅小區(qū)等保障農(nóng)民“一戶一房”,實現(xiàn)農(nóng)民住有所居、住有宜居。二是農(nóng)戶宅基地權(quán)益得到了有力保障。各地積極探索宅基地自愿有償退出機制,統(tǒng)籌推進(jìn)農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押試點工作,開展宅基地使用權(quán)抵押貸款,實施宅基地復(fù)墾,以節(jié)余指標(biāo)、地票、集地券等方式進(jìn)行有償交易,允許農(nóng)民自愿退出宅基地。一些典型試點地區(qū)退出多達(dá)數(shù)萬余畝宅基地,為未來宅基地盤活利用和農(nóng)民財產(chǎn)性收入增加提供了潛力。三是鄉(xiāng)村治理方式得到了較大改善。試點地區(qū)將增量宅基地審批權(quán)下放至縣(市)級政府,存量宅基地審批權(quán)下放至鄉(xiāng)鎮(zhèn)級政府。大多數(shù)試點地區(qū)建立了村民事務(wù)理事會制度,充分發(fā)揮村民事務(wù)理事會在宅基地申請、流轉(zhuǎn)、退出、收益分配等事務(wù)管理中的作用[13]。

(二)三個改革試點典型實踐的對比分析

本文以上海松江區(qū)、安徽金寨縣、廣西北流市3個試點地區(qū)為研究樣本,對比分析其宅基地“三權(quán)分置”改革助力鄉(xiāng)村振興的作用發(fā)揮情況(見表1)。這3個試點地區(qū)分別位于我國東部、中部、西部,其中,上海松江區(qū)為上海郊區(qū),是資源稟賦優(yōu)勢型“新型城市化地區(qū)”;安徽金寨縣位于大別山腹地,是資源稟賦劣勢型縣域;廣西北流市地處廣西東部丘陵臺地,是資源稟賦平庸型縣級市。以此3個改革試點典型實踐為例,具有較強的代表性。

表1 宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的典型模式比較

1.上海松江模式:農(nóng)民相對集中居住

松江區(qū)位于上海市西南部近郊,地處黃浦江中上游,區(qū)內(nèi)有滬杭高鐵、滬蘇湖高鐵、滬杭高速公路、滬青平高速公路、上海繞城高速、軌道交通9號線、22號線等道路,對外交通四通八達(dá),受上海主城區(qū)輻射影響明顯。全區(qū)宅基地總規(guī)模29.84平方公里、4.65萬宗,其中規(guī)劃建設(shè)區(qū)外現(xiàn)狀宅基地20.96平方公里、3.89萬宗。松江區(qū)的宅基地制度改革始于2002年佘山鎮(zhèn)辰山村、江秋村的宅基地置換,至今形成了以進(jìn)城鎮(zhèn)集中居住、農(nóng)村平移集中居住、宅基地有償退出等為主要做法的農(nóng)民相對集中居住宅基地改革模式。

在落實宅基地集體所有權(quán)方面,以集體經(jīng)濟組織為主體,突出集體經(jīng)濟組織成員的主體地位,通過集體建設(shè)用地使用、作價回購、統(tǒng)一租賃或者農(nóng)戶入股等多種方式,統(tǒng)籌實施農(nóng)村閑置宅基地(農(nóng)房)盤活利用。在保障宅基地農(nóng)戶資格權(quán)和農(nóng)民房屋財產(chǎn)權(quán)方面,允許村民戶在申請住房建設(shè)用地人數(shù)時,將戶口暫時遷出的現(xiàn)役軍人、武警、在校學(xué)生,以及服刑或接受勞動教養(yǎng)的人員計入。在適度放活宅基地和農(nóng)民房屋使用權(quán)方面,一是村民直接開展宅基地盤活利用,二是鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織實施宅基地回收,統(tǒng)一發(fā)展康養(yǎng)、文創(chuàng)、民宿等產(chǎn)業(yè)。

在具體實施過程中,高速公路、高鐵、高壓線附近區(qū)域,工業(yè)園區(qū)內(nèi)存留的宅基地及規(guī)劃范圍外的分散居住戶區(qū)域,是推進(jìn)農(nóng)民相對集中居住的重點。針對進(jìn)城鎮(zhèn)集中居住,編制和實施建設(shè)用地跨鎮(zhèn)增減掛鉤項目,農(nóng)戶拆除原有宅基地房屋后,置換到本區(qū)集建區(qū)內(nèi)國有土地上建設(shè)的高層安置房。針對農(nóng)村平移集中居住,依據(jù)實際情況采取本村平移集中歸并和跨村平移集中歸并兩種路徑,由各鎮(zhèn)(街道)聘請鄉(xiāng)村建筑師、規(guī)劃師等專業(yè)人員,由他們按照“新江南田園”風(fēng)貌和郊野單元村莊規(guī)劃要求統(tǒng)一設(shè)計農(nóng)民住宅建筑,并由各鎮(zhèn)(街道)負(fù)責(zé)建設(shè)宅基地平移歸并建新區(qū)的公共活動空間、健身廣場、文化娛樂場所、垃圾分類處理等鄉(xiāng)村公共服務(wù)設(shè)施。針對宅基地有償退出,采取按需選擇、人性化退出的方式,即農(nóng)戶可以全部退出宅基地,也可以選擇一套安置房,多余的安置面積由政府按照一定價格進(jìn)行回購。對于選擇貨幣補償退出合法宅基地的農(nóng)戶,以每平方米1萬元的標(biāo)準(zhǔn)給予貨幣化補償。

在整個過程中,各村成立了村土地民主管理領(lǐng)導(dǎo)小組,全程參與村莊規(guī)劃編制、農(nóng)村宅基地資格條件審查、農(nóng)村農(nóng)民住房建設(shè)管理、宅基地有償使用、農(nóng)民閑置宅基地盤活利用等宅基地“三權(quán)分置”全周期管理。通過建立健全農(nóng)村土地管理議事決策機制、民主監(jiān)督機制、財產(chǎn)管理機制、服務(wù)群眾機制、矛盾糾紛調(diào)解機制,對農(nóng)村土地進(jìn)行民主自治管理。目前,以泖港鎮(zhèn)“黃橋模式”為藍(lán)本的宅基地“三權(quán)分置”經(jīng)驗做法(整村規(guī)劃、相對集中居住)正在松江區(qū)全區(qū)復(fù)制推廣,新浜鎮(zhèn)南楊村、石湖蕩鎮(zhèn)東夏村等獲批了市級鄉(xiāng)村振興示范村。

1.2.1 血清樣本采集 取患者空腹肘靜脈全血5 ml，置于未加抗凝劑試管中，標(biāo)本采集后在室溫下靜置1 h，3 000 r/min 離心后取上清液，保存于-80 ℃冰箱待查。

2.安徽金寨模式:移民搬遷+盤活利用

金寨縣位于安徽省西部,地處鄂豫皖交界大別山腹地山區(qū),在2020年正式退出貧困縣序列前是國家級貧困縣、國家扶貧開發(fā)工作重點縣、大別山集中連片特殊困難地區(qū)縣。其縣情總體為“八山半水半分田,一分道路和莊園”,農(nóng)民多散居于深山,交通不便,增收困難,還面臨安全隱患。在高速城鎮(zhèn)化進(jìn)程中,金寨縣農(nóng)村“空心化”嚴(yán)重,閑置了大量宅基地與農(nóng)房。在確定為宅基地制度改革試點前,全縣共有2780.42公頃宅基地,15.6萬農(nóng)戶共有宅基地18.2萬宗,其中閑置廢棄宅基地2.6萬宗,占比14.29%,預(yù)計可騰退宅基地12萬畝,可節(jié)約土地6萬畝[14]。

在2020年脫貧摘帽前,金寨縣宅基地制度改革的重心是移民搬遷、騰退宅基地。試點改革伊始,金寨縣實施了“1+X”村莊布點規(guī)劃,按照每個行政村建設(shè)1個中心村莊、保留不超過3個自然村的原則,編制村級土地利用規(guī)劃和村莊布點規(guī)劃。全縣規(guī)劃183個中心村莊、保留397個自然村莊,引導(dǎo)農(nóng)民有序向規(guī)劃點集中。據(jù)統(tǒng)計,全縣12900多戶農(nóng)戶自愿有償退出宅基地,其中到規(guī)劃村莊9000余戶,進(jìn)城入鎮(zhèn)3000余戶[15]。金寨縣整合宅基地有償退出、易地扶貧搬遷、水庫移民搬遷等政策,通過政策疊加和制度創(chuàng)新,有效解決了移民搬遷集中居住區(qū)住宅建設(shè)資金短缺以及農(nóng)戶宅基地有償退出補償資金短缺的問題。為“多方式”保障居住,建立了閑置宅基地有償退出制度,退出農(nóng)戶可保留資格權(quán),也可有償放棄資格權(quán)、使用權(quán),放棄資格權(quán)農(nóng)戶可退還補助,重新認(rèn)定。目前,金寨縣已認(rèn)定農(nóng)村宅基地資格權(quán)人15.5萬戶、62.3萬人,自愿有償退出農(nóng)村宅基地215戶、3.4萬平方米,補助1746萬元[16]。

在進(jìn)入持續(xù)鞏固脫貧攻堅成果階段后,金寨縣宅基地制度改革重心轉(zhuǎn)向了盤活利用閑置宅基地和閑置住宅,堅持以“宅改”促發(fā)展助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施。一是以“宅改”納人才,以農(nóng)村宅基地資格權(quán)認(rèn)定為抓手,創(chuàng)新引入“宅基地有限資格權(quán)”,對促進(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展、鄉(xiāng)村振興有積極幫助和重要貢獻(xiàn)的“鄉(xiāng)賢”“榮譽村民”等非本集體經(jīng)濟組織成員,在向集體經(jīng)濟組織繳納有償使用費后可在一定期限內(nèi)使用宅基地。二是以“宅改”促增收,以“盤活農(nóng)村閑置資產(chǎn)”為核心促進(jìn)農(nóng)民增收。一方面,選擇在旅游資源豐富、區(qū)位優(yōu)勢較好的區(qū)域開展盤活利用試點;另一方面,全面開展農(nóng)村宅基地自愿有償退出,實現(xiàn)農(nóng)民土地財產(chǎn)權(quán)益。通過增減掛鉤政策將退出的宅基地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地指標(biāo),“多渠道”盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。目前,全縣累計盤活宅基地150宗、2.74萬平方米,盤活住宅125宗、2.14萬平方米,吸納社會資本1179.3萬元,帶動428戶農(nóng)戶就業(yè),村集體收入增加108.9萬元[16]。三是以“宅改”優(yōu)環(huán)境,以“多規(guī)合一”村莊規(guī)劃編制為契機打造特色田園小鎮(zhèn)。著力于“優(yōu)化村鎮(zhèn)布局、聚焦特色產(chǎn)業(yè)、彰顯鄉(xiāng)土文化、完善基礎(chǔ)設(shè)施、推進(jìn)共建共享”,建設(shè)“農(nóng)田景觀化、果園公園化、庭院花園化、園區(qū)景區(qū)化”的美麗村鎮(zhèn)。

總體而言,安徽金寨縣通過“多方式”保障居住、“多渠道”盤活利用等方式推動農(nóng)村宅基地制度改革,重點圍繞人才引進(jìn)、農(nóng)民增收、環(huán)境改善3個目標(biāo),深化農(nóng)村宅基地制度改革,助推鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施,走出了一條“移民搬遷+盤活利用”的道路。

3.廣西北流模式:宅基地整治易地入市

北流市地處廣西壯族自治區(qū)東南部,毗鄰粵港澳大灣區(qū),總面積2457平方公里,轄25個鎮(zhèn)(街道)、311個行政村(社區(qū)),總?cè)丝?56萬人,既是全國文明城市、中國陶瓷名城,又是建筑之鄉(xiāng)、荔枝之鄉(xiāng),還是中國鄉(xiāng)賢文化之鄉(xiāng)和廣西第二大僑鄉(xiāng)。北流市民營經(jīng)濟較為發(fā)達(dá),在廣西全區(qū)位居前列。在獲批宅基地制度改革試點前,北流市農(nóng)村居民點布局分散,“空心化”明顯,大量宅基地和農(nóng)房閑置,同時,“一戶多宅”、超占亂占、宅基地隱形交易等現(xiàn)象普遍,農(nóng)村宅基地處于“批不了”“管不住”“退不出”的狀態(tài)。

為順利推進(jìn)宅基地制度改革,各試點村成立村民事務(wù)理事會,宅基地整治后節(jié)余的指標(biāo)由村民事務(wù)理事會通過北流市公共資源交易平臺,以公開競價的方式面向全市范圍內(nèi)具有宅基地使用資格的農(nóng)戶有償流轉(zhuǎn)交易。同時,為緩解城鎮(zhèn)工商業(yè)用地緊張,北流市以鎮(zhèn)為單位,將宅基地整治后以城中村入市和就地入市兩種途徑易地入市或置換入市,允許通過出讓、出租、作價入股、抵押等方式進(jìn)行交易;節(jié)余的宅基地可轉(zhuǎn)換為新增建設(shè)用地入市,用于工礦倉儲、商服、住宅、旅游等經(jīng)營發(fā)展[19]。

在宅基地制度改革試點推進(jìn)中,北流市尤其注重發(fā)揮村莊規(guī)劃的引領(lǐng)作用,2019年在全國率先成立了第一個由農(nóng)民參與的“廣西美麗鄉(xiāng)村設(shè)計院”,在廣西全區(qū)首推鄉(xiāng)村規(guī)劃師掛點服務(wù)機制,堅持“把規(guī)劃還給鄉(xiāng)村,把設(shè)計還給農(nóng)民;努力把鄉(xiāng)村建好,讓年輕人回歸”的理念,按照“一村一規(guī)劃、一村一方案”的工作思路編制“多規(guī)合一”的村莊規(guī)劃。近年來,北流市疊加推進(jìn)農(nóng)村宅基地制度改革試點和全域土地綜合整治試點,不斷加強宅基地綜合治理,將鄉(xiāng)村旅游、現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村文化(舞獅、陶瓷)復(fù)興作為盤活利用閑置宅基地的產(chǎn)業(yè)融合切入點,把部分閑置農(nóng)房建設(shè)為共享農(nóng)莊、民宿客棧、茶館、圖書館、藝術(shù)工作室、村史館等,打造了一批集產(chǎn)業(yè)發(fā)展、風(fēng)貌提升、種養(yǎng)循環(huán)、鄉(xiāng)村治理于一體的北線田園綜合體。例如,新圩鎮(zhèn)河村村莊規(guī)劃入選全國第一批村莊規(guī)劃推薦案例,新圩鎮(zhèn)河村和西埌鎮(zhèn)木棉村入選中國美麗休閑鄉(xiāng)村,民安鎮(zhèn)豐村、民樂鎮(zhèn)萬平村獲評廣西鄉(xiāng)村振興改革集成優(yōu)秀試點村。

四、改革試點典型實踐與作用方向預(yù)設(shè)的適配性檢視

(一)相適性:與制度初衷和目標(biāo)追求精準(zhǔn)匹配

實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的總目標(biāo)是農(nóng)業(yè)農(nóng)村現(xiàn)代化,總要求是產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明、治理有效、生活富裕。上海松江區(qū)、安徽金寨縣、廣西北流市三個試點地區(qū)的宅基地制度改革探索都對當(dāng)?shù)剜l(xiāng)村振興起到了巨大的助推作用。上海松江模式(農(nóng)民相對集中居住)、安徽金寨模式(移民搬遷+盤活利用)、廣西北流模式(宅基地整治易地入市)的典型做法均體現(xiàn)了“探索宅基地‘三權(quán)分置’有效實現(xiàn)形式”的政策要求,其通過加速農(nóng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展、提升農(nóng)村居住環(huán)境、促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交流、優(yōu)化鄉(xiāng)村治理結(jié)構(gòu)、增加農(nóng)民財產(chǎn)收入等途徑,在改善農(nóng)民就業(yè)分布、扮靚鄉(xiāng)村生態(tài)空間、創(chuàng)新鄉(xiāng)土文化傳承、提升村莊治理水平、促進(jìn)村民生活富裕等方面作用發(fā)揮明顯,促進(jìn)了鄉(xiāng)村振興乃至城鄉(xiāng)融合發(fā)展。這三種不同模式均將盤活利用閑置宅基地和閑置住宅作為探索宅基地“三權(quán)分置”有效實現(xiàn)形式的重要抓手,這是建立在三地對各自地理區(qū)位、資源稟賦、鄉(xiāng)土文化、人口流動、城鎮(zhèn)發(fā)展、土地利用等域情深刻把握的基礎(chǔ)之上的。這三種典型模式清晰表明,探索宅基地“三權(quán)分置”有效實現(xiàn)形式與實施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的目標(biāo)要求之間,具有一致相適性和精準(zhǔn)匹配性,以宅基地“三權(quán)分置”改革為重要抓手和突破口,是助推鄉(xiāng)村振興的重要制度性安排。

(二)不適性:存在作用發(fā)揮不充分的離散困境

首先,土地、戶籍和社保等政策未能很好地銜接聯(lián)動,以及由于宅基地流轉(zhuǎn)、租賃、抵押等市場風(fēng)險防范機制缺乏和配套政策不健全,導(dǎo)致農(nóng)戶在退出或盤活利用閑置宅基地和閑置住宅上多有顧慮,這不僅不利于鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)用地入市供給,也影響農(nóng)戶就地就業(yè)和增收致富。其次,鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、村兩委、村民、投資者基于各自利益出發(fā),在宅基地制度改革中往往偏好選擇性著力。一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村兩委重導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)、改善村貌、增加收入等可視化方面的推動,輕鄉(xiāng)風(fēng)文化、治理能力等軟性化方面的提升。同時,由于村鎮(zhèn)相關(guān)工作機制不完善,導(dǎo)致鄉(xiāng)村振興受力強度不均,主要表現(xiàn)為“宅改”對鄉(xiāng)風(fēng)文明和村莊治理的助力作用較弱。再次,宅基地綜合整治、閑置住宅改造盤活利用、易地搬遷集中居住等往往涉及多個相關(guān)職能部門甚至?xí)绱彐?zhèn),部分地區(qū)由于部門協(xié)同不順暢,導(dǎo)致美麗村容村貌的長期保持,以及農(nóng)村新建集中居住社區(qū)的和諧治理都面臨后續(xù)壓力,進(jìn)而影響居住環(huán)境的持續(xù)改善和村莊治理效能的持續(xù)提升。最后,盤活利用閑置宅基地和閑置住宅需要向廣大社會資本投資商、農(nóng)民自主經(jīng)營者、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)農(nóng)民、各類鄉(xiāng)賢等宣傳好土地利用政策和規(guī)劃開發(fā)項目,不少地方由于宣傳服務(wù)不到位、跟進(jìn)服務(wù)不及時,導(dǎo)致他們對投資成本收益預(yù)期不明朗,進(jìn)而影響項目落地和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

五、宅基地“三權(quán)分置”助力鄉(xiāng)村振興的機制完善

(一)聯(lián)動設(shè)計相關(guān)配套政策

通過深化土地制度改革全面推進(jìn)鄉(xiāng)村振興,需要聯(lián)動設(shè)計“土地+”相關(guān)配套政策,構(gòu)建以土地為橋接的鄉(xiāng)村建設(shè)體系。其中,關(guān)鍵是聯(lián)動設(shè)計土地、戶籍、社保等政策,充分發(fā)揮“1+1>2”的加乘作用。首先,建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場,統(tǒng)籌增量建設(shè)用地與存量建設(shè)用地,統(tǒng)一規(guī)劃管理,完善城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)調(diào)劑管理機制、宅基地跨村鎮(zhèn)流轉(zhuǎn)和異地安置機制;建設(shè)公共資源交易或產(chǎn)權(quán)交易平臺,完善全國統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場,并做好農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)、退出、租賃、抵押等市場的風(fēng)險防范工作。其次,建立居住保障、激勵保障、養(yǎng)老保障、福利保障、兜底保障“五位一體”的住房保障體系,讓非轉(zhuǎn)移農(nóng)戶“住有所居、住有宜居、居有所安”。最后,做好土地、戶籍、社保等政策的協(xié)調(diào)銜接工作,充分保障進(jìn)城落戶農(nóng)民宅基地權(quán)益和農(nóng)民住房財產(chǎn)性權(quán)益,完善城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地規(guī)模與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化掛鉤政策。

(二)建立分級聯(lián)動工作機制

宅基地“三權(quán)分置”助推鄉(xiāng)村振興作用的發(fā)揮,需要縣(市)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村三級組織上下聯(lián)動、協(xié)同發(fā)力,形成聯(lián)動工作機制。具體包括積極搭建平臺,分級開展閑置宅基地和閑置住宅收儲建庫、信息發(fā)布、組織交易、鑒證備案、招商引資等服務(wù),充分保障村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)村村民、投資者三方的合法權(quán)益。縣(市)應(yīng)著力建立健全農(nóng)村宅基地改革辦法、管理制度等,指導(dǎo)宅基地合理布局、閑置宅基地和閑置農(nóng)房利用,組織開展農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀和需求情況統(tǒng)計調(diào)查,并統(tǒng)籌安排國土空間規(guī)劃和村莊規(guī)劃。鄉(xiāng)鎮(zhèn)應(yīng)負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)村莊規(guī)劃的具體編制,審核批準(zhǔn)農(nóng)村村民住宅用地,加強農(nóng)房風(fēng)貌和建筑施工管控;負(fù)責(zé)宅基地調(diào)查摸底并建立宅基地檔案;負(fù)責(zé)農(nóng)村宅基地的審查、審批、登記管理和監(jiān)督;負(fù)責(zé)建立宅基地網(wǎng)格化聯(lián)動監(jiān)管機制,加強宅基地的日常管理和監(jiān)督。村民委員會應(yīng)充分發(fā)揮自治作用,將宅基地管理納入村規(guī)民約,完善宅基地民主管理程序,堅持民事民議民管民辦,審查申請對象的資格條件、提交材料真實性、相關(guān)權(quán)利人意見等,積極落實動態(tài)巡查管控。

(三)相關(guān)職能部門協(xié)助好服務(wù)保障

相對城鎮(zhèn)而言,諸多鄉(xiāng)村由于交通道路、給排水、燃?xì)狻h(huán)衛(wèi)等基礎(chǔ)設(shè)施較為薄弱,以及一些有關(guān)人地關(guān)系的財稅、民生、市場等柔性服務(wù)還不完善,導(dǎo)致村莊公共基礎(chǔ)設(shè)施還不能很好地匹配閑置宅基地和閑置住宅盤活利用。比如,在進(jìn)行宅基地綜合整治、村莊整體開發(fā)等具體盤活利用過程中,項目所涉及的規(guī)劃、立項、建設(shè)、運營、稅費等環(huán)節(jié)不僅需要村集體經(jīng)濟組織與村民的合力推進(jìn),而且需要相關(guān)職能部門協(xié)助做好服務(wù)保障。基于閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目的全生命周期管理,縣(市)的規(guī)劃資源、市場監(jiān)管、發(fā)展改革、住房建設(shè)、生態(tài)環(huán)境、衛(wèi)生健康、財政、稅務(wù)、民政、公安、水務(wù)及其鄉(xiāng)鎮(zhèn)派出機構(gòu)等管理部門應(yīng)依照各自職責(zé),協(xié)助做好農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用的相關(guān)工作,積極營造良好的營商環(huán)境,吸引工商業(yè)資本下鄉(xiāng)投資閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目,使更多投資項目“愿落地”“能落地”“落好地”。

(四)搞好宣傳咨詢與跟進(jìn)引導(dǎo)服務(wù)

盤活利用閑置宅基地和閑置住宅是一項政策性很強的經(jīng)營活動,一些社會資本投資商、農(nóng)民自主經(jīng)營者、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)農(nóng)民等往往并不熟悉宅基地利用管理相關(guān)政策,他們了解閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目需求的渠道有限。為此,需要搞好政策咨詢與宣傳引導(dǎo)服務(wù),配備土地政策和招商引資專員(村級宅基地協(xié)管員),借助項目路演、現(xiàn)場講解、交易平臺網(wǎng)站、手機APP、微信小程序、專欄展板等多種形式,宣傳閑置宅基地和閑置農(nóng)房盤活利用政策,為投資開發(fā)意向主體提供專業(yè)的政策咨詢服務(wù),使更多的目標(biāo)客商充分了解有哪些盤活利用項目可以投資、值得參與,以及最佳合作方式是什么,為其核算成本收益提供明白紙。同時,針對意向性投資經(jīng)營商,應(yīng)加強聯(lián)絡(luò),跟進(jìn)服務(wù)。土地政策和招商引資專員應(yīng)在閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目的規(guī)劃立項、建設(shè)運營、稅費減免等環(huán)節(jié),主動對接投資經(jīng)營商,積極協(xié)助其辦理前置手續(xù),解決中期困難,跟進(jìn)后期服務(wù)。