居住權(quán)與抵押權(quán)的并存及優(yōu)先位序

單平基

內(nèi)容摘要：民法典對居住權(quán)與抵押權(quán)并存及其優(yōu)先位序未予明確，導致司法裁判不一。從制度構(gòu)造看，兩者分別注重房屋的使用價值和交換價值，加之抵押權(quán)無需實際占有，兩者并存契合一物一權(quán)原則。從設立程序看，無論是先設立居住權(quán)、再設立抵押權(quán)，抑或相反，均無需在先權(quán)利人同意，但須履行通知義務。從權(quán)利實現(xiàn)看，兩者在權(quán)利實現(xiàn)時點和實現(xiàn)方式上存在差異，可能會并存不悖。當兩者相互齟齬時，原則上應以權(quán)利設立（登記）時間作為確定權(quán)利位序的基本依據(jù)，最佳方案是盡力助推兩者均予實現(xiàn)。若居住權(quán)設立在先，宜采取抵押權(quán)實現(xiàn)“不破居住權(quán)”的方式，而非直接認定在后的抵押權(quán)不能實現(xiàn)。若抵押權(quán)設立在先，而抵押物的價值在存有居住權(quán)時亦能保障債權(quán)實現(xiàn)，則應采取“帶居”實現(xiàn)抵押權(quán)，而非直接滌除居住權(quán)。

關鍵詞：居住權(quán)抵押權(quán)權(quán)利并存優(yōu)先位序登記物盡其用

中圖分類號：DF521 文獻標識碼：A 文章編號：1674-4039-（2023）06-0154-166

居住權(quán)入典后，研究視角應從立法論轉(zhuǎn)向解釋論。其中，居住權(quán)與抵押權(quán)的并存，是居住權(quán)入典之體系效應的必然體現(xiàn)。準確界定兩者關系，防止相互齟齬，對更好發(fā)揮各自制度功能意義重大。畢竟，中國民法典及其司法解釋對兩者可否并存、并存設立程序及權(quán)利實現(xiàn)位序等問題，均付之闕如，形成法律漏洞。學界圍繞居住權(quán)研究已取得諸多成果，但多囿于居住權(quán)制度價值、應否入典及制度建構(gòu)等領域，未為其與抵押權(quán)并存及位序問題提供解釋路徑，不利于規(guī)則適用。雖然居住權(quán)是一項新的權(quán)利類型，但在司法實踐中居住權(quán)與抵押權(quán)并存之糾紛已多有出現(xiàn)，且裁判不一。因此，本文擬從解釋論視角探討居住權(quán)與抵押權(quán)并存及優(yōu)先位序問題，敬陳管見，以助推兩項制度適用。

一、問題源于實踐

居住權(quán)與抵押權(quán)并存及其優(yōu)先位序糾紛在司法實踐中已然出現(xiàn)，但由于民法典及其司法解釋對此問題均付之闕如，直接導致司法裁判不一，甚至呈現(xiàn)混亂景象。

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)并存及優(yōu)先位序的司法裁判亂象

居住權(quán)與抵押權(quán)的并存及其位序面臨著規(guī)則適用的實踐難題。歸納而言，大致體現(xiàn)為兩方面：一是兩者能否并存及需履行何種程序？ 二是兩者并存后的優(yōu)先位序如何確定？

1.對居住權(quán)與抵押權(quán)并存設立的司法態(tài)度

首先，居住權(quán)與抵押權(quán)能否在同一房屋上并存？ 對此，有些法院持否定態(tài)度。例如，有法院認為，在第三人對房屋享有抵押權(quán)的情況下，再設定居住權(quán)會明顯減少抵押財產(chǎn)價值，故不應再設定居住權(quán)?！?#〕有法院認為，在離婚協(xié)議中約定對案涉房屋享有居住權(quán)，但未辦理登記，在案涉房屋已設定抵押權(quán)的情況下，不具備再辦理居住權(quán)登記的條件?！?#〕那么，居住權(quán)與抵押權(quán)并存是否與一物一權(quán)原則相沖突？ 能否以“居住權(quán)與抵押權(quán)并存將導致抵押財產(chǎn)價值減少”，作為已設立抵押權(quán)的房屋無法再設定居住權(quán)的理由？

其次，在已設立抵押權(quán)的房屋之上再設定居住權(quán)，或在已設立居住權(quán)的房屋之上再設定抵押權(quán)，應履行何種程序，立法并未明確。有法院認為，居住權(quán)的設立是對房屋居住使用功能的限制，必然影響房屋的擔保價值。在房屋所有人未將設立居住權(quán)的相關情況告知抵押權(quán)人，或取得抵押權(quán)人的同意時，不得辦理具有對世效力的居住權(quán)登記?！?#〕在該判決中，究竟應取得抵押權(quán)人的同意，還是對其應履行通知義務，并不清晰，易生歧義。

2.居住權(quán)與抵押權(quán)并存之權(quán)利實現(xiàn)位序的裁判亂象

在居住權(quán)與抵押權(quán)并存場景中，當兩者出現(xiàn)權(quán)利沖突時，究竟何者應優(yōu)先保護，裁判并不一致。有些法院為保障債權(quán)實現(xiàn)，認為抵押權(quán)的效力優(yōu)先于居住權(quán)。但當兩者并存時，是否抵押權(quán)一定優(yōu)先于居住權(quán)？ 背后的法理依據(jù)何在？ 是否為抵押權(quán)作為擔保物權(quán)本身所蘊含的優(yōu)先受償性？ 抑或依據(jù)的是抵押權(quán)的登記公示公信力？ 也有些法院認為，僅有協(xié)議約定但未登記的“居住權(quán)益”，可優(yōu)先于抵押權(quán)。例如，有法院認為，依約在房屋居住并免交租金的居住人，對房屋具有一定的人身依附性，其對案涉房屋的占有、使用早于抵押權(quán)的形成，應優(yōu)先保護?！?#〕

同時，還有些法院認為，僅有居住權(quán)協(xié)議但未登記的“居住權(quán)益”，不能對抗抵押權(quán)。這多發(fā)生在執(zhí)行異議案件中。例如，有法院認為，執(zhí)行異議人對案涉房屋主張的居住權(quán)只是其與被執(zhí)行人的內(nèi)部約定，不足以對抗申請執(zhí)行人的抵押權(quán)?！?#〕該內(nèi)部約定不具有對抗抵押權(quán)人的物權(quán)效力，不能排除本案的強制執(zhí)行?！?#〕案外人主張的居住權(quán)在案涉房屋登記信息中未有顯示，不能對抗已辦理房屋抵押登記的抵押權(quán)?！?#〕在一些其他類型的案件中，有些法院也持如此觀點。例如，有法院認為，當事人不能以離婚協(xié)議中對案涉不動產(chǎn)的居住約定，在未予登記的情況下，阻卻已設定的抵押權(quán)的實現(xiàn)。〔8#〕

在實踐中，也存在有些法院將商品房消費者因購房而享有的對房屋的“居住權(quán)”與用益物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)相混淆，且認為其優(yōu)先于抵押權(quán)。例如，有法院認為，從價值衡量看，購房者對房屋享有的居住權(quán)與抵押權(quán)相較，前者具有優(yōu)先性?！?#〕購房者對所購房屋擁有物權(quán)期待權(quán)，實際上保護的就是消費者的居住權(quán)，具有生存權(quán)至上的價值基礎，〔10#〕與抵押權(quán)相比更具有優(yōu)先性。需注意，這是對居住權(quán)的誤讀，作為購房者對房屋享有的所謂“居住權(quán)”，并非民法典意義上的居住權(quán)。它是購房者已取得或?qū)砣〉玫淖晕餀?quán)之權(quán)能中蘊含的“居住權(quán)益”，而非本質(zhì)為他物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。

（二）亟需解決的問題

如何借助制定法或在沒有制定法規(guī)范的情況下尋求正當?shù)膫€案裁判，是須面對的問題?！?1#〕民法典中的居住權(quán)規(guī)范過于簡單（第366條至第371條），其他法律、司法解釋等也尚未針對居住權(quán)與抵押權(quán)并存及優(yōu)先位序問題進行回應。為推進兩項制度的適用，以下問題亟需解決：

其一，就物權(quán)原理而言，居住權(quán)與抵押權(quán)能否并存？ 是否契合一物一權(quán)原則？ 為避免抵押物價值減損，是否就不應再允許設立居住權(quán)？ 這具體分兩種情景：一是已抵押房屋能否再設立居住權(quán)？ 二是已設立居住權(quán)的房屋能否再被抵押？

其二，就權(quán)利設立而言，后設立的居住權(quán)或抵押權(quán)是否需取得在先權(quán)利人（抵押權(quán)人或居住權(quán)人）的同意，抑或需向其履行通知義務？ 簡言之，兩者并存是否需履行相應程序？

其三，就權(quán)利位序而言，如何確立居住權(quán)與抵押權(quán)并存的順位？ 如何處理兩者的權(quán)利沖突？ 后設立的抵押權(quán)的實現(xiàn)會否影響先設立的居住權(quán)？ 居住權(quán)與抵押權(quán)并存的實現(xiàn)位序，需從解釋論視角予以闡釋。

其四，就權(quán)利實現(xiàn)而言，如何盡力助推居住權(quán)與抵押權(quán)在并存時均能實現(xiàn)？ 如何防止行為人借助居住權(quán)規(guī)避抵押權(quán)實現(xiàn)的道德風險？ 這涉及居住權(quán)人、抵押人、抵押權(quán)人、債務人及抵押權(quán)實現(xiàn)中的抵押物買受人等多方主體的權(quán)益保護，需認真檢視。

二、居住權(quán)與抵押權(quán)并存的正當性及其程序

檢視居住權(quán)與抵押權(quán)并存的法理基礎及應當履行的程序，是探討兩者并存及優(yōu)先位序問題的邏輯前提。

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)并存契合物權(quán)原理

居住權(quán)與抵押權(quán)并存符合物權(quán)法理。一方面，就制度構(gòu)造看，抵押權(quán)關注物權(quán)客體的交換價值，不需對客體實際占有、使用，相反，居住權(quán)注重客體的使用價值，以占有為要件。另一方面，就權(quán)利實現(xiàn)時點看，抵押權(quán)與債權(quán)相結(jié)合，以擔保債權(quán)實現(xiàn)為意旨，是否需實現(xiàn)抵押權(quán)要視債務履行情況而定，面向?qū)?，具有或然性，?2#〕而居住權(quán)重在當下對房屋的使用。換言之，居住權(quán)作為用益物權(quán)意在經(jīng)由對客體的占有、使用，以實現(xiàn)生活居住目的，而抵押權(quán)追求客體的交換價值，以達到擔保債權(quán)實現(xiàn)的目的，兩者設立于同一客體不存在沖突。在抵押權(quán)和居住權(quán)并存時，除非抵押權(quán)即時實現(xiàn)，居住權(quán)一般都會因其用益物權(quán)屬性而先實現(xiàn)。

居住權(quán)與抵押權(quán)的并存，契合一物一權(quán)原則。依循該原則，在先設立的物權(quán)可與其在性質(zhì)和內(nèi)容不相沖突的后設物權(quán)并存。抵押權(quán)與居住權(quán)屬不同種類的他物權(quán)，前者旨在確保債權(quán)實現(xiàn)，〔13#〕無需為有形支配，不以對客體直接占有為要件，與之不同，后者旨在滿足特定人的居住需求，關注客體的使用價值，且以對住宅的占有為要件?？梢姡瑑烧咧贫纫庵疾煌?，在權(quán)利設立上，不會導致排斥和無法共融的窘?jīng)r。

其一，設定抵押權(quán)之后，可再設定居住權(quán)。不動產(chǎn)所有人有權(quán)在不動產(chǎn)上設定用益物權(quán)，不動產(chǎn)抵押人作為所有人或處分權(quán)人自然也可在抵押的不動產(chǎn)上設定用益物權(quán)?！?4#〕就解釋論而言，民法典缺少居住權(quán)和抵押權(quán)并存的規(guī)定，但在房屋抵押之后，不影響所有權(quán)人對抵押物的轉(zhuǎn)讓（第406條）。立法機關認為，除特別約定外，抵押人對已抵押財產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓不需取得其他人（包括抵押權(quán)人）的同意?！?5#〕舉輕以明重，既然轉(zhuǎn)讓抵押物尚不需要抵押權(quán)人的同意，抵押權(quán)不影響所有權(quán)人對抵押物在法律上的處分，即對抵押物的處分限制逐步放松，那么，在已設定抵押的房屋之上再設定居住權(quán)，當無疑問。循此，在設定抵押權(quán)之后，所有權(quán)人對抵押物的占有、使用等權(quán)能應不受影響，使這些權(quán)能可從所有權(quán)中分離而聚集為居住權(quán)變得可能。不能像有的法院所認為的，在已抵押的房屋之上再設定居住權(quán)，明顯會使抵押財產(chǎn)價值減少，不利于維護交易秩序，進而不允許再設定居住權(quán)?！?6#〕

其二，設定居住權(quán)之后，可再設定抵押權(quán)。目的解釋在于探究法內(nèi)在的理性，即探究法律的精神和目的，屬最重要的解釋模型之一?！?7#〕從制度目的看，居住權(quán)追求房屋之用益，而抵押權(quán)具有價值權(quán)特質(zhì)，旨在融通流動資金，〔18#〕無需對抵押物占有，且實現(xiàn)抵押權(quán)以債權(quán)屆期未獲清償為前提，這決定了在房屋之上設定居住權(quán)之后，亦可再行設定抵押權(quán)，以實現(xiàn)物盡其用及融通資金之目的。

抵押人和抵押權(quán)人之間關于禁止設定居住權(quán)的特約，僅對抵押人與抵押權(quán)人發(fā)生效力，無法約束居住權(quán)人，除非此特約已予登記。這類似于最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國民法典〉有關擔保制度的解釋》（法釋〔2020〕28號）（以下簡稱《擔保制度解釋》）第43條第1款關于抵押物禁止或限制轉(zhuǎn)讓特約的規(guī)定。詳言之，抵押人和抵押權(quán)人雖約定禁止將抵押房屋再設定居住權(quán)，但未將此約定登記，若抵押人違反該約定再行設定居住權(quán)，抵押權(quán)人無權(quán)請求確認居住權(quán)設立合同無效。該合同的效力要根據(jù)其本身的生效條件判斷?！?9-〕抵押人既然有權(quán)處分抵押物，則當事人不能處分抵押物的特約對第三人不生效力?！?0#〕在居住權(quán)已登記時，抵押權(quán)人無權(quán)請求確認居住權(quán)不發(fā)生物權(quán)效力，除非抵押權(quán)人有證據(jù)證明居住權(quán)人知曉該項特約，但可請求抵押人承擔違反該禁止性特約的違約責任。原因在于，禁止設定居住權(quán)的特約，本質(zhì)是抵押人和抵押權(quán)人的合同，具有相對性，無法對抗居住權(quán)人。畢竟，私法自治是為自己設權(quán)，而非為他人設權(quán)的行為，〔21#〕將并非雙方的意思強加給他們?nèi)狈φ斝?。?2#〕

與此不同，禁止將抵押房屋再設定居住權(quán)的特約登記時，則具有公示公信力，可阻卻居住權(quán)的在后設立。這類似于《擔保制度解釋》第43條第2款以抵押物禁止或限制轉(zhuǎn)讓的約定是否登記，而區(qū)分不同法效力的規(guī)定。抵押人違反該約定再行設定居住權(quán)，雖然抵押權(quán)人無權(quán)請求確認居住權(quán)設立合同無效，但其有權(quán)主張確認居住權(quán)不發(fā)生物權(quán)效力，避免抵押權(quán)人在抵押物再行設定居住權(quán)時可能的損失，擴大抵押權(quán)人保護范圍，在物盡其用和交易安全兩大制度價值間實現(xiàn)衡平。

當然，居住權(quán)人應可代替?zhèn)鶆杖饲鍍攤鶆?，進而消滅抵押權(quán)。從解釋論看，民法典新增的第三人代為履行制度（第524條），為此提供了規(guī)范支持。實際上，適用該規(guī)則需要第三人對債務履行具有合法利益，或與債務人具有一定人身關系，或?qū)鶆涨鍍斂色@一定財產(chǎn)利益?！?3#〕對居住權(quán)人而言，債務是否履行與其利益關系密切。畢竟，如果債務未獲清償，抵押權(quán)實現(xiàn)時可能滌除居住權(quán)，導致居住權(quán)人利益受損。居住權(quán)人為實現(xiàn)長期居住利益，自愿償還此項債務以消除抵押權(quán)，實現(xiàn)抵押權(quán)人和居住權(quán)人利益的兼顧，自當允許。

（二）居住權(quán)與抵押權(quán)并存設立的程序性要求

民法典對居住權(quán)與抵押權(quán)并存需依循的程序未予明確。先設立居住權(quán)的房屋再設定抵押權(quán)，或者先設立抵押權(quán)再設定居住權(quán)時，是否需在先權(quán)利人的同意？ 抑或需通知在先權(quán)利人？

其一，在先設定居住權(quán)、后設定抵押權(quán)時，無需在先權(quán)利人的同意。有學者認為，如果將已負載居住權(quán)的房屋再抵押，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，可能影響居住權(quán)行使，因此，需取得居住權(quán)人的同意。〔24#〕也有判決要求，對已抵押房屋再設立居住權(quán)，必須通知抵押權(quán)人，或取得抵押權(quán)人同意?！?5#〕

上述觀點值得商榷。一方面，在先設定的居住權(quán)不能影響所有權(quán)人對房屋交換價值的處分。由所有權(quán)分離并聚集成居住權(quán)的權(quán)能，限于占有和使用（民法典第366條），不包括對標的物的處分。在設定居住權(quán)之后再設定抵押權(quán)，應屬于所有權(quán)人對房屋的處分。在標的物上設定負擔，屬于處分范疇。〔26#〕這種處分不應被禁止或受限，無需在先居住權(quán)人的同意。另一方面，設立抵押權(quán)不以移轉(zhuǎn)房屋占有為要件，不會對在先居住權(quán)的行使產(chǎn)生妨礙。在先設立居住權(quán)之后，再行設立抵押權(quán)，如果需經(jīng)在先居住權(quán)人的同意，就意味著將房屋可否抵押的權(quán)利交予居住權(quán)人手中，會影響標的物流通價值的實現(xiàn)，且可能遭遇居住權(quán)人濫用權(quán)利（如惡意不同意抵押）的情形，不具法理正當性。如后文將述，即便因在后設立的抵押權(quán)實現(xiàn)而導致房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)，也應不破在先設立的居住權(quán)，不對居住權(quán)人的基本居住權(quán)益產(chǎn)生實質(zhì)影響。

其二，在先設定抵押權(quán)、后設定居住權(quán)時，亦無需取得在先權(quán)利人的同意。有學者認為，已抵押房屋再設置居住權(quán)時，若債務人屆期不能償付債務，受居住權(quán)限制，抵押權(quán)人的權(quán)益實現(xiàn)會受影響，甚至會出現(xiàn)抵押房屋在司法拍賣中流拍的境況。為此，登記機構(gòu)只有在收取抵押權(quán)人書面同意材料的前提下，方能進行居住權(quán)登記?！?7#〕此種觀點值得商榷。對已設立抵押權(quán)的房屋，所有權(quán)人可無需在先權(quán)利人的同意，在其上再設立居住權(quán)。因為現(xiàn)行法的類推適用不會使此舉損害在先設立的抵押權(quán)?！?8#〕在抵押權(quán)設定之后，抵押人對抵押物仍然享有處分權(quán)，除非有禁止轉(zhuǎn)讓的特約均可轉(zhuǎn)讓抵押物，且無需抵押權(quán)人的同意，舉重以明輕，抵押人當然可在被抵押的房屋之上再設定居住權(quán)，而無需取得抵押權(quán)人的同意。畢竟，就處分程度而言，在抵押權(quán)設定后，抵押人再以設立居住權(quán)的形式對房屋處分，這種處分的程度較房屋轉(zhuǎn)讓要低。

至于后設立的居住權(quán)會否影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，實際涉及的是兩者并存時的實現(xiàn)位序，而非能否并存設立的問題。司法實踐中，涉及租賃權(quán)和抵押權(quán)并存的案件與其較為類似，有法院就認為，在后設立的租賃權(quán)的效力不受在先設立的抵押權(quán)人同意的影響?！?9#〕

雖然居住權(quán)與抵押權(quán)并存不需在先權(quán)利人同意， 但需思考是否需對在先權(quán)利人履行通知義務。其一，先設定抵押權(quán)、后設定居住權(quán)時，是否需通知抵押權(quán)人？ 尤其是當?shù)盅悍课轂榫幼?quán)人的唯一住房時，更需考慮。為更好保護抵押權(quán)人權(quán)益，再行設定居住權(quán)時，抵押人需向抵押權(quán)人履行通知義務。因為，居住權(quán)的設置可能會導致抵押物價值減少，影響抵押權(quán)人選擇是否行使抵押權(quán)保全請求權(quán)，即請求抵押人恢復抵押物價值，或提供與減少的價值相應的擔保，乃至請求債務人提前清償。

應當說，居住權(quán)的設置是否會產(chǎn)生上述影響同其期限長短密切相關，不同情形會得出不同結(jié)論。一是后設立的居住權(quán)期限較短，在需實現(xiàn)抵押權(quán)時，居住權(quán)已屆期消滅。此時，后設定的居住權(quán)不會減少抵押物價值。二是后設立的居住權(quán)期限較長，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，居住權(quán)仍存續(xù)，居住權(quán)人尚在實際占有、使用被抵押的房屋。此時，囿于居住權(quán)的人役權(quán)屬性，〔30#〕抵押權(quán)在經(jīng)由抵押物的協(xié)議折價、拍賣或變賣實現(xiàn)時，會受居住權(quán)影響，導致抵押物價值減少。尤其是，在居住權(quán)無約定期限時，居住權(quán)人死亡時居住權(quán)方消滅（民法典第270條），極易影響到抵押物的價值實現(xiàn)。

在抵押權(quán)實現(xiàn)時，若抵押房屋正被居住權(quán)人占有和使用，抵押房屋可能會因此項負擔而導致價值降低，甚至產(chǎn)生無法實現(xiàn)抵押權(quán)的結(jié)果。抵押權(quán)人在抵押物價值減少時欲依循民法典第408條行使請求權(quán)的前提是知曉抵押物被設定居住權(quán)的事實，抵押人應對抵押權(quán)人盡到及時通知義務，必要時應為后者提供由于抵押物承載新的居住權(quán)而導致的與抵押物價值減損相當?shù)男聯(lián)！?/p>

其二，在先設定居住權(quán)、后設定抵押權(quán)時，是否需要通知居住權(quán)人？ 此種情形與先設定抵押權(quán)、后設定居住權(quán)的情形類似，亦應對在先權(quán)利人履行通知義務。應當承認，設立居住權(quán)在先者，此居住權(quán)法律關系原則上應不受在后抵押權(quán)的影響，即嗣后設立的抵押權(quán)以及房屋所有權(quán)變動（抵押權(quán)實現(xiàn)）應不對居住權(quán)的存在產(chǎn)生影響。應注意到，雖然居住權(quán)設立在先、抵押權(quán)設立在后，后設立的抵押權(quán)在保持在先設立的居住權(quán)不變的前提下，亦有實現(xiàn)的可能。在居住權(quán)優(yōu)先實現(xiàn)時，也需盡可能保障設立在后的抵押權(quán)人的利益。尤其是，在債務人無法償還債務，抵押權(quán)人就標的物進行拍賣、變賣以實現(xiàn)債權(quán)時，承載著居住權(quán)的房屋會因此發(fā)生所有權(quán)變動，可能對居住權(quán)人的權(quán)利行使和居住利益產(chǎn)生影響。另外，對居住權(quán)人而言，取得居住權(quán)的目的在于滿足基本住房需求，與特定個人相關聯(lián)，很多情況下所有權(quán)人與居住權(quán)人之間往往具有親屬、朋友等血緣或親密、熟悉的關系，具有較強的人身屬性?！?1#〕這也是居住權(quán)不同于承租權(quán)之處，意味著即便“帶居拍賣”不會對居住權(quán)本身產(chǎn)生實際侵害，但是，房屋所有權(quán)人的變更會對居住權(quán)人的居住生活造成現(xiàn)實影響。循此，已負載居住權(quán)的房屋再抵押，應對在先居住權(quán)人盡到通知義務。

三、居住權(quán)與抵押權(quán)并存的權(quán)利位序

在因居住權(quán)與抵押權(quán)并存而發(fā)生權(quán)利實現(xiàn)沖突時，須經(jīng)由解釋論明晰兩者的權(quán)利實現(xiàn)位序。這需具體界分居住權(quán)先于抵押權(quán)設立，以及抵押權(quán)先于居住權(quán)設立兩種情形。

（一）居住權(quán)先于抵押權(quán)設立之實現(xiàn)位序

如何確立居住權(quán)與抵押權(quán)并存時的權(quán)利實現(xiàn)位序，是抵押權(quán)實現(xiàn)中必須解決的關鍵問題。如果處理不好居住權(quán)與抵押權(quán)的權(quán)利實現(xiàn)沖突問題，可能導致一些法院為不影響抵押權(quán)的實現(xiàn)，或直接認定居住權(quán)不具有對抗抵押權(quán)的效力，或直接滌除居住權(quán)，或在啟動抵押物拍賣程序時不公開居住權(quán)合同。在認定居住權(quán)無法對抗抵押權(quán)實現(xiàn)后，不引導案外人提出執(zhí)行異議，而是直接對抵押物予以價值評估。若標的物的價值可滿足各方需求，會“帶居拍賣”，否則將直接滌除居住權(quán)?！?2#〕

在現(xiàn)代民法中，物權(quán)公示時間發(fā)揮著決定權(quán)利實現(xiàn)位序的獨特優(yōu)勢。例如，民法典第415條改變了最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第79條確立的規(guī)則，不再一味地認定法定登記抵押權(quán)效力高于質(zhì)權(quán)，而是將登記和交付兩種公示方式的效力不作區(qū)分，以公示時間作為債權(quán)清償依據(jù)。房屋抵押權(quán)和居住權(quán)均采登記生效主義變動模式（民法典第395條第1款、第402條、第368條）。依循法律邏輯，既然分別以登記、交付等不同形式公示的兩項不同擔保物權(quán)尚以公示時間之先后來確定權(quán)利實現(xiàn)位序，那么，均以登記作為公示方式的居住權(quán)和抵押權(quán)自然更應如此。

居住權(quán)和抵押權(quán)并存之優(yōu)先位序的確立，原則上應遵循“設立在先、次序在先”的基本理念。這也是用益物權(quán)和擔保物權(quán)并存的處理規(guī)則，即成立在先者，具有優(yōu)先效力?！?3"〕就解釋論而言，居住權(quán)和不動產(chǎn)抵押權(quán)的設立，均以登記為要件，采債權(quán)形式主義，不登記，兩項權(quán)利均無法產(chǎn)生。也正是基于登記這一公示方式，方使此兩項物權(quán)具有對抗第三人的效力。〔34"〕此時，決定權(quán)利位序的原則應當是“公示時間在先，次序在先”，〔35"〕即依據(jù)登記（而非作為原因行為的契約生效）時間確立兩項權(quán)利的優(yōu)先位序?？梢?，居住權(quán)的登記時點意義重大，可據(jù)此明晰同一房屋上并存的數(shù)個彼此競爭的物權(quán)（如居住權(quán)和抵押權(quán)并存）的優(yōu)先順序?！?6"〕

登記作為居住權(quán)的權(quán)利表征，將產(chǎn)生公信力。質(zhì)言之，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，在后設立的抵押權(quán)應當承受在先設立的居住權(quán)帶來的不利影響。實際上，在抵押權(quán)登記時，抵押權(quán)人就應知曉且自愿承受該房屋上已存在居住權(quán)的現(xiàn)實，即認可已設立居住權(quán)的房屋既存的交換價值。在法律已對要解決的問題作出規(guī)定，且確立解決標準時，法官原則上便應受受此標準的約束?！?7"〕在司法實踐中，如果不保護在先設立的居住權(quán)的優(yōu)先次序，那么，所有交易主體都能借助抵押權(quán)的優(yōu)先受償性而破壞已形成穩(wěn)定存續(xù)狀態(tài)的居住權(quán)，進而影響市場秩序的維護。〔38"〕

從體系解釋看，先設定居住權(quán)、后設定抵押權(quán)的情形，與在先設立并轉(zhuǎn)移租賃物占有的租賃權(quán)類似。簡言之，在后設立之抵押權(quán)的實現(xiàn)，不應影響租賃存續(xù)。這也得到了司法裁判的承認。〔39"〕舉輕以明重，既然居住權(quán)作為用益物權(quán)經(jīng)登記而具有對世效力，其對抗效力不比租賃權(quán)弱，那么，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，堅持“不破在先居住權(quán)”較為合適，即在先的居住權(quán)不受后設立的抵押權(quán)的影響。

在司法實踐中，需正確踐行“設立在先，次序在先”的基本理念，以登記公示的先后順序確定居住權(quán)和抵押權(quán)的優(yōu)先位序。一方面，不應像有的法院所認為的，即使在先辦理了居住權(quán)登記，也不得對抗抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)。〔40"〕另一方面，雖然當事人約定在案涉房屋上設立居住權(quán)，但居住權(quán)登記時間晚于抵押權(quán)登記，不能像有法院認為的，居住權(quán)益早于抵押權(quán)設立，造成的抵押物價值貶損應由抵押權(quán)人自行承擔?！?1+〕與此類似，有法院所認為的，依約在房屋居住的居住人，對案涉房屋的占有、使用可優(yōu)先于抵押權(quán)，〔42"〕也不具有法理正當性。實際上，當事人按合同約定設立居住權(quán)，在未登記前，僅屬債權(quán)意義上的居住權(quán)利，無法對抗為第三人設立的房屋抵押權(quán)?！?3"〕也就是說，居住權(quán)在先設立且處于優(yōu)先地位的前提， 應是已踐行登記程序， 而非只是當事人達成設立居住權(quán)的債權(quán)約定。不進行登記，便須蒙受不能以物權(quán)變動對抗第三人的不利之意，〔44"〕更無法以此內(nèi)部約定作為排除抵押權(quán)實現(xiàn)的理由?！?5"〕

一方面，當事人之間的居住權(quán)合同只是約束房屋所有權(quán)人和相對人的債權(quán)契約。此種“居住權(quán)益”并非物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)，〔46#〕而僅是一種債權(quán)約定?！?7#〕也就是說，所謂以約定形式占有和在住宅中居住，不是物權(quán)性的居住權(quán)，不具備可資識別的意義，不具有對抗抵押權(quán)的物權(quán)效力?！?8#〕在性質(zhì)上，該權(quán)利實際上是對某一住宅的債權(quán)性長期居住權(quán)，〔49#〕無法阻卻已設定的抵押權(quán)的實現(xiàn)?！?0#〕另一方面，這也可避免出現(xiàn)抵押人與案外人經(jīng)由倒簽居住權(quán)合同的方式設立虛假居住權(quán)，進而規(guī)避抵押權(quán)實現(xiàn)。居住權(quán)的設立時點，是將此項權(quán)利的設立信息錄入不動產(chǎn)登記簿之時?！?1#〕因此，如果居住權(quán)未登記，即在房屋登記信息中未有顯示，則不發(fā)生物權(quán)效果，不能以其對抗已辦理登記的抵押權(quán)，〔52+〕無權(quán)排除已辦理登記的抵押權(quán)的實現(xiàn)?！?3#〕實際上，這在客觀上具有排除抵押人投機行為和道德風險的功能。

（二）抵押權(quán)先于居住權(quán)設立之權(quán)利實現(xiàn)位序

在先設立抵押權(quán)、后設立居住權(quán)的情景中，當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，若居住權(quán)期限尚未屆滿，兩者在權(quán)利實現(xiàn)上可能發(fā)生沖突?；谖餀?quán)的公示性，在抵押權(quán)先于居住權(quán)設立時，抵押權(quán)應優(yōu)先于居住權(quán)實現(xiàn)。畢竟，房屋抵押權(quán)的設立以登記為要件，登記本身就具有公示公信力，即使居住權(quán)人對先設立的抵押權(quán)不知情，但他只要經(jīng)由查詢房屋登記簿，便可了解該房屋之上是否已負載其他權(quán)利負擔。登記這一權(quán)利表征方式，可使物權(quán)由抽象的無形狀態(tài)變得能夠使人們對其主體、內(nèi)容等有一個確定和便捷的把握?！?4#〕此時，應當視為居住權(quán)人知曉或應知該房屋之上已設立抵押權(quán)的事實，若其仍同意設立居住權(quán)，就應推定居住權(quán)人自愿承擔抵押權(quán)實現(xiàn)所致的不利后果。在設立居住權(quán)的時間晚于抵押登記時間時，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)?！?5#〕

如果設立在先的抵押權(quán)無法優(yōu)先實現(xiàn)，那么，極易產(chǎn)生抵押人惡意假借設立居住權(quán)以規(guī)避抵押權(quán)實現(xiàn)的目的，誘發(fā)道德風險。畢竟，如何防止抵押人在將房屋設定抵押權(quán)后再以其設定居住權(quán)以規(guī)避抵押權(quán)的實現(xiàn)，是一個無法繞開的問題。居住權(quán)本質(zhì)為一項用益物權(quán)，經(jīng)登記設立后，具有對抗第三人的特性。這種特性也為債務人借居住權(quán)逃避債務提供了可能?！?6#〕畢竟，潛在的房屋買受人（競買人）極易因居住權(quán)的存在而心生忌憚，影響抵押物的變現(xiàn)及抵押權(quán)的實現(xiàn)。

居住權(quán)制度的創(chuàng)設不能成為民法權(quán)利體系性的掣肘。就法目的而言，雖然居住權(quán)旨在滿足生活居住需要，具有較強的人役權(quán)色彩，且權(quán)利主體在很多情形下指向的也是有特殊住房需求的特定人群，但居住權(quán)的創(chuàng)設既不能成為抵押權(quán)發(fā)揮作用的掣肘，更不能成為民法權(quán)利體系的“破壞者”。畢竟，對特定人權(quán)益的保護，也非毫無規(guī)則限制的絕對保護，這在民法領域體現(xiàn)得尤其明顯。實際上，在被抵押的房屋上再設定居住權(quán)，抵押權(quán)應不因此而受影響，仍存續(xù)于承載著居住權(quán)的房屋之上?；诘盅簷?quán)公示在先，在抵押權(quán)實現(xiàn)時應可優(yōu)先于設立在后的居住權(quán)。若債權(quán)屆期未獲清償，抵押權(quán)人可申請法院拍賣抵押物。基于抵押登記的公示效用，第三人自愿受讓被抵押的財產(chǎn)，法律自應遵循其意思。〔57#〕

這在司法實踐也得到了承認。有法院認為，設立在后的居住權(quán)，不能對抗在先抵押權(quán)人對房屋享有的優(yōu)先受償權(quán)?！?8#〕另外，在未登記時，合同約定的居住的權(quán)利并非物權(quán)。在房屋上的抵押權(quán)，優(yōu)先于居住使用權(quán)人依據(jù)合同享有的債權(quán)?！?9#〕僅有合同約定，但未經(jīng)登記的居住權(quán)，不能對抗已登記公示的抵押權(quán)，不足以排除對抵押房屋的強制執(zhí)行。〔60#〕

如果抵押房屋是居住權(quán)人的唯一住所，那么，能否實現(xiàn)抵押權(quán)？ 或者在抵押權(quán)實現(xiàn)時，如何避免居住權(quán)人居無定所？ 這是必須回應的問題。尤其是，當居住權(quán)人為生活困難的老人、殘障人士等社會弱勢群體時，如何維系居住權(quán)人的基本生活，就成為更需考量的因素。這涉及被執(zhí)行人的基本居住需求，甚至生存權(quán)需要，一直是司法執(zhí)行的實踐難題。依據(jù)最高人民法院在2004年發(fā)布的《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2004〕15號），對“生活所必需的居住房屋”可查封，但不得變價處分（第6條），即無法強制執(zhí)行。實際上，該規(guī)定有可能引發(fā)被執(zhí)行人轉(zhuǎn)移房產(chǎn)以逃避債務執(zhí)行的道德風險，需認真檢視。在司法實踐中，有法院認為，商品房消費者的生存居住權(quán)能，優(yōu)先于登記在前的抵押權(quán)。〔61，〕

目前，這一規(guī)定已進行修正。依據(jù)最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）（以下簡稱《民事執(zhí)行規(guī)定》），在保障被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以執(zhí)行（第5條）。也就是說，即便抵押房屋為居住權(quán)人的唯一住所，也并非一定就能夠排除抵押權(quán)所引發(fā)的房屋強制執(zhí)行。這是因為，如果作為居住權(quán)客體之房屋的面積大小、房間數(shù)量等遠超社會一般民眾的居住水平，則不屬于此處的保障居住權(quán)人最低生活標準。另外，在滿足最高人民法院《關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》（法釋〔2020〕21號）第20條第1款所列舉的情形時，設定居住權(quán)的房屋也應可予執(zhí)行。

這具體包括以下情形。其一，對居住權(quán)人有扶養(yǎng)義務的人名下有其他能夠維持生活必需的居住房屋。例如，居住權(quán)人是一位無其他房屋居住的老人，但其子女有足以保障該居住權(quán)人居住的房屋。其二，執(zhí)行依據(jù)生效后，居住權(quán)人為逃避執(zhí)行而轉(zhuǎn)讓其名下其他房屋。例如，居住權(quán)人此前擁有其他可供居住的房屋， 但為逃避執(zhí)行而經(jīng)由房屋轉(zhuǎn)讓以形成僅有此已設定居住權(quán)的房屋可供居住的假象。其三，申請執(zhí)行人按照當?shù)亓庾》勘Ｕ厦娣e標準為居住權(quán)人及所扶養(yǎng)家屬提供居住房屋，或同意參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準從該房屋的變價款中支付合理期限的租金。這有利于建立執(zhí)行配合協(xié)作的機制，在司法實踐中也得到了承認?！?2#〕其四，居住權(quán)人在兩個以上的房屋上享有不同的居住權(quán)。這種情形與居住權(quán)旨在保障居住需求相悖。畢竟，若權(quán)利人享有兩項以上的居住權(quán)，就意味著正在實現(xiàn)抵押權(quán)的房屋并非用來滿足其居住需求的唯一標的物。

四、居住權(quán)與抵押權(quán)均予實現(xiàn)的并存情景

在居住權(quán)與抵押權(quán)并存的權(quán)利實現(xiàn)過程中，應在最大程度上選擇能夠助推二者均予實現(xiàn)的解決方案，而非以一項物權(quán)的對抗效力直接排除另一項物權(quán)的實現(xiàn)。這是化解居住權(quán)與抵押權(quán)并存之權(quán)利實現(xiàn)沖突的合理之道。

（一）居住權(quán)與抵押權(quán)實現(xiàn)不相齟齬的情形

居住權(quán)與抵押權(quán)在權(quán)利實現(xiàn)上并不絕對形成沖突。兩者存在沖突的情形，主要體現(xiàn)為權(quán)利行使時點的交叉：一是在先設立的居住權(quán)一直持續(xù)到在后設立的抵押權(quán)實現(xiàn)之時；二是在先設立的抵押權(quán)實現(xiàn)之時居住權(quán)仍在行使。當不存在上述交叉時點時，兩者可能不存在沖突。擔保物權(quán)需待擔保債權(quán)屆期未受清償時，方能實現(xiàn)，故其目的實現(xiàn)時間系屬將來；而用益物權(quán)一旦設定，即能實現(xiàn)用益目的，故其實現(xiàn)時間系屬現(xiàn)在?！?3#〕只要不存在交集，居住權(quán)和抵押權(quán)都將圓滿地完成其制度使命，而不受干擾。例如，甲在將房屋為乙設定居住權(quán)后，又為擔保對丙的債務而為丙設定抵押權(quán)，乙在其享有的居住權(quán)期限屆滿，或在丙的債權(quán)清償期屆至前死亡，均會導致居住權(quán)消滅，使案涉房屋之上僅負載丙的抵押權(quán)。此時，無論丙之后有無實現(xiàn)抵押權(quán)的必要，均不會同居住權(quán)的行使產(chǎn)生沖突。畢竟，先設立的居住權(quán)消滅之時，后設立的抵押權(quán)尚未屆期。

即便居住權(quán)設立在抵押權(quán)之后，也會存在居住權(quán)的實現(xiàn)不受抵押權(quán)影響的情形。畢竟，抵押權(quán)的實現(xiàn)以債務不履行為前提，具有或然性（而非必然性）。在債務人依約履行債務的情景中，債權(quán)人無需實現(xiàn)抵押權(quán)，不會影響到居住權(quán)人對房屋的占有和使用。

（二）設立在后抵押權(quán)實現(xiàn)之“不破居住權(quán)”

設立在后的抵押權(quán)的實現(xiàn)，應不影響在先設定之居住權(quán)，這需確立抵押權(quán)的實現(xiàn)“不破居住權(quán)”規(guī)則。在實現(xiàn)抵押權(quán)時，設立在先的居住權(quán)應具有對抗抵押權(quán)的效力，理想方案是使居住權(quán)仍可在被競買人取得的抵押物上存續(xù)?！?4#〕這本質(zhì)上是物權(quán)追及效力的要求。物權(quán)所蘊含的對世效力決定了無論標的物輾轉(zhuǎn)于何人之手，物權(quán)人均可追及物之所在，向第三人主張權(quán)利，〔65#〕而直接支配該物的效力。〔66#〕另外，從體系解釋看，民法典第381條關于“土地經(jīng)營權(quán)、建設用地使用權(quán)等抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，與抵押權(quán)實現(xiàn)“不破在先居住權(quán)”亦有異曲同工之妙。例如，甲以其房屋為乙設定居住權(quán)之后，再為丙設定抵押權(quán)。若丙以拍賣方法實行抵押權(quán)時，則先設定的居住權(quán)不因此而受影響，其效力及于抵押物的買受人。

設立在后的抵押權(quán)實現(xiàn)時，作為抵押物的房屋在被拍賣或變賣時，應不影響在先設立的居住權(quán)，與“買賣不破租賃”規(guī)則具有類似性。既然在租賃合同中確立了“買賣不破租賃”規(guī)則，那么，舉輕以明重，作為用益物權(quán)之居住權(quán)的效力強度不低于作為債權(quán)的承租權(quán)，自應比照該規(guī)則，在受讓人繼受原房屋所有權(quán)人的地位時，確立在后抵押權(quán)的實現(xiàn)不破在先居住權(quán)的規(guī)則。從兩者的制度功能看，也可得出這一結(jié)論。當既有的制定法規(guī)則與法律未加調(diào)整的情形，具有法律上的相似性時，可運用類比推理將既有規(guī)則適用于與其“基本思想”相一致的不同案件?！?7#〕質(zhì)言之，“買賣不破租賃”系將承租權(quán)這一債權(quán)予以物權(quán)化的結(jié)果，給予在先設立并轉(zhuǎn)移占有的承租權(quán)可對抗物權(quán)的法律效力，進而保護弱勢地位的承租人的權(quán)益?！?8#〕畢竟，基于出租人和承租人地位的差異，防止出租人無故終止租賃合同具有正當性?！?9#〕與此類似，居住權(quán)旨在為實現(xiàn)當事人的居住權(quán)益提供強有力的私法保障，適用抵押權(quán)實現(xiàn)不破在先“居住權(quán)”的規(guī)則具有合理性。

就解釋論而言，抵押權(quán)的實現(xiàn)并非居住權(quán)消滅的事由。一方面，居住權(quán)的法定消滅事由限于期限屆滿或居住權(quán)人死亡，房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)（抵押物的競賣）并不包括在內(nèi)。另一方面，在抵押物拍賣時，拍賣財產(chǎn)上原有的用益物權(quán)，不因拍賣而消滅（《民事執(zhí)行規(guī)定》第28條第2款）。循此，對房屋的抵押權(quán)在因拍賣而實現(xiàn)時，原有的居住權(quán)亦將存續(xù)。另外，合同約定具有相對性，僅對當事人產(chǎn)生法律效力，〔70#〕債權(quán)也只能針對特定的債務人行使?！?1#〕在抵押人和抵押權(quán)人經(jīng)由約定實現(xiàn)抵押權(quán)時，無法及于居住權(quán)人，不會產(chǎn)生居住權(quán)消滅的法效果。具體而言，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，房屋的買受人將承受在先設立的居住權(quán)，并成為該居住權(quán)合同的當事人，受到該居住權(quán)合同的約束。實際上，從歷史解釋看，早在2005年的《物權(quán)法（草案）》中就曾有關于“居住權(quán)設立后，住房所有權(quán)人變更的，不影響居住權(quán)效力”的類似規(guī)定?！?2+〕可見，當?shù)盅簷?quán)實現(xiàn)時，在先設立的居住權(quán)可及于抵押物受讓人，屬于“抵押物買受人承受主義”，借此可保障在先設立的居住權(quán)的實現(xiàn)，既對居住權(quán)人而言意義重大，也有助于最大限度地實現(xiàn)物盡其用，滿足不同當事人的權(quán)益需求。

（三）設立在先的抵押權(quán)實現(xiàn)并非絕對滌除居住權(quán)

實現(xiàn)抵押權(quán)不一定絕對需滌除設立在后的居住權(quán)。居住權(quán)與抵押權(quán)并存產(chǎn)生的沖突一般發(fā)生在抵押權(quán)實現(xiàn)時。有觀點認為，標的物被抵押后再設定利用權(quán)時，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，后設立的利用權(quán)應失去效力?！?3#〕但是，此種觀點值得商榷。設立在先的抵押權(quán)實現(xiàn)時，是否需滌除居住權(quán)，應予具體區(qū)分。此時，尚無法得出需把后設立的居住權(quán)予以滌除的結(jié)論，只有在居住權(quán)的存在實質(zhì)上影響到抵押權(quán)的圓滿實現(xiàn)時，具體就是抵押物的價值評估結(jié)果無法滿足所擔保債權(quán)的需要時，〔74#〕滌除居住權(quán)方具有法理正當性。

其一，物權(quán)的排他和優(yōu)先效力不是無條件祛除后設立的物權(quán)，而是應在盡量不影響在先設立的物權(quán)實現(xiàn)的前提下，助推多項權(quán)利的并存，這亦是物盡其用的意旨。就解釋論而言，抵押權(quán)實現(xiàn)不會當然導致居住權(quán)消滅，不是民法典第370條列明的居住權(quán)消滅的情形。雖然設立在先的抵押權(quán)應優(yōu)先實現(xiàn)，但也不應當然地認為后設的居住權(quán)就應滌除。

其二，在抵押權(quán)實現(xiàn)時，不加區(qū)分地絕對滌除居住權(quán)，不利于穩(wěn)定法律關系和發(fā)揮物之最大價值，甚至會對抵押物的利用效能產(chǎn)生貶損?！?5#〕質(zhì)言之，即便房屋承載著包括居住權(quán)在內(nèi)的負擔，但抵押房屋的價值足夠經(jīng)由抵押權(quán)實現(xiàn)以償付債務，那么，居住權(quán)便不應被滌除。

其三，雖然設立居住權(quán)蘊含著影響抵押權(quán)實現(xiàn)的風險，但并非必然。例如，如果抵押房屋價值較高，即便之后又設立了居住權(quán)，但抵押物競拍的價格受到市場、地理位置等多重因素影響，對房屋實現(xiàn)抵押權(quán)所得之價款仍會高于所擔保債權(quán)的數(shù)額，那么，抵押權(quán)和居住權(quán)就均可實現(xiàn)。畢竟，當擔保的債權(quán)數(shù)額低于房屋價值時，抵押權(quán)實現(xiàn)的范圍以實現(xiàn)債權(quán)為限，而非房屋的全部價值?！?6#〕又如，在抵押權(quán)實現(xiàn)中，房屋競買人并非為居住目的，而是為獲取學區(qū)入學資格，居住權(quán)的存在不會對此產(chǎn)生影響。再如，房屋競買人注重房屋的遠期投資（而非居?。阅軆斶€債權(quán)的價格購進亦有可能。

其四，只有在居住權(quán)實質(zhì)上影響到抵押權(quán)的實現(xiàn)時，方應予以滌除。后設立的居住權(quán)是否會對先設立的抵押權(quán)有實質(zhì)影響的判斷時點，應是抵押權(quán)實現(xiàn)之時。后設立的居住權(quán)會否影響到抵押物的交換價值，進而損害在先抵押權(quán)，需進行實質(zhì)性檢視，而不能簡單地認為新設居住權(quán)就必然會損害抵押權(quán)的實現(xiàn)?！?7"〕所謂的后設立的利用權(quán)不得對抗已登記的抵押權(quán)，是指由于此項利用權(quán)的存在，導致抵押物無人應買或降低出賣價值而不能清償債權(quán)等實質(zhì)有害抵押權(quán)人權(quán)益的情況，抵押權(quán)人方有權(quán)滌除后設立的利用權(quán)?！?8"〕畢竟，負載居住權(quán)負擔的抵押房屋的變價，一般會低于無此負擔者。

在抵押權(quán)的實現(xiàn)受到后設居住權(quán)的實質(zhì)不利影響時， 法院方有權(quán)依申請除去后設立的居住權(quán)，以實現(xiàn)拍賣抵押物的目的。一般而言，這種實質(zhì)不利影響指向的是，抵押權(quán)人在債權(quán)屆期未獲清償而實現(xiàn)抵押權(quán)時，由于居住權(quán)的存在，導致競買人忌憚無法即時取得對房屋的占有和使用而出現(xiàn)無人應買，或出價較低而無法清償?shù)盅簜鶛?quán)的情形。

這就意味著對居住權(quán)的滌除并非一定發(fā)生。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，是否需強制居住權(quán)人騰空房屋要具體分析。例如，雖然抵押物價值因之后設立居住權(quán)而低于被擔保債權(quán)，但抵押人提前清償了債務或提供了其他足以償付債權(quán)的擔保，便不會產(chǎn)生需滌除居住權(quán)的情形。具體而言，對抵押權(quán)的實現(xiàn)受居住權(quán)實質(zhì)不利影響的判斷，指向的并非居住權(quán)的存在導致抵押物的價值減少，而是此種價值減少導致抵押債權(quán)無法獲得清償。當財產(chǎn)權(quán)因價值變化而被重新界定時，不確定性會對當事人施加負效用。〔79"〕在無居住權(quán)負擔時，債務可清償，但有居住權(quán)負擔時債務無法清償，方應認定居住權(quán)的存在對抵押權(quán)的實現(xiàn)有實質(zhì)影響。

在司法實踐中，涉及抵押權(quán)和租賃權(quán)并存時有類似的判決。有法院認為，如果設立在后的租賃權(quán)的存在對抵押權(quán)實現(xiàn)有影響，那么，該租賃權(quán)不能排除執(zhí)行法院為實現(xiàn)抵押權(quán)而采取的強制騰退措施?！?0"〕相反，如果不除去租賃權(quán)，也不會對抵押權(quán)的實現(xiàn)造成實質(zhì)影響的，則無需滌除?！?1"〕這種司法裁判思路兼顧抵押物的交換及使用價值， 對執(zhí)行標的上不同權(quán)利的統(tǒng)籌保護更有利于實現(xiàn)物盡其用，可供居住權(quán)與抵押權(quán)并存之處理參考。

其五，對居住權(quán)的滌除，一般依抵押權(quán)人的申請由法院依裁定作出。也就是說，抵押權(quán)人對于是否申請滌除居住權(quán)，應享有選擇權(quán)，而非由法院依職權(quán)主動滌除。在抵押權(quán)人未申請時，只要不涉及國家利益、社會公共利益，法院就不應主動啟動此項滌除程序，否則便違反了私法自治原則。在抵押權(quán)人選擇申請滌除居住權(quán)時，法院在作出裁定后，由不動產(chǎn)登記部門對居住權(quán)予以涂銷登記。

總體而言，在后設立的居住權(quán)在抵押權(quán)實現(xiàn)時原則上應繼續(xù)存在，僅在對抵押權(quán)的實現(xiàn)存有實質(zhì)不利影響時方應滌除。也就是說，在抵押權(quán)先于居住權(quán)設立時，如果拍賣抵押物的價款足以清償?shù)盅簷?quán)所擔保的債權(quán)，或抵押權(quán)人自愿承受抵押物“帶居拍賣”，那么，居住權(quán)就不應被滌除。如果拍賣抵押物的價款不足以清償?shù)盅簷?quán)擔保的債權(quán)，且抵押權(quán)人向法院申請滌除居住權(quán)之后對抵押物再予拍賣，就應將居住權(quán)予以滌除，進而保障抵押權(quán)人權(quán)益。此時，居住權(quán)人能否向抵押人請求賠償，具體要以設立居住權(quán)的協(xié)議是否有相關約定而定。畢竟，在后設立的居住權(quán)的權(quán)利人應知曉登記公示在先的抵押權(quán)的存在，并應承擔可能被滌除的順位風險。

循此，在居住權(quán)與抵押權(quán)并存情景的權(quán)利實現(xiàn)中，以其中一項物權(quán)的對抗效力直接排除另一項物權(quán)的實現(xiàn)，并非解決權(quán)利沖突的最佳方案。法律解釋需要在供討論的多種解釋原則和解釋可能性之間進行選擇，必須考慮幾種可能之間哪種能實現(xiàn)對問題最為公正的解決?！?2"〕但凡存有對在先權(quán)利實現(xiàn)不造成影響的多個方案，就應首先選擇對在后權(quán)利干預最少的方案，盡可能減少對權(quán)利行使的不利影響，助推居住權(quán)和抵押權(quán)法律關系中各方當事人的意思自治在最大程度上得以實現(xiàn)。

結(jié)語

如何處理居住權(quán)與抵押權(quán)的并存及其優(yōu)先位序，是民法典解釋適用中無法回避的重要課題。雖然居住權(quán)的入典豐富了物權(quán)體系，但既有規(guī)范過于簡單，在司法適用中需予解釋的空間很大。居住權(quán)與抵押權(quán)可并存于同一房屋之上，契合一物一權(quán)原則。先設定居住權(quán)、再設定抵押權(quán)，抑或先設定抵押權(quán)、再設定居住權(quán)，均無需在先權(quán)利人的同意，但需對在先權(quán)利人履行通知義務。抵押權(quán)設立在先情景中，禁止再設定居住權(quán)之特約應區(qū)分是否予以登記，以此判斷對第三人是否具有對抗性和法效力。在兩者并存時，如何處理居住權(quán)和抵押權(quán)的實現(xiàn)位序成為無法回避的問題。原則上，當兩者在權(quán)利實現(xiàn)上發(fā)生沖突時，應充分尊重不動產(chǎn)登記的公示效力，將設立居住權(quán)與抵押權(quán)的時點相比較，并以此確定兩者的優(yōu)先次序。這亦有助于防止投機行為和道德風險。但是，除非居住權(quán)對抵押權(quán)的實現(xiàn)產(chǎn)生實質(zhì)影響，否則，并不一定要滌除居住權(quán)，而是有可能“帶居”實現(xiàn)，居住權(quán)設立在先時則宜采取抵押權(quán)實現(xiàn)“不破居住權(quán)”的方式，而非直接認定在后的抵押權(quán)不能實現(xiàn)，盡力助推兩者兼得，以最大程度發(fā)揮房屋之使用和交換價值。