共享鄉(xiāng)居理念與鄉(xiāng)村閑置房屋資源有效利用的關(guān)系

孫夢苒

2018年4月，中國農(nóng)村發(fā)展研究所和社會科學(xué)文獻(xiàn)出版社發(fā)布了《農(nóng)村綠皮書：中國農(nóng)村經(jīng)濟(jì)形勢分析與預(yù)測（2018～2019）》，書中提到，2018年全國農(nóng)村宅基地空置率約為10.7%，農(nóng)村空房率最高達(dá)7成。按此計算，目前全國有近8億農(nóng)村戶籍人口，按照農(nóng)業(yè)普查公報，全國約有2.3億套農(nóng)村房屋。按照10.7%空置率計算，接近2500萬套住房空置。如果按照每年每套5000元的租金計算，每年全國僅在農(nóng)村空置房屋資源上造成的浪費(fèi)就高達(dá)1250億元。

2021年年底，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《農(nóng)村人居環(huán)境整治提升五年行動方案（2021—2025年）》，因此，2022年各地開始了新一輪農(nóng)村人居環(huán)境整治提升專項工作，其中，無人居住的老舊房屋被劃為重點(diǎn)治理對象。散落在鄉(xiāng)村的閑置廢棄房屋如不能及時得到有效利用，會引發(fā)諸多問題：首先，影響村莊的統(tǒng)一規(guī)劃，不利于村莊的治理與發(fā)展，且與“村容整潔”“美麗鄉(xiāng)村”等建設(shè)目標(biāo)格格不入；其次，存在安全隱患，由于年久失修，對人民群眾的安全構(gòu)成威脅，并成為衛(wèi)生防疫的死角；最后，會造成土地資源的浪費(fèi)。

現(xiàn)今農(nóng)村閑置房屋盤活的主要困境

房屋戶型不一且分布較為分散

我國廣大農(nóng)村自建住宅大部分是低層建筑，多為磚混結(jié)構(gòu)，且由主人和施工人員自行設(shè)計，沒有規(guī)范的施工圖紙，導(dǎo)致農(nóng)村房屋戶型、面積各不相同且較為分散，不易統(tǒng)一開發(fā)。

房屋質(zhì)量良莠不齊

農(nóng)村房屋的建造材料大多不會經(jīng)過嚴(yán)格檢驗。房屋建造使用不同的材料造成房屋質(zhì)量良莠不齊，而使用的材料質(zhì)量較差例如現(xiàn)澆混凝土使用強(qiáng)度不夠的砂石或采用質(zhì)量不達(dá)標(biāo)的鋼材都會使房屋壽命受到影響。同時部分老宅由于人口長年在外而荒廢多年，墻體老化嚴(yán)重，這種類型的房屋便不適宜改為民居，更傾向于土地復(fù)墾。

村民意愿不統(tǒng)一

由于農(nóng)村宅基地的使用權(quán)是永久的，城市戶口的繼承人可通過繼承宅基地的房屋獲得宅基地的使用權(quán)，且宅基地可充當(dāng)?shù)盅何镞M(jìn)行貸款，村民或出于對老宅不舍的感情或出于對自身和后代的考慮，對閑置房屋的再建開發(fā)存在不同的意見。

農(nóng)村自身基礎(chǔ)設(shè)施較差

農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施較城市仍存在較大差距。多數(shù)農(nóng)村道路建設(shè)質(zhì)量較差，貧困地區(qū)通達(dá)、通暢任務(wù)仍然艱巨，且前期建成的公路養(yǎng)護(hù)投入不足，部分已存在油返砂的狀況。同時，農(nóng)村的用水用電不便、醫(yī)療衛(wèi)生條件落后等都會對閑置房屋進(jìn)行旅游開發(fā)造成難度。

利益分配不均

因農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施較差、閑置房屋良莠不齊都導(dǎo)致盤活的前期投入巨大，而在后期共享模式進(jìn)行盈利后經(jīng)濟(jì)收益沒有明確的分配標(biāo)準(zhǔn)又極易造成村民、村集體、政府以及企業(yè)之間利益的分配不均，故對吸引投資造成極大困難。

下套村共享鄉(xiāng)居模式的建立

與鄉(xiāng)土文化的結(jié)合體現(xiàn)

吉林省集安市青石鎮(zhèn)下套村是中朝邊境村，位于鴨綠江畔，風(fēng)光秀麗，符合中華文化傳統(tǒng)關(guān)于“鄉(xiāng)居”意境的描述。該村存在一定數(shù)量的閑置房屋，且有著豐富的旅游資源，可發(fā)展生態(tài)宿營地、垂釣、生態(tài)探險旅游、花海觀光等旅游項目。共享經(jīng)濟(jì)雖已不是新的經(jīng)濟(jì)模式，但以旅游業(yè)為載體，將農(nóng)村閑置宅基地以共享的方式融入市場卻是一個新的業(yè)態(tài)，下套村共享鄉(xiāng)居模式是在借鑒已有模式的基礎(chǔ)上，結(jié)合下套村實際來設(shè)計具有下套村特色的共享旅游新模式。下套村共享鄉(xiāng)居模式堅持將重使用而輕占有的新型消費(fèi)觀、發(fā)展觀作為理念基礎(chǔ)，依托共享村居民宿、共享種植園、共享垂釣宿營區(qū)、共享文化驛站打造共享閑置房屋資源、共享鄉(xiāng)土環(huán)境、共享鄉(xiāng)土文化的城鄉(xiāng)間良性經(jīng)濟(jì)循環(huán)。圍繞營造“東北鄉(xiāng)土文化的窗口”的目標(biāo)，保護(hù)和挖掘現(xiàn)有的鄉(xiāng)村文化遺產(chǎn)，以塑造文化旅游形象為工作核心，借由動態(tài)與靜態(tài)兩種途徑讓游客通過各種活動或?qū)嵨飦砀惺芑蝮w驗多姿多彩的文化內(nèi)涵，形成良好口碑效應(yīng)，強(qiáng)化下套村的文化旅游。

組成要素及其在下套村的實施

下套村共享鄉(xiāng)居模式以農(nóng)村閑置宅基地為主要開發(fā)對象，對現(xiàn)有房屋進(jìn)行改造升級，通過不同的共享模式，實現(xiàn)經(jīng)營權(quán)和管理權(quán)的自由流轉(zhuǎn)。該模式旨在圍繞農(nóng)村閑置宅基地和閑置農(nóng)田，打造融匯旅游觀光、高效農(nóng)業(yè)、優(yōu)化生態(tài)環(huán)境和社會文化功能的原生態(tài)農(nóng)業(yè)旅游、休閑、娛樂新型共享綜合體。綜合體由共享鄉(xiāng)居民宿、共享農(nóng)業(yè)園、共享垂釣宿營區(qū)、共享驛站等四大要素構(gòu)成。

共享村居民宿：將下套村可居住的閑置房屋外包給企業(yè)（運(yùn)營商）進(jìn)行整體裝修改造后作為民宿出租。根據(jù)市場性質(zhì)的不同將民宿分別構(gòu)建為休閑養(yǎng)老社區(qū)和研學(xué)活動社區(qū)。對于愿意進(jìn)行集體施工改造的村民，施行房屋所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)“三權(quán)分離”，采取“農(nóng)民所有、村集體使用、企業(yè)經(jīng)營、政府管理服務(wù)”的運(yùn)行機(jī)制，按照村民20%、村集體30%、企業(yè)50%的股份劃分進(jìn)行收益分成。對于主張自行進(jìn)行房屋改造的村民，房屋所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)皆歸屬村民自己，盈利后所得按村民60%、村集體40%的股份劃分進(jìn)行收益分成。

共享農(nóng)業(yè)園：依托環(huán)境優(yōu)勢，下套村以葡萄、五味子為主，玉米、板栗、人參、大榛子為輔的種植業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)形成規(guī)模，現(xiàn)已種植葡萄688畝、五味子357畝、玉米570畝。養(yǎng)殖業(yè)以養(yǎng)蜂、養(yǎng)牛和家禽養(yǎng)殖為主，養(yǎng)羊戶3戶300只，養(yǎng)雞戶1戶5萬只，養(yǎng)牛戶3戶40余頭。對此，下套村可以構(gòu)建結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功能完善、體制健全、特色鮮明的共享農(nóng)業(yè)園。依托民宿采摘園、特色農(nóng)牧產(chǎn)品養(yǎng)殖基地作為村莊重要創(chuàng)收渠道，同時連通共享民宿，提高村莊自循環(huán)能力，增強(qiáng)抗風(fēng)險能力。通過出租田地使用權(quán)，將下套村原本的閑置田地對外向游客進(jìn)行出租，滿足游客想自行種植綠色產(chǎn)品的需求，在田地租期內(nèi)租客也可以交由民宿管家代為管理。既為村莊解決了部分土地閑置問題，也為農(nóng)民解決了部分就業(yè)問題。

共享垂釣宿營區(qū)：下套村位于鴨綠江畔，森林覆蓋率為64%，風(fēng)景秀麗，依山傍水，可發(fā)展生態(tài)宿營地、垂釣、生態(tài)探險旅游、花海觀光等項目。建立共享垂釣宿營區(qū)，將垂釣和野外宿營相結(jié)合，通過出租垂釣用具、魚餌、野炊用具、帳篷等宿營用具為村民提供額外的就業(yè)機(jī)會和收入。對宿營用具收取租金分為兩種情況，一種是按正常價格進(jìn)行租用或購買，一種是提前支付一部分租金，其余的租金在游客宿營結(jié)束后通過游客宿營期間的高光照片作為抵扣，游客的照片會定期由宿營地打印出來，懸掛在共享垂釣宿營區(qū)內(nèi)，作為一道獨(dú)特靚麗的風(fēng)景線。還可以以優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境為依托，開設(shè)不同風(fēng)格的寫真拍攝項目，聯(lián)通花海觀光，可提供服飾租賃與妝造服務(wù)。

共享文化驛站：選擇一處閑置房屋，修建只提供水電的低標(biāo)準(zhǔn)、低要求的共享民宿。此驛站不收取住宿費(fèi)用，房屋設(shè)施共享，但需要游客在臨走前打掃好房屋的衛(wèi)生，并留下一件禮物、一句寄語或自己認(rèn)為對旅行有幫助的物品給下一位旅行者。該公共活動空間可以為游客提供交流的平臺，有適時的活動策劃，促進(jìn)游客之間進(jìn)一步的深度交流。游客如果愿意停留，可以通過為社區(qū)的孩子老人講述旅途的歷聞、參與共享民宿、共享農(nóng)業(yè)園和共享宿營地的工作換取現(xiàn)金獎勵，作為繼續(xù)旅行的資金或免費(fèi)住宿的籌碼。這種方式既增加了擁有同樣愛好的陌生人之間的聯(lián)系，也通過這些對自媒體運(yùn)用相當(dāng)嫻熟的年輕群體宣傳了下套村，從而將下套村打造成一個受年輕人歡迎的奇幻旅游目的地。

下套村共享鄉(xiāng)居模式的特點(diǎn)

因地制宜盤活閑置房屋

針對房屋戶型不統(tǒng)一、分布分散、房屋質(zhì)量良莠不齊的問題因地制宜地選擇不同方式對其進(jìn)行開發(fā)改造。例如原有廢棄學(xué)?？筛脑鞛楣蚕泶寰用袼拗醒袑W(xué)社區(qū)的學(xué)生宿舍，戶型不一的房屋可以依據(jù)不同風(fēng)格裝修成特色民宿，無法居住的廢棄老屋可以推平進(jìn)行土地復(fù)墾，并入農(nóng)業(yè)園實現(xiàn)資源循環(huán)。下套村可與周邊的天幕山聯(lián)合共享宿營垂釣區(qū)，開展野外登山探險、野外研學(xué)等項目。

增加對閑置房屋的分類開發(fā)利用

當(dāng)前對閑置房屋的開發(fā)模式大多比較單一，有的直接改為同款民宿或旅游觀賞地，局限性較大。下套村共享鄉(xiāng)居整合多種開發(fā)模式，通過對閑置房屋的分類利用進(jìn)行深度開發(fā)。例如下套村共享鄉(xiāng)居民宿分為休閑養(yǎng)老社區(qū)與研學(xué)社區(qū)，共享農(nóng)業(yè)園分為民宿采摘園與特色農(nóng)牧產(chǎn)品種植基地。其中，養(yǎng)老社區(qū)與研學(xué)社區(qū)可以進(jìn)一步分類，大大增強(qiáng)對閑置房屋的有效利用。

充分尊重村民意愿進(jìn)行開發(fā)

下套村共享鄉(xiāng)居模式充分尊重村民意愿進(jìn)行開發(fā)，并根據(jù)不同的意愿進(jìn)行有針對性的營收分配。無論是共享民宿還是宿營垂釣區(qū)，都極大地尊重村民意愿進(jìn)行后續(xù)開發(fā)，農(nóng)業(yè)園更是保障了不贊同民宿改造的居民仍能通過農(nóng)業(yè)園進(jìn)行創(chuàng)收的需求，實現(xiàn)村莊整體和諧共贏。

強(qiáng)化房屋開發(fā)利用收益分配

針對閑置房屋開發(fā)利益分配不平衡的問題，下套村共享鄉(xiāng)居開發(fā)模式著重強(qiáng)化房屋開發(fā)利用的收益分配，且根據(jù)不同的開發(fā)類型進(jìn)行收益的區(qū)別分配。共享民宿作為主要創(chuàng)收渠道按照村民20%、村集體30%、企業(yè)50%的股份劃分進(jìn)行收益分成。對于主張自行進(jìn)行房屋改造的村民，房屋所有權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)皆由自己進(jìn)行運(yùn)營管理，盈利后所得按村民60%、村集體40%的股份劃分進(jìn)行收益分成。農(nóng)業(yè)園與宿營區(qū)則根據(jù)投入進(jìn)行區(qū)別分配，最大限度地保證各方公平分配，規(guī)避后續(xù)矛盾。

下套村共享鄉(xiāng)居模式的意義

有利于推進(jìn)鄉(xiāng)村振興進(jìn)程

若只有單向奔赴的政府，沒有共同努力的群眾，鄉(xiāng)村振興就容易淪為外表美麗沒有靈魂的空架子，也容易造成財力資源的浪費(fèi)。與一兜到底、盲目建設(shè)相反，下套村共享鄉(xiāng)居模式尊重農(nóng)民的主體地位和意愿，做到為其而建，建其所需，共建共享，分配合理。鄉(xiāng)村的生態(tài)環(huán)境需要因地制宜地科學(xué)規(guī)劃，盡可能地吸引城市資本、人才、技術(shù)等生產(chǎn)要素下鄉(xiāng)。這有利于靈活地促成政府、資本與農(nóng)村居民優(yōu)勢互補(bǔ)、分工協(xié)作，共同推動鄉(xiāng)村走上產(chǎn)業(yè)興旺、生態(tài)宜居、鄉(xiāng)風(fēng)文明之路，并通過緊密的利益聯(lián)結(jié)帶動農(nóng)民走上富裕之路，從而逐漸實現(xiàn)鄉(xiāng)村的全面振興。

整合現(xiàn)有盤活方式 提供更多方向

下套村共享鄉(xiāng)居開發(fā)模式整合了現(xiàn)有閑置房屋盤活方式，遵循盤活1+N的工作思維導(dǎo)圖：對閑置的土地與民房重新規(guī)劃，逐步完善區(qū)域規(guī)劃編制；對閑置土地和民房進(jìn)行綜合評估，提高盤活的利用率；制定盤活土地與民房的方案，形成一整套符合本區(qū)域?qū)嵡榈陌l(fā)展規(guī)劃；推動推廣典型示范，走上有特色的鄉(xiāng)村振興之路。這一開發(fā)模式為盤活農(nóng)村閑置資源、破解農(nóng)村空心化、提升農(nóng)村現(xiàn)代化水平提供了更多的方向和路徑。

結(jié) 語

“共享農(nóng)場”的模式讓鄉(xiāng)村旅游消費(fèi)群體記憶中的故土情懷成為現(xiàn)實，不僅滿足了人們對農(nóng)產(chǎn)品等物質(zhì)層面的需求，也提供了休閑養(yǎng)生的新型養(yǎng)老服務(wù)模式。這種新模式帶來的經(jīng)濟(jì)動力將成為農(nóng)村改革的主要力量，“共享農(nóng)場”的模式勢必成為農(nóng)村轉(zhuǎn)型的發(fā)展趨勢。

（作者單位：通化師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）