房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新 這幾點(diǎn)不容忽視

宋艷艷

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)主要采用高周轉(zhuǎn)、高杠桿的經(jīng)營(yíng)模式實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張與發(fā)展。如今，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展已逐漸走向理性與成熟，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的發(fā)展特征。在高房?jī)r(jià)、高地價(jià)的背景下，部分房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中可能存在一些困難，此時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行創(chuàng)新發(fā)展就顯得尤為重要。

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步，政策法規(guī)的調(diào)整也對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展作出了重要貢獻(xiàn)。如今，政府強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，陸續(xù)出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的政策，包括限購(gòu)、限售、限價(jià)等，以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定市場(chǎng)、保障民生的目標(biāo)。然而，政策調(diào)控也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)造成一定影響，例如，限購(gòu)會(huì)導(dǎo)致銷(xiāo)售量下降，限貸會(huì)導(dǎo)致企業(yè)融資困難等。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求下降。在一些熱點(diǎn)城市，由于實(shí)施了限購(gòu)、限貸等政策，大眾的購(gòu)房需求受到較大影響。一方面，高房?jī)r(jià)使得購(gòu)房門(mén)檻提高，許多潛在的購(gòu)房者由于高房?jī)r(jià)而無(wú)法入場(chǎng)。另一方面，一些三四線城市由于人口凈流出，也出現(xiàn)了需求不足的情況。市場(chǎng)需求下降對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售和回款造成了較大壓力，影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。

房地產(chǎn)融資難度增加。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式中，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控不斷深入，銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信貸審批更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度也隨之增加。部分房地產(chǎn)企業(yè)由于資金回籠壓力增加，因而存在資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，由于融資渠道受限，房地產(chǎn)企業(yè)整體資金面偏緊，一些房地產(chǎn)企業(yè)甚至出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)。

房地產(chǎn)盈利空間壓縮。近年來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)利潤(rùn)呈下行趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)商面臨銷(xiāo)售困境，銷(xiāo)售收入大幅減少，受高地價(jià)影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式盈利空間持續(xù)壓縮。在房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的背景下，若出現(xiàn)銷(xiāo)售回款不足、融資渠道不暢、成本壓力過(guò)大的情況，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題。

房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展策略

以市場(chǎng)為導(dǎo)向開(kāi)展業(yè)務(wù)。在市場(chǎng)環(huán)境變化和政策法規(guī)的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)需要密切關(guān)注外界動(dòng)態(tài)、了解政策走向，制定合適的轉(zhuǎn)型策略。在過(guò)去，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常采用標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計(jì)模式，以便快速滿足市場(chǎng)需求并降低成本。隨著居民消費(fèi)水平提高和住房條件改善，更多的消費(fèi)者開(kāi)始注重居住品質(zhì)。未來(lái)，優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品必然要滿足客戶(hù)更高層次的需求。以市場(chǎng)為導(dǎo)向開(kāi)展業(yè)務(wù)是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的必然趨勢(shì)，也是房地產(chǎn)企業(yè)的重要發(fā)展方向。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該積極調(diào)整策略，加大對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的研究，了解消費(fèi)者的心理和行為特征，不斷尋找新的發(fā)展方向。房地產(chǎn)企業(yè)需要針對(duì)不同的消費(fèi)群體和市場(chǎng)需求，制定差異化的發(fā)展策略。例如，針對(duì)年輕人，可以開(kāi)發(fā)適合年輕人居住的公寓和住宅；針對(duì)高端客群，可以開(kāi)發(fā)豪華別墅和高端商業(yè)地產(chǎn)。在設(shè)計(jì)過(guò)程中，企業(yè)需要在功能設(shè)計(jì)、空間設(shè)計(jì)、環(huán)保設(shè)計(jì)等多方面進(jìn)行創(chuàng)新。在建筑材料使用方面，企業(yè)需要關(guān)注環(huán)保、節(jié)能、安全等方面的指標(biāo)，選擇符合綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)的新型材料。

以產(chǎn)業(yè)鏈為基礎(chǔ)融合發(fā)展。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融合是指房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與上下游企業(yè)合作，實(shí)現(xiàn)資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，提高整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的效率和效益。近幾年，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入轉(zhuǎn)型發(fā)展新階段，受到政策調(diào)整、市場(chǎng)變化等多種因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)也日趨激烈。開(kāi)發(fā)商通過(guò)調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、增加產(chǎn)品附加值等手段實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，進(jìn)而提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)業(yè)鏈融合已成為房地產(chǎn)行業(yè)的重要發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈融合發(fā)展主要有縱向融合、橫向融合和跨界融合三個(gè)方向。

縱向融合是指房地產(chǎn)企業(yè)與上下游企業(yè)之間的合作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與城市規(guī)劃設(shè)計(jì)融合，城市規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)，提升開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)和價(jià)值。房地產(chǎn)企業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)電商融合，可以利用互聯(lián)網(wǎng)電商平臺(tái)的流量和用戶(hù)資源，擴(kuò)大銷(xiāo)售渠道和影響力。房地產(chǎn)與金融資本融合，可以利用資本機(jī)構(gòu)的資金和風(fēng)險(xiǎn)管理能力，解決開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金問(wèn)題并消除管理風(fēng)險(xiǎn)。

橫向融合是指房地產(chǎn)企業(yè)之間進(jìn)行合作。房地產(chǎn)與文化旅游融合，可以將文化旅游元素融入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，提高項(xiàng)目的文化內(nèi)涵和吸引力。房地產(chǎn)與體育融合，可以將健身的設(shè)施和相關(guān)理念引入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，提供更健康、更環(huán)保的生活環(huán)境。房地產(chǎn)與康養(yǎng)融合，可以使房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)出更適合老年人居住和生活的房地產(chǎn)項(xiàng)目，滿足老年人的養(yǎng)老養(yǎng)生需求。房地產(chǎn)與商務(wù)商業(yè)融合，可以共同開(kāi)發(fā)出更具有商業(yè)價(jià)值的房地產(chǎn)項(xiàng)目，吸引更多的商業(yè)客戶(hù)。

跨界融合是指房地產(chǎn)企業(yè)與不同行業(yè)的企業(yè)進(jìn)行合作。房地產(chǎn)與新能源融合，可以利用新能源技術(shù)和產(chǎn)品，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的能效和環(huán)保性能。房地產(chǎn)與環(huán)保融合，可以開(kāi)發(fā)出綠色建筑，降低能源消耗并減少環(huán)境污染，改善人居環(huán)境質(zhì)量，為建立節(jié)約型社會(huì)創(chuàng)造條件。

以輕資產(chǎn)為企業(yè)轉(zhuǎn)型方向。房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量已成為其賴(lài)以生存的重要因素，該行業(yè)投資規(guī)模大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)逐漸凸顯。隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，房地產(chǎn)企業(yè)為了提高競(jìng)爭(zhēng)力和可持續(xù)發(fā)展能力，開(kāi)始探索輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型方向，尋求企業(yè)的持續(xù)發(fā)展和壯大。通過(guò)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，企業(yè)可以減輕資產(chǎn)負(fù)擔(dān)、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，最終可以提升企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和盈利能力。

在土地獲取方面，可以與地方政府、開(kāi)發(fā)商等合作，共同開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)資源共享和風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。例如，要積極參與城市更新項(xiàng)目，通過(guò)改造老舊小區(qū)、城中村等，獲取土地資源，提高企業(yè)的土地儲(chǔ)備質(zhì)量。在開(kāi)發(fā)模式上，房地產(chǎn)企業(yè)需要將傳統(tǒng)的“重開(kāi)發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)”的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)榫?xì)化、高品質(zhì)的開(kāi)發(fā)模式。

在資本運(yùn)作方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要從依賴(lài)債務(wù)融資向依靠多元化、低風(fēng)險(xiǎn)的資本轉(zhuǎn)型。企業(yè)可以引入戰(zhàn)略投資者進(jìn)行股權(quán)融資，以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)債率；可以將具有穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)打包進(jìn)行證券化，提高企業(yè)的資產(chǎn)流動(dòng)性和融資能力。此外，還要積極拓展基金、信托、租賃等多元化融資渠道，降低對(duì)傳統(tǒng)債務(wù)融資的依賴(lài)。

在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新階段，出現(xiàn)了一些新特征、新情況。面對(duì)市場(chǎng)變化和政策影響帶來(lái)的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)需要從多個(gè)方面進(jìn)行創(chuàng)新，只有積極主動(dòng)轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)企業(yè)才能實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。