保利發(fā)展大規(guī)模增持回購傳遞的信號

薛宇

近日，保利發(fā)展（600048.SH）發(fā)布實(shí)際控制人增持計(jì)劃和回購方案，引發(fā)市場關(guān)注。公告顯示，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)計(jì)劃在未來12個月內(nèi)，通過集中競價交易方式增持公司A股股份，增持金額不低于2.5億元且不超過5億元，增持價格不超過15.19元/股；公司擬以自有資金不低于10億元、不超過20億元回購公司股份，回購價格不超過15.19元/股。

截至2023年12月13日，保利發(fā)展已回購公司股份997萬股，占總股本的0.08%，支付的資金總額為1.01億元。截至2023年12月15日，保利集團(tuán)已累計(jì)增持公司A股股份495.71萬股，占總股本的0.04%，累計(jì)增持金額為5000萬元，已達(dá)到增持計(jì)劃金額下限的20%。

從歷史情況來看，保利此前幾次增持基本接近行業(yè)底部，短期內(nèi)可以增強(qiáng)市場信心，而本次增持回購是否意味著行業(yè)或已接近底部區(qū)間？

保利發(fā)展歷史上共經(jīng)歷過四次增持，公告日分別在2008年9月、2014年2月、2015年8月和2021年8月。

2008年9月9日，公司發(fā)布公告，公司實(shí)際控制人保利集團(tuán)計(jì)劃增持本公司股份不超過2%；2009年9月8日，保利集團(tuán)增持承諾期限屆滿，保利集團(tuán)累計(jì)增持本公司股份636.70萬股，占總股本的0.1809%。

2014年2月25日，公司公告稱，保利集團(tuán)擬增持公司股份不超過2%；截至2015年2月24日，保利集團(tuán)累計(jì)增持270萬股，約占公司總股本的0.0252%。

2015年8月27日，公司公告稱，保利集團(tuán)擬繼續(xù)增持公司股份不超過2%；截至2016年2月26日屆滿，保利集團(tuán)累計(jì)增持124萬股，約占公司總股本的0.0115%。

2021年8月4日，公司公告稱，保利集團(tuán)擬增持公司股份不低于0.0042%、不超過2%；截至2022年1月28日屆滿，保利集團(tuán)累計(jì)增持50萬股，約占公司總股本的0.0042%。

保利發(fā)展前三次公告增持的時點(diǎn)基本接近房地產(chǎn)行業(yè)的周期底部。根據(jù)中誠信國際對房地產(chǎn)行業(yè)周期的劃分，2008-2016年，房地產(chǎn)行業(yè)共經(jīng)歷了三輪周期，包括2008-2011年7月、2011年9月-2013年年底、2014-2016年。

2008-2011年7月為第一個周期。商品房銷售額自2008年4月同比增速持續(xù)為負(fù)，全年同比降幅達(dá)到19.5%。隨著一系列寬松政策落地，2009年商品房銷售額恢復(fù)為正，且增速快速增長，全年同比增速達(dá)到75.5%。2009年年底開始，房地產(chǎn)政策趨嚴(yán)，房價漲幅減緩，2011年7月新房價格指數(shù)同比增幅4.3%，較2010年4月高點(diǎn)的15.4%的增幅下降11個百分點(diǎn)。

2011年9月-2013年年底為第二個周期。2011年三季度起房地產(chǎn)市場降溫，2011年全年商品房銷售額同比增速較前7月回落14個百分點(diǎn)至12.1%，2012年1-7月為負(fù)增長。2012年2月起政策開始放松，隨著政策落地，2012年年底房地產(chǎn)成交量開始趨于穩(wěn)定，2013年房價恢復(fù)增長，2013年上半年商品房銷售額同比增幅達(dá)到43.2%。

2014-2016年為第三個周期。為抑制投資性購房需求，2013年2月起房地產(chǎn)調(diào)控政策收緊，2014年開始，房地產(chǎn)市場表現(xiàn)疲軟，銷售持續(xù)回落至2015年4月，商品房銷售額同比跌幅最大達(dá)到15.4%。2014年年中起，地產(chǎn)調(diào)控全面放松，2016年新一輪房價上漲開始，2016年3月起，各大城市陸續(xù)出臺緊縮政策，行業(yè)進(jìn)入下行周期。

保利發(fā)展歷次增持公告發(fā)布后，股價均有較好表現(xiàn)。

例如，2008年9月公司第一次增持公告發(fā)布，股價從2008年9月19日的1.79元/股漲至2009年7月10日的6.51元/股高點(diǎn)；2014年2月公司第二次增持公告發(fā)布，股價從2014年3月14日的2.98元/股漲至2015年4月30日的10.93元/股；2015年8月公司第三次增持公告發(fā)布，股價從2015年8月28日的5.03元/股漲至2018年2月9日的14.51元/股；2021年8月公司第四次增持公告發(fā)布，股價從2021年8月6日的8.57元/股漲至2022年4月15日18.59元/股。

本次保利發(fā)展增持是否意味著本輪周期及股價已基本見底？

2016年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議首次提出“房住不炒”，房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán)，2016年以來商品房銷售額增速持續(xù)回落，行業(yè)整體增長速度放緩。2018-2021年，剔除疫情影響，商品房銷售面積年均增速為1.4%，房屋新開工面積年均增速為2.7%。

2020年下半年以來，房地產(chǎn)融資政策趨嚴(yán)，“三道紅線”、“貸款兩集中”政策陸續(xù)發(fā)布，融資端逐步收緊。2021年下半年起，房地產(chǎn)行業(yè)開始下行，2022年商品房銷售面積下降24.3%，房屋新開工面積下降39.4%，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10%，降幅均創(chuàng)2018年以來新高。

2023年1-11月，全國商品房銷售金額為105318億元，同比減少5.2%；房地產(chǎn)開發(fā)投資額為104045億元，同比減少9.4%；新開工面積同比下降21.2%，累計(jì)竣工面積同比增長17.9%，增幅收窄。

從過去幾輪周期來看，寬松的貨幣政策是房地產(chǎn)回升的主要動力，此外，放松限購限貸、減免房地產(chǎn)稅收、降低房貸利率等也有利于市場回暖。

在第一輪周期中，經(jīng)歷5次降息、3次降準(zhǔn)，5年期以上中長期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)189個基點(diǎn)，大型存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率下調(diào)200個基點(diǎn)，首套房最低首付比例下調(diào)至20%，房貸利率下限下調(diào)至基準(zhǔn)利率的0.7倍，住房貸款平均利率4.34%。

在第二輪周期中，降息、降準(zhǔn)的幅度分別為50個、150個基點(diǎn)，2012年四季度住房貸款利率平均利率6.22%，同比下降140個基點(diǎn)。

在第三輪周期中，降息、降準(zhǔn)累計(jì)達(dá)到165個、300個基點(diǎn)，并且采取了降低首付比例、下調(diào)房貸利率下限、減免稅收、棚改貨幣化安置政策，住房貸款平均利率在2014-2016年下降幅度達(dá)到173個基點(diǎn)。在以上三輪周期中，商品房銷售額分別在首次降息3個月后、首次降準(zhǔn)8個月后、政策全面放寬后同比增速轉(zhuǎn)正。

就本輪下行周期來看，2021年四季度起政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向并逐漸放寬，地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)需求、保交樓政策相繼出臺，力度逐漸加大。

供給側(cè)釋放寬松信號，需求側(cè)相關(guān)政策持續(xù)出臺。

目前來看，地產(chǎn)銷售仍未出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，機(jī)構(gòu)認(rèn)為主要原因包括兩方面：一是市場信心不足導(dǎo)致資金流向房地產(chǎn)領(lǐng)域存在壓力；二是政策仍有進(jìn)一步放松空間。

國泰君安認(rèn)為，在政策上，2023年的地產(chǎn)政策不再集中于房企端，而是轉(zhuǎn)向居民端，以行政手段為主、金融手段為輔，通過調(diào)整限購、調(diào)整認(rèn)房認(rèn)貸、調(diào)整貸款利率等手段，釋放居民需求，而因高風(fēng)險融資渠道受阻出現(xiàn)信用收縮的房企未有明顯改善。

中誠信認(rèn)為，在此前三輪房地產(chǎn)政策放松周期中，政策支持和房價持續(xù)上漲預(yù)期使得資金大規(guī)模流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，對市場回暖形成有利支撐，而在本輪周期中，行業(yè)風(fēng)險大幅提升，金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)企業(yè)放貸意愿不足，流動性并未能有效傳導(dǎo)至房地產(chǎn)行業(yè)。此外，在房價和可支配收入保持增長的預(yù)期被打破后，居民購房意愿不斷降低，購房融資需求下降限制了資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

不過，就政策來看，未來或仍有不小的發(fā)力空間。

方正證券指出，一線城市中，除廣州非核心區(qū)域放開限購、上海金山與臨港放松限購?fù)?，北京與深圳全市以及廣州與上海其余地區(qū)均未放松限購；所有一線城市首付比例與房貸利率較下限依然存在較大下調(diào)空間；部分核心二線城市首付比例仍具放松潛力。

近日出臺的“三個不低于”在具體指標(biāo)層面針對房企的融資支持程度，尤其是非國有房企的融資支持做出了明確要求，有助于房企流動性改善，進(jìn)而助力市場信心修復(fù)。

12月14日，北京和上海發(fā)布通知，調(diào)整優(yōu)化普通住房標(biāo)準(zhǔn)和個人住房貸款政策，加之深圳此前出臺的政策，目前三個一線城市均實(shí)現(xiàn)首套或二套房最低首付比例和貸款利率下限降低。一線城市的房價具有風(fēng)向標(biāo)意義，政策有助于進(jìn)一步鼓勵需求釋放。

對于保利發(fā)展增持及回購，克而瑞表示，2008年以來保利發(fā)展的4次增持計(jì)劃基本都踏準(zhǔn)了企業(yè)自身及房地產(chǎn)開發(fā)板塊短時間內(nèi)的股價最低點(diǎn)，“股神”保利再度出手勢必會在短期內(nèi)增強(qiáng)市場的信心，對于穩(wěn)定股價有一定的積極作用，保利和萬科等基本面較好的房企在短期內(nèi)可以依靠企業(yè)切實(shí)穩(wěn)定的運(yùn)營對抗負(fù)面情緒的擾動；但從長期來看，企業(yè)乃至板塊回升的基礎(chǔ)仍然需要行業(yè)基本面的修復(fù)。