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    基于山地城市的土地征收成片開發(fā)方案編制思路研究

    2024-01-01 00:00:00韓朗侯敬麗何動林高雄林
    西部資源 2024年3期

    [摘要]土地征收成片開發(fā)是提高土地集約利用程度,推動城鎮(zhèn)高質量發(fā)展的重要政策。從國土空間規(guī)劃過渡時期視角,基于土地征收成片開發(fā)的特點及編制要求,并以山地城市貞豐縣為實踐,對土地征收成片開發(fā)方案編制,從成片開發(fā)區(qū)域劃定、必要性及公益性、布局及實施計劃、效益評估、公眾參與等方面進行探討研究,以期為山地城市編制土地征收成片開發(fā)方案提供指導和參考。

    [關鍵詞]山地城市;土地征收成片開發(fā);編制研究

    2019年8月26日新修正的《中華人民共和國土地管理法》(以下簡稱《土地管理法》)中第四十五條規(guī)定,為了公共利益的需要,有六種情形之一確需征收農民集體所有的土地的,可以依法編制土地征收成片開發(fā)方案(以下簡稱“方案”)實施征收[1]。當前國土空間規(guī)劃編制審批尚未完成,過渡時期地方重大基礎設施、民生保障、重大產業(yè)建設等項目需要落實空間用地布局。而開展土地征收成片開發(fā)是為了國家公共利益的需要、公平保障被征地農民權益,具有重要意義[2-5]。

    目前四川、安徽、江西等多省份已出臺一系列的成片開發(fā)工作細則及編制技術指南,但由于當前處于國土空間規(guī)劃過渡時期,各地在對編制方案方面的要求存在不同差異,主要體現(xiàn)在規(guī)劃銜接、編制審批及實施監(jiān)督三個方面[6]。貞豐縣屬于典型的喀斯特山地城市,土地利用類型復雜多樣化,鄉(xiāng)鎮(zhèn)受地形限制經(jīng)濟發(fā)展條件不同,導致各鄉(xiāng)鎮(zhèn)之間土地大規(guī)模集中連片開發(fā)受阻;其次在國土空間規(guī)劃劃定集中建設區(qū)邊界的時候存在諸多不規(guī)則的形態(tài),面臨成片開發(fā)區(qū)域地塊各自獨立、分散的格局。因此,在成片開發(fā)區(qū)域范圍銜接國土空間規(guī)劃劃定的集中建設區(qū)過程中,致使成片開發(fā)區(qū)域的范圍劃定及方案編制研究存在較多的困難,如開發(fā)地塊的布局、基礎設施條件、投資建設情況等。對此,本研究以貴州省自然資源廳印發(fā)《關于做好土地征收成片開發(fā)工作的通知》及相關技術指南為依據(jù),結合目前多省份已出臺政策中的相關亮點,以貞豐縣的山地類型為實踐編制土地征收成片開發(fā)方案。

    1 土地征收成片開發(fā)特點及要求

    1.1 土地征收成片開發(fā)特點

    開展土地征收成片開發(fā),是貫徹落實《土地管理法》、加強土地要素保障的重要舉措,結合四川、安徽、江西等多省份出臺的政策文件,研究發(fā)現(xiàn)成片開發(fā)具有以下共同特點[7,8]:(1)注重對耕地的嚴格保護,成片開發(fā)工作需嚴格落實《土地征收成片開發(fā)標準(自然資規(guī)[2023]7號)》的要求,確保土地征收成片開發(fā)范圍不占用永久基本農田,嚴格落實國土空間用途管制制度,對非農建設占用耕地落實耕地占補平衡。(2)注重維護農民合法權益,方案編制應堅持以人民為中心,為公共利益的需要,充分尊重被征地農民意愿,充分征求農村集體經(jīng)濟組織和農民意愿,不得強行征收,同時編制及審核應充分聽取人大代表、政協(xié)委員、社會公眾和有關專家學者的意見。(3)注重節(jié)約集約用地,市、縣區(qū)域內存在大量批而未供或者閑置土地的,各類開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)土地利用效率低下的,不得編制方案;同時方案年度實施計劃應根據(jù)項目建設時序和用地需求,結合地方投資建設實際制定做好“存量”用地處置與“增量”用地需求銜接。(4)注重生態(tài)環(huán)境保護,成片開發(fā)區(qū)域不能涉及各類自然保護區(qū)、生態(tài)保護紅線和飲用水源保護地以及重要環(huán)境敏感區(qū),但開發(fā)建設中需合理布置生態(tài)綠化用地。

    1.2 土地征收成片開發(fā)編制要求

    成片開發(fā)范圍是在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的集中建設區(qū),由市、縣人民政府組織進行綜合性開發(fā)建設。因此,在編制土地征收成片開發(fā)方案時需要注意以下要求:一是做好與地區(qū)“十四五”規(guī)劃、國土空間規(guī)劃等相關規(guī)劃、計劃銜接,在國土空間規(guī)劃批復前,方案編制應符合相關管控要求;二是合理確定方案范圍,結合當?shù)亟?jīng)濟社會高質量發(fā)展用地需求,方案可確定為城鎮(zhèn)集中建設區(qū)內一個及多個地塊或詳細規(guī)劃編制單元,完整的開發(fā)區(qū)、園區(qū)等,可涵蓋現(xiàn)狀建成區(qū);首次編制的方案,應當銜接正在編制的國土空間總體規(guī)劃;國土空間總體規(guī)劃批準后,對于方案范圍與城鎮(zhèn)開發(fā)邊界集中建設區(qū)范圍不一致的,應依據(jù)依法批準的國土空間規(guī)劃重新調整方案并報批,國土空間規(guī)劃批準后編制的方案,原則上應涵蓋“十四五”期間成片開發(fā)需求;三是市、縣區(qū)域內存在大量批而未供或者閑置土地及開發(fā)區(qū)、城市新區(qū)土地利用效率低下等問題,不得編制土地征收成片開發(fā)方案;四是公益性用地比例,一個完整的土地征收成片開發(fā)范圍內已建及擬建基礎設施、公共管理與公共服務設施及其他公益性用地規(guī)模,一般不得低于該片區(qū)總規(guī)模的40%;五是市、縣人民政府報批土地征收成片開發(fā)方案時,應當充分征求和聽取集體經(jīng)濟組織和農民意見,并聽取人大代表、政協(xié)委員和專家意見。

    2 成片開發(fā)方案編制研究

    2.1 研究區(qū)概況

    貞豐縣隸屬于貴州省西南部,地處珠江上游北盤江畔,云貴高原東部,總面積1511.90 km2。以喀斯特地貌、山地地形為主,零散分布著平原緩丘,屬北亞熱帶高原季風濕潤氣候,氣候溫和,四季分明。當前貞豐縣正大力推進新型城鎮(zhèn)化“三改”省級試點項目、積極實施省級農業(yè)特色優(yōu)勢產業(yè)項目、落實省級重點項目布局發(fā)展。因此,成片開發(fā)方案的編制確保了重大項目的推動實施,助力經(jīng)濟社會高質量發(fā)展。

    2.2 結果和討論

    2.2.1成片開發(fā)區(qū)域劃定

    成片開發(fā)范圍應在國土空間規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)開發(fā)邊界內的集中建設區(qū),同時應符合國土空間規(guī)劃(國土空間規(guī)劃報批前,成片開發(fā)符合土地利用總體規(guī)劃、城鎮(zhèn)規(guī)劃開發(fā)邊界線),不涉及永久基本農田和生態(tài)保護紅線。根據(jù)縣域實際發(fā)展訴求以及縣域的城鎮(zhèn)功能體系,2022年度全縣劃定七個成片開發(fā)區(qū)域,共11個地塊,分布在小屯鎮(zhèn)、龍場鎮(zhèn)等5個鄉(xiāng)鎮(zhèn),地塊空間分布整體呈現(xiàn)分散獨立格局。成片開發(fā)范圍總規(guī)模為137.04 hm2,成片開發(fā)區(qū)域面積44.55 hm2(表1)。成片開發(fā)片區(qū)界址準確,土地權屬明晰無爭議。成片開發(fā)區(qū)域周邊對外交通便利,醫(yī)療設施及教育配套設施基本完善,飲水供水安全保障工程、環(huán)衛(wèi)設施及電力設施完善。

    通過劃分七個成片開發(fā)區(qū)域,旨在助力縣域新型城鎮(zhèn)化、推進新型工業(yè)化、加快農業(yè)現(xiàn)代化、推動旅游產業(yè)化,實現(xiàn)工業(yè)的大突破、城鎮(zhèn)的大提升、農業(yè)的大發(fā)展、旅游的大提質。片區(qū)一主要實現(xiàn)推動工業(yè)發(fā)展技術提升改造,逐步完成對產業(yè)技術、結構的優(yōu)化調整,形成新的工業(yè)產業(yè)發(fā)展集群;片區(qū)二主要以節(jié)能環(huán)保低碳為導向,加快建材行業(yè)升級改造步伐,大力發(fā)展石材、新型墻材、精制鈣等產業(yè),提升建材工業(yè)質量和效益;片區(qū)三改造提升傳統(tǒng)服務業(yè),加快培育現(xiàn)代物流為重點的生產性服務業(yè),發(fā)展以工業(yè)品和農產品商貿物流為重點、快遞物流為輔助的現(xiàn)代物流園;片區(qū)四重點依托煤炭資源優(yōu)勢,結合全州煤電、煤電鋁、煤電鈦等重點工程部署,加快煤化工業(yè)集聚區(qū)建設;片區(qū)五強化主城區(qū)內對教育、體育、交通樞紐等公共服務設施的布局,建設可達性較好的公共空間體系,提升主城區(qū)空間品質;片區(qū)六發(fā)展新型建筑建材產業(yè),著力構建資源綜合利用、生產循環(huán)和清潔化生產的新型建材產業(yè)體系;片區(qū)七依托北盤江優(yōu)越自然條件,重點發(fā)展貴州省名優(yōu)白酒釀造產業(yè),圍繞聯(lián)動農業(yè)園區(qū)和旅游景區(qū)發(fā)展,推進一二三產融合發(fā)展。

    2.2.2 成片開發(fā)區(qū)必要性及公益性

    土地征收成片開發(fā)是一項全新的政策,是推動城鎮(zhèn)高質量發(fā)展的抓手。編制土地征收成片開發(fā)方案,不僅提高土地集約利用程度,引導貞豐縣重點區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃建設、落實土地供應、引導土地集約復合開發(fā),還為重大項目建設落地提供有力保障。七個片區(qū)的土地征收成片開發(fā)一方面有利于貞豐縣在新時期高質量發(fā)展的背景下探索新型工業(yè)化布局,逐步實現(xiàn)由集中資源支持脫貧攻堅向全面推進鄉(xiāng)村振興平穩(wěn)過渡,實現(xiàn)城鄉(xiāng)基礎設施一體化和公共服務均等化發(fā)展;另一方面保障了一批易地搬遷安置區(qū)的公共配套設施與基礎設施的建設,實現(xiàn)高質量發(fā)展和高品質生活的需求;此外,還加快了區(qū)域經(jīng)濟格局的重構,推動產業(yè)動能轉換,有助于拓展城市發(fā)展空間,完善配套設施,助力貞豐縣經(jīng)濟高質量發(fā)展。

    經(jīng)分析,成片開發(fā)范圍面積137.04 hm2,公益性用地總面積為80.57 hm2,公益性用地占比為58.79%(表2),其中現(xiàn)狀公益性面積67.14 hm2,規(guī)劃公益性用地13.42 hm2,主要規(guī)劃在片區(qū)三、片區(qū)五,公益性用地比例符合《自然資源部關于印發(fā)〈土地征收成片開發(fā)標準(試行)〉的通知》規(guī)定的公益性比例不低于40%要求。但成片開發(fā)范圍中存在片區(qū)一、二、四、六、七共5個片區(qū)的公益性用地比例未達到40%,其原因在于以上5個片區(qū)用地性質均屬于工礦用地,僅用于工業(yè)生產,且開發(fā)地塊距離公共設施較齊全的中心城區(qū)及鎮(zhèn)區(qū)較近,城鎮(zhèn)公共服務設施能夠輻射到以上片區(qū)范圍;此外,片區(qū)的開發(fā)將依托資源優(yōu)勢,進一步推進貞豐縣新型工業(yè)化,加快構建高質量發(fā)展工業(yè)產業(yè)體系,因此綜合考慮以上5個片區(qū)公益性用地配套設施規(guī)劃布局。

    2.2.3 成片開發(fā)布局及實施計劃

    從資源稟賦、基礎設施情況、征收難度、融資情況、建設計劃等因素統(tǒng)籌綜合研判,由表2可知,對成片開發(fā)區(qū)域主要用途布局劃分四個方面,片區(qū)一、二、四、六、七土地用途為工礦用地,主要依托區(qū)域資源,實現(xiàn)工業(yè)發(fā)展;片區(qū)三土地用途為倉儲用地,進行儲備庫建設及其他物流倉儲建設;片區(qū)五土地用途為公共管理與公共服務用地及交通運輸用地,主要功能布局為優(yōu)化教育、體育、交通樞紐等公共服務設施。實施計劃周期為兩年,第一年實施完成38.77 hm2,第二年實施完成5.78 hm2。

    2.2.4 成片開發(fā)效益評估

    基于對七個片區(qū)的土地進行征收成片開發(fā),從土地利用、經(jīng)濟、社會及生態(tài)四個方面進行效益評估分析,進一步判定土地征收成片開發(fā)利用的合理性及可行性。土地利用方面,通過成片開發(fā),以重點項目為契機帶動周邊基礎設施、公共配套設施建設,促進土地集約高效發(fā)展;此外,在空間上連續(xù)、大規(guī)模、系統(tǒng)性地供給土地要素,充分發(fā)揮片區(qū)的集聚效益,避免了零散式開發(fā)建設導致的宗地形狀各異、邊界交錯等問題,可有效整合區(qū)域內土地資源,促進各片區(qū)土地資源要素的統(tǒng)籌利用,提升土地利用效率。經(jīng)濟效益方面,通過土地征用、劃撥和市場手段將土地資源配置到各個土地使用者手中,為城市建設儲存了后備力量與經(jīng)濟發(fā)展保障,成片開發(fā)方案確定的項目規(guī)劃實施完成將進一步提升貞豐縣的商貿物流功能,對推進新型工業(yè)化,實現(xiàn)工業(yè)園區(qū)高質量發(fā)展起到了重要作用;預計開發(fā)區(qū)域內可入駐產業(yè)項目5個,初期投入5×108元,預計年產值可達到4×108元,其中片區(qū)一預計年產值0.4×108元、片區(qū)二預計年產值1.2×108元、片區(qū)三預計年產值0.4×108元、片區(qū)四預計年產值1×108元、片區(qū)六預計年產值0.5×108元、片區(qū)七預計年產值0.5×108元,十年期內投入產出比為1∶8。社會效益方面,成片開發(fā)的實施,不僅能夠真正實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理,激活存量土地利用價值,提高城市土地資源配置效率,還能夠通過產能的集聚帶動當?shù)剞r民轉型就業(yè),開發(fā)區(qū)域內各項工業(yè)發(fā)展項目的實施建設,預計創(chuàng)造200余個工作崗位,有力補齊農業(yè)農村短板弱項,推動城鄉(xiāng)協(xié)調發(fā)展,構建新發(fā)展格局。生態(tài)效益方面,成片開發(fā)的實施嚴格落實生態(tài)保護、嚴控“兩高”和產能過剩行業(yè)項目,對區(qū)域的大氣環(huán)境、生態(tài)環(huán)境、地下水環(huán)境、土壤環(huán)境的影響較小,實現(xiàn)人與自然、經(jīng)濟發(fā)展與資源環(huán)境協(xié)調、可持續(xù)發(fā)展。

    2.2.5 公眾參與

    土地征收成片開發(fā)方案的實施需嚴格按照政策要求對各開發(fā)片區(qū)內擬開發(fā)建設項目涉及的村民,進行村民代表會議征求意見并進行聽證論證。本研究成片開發(fā)擬征收區(qū)域涉及5個社區(qū)和5個村共3003戶,贊成比例為100%,均達到村民代表三分之二以上同意的規(guī)定;其次,充分聽取了人大代表、政協(xié)委員、社會公眾和土地、規(guī)劃、經(jīng)濟、法律、環(huán)保、產業(yè)等有關方面的32位專家學者的意見,增加了方案的科學性、必要性及可行性。

    3 結論

    (1)通過合理劃定土地征收成片開發(fā)范圍,統(tǒng)籌安排公益性和非公益性用地,有序安排土地征收報批時序,不僅能促進土地集約節(jié)約利用,將其作為土地征收的報批依據(jù),還可有效保障農民的合法權益。

    (2)本文基于對國土空間規(guī)劃視角下對山地城市土地征收成片開發(fā)方案的編制研究,其思路和方法可為土地征收成片開發(fā)相關工作提供參考。

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