房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)簡(jiǎn)論

宋玉才

北京德和衡（廣州）律師事務(wù)所，廣東 廣州 510623

一、承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度之背景

（一）《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和原《民通意見(jiàn)》中的規(guī)定

承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度最初是在國(guó)務(wù)院1983 年頒發(fā)的《城市私有房屋管理?xiàng)l例》以條例條文的形式予以確立的。該條例規(guī)定，在同等條件下，房屋承租人對(duì)出租人將欲轉(zhuǎn)讓的房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，房屋所有人須提前3 個(gè)月通知承租人其轉(zhuǎn)讓意愿。1988 年出臺(tái)的《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國(guó)民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》（已廢止，以下簡(jiǎn)稱原《民通意見(jiàn)》）中，除繼承了《城市私有房屋管理?xiàng)l例》關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的內(nèi)容，還新增了承租人權(quán)利救濟(jì)的內(nèi)容。新增的內(nèi)容表明，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)若被侵害，承租人可以主張出租人與第三人之間的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。此時(shí)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)具有較為顯著的對(duì)抗效力，其穩(wěn)定占有房屋的利益被著重保護(hù)。

（二）原《合同法》中的規(guī)定

隨著社會(huì)生活和法制的不斷發(fā)展，優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的此種對(duì)抗效力的弊端顯現(xiàn)。賦予優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)對(duì)抗效力很大程度上阻礙了房屋的流動(dòng)性，限制了房屋所有權(quán)人對(duì)其房屋的處分權(quán)。對(duì)于善意第三人而言，房屋交易的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)增大。加之在《中華人民共和國(guó)合同法》（已廢止，以下簡(jiǎn)稱原《合同法》）頒布后，合同無(wú)效的原因被法律加以羅列明確，原《民通意見(jiàn)》中承租人因優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)被侵害可以主張合同無(wú)效的規(guī)定與隨后施行的原《合同法》中明確的合同無(wú)效事由存在矛盾，容易導(dǎo)致同案不同判的情況出現(xiàn)。

原《合同法》中第二百三十條規(guī)定相較于原《民通意見(jiàn)》而言，出賣(mài)人的通知時(shí)間變得靈活，出租人履行通知義務(wù)的期限不再是最初的固定標(biāo)準(zhǔn)“提前3 個(gè)月通知”，而調(diào)整為了“合理期限”。實(shí)務(wù)中，法官可以根據(jù)案件的具體情況酌定確認(rèn)原《合同法》中的合理期限長(zhǎng)短，但同時(shí)也不可避免地存在法官對(duì)合理期限的裁量范圍過(guò)大的問(wèn)題。此外，原《合同法》刪去了原《民通意見(jiàn)》中有關(guān)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可以導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的字眼，未再明文認(rèn)可承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的對(duì)抗效力。由于原《合同法》對(duì)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定比較模糊，實(shí)務(wù)中可操作性不強(qiáng)，導(dǎo)致優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)遭受侵害的承租人的權(quán)利難以得到救濟(jì)。

（三）相關(guān)司法解釋中的規(guī)定

2009 年9 月1 日起施行的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《2009 房屋租賃合同司法解釋》）對(duì)承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度作了細(xì)化，明確了承租人權(quán)利受到侵害時(shí)可以主張侵權(quán)賠償。此外，該司法解釋也直接明確了，承租人如果向出租人主張其對(duì)房屋享有的權(quán)利受到侵害，并不會(huì)再導(dǎo)致買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的法律后果?！?009 房屋租賃合同司法解釋》遵循了合同相對(duì)性的原則，保護(hù)了善意第三人的交易安全，有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定。其中第二十三條規(guī)定，出租人欲通過(guò)委托拍賣(mài)的方式出賣(mài)、轉(zhuǎn)讓房屋的情況下，應(yīng)在拍賣(mài)5 日前將該情況通知房屋承租人，履行有固定期限要求的通知義務(wù)。若承租人接到通知后沒(méi)有參加拍賣(mài)，那么就視為承租人放棄其對(duì)于房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，不得再以優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受到侵害主張賠償。

《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十四條對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使作出了限制，在四種情形下，承租人不能主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋：第一，當(dāng)房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)時(shí)，優(yōu)先保護(hù)房屋共有人作為房屋物權(quán)人的利益；第二，如果第三方為出租人的近親屬，那么房屋的承租人不可主張行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。由于中國(guó)人家庭意識(shí)濃厚，若出租人將租賃房屋出賣(mài)給其近親屬，轉(zhuǎn)讓價(jià)格往往會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)格，此時(shí)若承租人還能以“同等條件”優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，難免有漠視出租人經(jīng)濟(jì)利益之嫌，不符合交易各方的合理期待，同時(shí)也違背了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律；第三，明確保護(hù)善意第三人的交易安全，若善意第三人購(gòu)買(mǎi)相關(guān)房屋后還依法辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，那么該第三人就依法獲得房屋的所有權(quán)；第四，如作為房屋所有權(quán)人的出租人已按照法律規(guī)定履行了通知義務(wù)，那么承租人則應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的期限內(nèi)作出答復(fù)。若承租人有購(gòu)買(mǎi)房屋的想法，應(yīng)在15 日內(nèi)向出租人明確表示。如果承租人在這15 日內(nèi)無(wú)動(dòng)于衷，法律上即可以認(rèn)定其無(wú)購(gòu)買(mǎi)房屋的意愿，不得再就房屋主張相關(guān)權(quán)利?！?009 房屋租賃合同司法解釋》從侵害救濟(jì)、行使范圍、權(quán)利限制等多方面對(duì)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度作了細(xì)化，使得百姓及法律從業(yè)者有更明確細(xì)致的實(shí)務(wù)適用依據(jù)，制度能夠有效落地施行。

（四）《民法典》背景下的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

經(jīng)過(guò)更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牧⒎夹g(shù)調(diào)整后，先前較為系統(tǒng)的先買(mǎi)權(quán)制度中的大多內(nèi)容被承繼，并納入2021 年1 月1 日起施行的《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）當(dāng)中。《民法典》第七百二十六條第一款規(guī)定中，前半部分完整地承繼了原《合同法》第二百三十條的規(guī)定，后半部分則是通過(guò)立法技術(shù)對(duì)承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的限制條件進(jìn)行概括整合?！睹穹ǖ洹返谄甙俣摺⑵甙俣藯l則沿用了原《合同法》第二十一條和第二十三條的基本內(nèi)容，僅是表述角度上存在差異。而在與《民法典》配套施行的2021 年修正后的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《2021 房屋租賃合同司法解釋》）第十五條更是直接全盤(pán)接納了《2009 房屋租賃合同司法解釋》第二十二條的規(guī)定?？偟膩?lái)說(shuō)，《民法典》和《2021 房屋租賃合同司法解釋》關(guān)于承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的規(guī)定并沒(méi)有增添新的內(nèi)容，而是較為全面地承繼了之前已有的內(nèi)容。

二、房屋承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使條件

（一）主體適格

本文所介紹的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體應(yīng)當(dāng)是對(duì)房屋有實(shí)際占有、使用、收益的承租人，其必須與出租人之間有合法有效的租賃合同。如果租賃合同因某些原因無(wú)效或者已被撤銷(xiāo)、解除，則租賃合同不復(fù)存在，那么承租人也就不是該權(quán)利的行使主體，不享有對(duì)相關(guān)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。然而在理論和實(shí)踐過(guò)程當(dāng)中，對(duì)于房屋次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)都存在一定分歧，目前也沒(méi)有相關(guān)的法律法規(guī)對(duì)該問(wèn)題作出明確回應(yīng)。有學(xué)者認(rèn)為，次承租人不享有房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。主要理由是，當(dāng)前的立法體系中只規(guī)定了承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而沒(méi)有規(guī)定次承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，若對(duì)法律條文作擴(kuò)大解釋，認(rèn)可次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，將會(huì)面臨多重挑戰(zhàn)。例如，根據(jù)合同相對(duì)性原則，次承租人并不是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)基礎(chǔ)法律關(guān)系的租賃合同關(guān)系當(dāng)事人，與出租人并不存在合同上直接的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。實(shí)踐中，湖北省咸豐縣人民法院（2020）鄂2826 民初812 號(hào)判決中就不認(rèn)可次承租人是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的適格主體。而如果承認(rèn)次承租人也應(yīng)該享有該項(xiàng)權(quán)利，在多重轉(zhuǎn)租的情況下，不但無(wú)形中加重了出租人履行通知義務(wù)的難度，還會(huì)導(dǎo)致有意購(gòu)買(mǎi)房屋者對(duì)該多人享有優(yōu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)望而卻步，影響房屋的流動(dòng)性，房屋所有權(quán)人的處分權(quán)也會(huì)因此大打折扣。

也有學(xué)者認(rèn)為，次承租人也享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。他們認(rèn)為賦予實(shí)際占有使用租賃房屋的次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，符合承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)制度的設(shè)立初衷。該制度的初衷旨在保護(hù)處于弱勢(shì)地位的承租人，使其能夠在租賃房屋內(nèi)穩(wěn)定居住生活或者經(jīng)營(yíng)，有利于簡(jiǎn)化市場(chǎng)交易秩序，降低交易成本。而且現(xiàn)實(shí)中許多承租人會(huì)對(duì)租賃房屋進(jìn)行布置、修繕，使房屋符合自己的使用需求。因此，賦予次承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)便于房屋的占有、管理和使用，以發(fā)揮其最大效用，有利于避免資源的浪費(fèi)，減少社會(huì)紛爭(zhēng)。浙江省嘉善縣人民法院（2020）浙0421民初2170 號(hào)判決中就認(rèn)為，出租人同意承租人將其所有的房屋轉(zhuǎn)租給次承租人，“涉案房屋由次承租人占有和使用，此時(shí)次承租人成為優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使主體”，而承租人由于不是實(shí)際使用涉案房屋的人，不存在對(duì)房屋有明顯可被支持的依附性和依賴性，因此不得再就房屋主張權(quán)利損害賠償。

由于目前法律對(duì)于次承租人是否享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)并沒(méi)有作出明確規(guī)定，如果想要主張其對(duì)租賃房屋也同樣享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，筆者建議次承租人在租賃房屋時(shí)應(yīng)經(jīng)過(guò)出租人的同意，形成法律意義上的合法轉(zhuǎn)租并實(shí)際占有使用。部分司法判例和法律工作者認(rèn)為，在合法的轉(zhuǎn)租中，承租人通過(guò)承租轉(zhuǎn)讓的不僅是房屋占有、使用、收益的權(quán)利，同時(shí)亦將基于房屋租賃依賴關(guān)系的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)轉(zhuǎn)移至次承租人。如果存在合法轉(zhuǎn)租行為，出租人對(duì)轉(zhuǎn)租知情并且同意，一定程度上能為次承租人獲得購(gòu)買(mǎi)權(quán)提供一定的前提條件，實(shí)際占有使用使次承租人有切實(shí)的使用利益和穩(wěn)定使用的期待利益，進(jìn)而便有獲得房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的可能性。

（二）在“同等條件”下行使

根據(jù)《民法典》和相關(guān)司法解釋的規(guī)定，承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使前提為出租人有“出賣(mài)”房屋的意愿，包括協(xié)議折價(jià)、拍賣(mài)、變賣(mài)等意愿。在這個(gè)前提之下，承租人才有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)可言。然而現(xiàn)行法律并沒(méi)有對(duì)“同等條件”作出明確的界定。理論界對(duì)于“同等條件”的界定目前有多個(gè)學(xué)說(shuō)觀點(diǎn)?！巴粌r(jià)格說(shuō)”認(rèn)為同等條件就是指承租人與出租人之間確定的房屋價(jià)格應(yīng)當(dāng)和第三人與出租人之間約定的價(jià)格完全相同，而不需要考慮其他的因素。法律規(guī)定“同等條件”的目的在于維護(hù)出賣(mài)人的經(jīng)濟(jì)利益，限制優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人的權(quán)利濫用；絕對(duì)同等說(shuō)認(rèn)為，承租人購(gòu)買(mǎi)的條件應(yīng)與第三人在價(jià)格、履行期限、地點(diǎn)、交付方式等所有條款上絕對(duì)相同、完全一致。［1］也就是說(shuō)，不論出租人和第三人就簽訂買(mǎi)賣(mài)合同達(dá)成哪些方面的約定，設(shè)定了何種條件，承租人都必須完全接受，方能行使對(duì)租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但絕對(duì)貫徹與第三方之間合同中設(shè)定的條件，往往不符合社會(huì)中交易形態(tài)多樣化的經(jīng)濟(jì)環(huán)境；相對(duì)同等說(shuō)只要求承租人給出的購(gòu)買(mǎi)條件與第三人給出的條件大致相同即可，由于沒(méi)有相對(duì)統(tǒng)一的參考標(biāo)準(zhǔn)，該學(xué)說(shuō)的觀點(diǎn)下法官裁量權(quán)也相對(duì)較大；折中說(shuō)建立在絕對(duì)同等說(shuō)和相對(duì)同等說(shuō)基礎(chǔ)之上，不像絕對(duì)同等說(shuō)那樣要求面面俱到，只需要保證出租人最根本的經(jīng)濟(jì)利益整體不會(huì)因承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使而受到侵害。認(rèn)為“同等條件”應(yīng)指價(jià)金完全相等，而其他條件大致相當(dāng)。［2］換言之，即使承租人不能與第三人所給出的購(gòu)買(mǎi)條件相等，只要該條件具有替換性，承租人能夠支付相應(yīng)的交易對(duì)價(jià)，也可以視為達(dá)到了“同等條件”。

在司法實(shí)務(wù)中，我國(guó)主要采用折中說(shuō)的觀點(diǎn)。首先要求價(jià)格完全相同，再考慮其他條件如支付方式、支付期限、出售面積等，再結(jié)合案情綜合考慮，兼顧當(dāng)事人利益，作出是否為“同等條件”的判斷。在（2007）深寶法民三初字第1590 號(hào)判決中，法官認(rèn)為除了價(jià)格應(yīng)該相當(dāng)之外，還應(yīng)該考慮是整體轉(zhuǎn)讓還是單套轉(zhuǎn)讓。該案中出租人欲將多套房屋作為整體一次性轉(zhuǎn)讓給第三人，那么“整體一次性轉(zhuǎn)讓”就成為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的一個(gè)重要交易條件。正因?yàn)槭钦w轉(zhuǎn)讓，所以轉(zhuǎn)讓均價(jià)很可能低于單套房屋的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。而單套房屋由于朝向、面積、位置等存在差異，其價(jià)格也必然不同，承租人租賃的案涉房屋本身朝向、位置較好，同等條件下單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的價(jià)格也會(huì)更高，此時(shí)承租人則不能僅以房屋均價(jià)作為“同等條件”主張對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

（三）在合理期限內(nèi)行使

要確定承租人優(yōu)先權(quán)利的行使期限，首先得確定出租人通知到達(dá)的起始日期。由于房產(chǎn)交易的速度較為迅捷，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》和原《民通意見(jiàn)》中對(duì)于合理期限為“3 個(gè)月”的規(guī)定因無(wú)法同時(shí)代背景相適應(yīng)而被廢止。根據(jù)《民法典》的規(guī)定，在出賣(mài)房屋之前，出租人負(fù)有通知承租人其欲出售房屋的意圖、房屋價(jià)格以及其他重要的交易條件的義務(wù)。然而《民法典》并未明確規(guī)定出賣(mài)人履行通知義務(wù)的起始日期，也未規(guī)定“合理期限”所適用的交易階段。出賣(mài)前通知時(shí)間點(diǎn)不明確，通知可能不構(gòu)成要約，阻礙承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。［3］筆者認(rèn)為，出租人應(yīng)在其有出賣(mài)意愿且已有明確的交易條件但未實(shí)際轉(zhuǎn)讓交付房屋和辦理過(guò)戶手續(xù)之前，就其出賣(mài)意圖和與第三人之間的交易條件知會(huì)承租人。

同時(shí)，從《民法典》規(guī)定中可以看出，出租人履行通知義務(wù)后，承租人并不是長(zhǎng)久地享有對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。否則出租人的處分權(quán)將成為空中樓閣，同時(shí)使出租人與第三人之間的合同關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，最后可能導(dǎo)致出租人錯(cuò)過(guò)最佳出售房屋的時(shí)機(jī)，不利于維護(hù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序?！睹穹ǖ洹芬?guī)定，承租人在15 日內(nèi)未明確表示購(gòu)買(mǎi)的，不得再主張其對(duì)房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及相應(yīng)的侵權(quán)損害賠償，而應(yīng)當(dāng)視為承租人以默示的方式放棄了優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，出租人可以與第三人繼續(xù)進(jìn)行正常的房屋交易。