城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下的小產(chǎn)權(quán)房整體性治理

文/李玉

黨的二十大報(bào)告指出：“群眾在就業(yè)、教育、醫(yī)療、托育、養(yǎng)老、住房等方面面臨不少難題。”[1]住房問(wèn)題是基本民生保障問(wèn)題，關(guān)乎人民生活的安全感和幸福感，同時(shí)也是維護(hù)社會(huì)安定的基礎(chǔ)性問(wèn)題。小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于我國(guó)特殊的城鄉(xiāng)二元土地制度背景之下，并受到多種因素影響。近年來(lái)商品房?jī)r(jià)格逐年攀高，而民眾的整體收入增幅與房?jī)r(jià)增幅差距較大，導(dǎo)致越來(lái)越多的人無(wú)力購(gòu)買價(jià)格高昂的商品房屋。在此社會(huì)背景下，小產(chǎn)權(quán)房順應(yīng)時(shí)勢(shì)出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上。因其建設(shè)成本低且售價(jià)低廉，深受中低收入者群體喜愛(ài)，潛在購(gòu)買者人數(shù)不斷增加，房屋建設(shè)規(guī)模也隨之發(fā)展壯大，小產(chǎn)權(quán)房逐漸成為許多人熱衷的保障性住房選擇。但是由于小產(chǎn)權(quán)房是個(gè)人或群體自發(fā)建設(shè)的房屋，并未得到法律及相關(guān)部門的認(rèn)可，終歸屬于違法建筑范圍。另外，小產(chǎn)權(quán)房管理方面的相關(guān)法律法規(guī)存在缺漏，小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展過(guò)程中也未得到有效控制，其無(wú)規(guī)則無(wú)秩序的蔓延之勢(shì)對(duì)國(guó)家、政府、法律產(chǎn)生了諸多不利影響，擾亂了正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。因此，如何有效規(guī)制和管理小產(chǎn)權(quán)房，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，是我國(guó)政府面臨的一個(gè)發(fā)展難題。

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

在我國(guó)，小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)正規(guī)的法律詞項(xiàng)，小產(chǎn)權(quán)房多指在農(nóng)村的集體土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)的、以較低的價(jià)格發(fā)售的、具有商品性的住宅。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的定義，各個(gè)學(xué)者會(huì)從不同的角度闡述各自的認(rèn)識(shí)。有的學(xué)者剖析特定的政策條件，認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)人在自家宅基地上建造的房屋，以及集體經(jīng)濟(jì)組織同他人合作在集體土地建設(shè)的、用來(lái)向組織外購(gòu)買屋宇的人發(fā)售的房屋。[2]小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于普通的完全產(chǎn)權(quán)房，并沒(méi)有完整的法律意義上的產(chǎn)權(quán)，也沒(méi)有依法注冊(cè)，是缺少政府的許可證或者沒(méi)有獲得房屋產(chǎn)權(quán)證書的無(wú)產(chǎn)權(quán)屋宇。我國(guó)現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房可分為三種：其一是農(nóng)村宅基地的主人自己建設(shè)并銷售的房屋；其二是農(nóng)村集體組織在集體所有的非農(nóng)業(yè)用地上建造的房屋；其三是隨著城鎮(zhèn)化不斷發(fā)展，國(guó)家征用部分土地后將集體建設(shè)住房發(fā)放給農(nóng)民，農(nóng)民獲得住房后自行決定將其出售，該類房屋在被轉(zhuǎn)售之后就變成了小產(chǎn)權(quán)房。

二、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀與問(wèn)題

目前，我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)存量多、規(guī)模大的局面，且建設(shè)發(fā)展速度并沒(méi)有減緩的趨勢(shì)。盡管政府相關(guān)部門明確表示禁止小產(chǎn)權(quán)房的不合法交易，但是現(xiàn)有的政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)制尚不完善，小產(chǎn)權(quán)房在發(fā)展中存在諸多問(wèn)題。

（一）小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)在多年的發(fā)展中形成了非常大的規(guī)模。眾所周知，小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生于復(fù)雜的社會(huì)背景之下，其交易和管控受到多方面因素的影響，牽涉的相關(guān)利益主體眾多。因消費(fèi)者對(duì)價(jià)格相對(duì)較低的房屋需求呈現(xiàn)出有增無(wú)減的態(tài)勢(shì)，小產(chǎn)權(quán)房憑借絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，受到眾多購(gòu)房者的青 ，其規(guī)模也在不斷發(fā)展壯大。

1.小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模大且涉及利益主體多。近年來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房呈現(xiàn)出大規(guī)模發(fā)展趨勢(shì)，已建成的房屋數(shù)量十分龐大。[3]小產(chǎn)權(quán)房雖然是不符合法律規(guī)定的房屋，但是事物發(fā)展存在兩面性，小產(chǎn)權(quán)房也有對(duì)社會(huì)保障有益的方面，且受眾很大，包括集體土地所有者、集體土地使用者、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房者以及地方政府。因此，盡管國(guó)家一直限制并極力禁止開(kāi)發(fā)和非法買賣小產(chǎn)權(quán)房，但顧及各方利益主體的權(quán)益，政策實(shí)施力度不大，治理措施也并未取得顯著效果。與此同時(shí)，隨著土地供給規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，房屋供給數(shù)量的增多，群眾購(gòu)房需求不斷增加，小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模也持續(xù)擴(kuò)展。

2.小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)名目多且開(kāi)發(fā)模式多種多樣。小產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)者大多會(huì)以某種特定名義申請(qǐng)成立新項(xiàng)目。我國(guó)開(kāi)發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的模式大致有以下幾種：當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府、村集體和社會(huì)投資者、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商等一起合作開(kāi)發(fā)；村集體在集體土地上自行開(kāi)發(fā)；開(kāi)發(fā)商和社會(huì)投資者徑直購(gòu)買土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)；農(nóng)民在自家宅基地自行開(kāi)發(fā)。在項(xiàng)目的掩護(hù)下，新建房屋的出現(xiàn)有了合理的解釋，政府相關(guān)部門便無(wú)法實(shí)時(shí)了解小產(chǎn)權(quán)房的具體情況，難以開(kāi)展規(guī)范管控工作。

3.小產(chǎn)權(quán)房的銷售交易形成一定體系。小產(chǎn)權(quán)房不歸屬于正規(guī)的商品房范疇，并沒(méi)有形成符合規(guī)范的銷售渠道。因此，大多數(shù)的小產(chǎn)權(quán)房是由房地產(chǎn)商自建自售，或者通過(guò)一些比較隱秘的方式傳播房屋出售信息，并借助中介交流合作對(duì)外出售。目前，一些地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)形成了適合自己的、獨(dú)特的交易標(biāo)準(zhǔn)。基于有效保障房屋購(gòu)買者權(quán)益的需要，部分地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房出售者會(huì)在房屋買賣時(shí)邀請(qǐng)律師，購(gòu)買者也會(huì)獲得兩本許可證和一本見(jiàn)證書，即建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和律師見(jiàn)證書。

（二）小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題

1.房屋質(zhì)量存在安全隱患。由村民自行建造在宅基地上的小產(chǎn)權(quán)房，施工品質(zhì)沒(méi)有保證，建造完成的房屋也會(huì)存在一定的問(wèn)題和安全隱憂。由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)建造的小產(chǎn)權(quán)房具有商品房的性質(zhì)，但開(kāi)發(fā)商主要選擇能給自己帶來(lái)最大利益的建筑商開(kāi)展合作，出于實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房利益最大化的目的，會(huì)要求精簡(jiǎn)建筑工程的材料，從而節(jié)約建筑成本，房屋質(zhì)量無(wú)法保證。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，房屋的種類增多、可選擇范圍擴(kuò)大，各方主體對(duì)小產(chǎn)權(quán)房房屋的質(zhì)量要求越來(lái)越高，但是大部分的小產(chǎn)權(quán)房還是或多或少地存在著質(zhì)量問(wèn)題和安全隱患[4]，房屋售后服務(wù)也沒(méi)有具體保障。

2.交易存在法律風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)不完整，沒(méi)有取得與一般商品房相同的土地證和房產(chǎn)證，即不具有合法性基礎(chǔ)。[5]因此，購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，無(wú)法享受辦理銀行貸款或者辦理住房公積金貸款的便利。同時(shí)，由于房屋合同無(wú)效，所有者不能依法辦理房屋抵押、擔(dān)保，也無(wú)法對(duì)房屋實(shí)施繼承和離婚財(cái)產(chǎn)分割等操作，即喪失了房屋財(cái)產(chǎn)的附加權(quán)益。雖然目前的小產(chǎn)權(quán)房房屋產(chǎn)權(quán)證的內(nèi)容和結(jié)構(gòu)越來(lái)越完善，但仍不是符合法律規(guī)范的證書，房屋產(chǎn)權(quán)仍存在很多缺陷，不能充分發(fā)揮產(chǎn)權(quán)證的全部效力。

3.沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。小產(chǎn)權(quán)房的大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)商在正常房地產(chǎn)交易中的利潤(rùn)造成了不利影響，也間接影響了政府的財(cái)政收入。[6]小產(chǎn)權(quán)房相較于商品房而言，在價(jià)格上具有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)，僅憑這一點(diǎn)便會(huì)擾亂購(gòu)房者的思緒，在購(gòu)房時(shí)形成干擾。另外，小產(chǎn)權(quán)房的交易行為缺乏法律的規(guī)制，也沒(méi)有相關(guān)部門進(jìn)行監(jiān)督，所以并不受正規(guī)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)則的約束。因此，小產(chǎn)權(quán)房的非法交易會(huì)對(duì)我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序造成一定的沖擊。

三、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下小產(chǎn)權(quán)房的治理策略

在新時(shí)代背景下，國(guó)家關(guān)于住房保障的政策發(fā)生了深刻變化，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題也面臨新的要求。對(duì)于已經(jīng)建成或交易成功的小產(chǎn)權(quán)房，根據(jù)現(xiàn)存房屋的不同性質(zhì)和問(wèn)題采取分類處理的方式，依靠政策推動(dòng)、完善法律法規(guī)，有條件地推進(jìn)部分小產(chǎn)權(quán)房合法化，規(guī)范管理存量房屋，解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。同時(shí)，加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度，完善住房保障制度，并引導(dǎo)建設(shè)符合質(zhì)量要求的保障性住房，滿足民眾基本住房需求，以控制小產(chǎn)權(quán)房的增量。

（一）存量層面：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下小產(chǎn)權(quán)房治理

目前我國(guó)小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量多、規(guī)模大，且涉及利益主體多。整治已經(jīng)存在的大量小產(chǎn)權(quán)房，妥善調(diào)和各個(gè)利益主體之間的利益關(guān)系，有助于維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。根據(jù)原則性規(guī)定的要求，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行分類治理，并采取不同的處理措施。下面根據(jù)不同房屋的安全情況、用地性質(zhì)、規(guī)劃調(diào)整進(jìn)行劃分，以在分類的基礎(chǔ)上對(duì)不同的小產(chǎn)權(quán)房采取差別化的策略。

1.完善制度規(guī)定，區(qū)分處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房。完善國(guó)家的相關(guān)制度規(guī)定和安排，劃定不同類型的小產(chǎn)權(quán)房的性質(zhì)，主要根據(jù)房屋是否質(zhì)量過(guò)關(guān)、是否符合規(guī)劃及對(duì)社會(huì)產(chǎn)生何種影響等標(biāo)準(zhǔn)，將不同的小產(chǎn)權(quán)房歸類，并進(jìn)行高效率規(guī)范處置。首先，有安全隱患的房屋堅(jiān)決予以拆除。住房必須具備保障性功能。對(duì)于一些存在嚴(yán)重安全隱患、無(wú)法采取任何措施加以補(bǔ)救的房屋，應(yīng)依法將其強(qiáng)制拆除，以保證居民的住房安全。其次，依法將部分小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為商品房。[7]這種轉(zhuǎn)變房屋性質(zhì)的改造方式，不但能夠加速城鎮(zhèn)化進(jìn)程，同時(shí)也與購(gòu)房者的需求相符合。最后，合理保留一部分小產(chǎn)權(quán)房。允許村民在自家宅基地上建造房屋并對(duì)外出售，使農(nóng)民獲得一定的經(jīng)濟(jì)收益，但是要規(guī)定不得私自將房屋讓渡給其他人。這主要是為了村民的住房保障需要能夠得到滿足，同時(shí)村民還可以利用小產(chǎn)權(quán)房獲得一定的財(cái)產(chǎn)性收入。

因此，應(yīng)確立正確的土地制度改革方向，在保證農(nóng)民的利益不會(huì)遭到損害、土地的用途不會(huì)發(fā)生改變的前提下，轉(zhuǎn)變發(fā)展思路，積極發(fā)現(xiàn)并試驗(yàn)其他不同類型的土地流轉(zhuǎn)方式，切忌墨守成規(guī)。

2.健全處置現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)房的法律規(guī)范。小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的出現(xiàn)，暴露出我國(guó)社會(huì)轉(zhuǎn)型時(shí)期確立的法律規(guī)定存在缺漏，法律制度尚不完善，相關(guān)政府部門的功能太過(guò)單一，不能有效解決多種社會(huì)問(wèn)題，形成了“現(xiàn)實(shí)和管理原則之間的矛盾”[8]，使得城鄉(xiāng)的發(fā)展規(guī)劃也受到不利影響。同時(shí)，國(guó)家目前的相關(guān)立法存在不足之處，致使政策的可行性不足。因此，國(guó)家立法機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)積極開(kāi)展更加廣泛的調(diào)查研究、召集多方主體聽(tīng)取意見(jiàn)，組織專家進(jìn)行討論，在充分了解當(dāng)前社會(huì)需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的條件下，修改相關(guān)法律及規(guī)定，使其更契合小產(chǎn)權(quán)房的情況。依據(jù)更加完備的法律法規(guī)，采取有效措施，治理已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，規(guī)范農(nóng)村土地資源的使用方式，對(duì)破壞農(nóng)耕地的小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)加處置，有計(jì)劃地恢復(fù)農(nóng)用地，保障農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展。在城市擴(kuò)張的同時(shí)，也應(yīng)重視農(nóng)村地區(qū)的發(fā)展需求，為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃提供政策支持，而不是通過(guò)放任小產(chǎn)權(quán)房肆意蔓延的方式幫助農(nóng)民賺取經(jīng)濟(jì)利益。

3.針對(duì)現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房，有條件地加以合法化。小產(chǎn)權(quán)房合法化并不是完全放開(kāi)小產(chǎn)權(quán)房且不加以管理，而且根據(jù)其是否符合相關(guān)條件，依次進(jìn)行合法化管理，逐漸確立部分小產(chǎn)權(quán)房的合法地位。

首先，對(duì)于房屋建材質(zhì)量較好、與城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃相適應(yīng)、可作為保障性住房補(bǔ)充的小產(chǎn)權(quán)房，可以依照法律直接將其合法化。同時(shí)，提高對(duì)其相關(guān)利益的保障水平，使得小產(chǎn)權(quán)房能夠有效融入合理有序的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程。完善相關(guān)制度體系和法律，對(duì)于不影響城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃、購(gòu)房者購(gòu)買需求強(qiáng)烈、與國(guó)家宏觀調(diào)控政策沒(méi)有沖突的部分小產(chǎn)權(quán)房，可以賦予合理的法律地位，同時(shí)保障相關(guān)利益主體的利益。應(yīng)明確小產(chǎn)權(quán)房的法律定位，明確小產(chǎn)權(quán)房合法化的一系列標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)其建設(shè)、流轉(zhuǎn)、交易、利益分配作出明晰的規(guī)定，完善相關(guān)制度的安排，合理有步驟地推進(jìn)小產(chǎn)權(quán)房合法化。小產(chǎn)權(quán)房之所以不合法，是因?yàn)槠溟_(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等過(guò)程沒(méi)有按照規(guī)定進(jìn)行，且沒(méi)有繳納相關(guān)稅費(fèi)?？梢酝ㄟ^(guò)宣傳法律法規(guī)，讓開(kāi)發(fā)商和購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的消費(fèi)者了解到，只要建造和購(gòu)買的小產(chǎn)權(quán)房符合規(guī)定，并按規(guī)定繳納齊全一系列稅費(fèi)，便可以獲得小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)，同時(shí)還可以獲得政府部門頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證，從而幫助城市居民和農(nóng)民獲得合法的小產(chǎn)權(quán)房，保障城鄉(xiāng)居民住房這一基本生活需要得到滿足，進(jìn)一步縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距。

其次，通過(guò)確認(rèn)產(chǎn)權(quán)和轉(zhuǎn)化功能的方式，側(cè)面推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房合法化。對(duì)于一些無(wú)法直接合法化且拆除損失很大的小產(chǎn)權(quán)房，可以在改造之后，實(shí)現(xiàn)其功能和用途上的轉(zhuǎn)變，以便在不與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策相矛盾的前提下，獲得房屋使用的更大價(jià)值。政府應(yīng)因地制宜，結(jié)合不同地區(qū)的特點(diǎn)和發(fā)展條件，在不背離國(guó)家利益和相關(guān)政策安排的情況下，進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房的間接合法化。完善法律制度，并開(kāi)展宣傳普及房屋產(chǎn)權(quán)知識(shí)活動(dòng)，讓農(nóng)民了解更多國(guó)家關(guān)于集體土地的發(fā)展安排，同時(shí)針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的功能轉(zhuǎn)化作出規(guī)定，在發(fā)揮其最大功能的基礎(chǔ)上為農(nóng)村發(fā)展作出貢獻(xiàn)，從而助力城鄉(xiāng)共同發(fā)展。

（二）增量層面：城鄉(xiāng)統(tǒng)籌背景下小產(chǎn)權(quán)房治理

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行規(guī)制，不僅要做好管理工作，還要重視預(yù)防工作。在有效管控現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，加強(qiáng)各部門監(jiān)督工作，避免新一批小產(chǎn)權(quán)房再次出現(xiàn)。完善住房保障系統(tǒng)，提供充足的保障性住房，力圖從根源上遏制小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。

1.建立完善的小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)督機(jī)制。城市居民能夠享受到的保障性住房數(shù)量十分有限，而農(nóng)民也沒(méi)有足夠的購(gòu)買能力擁有商品房，大量的住房需求使市場(chǎng)上出現(xiàn)了大批有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房意圖的消費(fèi)者。有需求就會(huì)有市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商和村民看中這一商機(jī)，便大規(guī)模開(kāi)發(fā)建造小產(chǎn)權(quán)房。因此，要解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題，就必須防止新建小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。加強(qiáng)各部門監(jiān)督工作，完善監(jiān)督機(jī)制，向民眾提供監(jiān)督舉報(bào)的途徑，帶動(dòng)更多人參與到監(jiān)督管理工作中來(lái)。與此相對(duì)應(yīng)的是，相關(guān)部門必須建立完善的小產(chǎn)權(quán)房監(jiān)督機(jī)制，保障現(xiàn)有的治理成果，維持治理進(jìn)度，有效防止小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。監(jiān)督機(jī)制主要是實(shí)行治理措施，輔以動(dòng)機(jī)消除。就前者來(lái)說(shuō)，針對(duì)各類預(yù)防新建小產(chǎn)權(quán)房的舉措，都必須制定有效的監(jiān)督制度予以支持。從后者來(lái)看，若要從根本上消除新建小產(chǎn)權(quán)房的念頭，必須監(jiān)督好每個(gè)建造主體、受益的利益主體以及受害的利益主體。通過(guò)在農(nóng)村建立針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的監(jiān)督機(jī)制，加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村集體土地使用情況的持續(xù)監(jiān)督工作，實(shí)時(shí)了解農(nóng)村的建設(shè)規(guī)模，遵循城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃方案，嚴(yán)禁新建違法違章的小產(chǎn)權(quán)房，進(jìn)一步推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

首先，必須確定能夠保障好用于發(fā)展農(nóng)業(yè)的土地資源。要嚴(yán)肅規(guī)定和辨別土地資源的具體用途，確定土地資源的使用方法，將村莊中用于建設(shè)發(fā)展的土地也放入城鄉(xiāng)建設(shè)用地規(guī)劃中，遵循城鄉(xiāng)發(fā)展目標(biāo)，保證國(guó)家有條不紊地開(kāi)展土地資源管理。另外，融合城市和農(nóng)村的建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃，激勵(lì)農(nóng)村地區(qū)聚焦自身?xiàng)l件進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，創(chuàng)建適合于農(nóng)村的房地產(chǎn)市場(chǎng)，幫助村民和農(nóng)村集體組織共同享受發(fā)展成果，提高整體收入水平，推動(dòng)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，以建成環(huán)境優(yōu)美、經(jīng)濟(jì)興盛的新時(shí)代農(nóng)村。

2.完善住房系統(tǒng)并提供更多住房保障。要完善我國(guó)的住房系統(tǒng)，長(zhǎng)期性、根本性地打消部分群體新建小產(chǎn)權(quán)房的念頭。國(guó)家持續(xù)關(guān)注并支持構(gòu)建完備的房屋供給體系，解決住房保障問(wèn)題，頒布了一系列可長(zhǎng)期實(shí)施的政策。通過(guò)持續(xù)性推進(jìn)相關(guān)政策體系構(gòu)建，可以從根本上治理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

首先，要針對(duì)農(nóng)村和郊區(qū)兩個(gè)地區(qū)展開(kāi)治理，不斷完善住房體系。對(duì)于城市周邊的外郊區(qū)域，政府要對(duì)有建房動(dòng)機(jī)的建造者進(jìn)行教育，明確政府堅(jiān)決治理小產(chǎn)權(quán)房的決心，并向其呈現(xiàn)完善城市住房體系的發(fā)展規(guī)劃，進(jìn)一步打消投機(jī)取巧的心理。通過(guò)宣傳國(guó)家的城鄉(xiāng)發(fā)展規(guī)劃，輔以相關(guān)法律強(qiáng)有力的約束，嚴(yán)格管控小產(chǎn)權(quán)房的建造者，有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房意圖的人數(shù)也會(huì)隨之減少，城市周邊小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模便會(huì)逐漸縮小。對(duì)于農(nóng)村地區(qū)的管理，可通過(guò)開(kāi)展普法活動(dòng)增強(qiáng)農(nóng)民維權(quán)意識(shí)，幫助農(nóng)民了解合法權(quán)益受到損害時(shí)的維權(quán)方法、使其敢于通過(guò)這些方法來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益?？梢龑?dǎo)農(nóng)民保護(hù)土地，特別是農(nóng)耕用地，禁止隨意轉(zhuǎn)讓這部分土地資源，更不能在土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房等違法建筑。同時(shí)，政府要向農(nóng)民中的購(gòu)房群體作出解釋說(shuō)明，任何人在違背規(guī)定的情況下購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，都要承擔(dān)相應(yīng)的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，政府要積極加大財(cái)政投入力度，不斷完善基礎(chǔ)設(shè)施，盡可能向農(nóng)民提供更好的生活條件，幫助其理性購(gòu)買住房。城市居民和農(nóng)村村民都是小產(chǎn)權(quán)房的主要購(gòu)買群體，通過(guò)完善城鄉(xiāng)住房系統(tǒng)，可有效減少二者購(gòu)買動(dòng)機(jī)，促使小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)上的需求量削減，從需求側(cè)出發(fā)有效防止新建小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生。

目前，我國(guó)的住房供應(yīng)體系尚不完善，國(guó)家和政府能夠供應(yīng)的保障性房屋數(shù)量仍不充足，真正能夠享受到住房保障的人員還是少數(shù)，許多人還存在住房困難。在這種情況下，一些建設(shè)在城中村和城鄉(xiāng)接合處、被低價(jià)出售或出租的小產(chǎn)權(quán)房及時(shí)提供了很多住房保障，承擔(dān)了一定的住房保障功能，分布在城鄉(xiāng)接合處的小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量也遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于城市地區(qū)。由于城市地區(qū)的人口早已呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，房屋供給量也一直遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于居民的需求量，城市的住房處于供不應(yīng)求的境地。再加之房?jī)r(jià)逐年攀升，而居民收入增長(zhǎng)速度緩慢，短時(shí)間內(nèi)無(wú)法籌得足夠的金錢購(gòu)買昂貴的商品房，大多低收入者買房難、住房難。因此，要建立統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，合理統(tǒng)籌城鄉(xiāng)資源，支持和發(fā)展保障性住房，解決住房問(wèn)題。雖然城市住房資源緊缺，但農(nóng)村卻有著眾多的住房存量，且大多處于尚未被有效利用的狀態(tài)。由此可見(jiàn)，可以通過(guò)對(duì)農(nóng)村地區(qū)的建設(shè)用地資源加以合理合法運(yùn)用，將城市周邊農(nóng)村區(qū)域納入城市發(fā)展范圍，對(duì)這些房屋進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃管理，并按照城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展規(guī)劃建設(shè)房屋，設(shè)置保障性住房，化解住房困境，便于有序治理小產(chǎn)權(quán)房，并進(jìn)一步解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。

3.完善城鎮(zhèn)住房保障制度。防止新建小產(chǎn)權(quán)房，就要解決城鎮(zhèn)住房需求量和供應(yīng)量之間的差異問(wèn)題，完善住房保障制度，解決城市居民和村民住房問(wèn)題。在有效治理小產(chǎn)權(quán)房的基礎(chǔ)上，城鄉(xiāng)統(tǒng)籌合作發(fā)展，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。

一方面，在創(chuàng)建城市商品房市場(chǎng)體系時(shí)作出相關(guān)規(guī)定，主動(dòng)完善和貫徹調(diào)節(jié)商品房市場(chǎng)的相關(guān)戰(zhàn)略，有效組合土地使用、具有保障功能的屋宇、繳納稅金等多種策略，保證商品房市場(chǎng)的供求處于均衡狀態(tài)，維持市場(chǎng)秩序穩(wěn)定。另外，加強(qiáng)對(duì)商品房出租市場(chǎng)和營(yíng)銷市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)管制，促進(jìn)住房買賣的監(jiān)管機(jī)制、代理經(jīng)租的運(yùn)行機(jī)制、租金價(jià)格的監(jiān)督和管控機(jī)制等不斷完備。尤其是要注重提高金融發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃的效率，增強(qiáng)其有效性，通過(guò)利用首付比例、利率等逐步打消投機(jī)者利用小產(chǎn)權(quán)房獲取利益的念頭。對(duì)住房公積金的現(xiàn)實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)方法制定明確的標(biāo)準(zhǔn)，使其更加適應(yīng)現(xiàn)實(shí)發(fā)展需要，并以此來(lái)引導(dǎo)城市居民的房屋需要?？梢蚤_(kāi)展法律知識(shí)宣傳活動(dòng)，提高相關(guān)法律普及程度，使市民形成拒絕購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房等違章建筑的意識(shí)。

另一方面，完備住房保障體制。為滿足收入水平較低的居民的住房需要，應(yīng)不斷創(chuàng)建和優(yōu)化住房保障體制，足量擴(kuò)充城市保障性住房供給。雖然目前的房屋價(jià)格較高，但隨著政府宏觀調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用的發(fā)揮，它終究會(huì)回落到正常的合理區(qū)間，大部分居民最終都能夠買得起房，到那時(shí)，具有風(fēng)險(xiǎn)性的小產(chǎn)權(quán)房便會(huì)失去其發(fā)展的有利條件。增加房屋供給的途徑，使能夠獲得住房保障的人員數(shù)量得到擴(kuò)充，持續(xù)提高保障水平，向中低收入者群體提供足夠的保障，有助于縮小小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)需求量，進(jìn)而有效防止小產(chǎn)權(quán)房的新建。通過(guò)完善相關(guān)法律規(guī)定，建立有關(guān)住房及保障房的完整法律體系，對(duì)住房保障的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、考核程序、動(dòng)態(tài)管理等一系列環(huán)節(jié)重點(diǎn)加以規(guī)范，從而保證在實(shí)行住房保障時(shí)能夠有法可依、有章可循。關(guān)于保障資金的來(lái)源，要明確安排政府提供財(cái)政支持，同時(shí)積極引導(dǎo)社會(huì)力量和一些金融機(jī)構(gòu)參與進(jìn)來(lái)，確保持續(xù)的資金投入。加強(qiáng)設(shè)置社會(huì)保障機(jī)構(gòu)，并成立專門負(fù)責(zé)的基層機(jī)構(gòu)，規(guī)范管理保障性住房，及時(shí)解決在管理過(guò)程中產(chǎn)生的問(wèn)題，切實(shí)保證住房保障體系能夠良性運(yùn)轉(zhuǎn)。