如何界定住宅小區(qū)配套公建用房的權(quán)屬

徐映雪

案? ?例

案例一：A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物位于一住宅小區(qū)內(nèi)，共11層，1-2層為底商，3-11層為住宅。在審核過程中，發(fā)現(xiàn)一層有1間便利店和1間公廁，建設(shè)工程規(guī)劃許可證證載這兩間房屋均屬于配套公建，這兩間房屋能否首次登記給A公司所有？

案例二：某省電力公司申請某省電力規(guī)劃檢測試驗(yàn)基地1號(hào)樓的首次登記，土地使用權(quán)類型為出讓，地類（用途）為公共基礎(chǔ)設(shè)施，建設(shè)工程與規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實(shí)意見書上的建筑分類均為公共設(shè)施。1號(hào)樓能否首次登記為該電力公司所有？

分? ?析

有觀點(diǎn)認(rèn)為，《民法典》第二百七

十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有?！卑咐恢械膬砷g房屋均屬于配套公建，案例二中的1號(hào)樓屬于公共基礎(chǔ)設(shè)施，既然都是公共建筑，應(yīng)屬于建筑區(qū)劃內(nèi)的公用設(shè)施，屬全體業(yè)主共有。

筆者不支持此觀點(diǎn)。此觀點(diǎn)把配套公建與公用設(shè)施混為一談，公用設(shè)施屬于建筑物區(qū)分所有權(quán)的共有部分，屬于業(yè)主共有，但配套公建類型多樣，與其有本質(zhì)的區(qū)別。

筆者認(rèn)為，要厘清配套公建用房的產(chǎn)權(quán)歸屬，需先按相關(guān)用途對其類別做區(qū)分，不能一概而論。根據(jù)其具體用途，主要可分為營利性配套用房、非營利性配套用房及社會(huì)公益性配套用房三類。

營利性配套用房，由開發(fā)單位投資建設(shè)，其開發(fā)建設(shè)成本一般未列入住宅小區(qū)房屋開發(fā)建設(shè)成本內(nèi)，屬于開發(fā)單位在建設(shè)成本外的單獨(dú)投資。首次登記時(shí)，此類房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬應(yīng)按照“誰投資、誰所有、誰受益”原則，登記給開發(fā)單位。此類配套用房能提升小區(qū)的品質(zhì)，提升業(yè)主居住的舒適度和便利度，主要包括超市、便利店、會(huì)所等。

非營利性配套用房，不以謀取經(jīng)濟(jì)利益為目的，為住宅區(qū)居民服務(wù)的較基礎(chǔ)性的配套用房。并非開發(fā)單位單獨(dú)投資，其開發(fā)建設(shè)成本已列入住宅小區(qū)房屋開發(fā)建設(shè)成本內(nèi)。首次登記時(shí)，此類配套用房應(yīng)登記為全體業(yè)主所有，主要包括物業(yè)服務(wù)用房、配電室、水箱間、公廁等。

社會(huì)公益性配套用房，為社會(huì)提供一定公共服務(wù)的配套用房。有的由開發(fā)單位投資建設(shè)，有的由政府投資，開發(fā)單位代為建設(shè)，其成本在開發(fā)單位取得該宗地土地使用權(quán)時(shí)在所繳納的土地出讓金中抵算。由開發(fā)單位代建的，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸政府所有，開發(fā)單位在建設(shè)完成后需按有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)政府部門。此類配套用房以滿足附近特定居民（不限于住宅小區(qū)內(nèi)）的需要為目的，如，教育用房（中、小學(xué)）、醫(yī)

院、郵政儲(chǔ)蓄所等。首次登記時(shí)，此類配套用房應(yīng)登記在開發(fā)單位名下。按要求需要移交的，再由開發(fā)單位向相關(guān)部門進(jìn)行移交。移交后，由政府負(fù)責(zé)管理和運(yùn)行的費(fèi)用，便于政府調(diào)配社會(huì)公益性資源，更好地給居民提供公共服務(wù)。

登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行首次登記時(shí)，應(yīng)首先明確其產(chǎn)權(quán)歸屬，還應(yīng)注意以下兩點(diǎn)：一是對小區(qū)內(nèi)分期開發(fā)建設(shè)的配套公建用房要整體進(jìn)行把握。分期開發(fā)建設(shè)的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓開發(fā)單位提交整個(gè)小區(qū)配套公建用房的規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)材料，整體把握是否符合相關(guān)要求。二是在實(shí)踐中，部分開發(fā)單位為了獲取更高的經(jīng)濟(jì)利益，未按規(guī)劃批準(zhǔn)建設(shè)或改變房屋的使用用途，從而侵害業(yè)主的權(quán)益。在進(jìn)行首次登記時(shí)，可將卷宗審核與實(shí)地查看相結(jié)合，對其位置、面積、用途等進(jìn)行重點(diǎn)審核。如發(fā)現(xiàn)房屋建設(shè)與規(guī)劃批準(zhǔn)不一致的情況，應(yīng)讓開發(fā)單位補(bǔ)充提交規(guī)劃、建設(shè)等相關(guān)職能部門出具的證明文件或圖件。

綜上所述，案例一中a建筑物一層便利店屬于公建配套用房中的營利性配套用房，應(yīng)登記為開發(fā)單位所有；一層公廁屬于公建配套用房中的非營利性配套用房，應(yīng)登記為全體業(yè)主共有。案例二中的1號(hào)樓屬于公建配套用房中的社會(huì)公益性配套用房，首次登記時(shí)應(yīng)登記在某省電力公司名下。