房地產(chǎn)經(jīng)營管理過程中應(yīng)對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)策略分析

趙文壯

由于房地產(chǎn)行業(yè)本身具有高投入、周期慢等特點(diǎn)，使得進(jìn)駐該市場具有更高的準(zhǔn)入門檻。換言之，房地產(chǎn)市場資金競爭壓力巨大。尤其是2019年突襲的新冠肺炎疫情，“停工”“停課”成為生活中的常態(tài)，也導(dǎo)致很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著無法開工不能按時(shí)交付或者資金鏈中斷形成“爛尾樓”等事件。

觀望房價(jià)是現(xiàn)在很多國人的態(tài)度，期房也不再是首要選擇，尤其是三、四線城市，面臨人口外流和生育率斷崖式下降的狀況，房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)發(fā)展應(yīng)該擺上經(jīng)營管理者的思考日程。

不可否認(rèn)，在我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中，政府在其中發(fā)揮了宏觀調(diào)控的作用，但是作為市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一分子，主體是房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)營管理者應(yīng)該更加注重外部宏觀環(huán)境和內(nèi)部經(jīng)營狀況，如果任由信用風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)結(jié)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)等金融風(fēng)險(xiǎn)在企業(yè)內(nèi)發(fā)酵擴(kuò)大，房地產(chǎn)企業(yè)將會(huì)遭受不可估量的損失甚至出現(xiàn)破產(chǎn)。

房地產(chǎn)經(jīng)營管理導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制分析

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營鏈條延伸范圍較廣，從建筑行業(yè)、采礦行業(yè)等第二產(chǎn)業(yè)一直擴(kuò)大到第三產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)服務(wù)行業(yè)，所以很多學(xué)者都將房地產(chǎn)行業(yè)視為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。但是房地產(chǎn)行業(yè)的資金金融屬性似乎更為強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為以下幾點(diǎn)：

一、房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度和按揭貸款制度

相比于制造業(yè)、服務(wù)業(yè)等行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于資金的依賴性更強(qiáng)，尤其是預(yù)售制度和住房按揭制度的實(shí)行，使得房地產(chǎn)企業(yè)與銀行的聯(lián)系更加廣泛深入。預(yù)售制度的實(shí)行使得房地產(chǎn)企業(yè)可以提前回款，減輕自身的資金壓力，從而繼續(xù)投入樓盤開工建設(shè)。而住房按揭制度的施行就促使銀行、購房者和房地產(chǎn)企業(yè)捆綁在一起，購房者資金有限，抵押未來的一部分收入提前從銀行貸款購買住房，而銀行將資金打入房地產(chǎn)企業(yè)賬戶，三者之間形成穩(wěn)定的資金循環(huán)。但是這其實(shí)考驗(yàn)的是房地產(chǎn)企業(yè)的銷售能力，如果無法吸引購房者，“爛尾樓”事件也會(huì)不可避免。而且最關(guān)鍵的是購房者是以未來收入獲得貸款，一旦遇到不可抗拒的事情造成現(xiàn)在的收入下降，無法按期歸還貸款，銀行風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇上升，而銀行資產(chǎn)質(zhì)量又會(huì)直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條，環(huán)環(huán)相扣，鏈條衍生，金融風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)累積迭加。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況

本文主要分析房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力和資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，一旦經(jīng)營者沒有進(jìn)行有效融資或者債務(wù)歸還，出現(xiàn)房地產(chǎn)爆雷現(xiàn)象，金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)迅速蔓延。房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，除了自身的流動(dòng)性資金，更多的是向銀行貸款或者直接融資。根據(jù)中國人民銀行發(fā)布的《2022年四季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2022年年末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到12.69萬億元，個(gè)人住房貸款余額38.8萬億元，同比均有所增長，這一定程度上表明房地產(chǎn)貸款的增長來自住房需求的上升，這也說明房地產(chǎn)仍有發(fā)展勢(shì)頭。而房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到80%以上（合理的資產(chǎn)負(fù)債率在40%―60%之間），如果居民住房需求下降，發(fā)展勢(shì)頭不可持續(xù)，那么將直接影響到企業(yè)的償債能力，進(jìn)而引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。

三、住房市場需求的變化

推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的前提在于不斷釋放的購房需求，這與國家的城鎮(zhèn)化政策有著密不可分的關(guān)系。2022年，我國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到65.2%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程已經(jīng)發(fā)展到一個(gè)新的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在選取開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，選擇大城市、縣城還是城鎮(zhèn)，直接關(guān)系著開發(fā)項(xiàng)目能否成功。另外，商品房空置率也應(yīng)該成為房地產(chǎn)企業(yè)考慮的重要因素，按照通用標(biāo)準(zhǔn)，商品房空置率在5%―10%之間是合理的，低于此區(qū)間說明空置率過低，住房需求較為旺盛；反之說明空置率較高，住房供過于求，商品房存在擠壓的風(fēng)險(xiǎn)。2023年貝殼研究院發(fā)布的《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率12%，具體而言，深圳、北京、上海空置率均低于7%，處于合理區(qū)間；而南昌、廊坊、佛山均處于空置率危險(xiǎn)區(qū)間，都在15%以上。這也從側(cè)面說明，人口會(huì)趨向一、二線城市流動(dòng)，而這也是造成房價(jià)波動(dòng)的一個(gè)原因。換言之，很多城市的房價(jià)支撐力并不堅(jiān)固，原來高幅度的漲價(jià)趨勢(shì)很大概率會(huì)慢慢降低，由此流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)在某個(gè)區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)。

房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)測度

由于外部環(huán)境的變動(dòng)和內(nèi)部經(jīng)營管理因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨較大的資金壓力，購房者、銀行也都參與其中，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)的金融風(fēng)險(xiǎn)。本文擬從經(jīng)營管理角度，以裴霽航（2019）和張夢(mèng)林、李景躍（2020）的研究為基礎(chǔ)，選取5個(gè)指標(biāo)建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)綜合測度指標(biāo)。由于數(shù)據(jù)的可得性原因，本文選取時(shí)間范圍為2005年到2021年，相關(guān)數(shù)據(jù)均從國家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、Wind數(shù)據(jù)庫等獲得。

一、GDP增長率（x1）

GDP反映的是國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，而房地產(chǎn)行業(yè)與國家發(fā)展環(huán)境是密切相關(guān)的。我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度一直處于中高增長的狀態(tài)，因此GDP增長率也居于全球前列，而房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展正處于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好的時(shí)期，因此以GDP增長率反映市場環(huán)境，契合本文主題。

二、資產(chǎn)負(fù)債率（x2）

資產(chǎn)負(fù)債率反映企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)狀況，負(fù)債率過高，會(huì)對(duì)企業(yè)產(chǎn)生流動(dòng)性壓力，一旦企業(yè)資產(chǎn)、負(fù)債結(jié)構(gòu)錯(cuò)配，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)甚至金融風(fēng)險(xiǎn)會(huì)急劇上升。而房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一直處于較高狀態(tài)，因此本文將此因素納入考量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額（x3）

該指標(biāo)反映了房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中所占用的銀行信貸規(guī)模，如果開發(fā)貸款余額增長趨勢(shì)過快，說明房地產(chǎn)企業(yè)大部分靠融資進(jìn)行建設(shè)，這本身具有高風(fēng)險(xiǎn)的特征，而經(jīng)營管理者應(yīng)該充分考慮該項(xiàng)因素，將資金壓力押注到銀行，但金融風(fēng)險(xiǎn)并未轉(zhuǎn)移，此舉無益于企業(yè)的長久發(fā)展。

四、房屋銷售面積比（x4）

房屋銷售面積反映了房地產(chǎn)企業(yè)的營銷能力，竣工面積體現(xiàn)了企業(yè)的建設(shè)狀況，兩者的比值可以反映出房地產(chǎn)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)情況，預(yù)售制度的施行并不會(huì)吸引所有購房者，如果企業(yè)的竣工面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于購房面積，企業(yè)的資金會(huì)被占?jí)?，企業(yè)的營業(yè)收入也會(huì)大大降低，資金壓力也會(huì)轉(zhuǎn)換成金融風(fēng)險(xiǎn)。

五、居民購房收入比（x5）

該項(xiàng)因素反映居民的購房能力，以商品房平均銷售價(jià)格與城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的比值來表示。正常情況下，居民的收入要與商品房銷售價(jià)格處于合理區(qū)間，但是部分城市的房價(jià)高得讓很多居民望房興嘆，由此“六個(gè)錢包”購房付首付成為很多家庭的選擇，這無疑加大了金融市場的杠桿，現(xiàn)在“棄供”“觀望”也成為常態(tài)，加大了房地產(chǎn)市場潛在的金融風(fēng)險(xiǎn)。

六、個(gè)人按揭貸款總額（x6）

該指標(biāo)依然反映的是居民對(duì)于貸款的承受能力，個(gè)人住房按揭貸款一般會(huì)持續(xù)30年左右，說明居民已經(jīng)透支了未來30年的消費(fèi)能力來供房。如果大部分普通群眾已經(jīng)背負(fù)房貸壓力，而房地產(chǎn)項(xiàng)目仍然持續(xù)開工，加上未來生育率下降，人口不斷減少的客觀事實(shí)，那么風(fēng)險(xiǎn)會(huì)在某個(gè)時(shí)點(diǎn)爆發(fā)。

表1是6個(gè)指標(biāo)的描述性統(tǒng)計(jì)分析，包括最大值、最小值、平均值和標(biāo)準(zhǔn)差。采用因子分析法的前提是進(jìn)行KMO檢驗(yàn)和Bartlett球形檢驗(yàn)，具體結(jié)果如表3所示，KMO值為0.708，符合進(jìn)行因子分析的條件假設(shè)。另外，表3結(jié)果是運(yùn)用主成分分析法提取因子，結(jié)果顯示6個(gè)因子濃縮為1個(gè)因子，累積達(dá)到83.858%的方差。

另外，旋轉(zhuǎn)后的成分矩陣只提取了一個(gè)主因子，仔細(xì)研究后發(fā)現(xiàn)，貢獻(xiàn)最大的變量是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款余額、資產(chǎn)負(fù)債率、個(gè)人按揭貸款總額和居民購房收入比。這個(gè)結(jié)果充分表明，從經(jīng)營管理的角度來看，房地產(chǎn)企業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)在于內(nèi)部財(cái)務(wù)狀況，而且項(xiàng)目選址時(shí)要充分考慮居民對(duì)于房價(jià)的承受能力。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)策略研究

通過上文的機(jī)制傳導(dǎo)分析和實(shí)證研究，本文認(rèn)為應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)策略分為以下幾個(gè)方面：

一、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，降低資產(chǎn)負(fù)債率

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該定期分析企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，在開展業(yè)務(wù)工作時(shí)應(yīng)該進(jìn)行全面的財(cái)務(wù)預(yù)算，具體工作不應(yīng)該只局限于項(xiàng)目建設(shè)時(shí)期，而是應(yīng)該開拓全方位、全領(lǐng)域的服務(wù)行業(yè)，例如物業(yè)管理、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等，盡全力降低資產(chǎn)負(fù)債率，而不是將項(xiàng)目建設(shè)打造成“大通鋪”，大幅增加不易變現(xiàn)的資產(chǎn)，這樣只會(huì)讓發(fā)展之路越走越窄，否則還會(huì)出現(xiàn)恒大的現(xiàn)實(shí)案例。

二、開拓融資渠道，避免過度依賴

銀行一直承擔(dān)著為房地產(chǎn)企業(yè)輸血的功能，但是前提在于房地產(chǎn)企業(yè)能夠按時(shí)足額歸還本息，這也是建立在經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展、房價(jià)逐步推高的基礎(chǔ)上的，但是一旦市場遇冷，斷貸、抽貸也是市場的必然選擇，所以房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)該過度依賴銀行貸款，換言之，資金是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的命脈，銀行貸款不是唯一的選擇，而是應(yīng)該積極參與資本市場，例如上市融資、發(fā)行專項(xiàng)債券等方式降低資金壓力。

三、開展調(diào)查研究，注重市場潛力

房地產(chǎn)企業(yè)并不是高價(jià)買地就可以獲得成功的，而是要充分考慮當(dāng)?shù)氐木用褓彿壳闆r，如果沒有對(duì)市場進(jìn)行深入調(diào)查研究，那么投資失敗也會(huì)成為常見的事情。因此，房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部應(yīng)該成立市場調(diào)查部門，在進(jìn)行項(xiàng)目投資時(shí)，要充分參考當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖霠顩r、當(dāng)?shù)赝顿Y政策、企業(yè)所處環(huán)境等，這樣在推銷樓房時(shí)才會(huì)吸引購房者，有市場潛力才會(huì)挖掘市場需求，市場需求變現(xiàn)是經(jīng)營管理者應(yīng)思考的問題，這樣才有可能規(guī)避項(xiàng)目投資失敗的風(fēng)險(xiǎn)。（作者單位：哈爾濱商業(yè)大學(xué)）