“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地，“金九銀十”會(huì)來(lái)嗎？

趙秀麗

8月25日，三部門聯(lián)合發(fā)文“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，8月30日廣州打響一線城市“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍，隨后深圳、上海、北京等城市也發(fā)布“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。8月31日，存量貸款利率和首付比例下調(diào)，一線城市已集體松綁，全國(guó)多城陸續(xù)跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，這些政策都釋放了哪些利好？政策組合拳打出后，“金九銀十”會(huì)來(lái)嗎？

一線城市全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策

8月25日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合發(fā)文“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。“居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策?！?/p>

怎么理解“認(rèn)房不認(rèn)貸”？通俗來(lái)講，就是之前已經(jīng)買了一套房，現(xiàn)在想要換一套更大的房子，那么把舊房子賣掉之后再買新房，新房的利率還是按照首套房貸款的首付比例和優(yōu)惠利率。

自三部門聯(lián)合發(fā)文要加快推動(dòng)落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，8月30日至9月1日3天時(shí)間，10余個(gè)城市先后官宣落地。

8月30日，廣州正式打響“認(rèn)房不認(rèn)貸”第一槍。

同日，深圳官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

8月31日晚，東莞官宣跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政。

9月1日，繼廣州、深圳以后，上海、北京也正式宣布落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，至此，北上廣深4個(gè)一線城市已全部落實(shí)首套“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。

不難發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)官宣落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市，內(nèi)容出奇一致，基本與三部門的聯(lián)合發(fā)文一致。

降低改善性購(gòu)房成本

8月31日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》。其中提到，商業(yè)貸款首套和二套的最低首付款比例政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。首套貸款利率下限不低于LPR減20個(gè)基點(diǎn)，二套貸款利率下限不低于LPR加20個(gè)基點(diǎn)。

毋庸置疑，這次政策組合工具大大降低了改善性購(gòu)房成本。從政策效果上看，由于北京、上海原本的二套房首付比例較高，因此換房人群購(gòu)房門檻和成本明顯下降。

我們可以算筆賬。

之前二套房首付比例60%，按照新政，首付比例可以降至30%。若以一套600萬(wàn)元的房子進(jìn)行估算，其首付比例可以直接從360萬(wàn)元減少為180萬(wàn)元，大大節(jié)省了首付開(kāi)支。

與此同時(shí)，納入首套房標(biāo)準(zhǔn)，其房貸利率也會(huì)跟著下調(diào)。

當(dāng)下，房貸利率一直在低位徘徊，5年期LPR為4.2%，通過(guò)加減基點(diǎn)，有的城市首套房最低貸款利率可做到3.8%，相較二套房貸款利率需要加上50個(gè)基點(diǎn)，月供節(jié)省可不是丁點(diǎn)半點(diǎn)。

假設(shè)房貸利率差50個(gè)基點(diǎn)，首套房4.2%，二套房4.7%，還以上述600萬(wàn)元房產(chǎn)為例，首付180萬(wàn)元，則需要貸款420萬(wàn)元，按30年等額本息計(jì)算，總利息將減少44.79萬(wàn)元，月供也將從2.18萬(wàn)元降低為2.05萬(wàn)元，每月可省1300元。

這樣看來(lái)，新政對(duì)于改善性購(gòu)房減負(fù)非常明顯，實(shí)實(shí)在在降低了購(gòu)房成本。那么，此時(shí)是換房好時(shí)機(jī)嗎？

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師認(rèn)為，如果確實(shí)有改善住房需要的，可以考慮，但也不要盲目跟風(fēng)。尤其是需要將舊的房屋賣了以后再買改善房的，注意給自己留足夠的時(shí)間，盡量避免因?yàn)楦鞣N原因沒(méi)有及時(shí)賣掉房屋，或者回款不及時(shí)導(dǎo)致后續(xù)購(gòu)房違約等問(wèn)題。

“金九銀十”會(huì)來(lái)嗎？

政策東風(fēng)頻吹，能否成為救市良藥？核心城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)迎來(lái)一波上漲行情呢？具有風(fēng)向標(biāo)意義的一線城市已全面落地“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，如果市場(chǎng)有傳導(dǎo)效應(yīng)，借著一線城市的回暖，全國(guó)樓市能否走出低迷？接下來(lái)的“金九銀十”會(huì)如期來(lái)嗎？

據(jù)市場(chǎng)反饋，一系列組合拳措施落地后，政策效果初步顯現(xiàn)。京滬等城市政策落地后，看房量、成交量出現(xiàn)回升。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，9月首個(gè)周末北京市二手房成交2800余套，是8月周末成交均值的2倍。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙提到，一線城市是全國(guó)政策的風(fēng)向標(biāo)，其調(diào)整能大幅改善市場(chǎng)預(yù)期，提振當(dāng)前的市場(chǎng)活躍度，進(jìn)而能夠帶動(dòng)全國(guó)樓市企穩(wěn)。

中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，“金九銀十”市場(chǎng)可期，核心城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸企穩(wěn)，從而帶動(dòng)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸修復(fù)。未來(lái)4個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)能否企穩(wěn)對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)大盤至關(guān)重要。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，近期京滬兩地樓市復(fù)蘇，對(duì)全國(guó)市場(chǎng)具有較好的帶動(dòng)作用。此外，“量升價(jià)穩(wěn)、預(yù)期向好”是“金九銀十”的重要特征，預(yù)計(jì)這波行情會(huì)持續(xù)。

但王玉臣認(rèn)為，利好的效應(yīng)可能會(huì)持續(xù)一段時(shí)間，但是具體多久不太好說(shuō)。雖然政策很好，但是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)相對(duì)復(fù)雜的閉環(huán)，某一個(gè)方面附加的利好，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的推動(dòng)需要經(jīng)得起時(shí)間的檢驗(yàn)。尤其是眼下咱們老百姓的購(gòu)買力，以及咱們老百姓對(duì)樓市的信心明顯不足，再加上爛尾樓、延期交房問(wèn)題在很多城市很多樓盤依舊普遍存在，這些都會(huì)給樓市的復(fù)蘇帶來(lái)嚴(yán)重的負(fù)面影響。所以今年樓市是否會(huì)真的迎來(lái)“金九銀十”，還需要讓新政再飛一會(huì)兒，目前不太好說(shuō)。（作者單位：河南省審計(jì)廳政研室）