公證參與二手房資金監(jiān)管的探析與摸索

程 鋼

浙江省衢州市信安公證處，浙江 衢州 324000

隨著我國二手房交易的增加以及相關(guān)政策的推出，二手房交易市場資金監(jiān)管效率也顯著提高，但是在公證參與的二手房資金監(jiān)管的過程中還是存在著很多的問題需要去不斷地完善和優(yōu)化。

一、二手房交易資金監(jiān)管

隨著時代的發(fā)展和房價市場的上漲，結(jié)合目前的實際情況來看，越來越多的人選擇購入二手房，但是在二手房交易的過程中，關(guān)于購房資金的轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)出，還存在著較多的問題需要去不斷完善和優(yōu)化?，F(xiàn)階段二手房資金監(jiān)管主要分為兩種情況，一種是全款支付，另一種是按揭貸款支付，其中在二手房交易全款支付的過程中，對于資金的監(jiān)管流程主要表現(xiàn)在：買賣雙方簽訂《二手房買賣合同》后，由買賣雙方共同提出辦理交易資金監(jiān)管服務(wù)需求，并由買賣雙方交易全款款項直接進入資金監(jiān)管賬戶中，由銀行或公證處進行監(jiān)管，并在監(jiān)管的過程中簽訂相關(guān)協(xié)議，在買賣雙方辦理繳納稅費以及過戶手續(xù)后，根據(jù)買賣雙方的授權(quán)，由銀行或公證處按指令撥付購房款；而在按揭購買二手房的過程中，和全款購房不同的則是，需要對該房產(chǎn)進行評估以確定首付價格，并在銀行或公證處按指令撥付首付款之后，銀行或公證處見他項權(quán)力證后，將尾款支付給賣方[1]。

二、實施二手房交易資金監(jiān)管遇到的問題

（一）賣方監(jiān)管意愿較低

結(jié)合二手房交易現(xiàn)狀進行分析，不管是全款購房還是貸款購房，買賣雙方所簽訂的買賣合同以及繳稅、過戶等程序所需時間較長，在公證介入二手房交易之前，一直存在著“先過戶還是先支付”的爭議。雖然銀行或者是公證處介入的二手房交易資金監(jiān)管過程中可以將風險降至最低，但是在實際過程中，很少有賣方愿意由公證介入開展購房程序[2]。現(xiàn)階段，在二手房交易的過程中，由于房屋賣家需要以先過戶再收錢的方式完成交易，但是這種交易方式存在著一定的風險，所以有的房屋買方會選擇申請二手房交易資金監(jiān)督，從而降低這種交易方式所產(chǎn)生的風險，而作為強勢方的房屋賣主往往不能夠接受先過戶再收款的這種交易模式，繼而選擇由房屋中介代付的購房模式，實施房屋監(jiān)管導(dǎo)致房屋賣主收取買房基金的程序增加，所以很多房屋賣主從心理上排斥公證機構(gòu)參與二手房買購[3]。

（二）市場主體對監(jiān)管難接受

二手房交易資金監(jiān)管制度的推出以及應(yīng)用都會對我國二手房交易市場產(chǎn)生一定的影響，這是因為我國二手房在交易的過程中會涉及資金交易的問題，而資金監(jiān)管制度能夠從根本上解決二手房交易過程中的資金問題，還可以合理保證二手房交易雙方在購賣過程中所涉及的資金安全，但是由于現(xiàn)階段多采用購房中介的方式進行二手房交易，所以現(xiàn)階段二手房購賣市場需要一個循序漸進的過程才能夠接受所制定的新制度[4]。

（三）資金監(jiān)管復(fù)雜化

二手房按揭交易，賣房人如果想要在資金不足的前提下提前償還貸款，就會導(dǎo)致房屋買賣中斷[5]。即使是在當前的二手房交易過程中，有相關(guān)部門愿意承擔資金監(jiān)管的責任，但是在實際二手房交易過程中，仍然缺乏有關(guān)部門來提供借款服務(wù)，賣房人依然沒有辦法提前償還購房所需要的資金，二手房交易過程中的問題仍然沒有被解決。隨著二手購房按揭業(yè)務(wù)概率的增加，如果依然按照傳統(tǒng)的方式處理交易的資金，將會導(dǎo)致按揭業(yè)務(wù)不能夠有效地發(fā)展。而由于房產(chǎn)按揭項目涉及多方資金，也會導(dǎo)致公證下的二手房購買程序變得越來越困難[3]。

三、二手房公證提存與銀行資金監(jiān)管區(qū)別的討論

（一）對交易當事人所提供的法律支持不同

銀行在二手房交易的過程中所扮演的角色是有限的，銀行只負責完成指定賬戶內(nèi)資金的劃轉(zhuǎn)，這在二手房交易環(huán)節(jié)中只涉及一小部分，而對于資金的監(jiān)督以及支取流程是否符合規(guī)定以及交易雙方利益的保障，這些環(huán)節(jié)通常是由中介公司或者是交易保證機構(gòu)來完成監(jiān)督的，而這些機構(gòu)往往會根據(jù)需要收取一定的費用。而公證提存介入的二手房交易，能夠保證二手房交易的有序性[6]。

（二）交易資金交付的風險承擔不同

二手房公證提存與銀行資金監(jiān)管的區(qū)別，除了對交易當事人所提供的法律支持不同外，交易資金支付過程中所需要承擔的風險大小之間也存在一定的差異，交易雙方需要將用于交易的資金打到在銀行中所設(shè)置的專門的賬號上。除此之外，還需要由第三方提供資金擔保和監(jiān)督，并且在擔保和監(jiān)督過程中所涉及的費用還需要由購房雙方支付。而公證處的參與則省去了承擔擔保和監(jiān)管責任的第三方，公證機構(gòu)根據(jù)自己所簽署的合同就可以直接介入交易資金的流向，有效地確保了資金的安全性，簡化了二手房購入流程，實現(xiàn)了二手房交易的公開和透明[7]。

（三）對監(jiān)管資金的支取程序不同

二手房公證提存與銀行資金監(jiān)管在對監(jiān)管資金的支取程序上也存在著明顯的差別，而監(jiān)管資金的支取方式也將會直接影響本次二手房交易是否安全。沒有公證參與的二手房交易過程中所涉及的資金提存，需要將用于交易的資金先轉(zhuǎn)移到中介公司的賬戶名下，同時，在進行二手房交易的過程中，不僅需要滿足合同所約定的條件和方式，還需要由中介參與并配合資金的調(diào)動才能夠完成二手房交易，但是由于二手房交易過程本身也涉及中介公司的利益，中介公司并不能完全保證中立，所以由中介公司來推動資金的支取將會很容易導(dǎo)致監(jiān)督糾紛的出現(xiàn)，而公證機構(gòu)只需要當事人滿足事先約定的條件就可以完成資金的支取，支取的效率和安全性都大大提高[8]。

四、公證參與二手房提存的作用

（一）通過公證參與二手房交易，擊中行業(yè)痛點

公證參與二手房交易資金監(jiān)管應(yīng)用操作培訓(xùn)已經(jīng)在浙江省Q 市司法局召開，市內(nèi)169 家房產(chǎn)交易中介機構(gòu)人員到場參加。培訓(xùn)旨在讓房產(chǎn)從業(yè)人員熟練掌握“某公證”平臺操作流程，并幫助所有工作人員進一步了解公證部門在二手房交易過程中所扮演的角色以及公證部門在資金監(jiān)管過程中所占據(jù)的優(yōu)勢。在以往展開二手房買賣交易的過程中，可以發(fā)現(xiàn)，買賣雙方對于資金監(jiān)管的重視程度將會直接決定買賣雙方權(quán)益能否得到有效的保障，除此之外，在二手房交易的過程中，還普遍存在著“籌措資金難”“房源甄別難”“征信調(diào)查難”以及“資金風險高”等現(xiàn)實困境，除此之外，各部門之間交流受限，所以導(dǎo)致很多信息不能共享。為了從根本上解決這些問題，現(xiàn)階段部分地區(qū)開始嘗試“不動產(chǎn)智治”改革，謀劃構(gòu)建了公正參與二手房資金監(jiān)管，共同打造創(chuàng)新規(guī)范、便民利企以及高效協(xié)同的二手房交易體系，為二手房交易保駕護航[9]。

（二）通過公證參與，便利二手房交易

浙江省Q 市司法局所推行的“某公證”APP，對于二手房交易體系中所涉及的資金流動配對了一個嚴密的管理計劃，“某公證”APP 在應(yīng)用的過程中需要進行實名認證、人臉識別以及“信安分”和征信調(diào)查，并以這些數(shù)據(jù)為支撐體系來保證二手房資金交易安全，充分體現(xiàn)出盡職調(diào)查、金融服務(wù)以及資金監(jiān)管和公證代辦四大核心，不僅保證了買賣雙方的資金安全，也在一定程度上簡化了二手房交易所需要的大量程序，從根本上提高了二手房交易效率。除此之外，買賣雙方在使用“某公證”APP 時，只需要通過綜合性便民服務(wù)APP“浙里辦”即可進入，該業(yè)務(wù)由銀行和公證處聯(lián)合為客戶提供，只需要完成在“某公證”APP中的認證，銀行就會對公證處所提交的這份報告單進行提前放款，在能夠保障資金交易安全的前提下，有效提高了交易的速度。

（三）通過公證參與二手房交易，優(yōu)化服務(wù)延伸

“某公證”APP 在實際應(yīng)用的過程中，不僅保證了買賣雙方的利益，還可以將二手房交易過程中所產(chǎn)生的中介傭金納入監(jiān)管范圍，從根本上保證了房產(chǎn)中介的利益，公開化了二手房交易流程和關(guān)鍵步驟，透明化了中介機構(gòu)在二手房交易過程中所扮演的角色。同時，將買賣雙方約定好的中介傭金納入資金監(jiān)管模式中，不僅保障了中介機構(gòu)的合法權(quán)利，也能夠從根本上防止和避免中介機構(gòu)挪用放款，減少房產(chǎn)中介利用買賣雙方之間的信息差賺取差價，規(guī)范中介機構(gòu)和房產(chǎn)從業(yè)人員的職業(yè)行為，并推進房產(chǎn)交易行業(yè)的進步和規(guī)范化。

五、加強二手房交易資金監(jiān)管的具體措施

（一）簡化資金監(jiān)管辦理流程

雖然現(xiàn)階段“某公證”APP 已經(jīng)開始投入使用，但是在實際應(yīng)用的過程中，還是會存在著很多的問題需要去不斷地優(yōu)化和完善。為了切實提高“某公證”的應(yīng)用效率，并推動公證在二手房交易中的參與度，相關(guān)部門首先要做的就是簡化資金監(jiān)管辦理流程，尤其是在交易部門受理交易申請的過程中，只需要擁有有效的資金監(jiān)管手續(xù)，就可給予買房人產(chǎn)權(quán)證，也可以給賣房人放款，不再需要額外申請其他的領(lǐng)款手續(xù)[10]。

（二）增強資金監(jiān)管意識

很多二手房交易者在交易的過程中，由于不了解二手房交易流程，所以導(dǎo)致交易總是失敗，或者是在交易的過程中受到欺騙，而導(dǎo)致這一現(xiàn)象的根本原因則是政府部門對于二手房交易資金的監(jiān)管力度有待加強，所以導(dǎo)致參與二手房交易的人民群眾的資金安全意識認識不足，并且不能夠有效地保證自己交易安全。為了幫助更多的群眾了解二手房交易過程中所涉及的內(nèi)容與流程，有關(guān)部門需要主動發(fā)散思維，通過多種多樣的方式展開有關(guān)知識的宣傳，有關(guān)公證部門可以開展公證后二手房交易辦證快捷通道，從而幫助二手房交易雙方能夠更加輕易地接受交易渠道的拓寬，還可以結(jié)合時代的發(fā)展以及互聯(lián)網(wǎng)的進步，通過多個社交APP、電視以及多媒體等進行廣泛的報道，幫助更多的交易者們了解有公證參與的二手房交易優(yōu)勢。

（三）借鑒“資金監(jiān)管+簽約放款”新模式

領(lǐng)取房產(chǎn)證后銀行放款效率降低，為了從根本上解決這一問題，可以通過“簽約放款+資金監(jiān)管”的模式展開，買賣雙方選擇在同一個銀行進行資產(chǎn)監(jiān)管和抵押貸款，在完成網(wǎng)絡(luò)簽名以及備案后，由銀行審批貸款，審批通過后將首付款和貸款轉(zhuǎn)移到資金監(jiān)管賬戶，等到不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記之后，銀行可以直接將資金監(jiān)管賬戶中的購房款轉(zhuǎn)入出賣人賬戶，如果在實際轉(zhuǎn)款中導(dǎo)致交易失敗，則資金將會原路返還，進而保證賣房者在第一時間都能夠收到自己的交易資金，從而簡化二手房交易流程，在保證二手房交易安全性的前提下，提高二手房交易效率[11]。

六、總結(jié)

公證參與二手房交易，不僅可以從根本上保證交易資金的安全，還可以簡化購房流程，實現(xiàn)和銀行之間的數(shù)據(jù)共享，促進了二手房交易市場的發(fā)展。