如何深化房改，加大保障房建設(shè)和供給

7月24日召開的中央政治局會議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。國務(wù)院和有關(guān)部門發(fā)布了多個(gè)相關(guān)政策文件，加大住房保障支撐力度。

根據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部數(shù)據(jù)，“十四五”期間，全國計(jì)劃籌集建設(shè)保障性住房870萬套間，預(yù)計(jì)可幫助2600多萬新市民、青年人改善居住條件。

本期刊載原國家房改課題組組長、原中房集團(tuán)董事長孟曉蘇的專題文章，解讀如何做好保障性住房的頂層設(shè)計(jì)，用改革創(chuàng)新的辦法推進(jìn)建設(shè)，確保住房建設(shè)質(zhì)量，同時(shí)解決規(guī)?；靥峁┍Ｕ戏拷ㄔO(shè)所需要的大量資金。

——編者按語

今年4月28日，中央政治局會議提出“規(guī)劃建設(shè)保障性住房”的要求，7月24日的中央政治局會議分析了房地產(chǎn)市場供求關(guān)系重大變化的新形勢，特別強(qiáng)調(diào)發(fā)展保障房建設(shè)，要求“加大保障性住房建設(shè)和供給”。

中央提出保障房建設(shè)發(fā)展方向已經(jīng)十多年，但業(yè)內(nèi)一直缺乏有力措施進(jìn)行落實(shí)，導(dǎo)致各大城市保障房至今數(shù)量嚴(yán)重不足?，F(xiàn)在令人擔(dān)心的是，各地對中央精神是不是真正理解和認(rèn)真落實(shí)？會不會又是層層往下布置而缺乏機(jī)構(gòu)開展和落實(shí)？會不會只在商品房“公攤面積”等問題上做無用功，而不去為低收入群體建設(shè)和提供保障房？之所以提出這些問題，就是現(xiàn)在對房改存在不同的認(rèn)識：樓市政策上凝固化還是調(diào)整優(yōu)化？發(fā)展模式是弱保障還是雙軌并行？未來走向是退出還是前景廣闊？這些問題都要在調(diào)整優(yōu)化中解決。

要不要加大保障房建設(shè)和供給

中國房改實(shí)現(xiàn)了兩個(gè)目的。一個(gè)是實(shí)現(xiàn)了“居者有其屋”。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，現(xiàn)在中國居民有房者達(dá)到96%，一些低收入的城市居民住房自有率達(dá)到90%。另一個(gè)是讓房地產(chǎn)業(yè)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，這將拉動中國的經(jīng)濟(jì)增長。房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中拉動了100多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

我們曾在國家房改課題組組織的課題報(bào)告中提出“房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)”的觀點(diǎn)，在2003年被國務(wù)院接受。但這一觀點(diǎn)不斷被質(zhì)疑，有人提出房地產(chǎn)業(yè)是最大的“灰犀?！?，這種言論實(shí)際上影響到一些部門的決策。房地產(chǎn)到底是拉動經(jīng)濟(jì)的“老黃牛”，還是影響經(jīng)濟(jì)的“灰犀?！?，現(xiàn)在慢慢看清楚了。

樓市政策是凝固化還是調(diào)整優(yōu)化

這些年對房地產(chǎn)限制性政策增多，特別是樓市限購，使中國經(jīng)濟(jì)受到了影響。去年因?yàn)楦黜?xiàng)政策的綜合作用（包括限購），其直接影響是樓市銷售額從18.2萬億元一路跌到13.3萬億元。樓市萎縮造成一系列問題，相關(guān)產(chǎn)業(yè)下滑，地方財(cái)政收入下降。其實(shí)，這個(gè)限購政策是在房地產(chǎn)過熱的時(shí)候出現(xiàn)的，現(xiàn)在房地產(chǎn)是嚴(yán)冬了，但限購政策還在給房地產(chǎn)降溫。

任何政策的制定和實(shí)行，必須深度結(jié)合市場現(xiàn)實(shí)；對動態(tài)變化的市場不能凝固化，需要根據(jù)市場的變化及時(shí)進(jìn)行調(diào)整優(yōu)化。7月24日召開的政治局會議指出，要調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策。房建部明確提出“認(rèn)房不認(rèn)貸”的問題，這是對一部分一套房購買者的歧視性政策仍未落實(shí)的調(diào)整。原來不限購的就不限購了，原來限購的仍然限購。政策都明確了，為什么還沒有變化？目前的問題是政策明確了，但是沒有落地。這種現(xiàn)象在社會上被形象地稱為“說到了以為是做到了，做到的以為是做完了，做完了以為是做好了”。特別是“限購政策不能前功盡棄”這種錯(cuò)誤認(rèn)知，妨礙了對中央政策的正確理解。什么叫“前功盡棄”？這就是把前一段對房地產(chǎn)發(fā)展的制約手段當(dāng)作一種“成功”。功過不能正確區(qū)分，這是目前存在的問題。

發(fā)展模式是弱保障還是雙軌并行

這些年我們一直認(rèn)為發(fā)展保障房是偏弱的，而現(xiàn)在中央提出的新發(fā)展模式，就是住房雙軌制再加上租售并舉，這是核心內(nèi)容。其實(shí)，住房雙軌制是在我們當(dāng)年設(shè)計(jì)房改方案中提出來的，當(dāng)時(shí)提出“市場供應(yīng)商品房，政府提供廉租房”。此后，中央一再強(qiáng)調(diào)發(fā)展這兩個(gè)體系，即住房市場體系和住房保障體系，將雙軌制表述得很清晰。

保障房是我國住房制度改革中確定的“住房雙軌制”的重要內(nèi)容。27年前，我們房改課題組的報(bào)告中把保障房建設(shè)的建議寫入房改方案，作為我國住房供應(yīng)體系的重要部分。這個(gè)建議并不是我們自己拍腦袋想出來的，而是借鑒了發(fā)達(dá)國家或地區(qū)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。

我們首先研究了英國的經(jīng)驗(yàn)。英國在二戰(zhàn)結(jié)束后建設(shè)了1000萬套房屋，其中500萬套是為低收入家庭建設(shè)的保障房。英國是最老牌的資本主義國家，它首先出現(xiàn)了如何解決工人住房的問題。恩格斯在《英國工人階級狀況》一文中，揭露當(dāng)時(shí)英國工人的居住條件極其困難、極其不人道。恩格斯并不是建議讓國家出面建設(shè)保障房，而是要工人階級聯(lián)合起來推翻資本主義制度。后來在國際社會主義思潮推動下，英國逐漸進(jìn)行變革，二戰(zhàn)期間英國很多城鎮(zhèn)被德國空軍炸成廢墟，二戰(zhàn)后大力建設(shè)居民住房。戰(zhàn)后4000萬人口的英國建設(shè)了1000萬套房屋，讓多數(shù)家庭住上新房，其中50%是為低收入家庭提供的保障房。資本主義國家尚且可以這樣去改革，從被恩格斯揭露的不顧工人死活的罪惡的資本主義剝削勞工制度，到用提供保障房來化解社會矛盾，為資本主義續(xù)命。

英國人在20世紀(jì)60年代把保障房制度復(fù)制到香港，實(shí)行“居者有其屋”計(jì)劃。香港建設(shè)的保障房之中包括“居屋”、“公屋”、“夾屋”等不同類型，目標(biāo)是覆蓋50%的居民家庭。因?yàn)橄愀弁恋刭Y源有限，因而香港的保障房面積都很小，僅僅40-60平方米，到160平方米就被稱為“豪宅”了。保障房只能解決基本住房保障，要住大房子就可以去買商品房。新加坡則是把保障房的“組屋計(jì)劃”發(fā)展到能覆蓋87%的居民家庭，組屋大的有四室一廳、140平方米。

研究這些國家與地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，對制定我國住房制度有現(xiàn)實(shí)意義。我國著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲以寧先生的“三次分配”理論和“共同富裕”理論指出，在第一次分配領(lǐng)域，試圖在工資分配上拉平或者在股權(quán)比例上拉平是不可能實(shí)現(xiàn)的，那樣就沒有發(fā)展動力了。但連資本主義國家都能給低收入群體提供基本住房保障，保證他們的基本居住條件，而這種保障房政策是中高收入人群不能享受的。這是人類文明的進(jìn)步，也是這些國家和地區(qū)保持制度穩(wěn)定的基礎(chǔ)。

我國是社會主義國家，中國共產(chǎn)黨作為執(zhí)政黨，它的根本宗旨就是為人民利益奮斗。我們更應(yīng)該解決好中低收入群體的住房問題。所以，我們房改課題組就做出這樣的設(shè)計(jì)：“市場供應(yīng)商品房、政府提供廉租房”，而且提出保障房要覆蓋到我國50%的城鎮(zhèn)家庭。

在國家推動下，房改初期，我國建設(shè)了一批“經(jīng)濟(jì)適用房”，那些房屋就是“不收土地出讓金，只收基本稅費(fèi)”，保證了土地的低成本。那時(shí)建經(jīng)濟(jì)適用房的目的，一是幫助設(shè)定各地房改出售公房的基準(zhǔn)價(jià)，二是為保障房立下基本標(biāo)準(zhǔn)，就是保障房不能收取土地出讓金，開發(fā)機(jī)構(gòu)利潤率要很低，但是施工標(biāo)準(zhǔn)必須保證，不能低于普通商品房。

我國必須加大保障房建設(shè)和供給，這是世界各國都認(rèn)可的理念和都在做的事情，更是我們社會主義國家應(yīng)大力推進(jìn)的一件大事。

我國保障房建設(shè)存在哪些問題

25年前，我國啟動了城鎮(zhèn)住房制度改革。此前兩年，由國務(wù)院四個(gè)部委組成房改課題組，形成了課題報(bào)告《房改方案》。課題組參加機(jī)構(gòu)是原國家體改委、原建設(shè)部、原國家計(jì)委、原國家科委、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會與中房集團(tuán)研究所。多位老領(lǐng)導(dǎo)、大專家參加了課題組工作，我擔(dān)任課題組組長。當(dāng)年我們在設(shè)計(jì)房改方案時(shí)就提出，在推動住房商品化的同時(shí)，政府同時(shí)繼續(xù)進(jìn)行保障房建設(shè)，形成住房供應(yīng)體系上的“雙軌制”。

近年中央多次提出“完善住房市場體系與住房保障體系”的要求，原因就是多年保障房供給嚴(yán)重不足，已成為我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中明顯的短板。低收入群體和“新市民”、年輕人、“新家庭”本來都應(yīng)當(dāng)享受保障房，但是因保障房建設(shè)和推動實(shí)施不利，低收入群體不得不面對價(jià)格高企的商品房市場。

在保障房建設(shè)中出現(xiàn)的問題之一就是由于缺乏認(rèn)識，主管部門認(rèn)為市場化能解決所有問題，忽視建設(shè)。在房改初期，從2000年到2007年，全國保障房開發(fā)投資很少，只占房屋投資比例的3%-5%。我們房改課題組人員提出了推動中出現(xiàn)的問題，主管部門拿出的是兩個(gè)不倫不類的辦法：一個(gè)是“小戶型政策”，要求把所有商品房戶型面積都切小，被稱為“70/90”，就是70%的商品房要在90平方米以下。他們以為把鮑魚切小，低收入群體就吃得起，豈不知道他們要吃的不是鮑魚龍蝦，而是小雞燉蘑菇、大蔥炒雞蛋，他們需要的是保障房。另一個(gè)辦法就是“降房價(jià)”，試圖用行政手段把商品房價(jià)格降低，卻又不減少地價(jià)，還通過嚴(yán)格實(shí)行“招拍掛”提高地價(jià)，讓商品房價(jià)格越來越高。即使價(jià)格能降下來一些，它們也并不是保障房，而是商品房。

1994年通過的《城市房地產(chǎn)管理法》，提出了兩種土地出讓方式，一種是拍賣招標(biāo)，另一種是雙方協(xié)議出讓。協(xié)議出讓就解決了包括保障房用地的特殊用途。后來，主管部門取消了雙方協(xié)議出讓方式，這樣保障房用地實(shí)際上被取消了，保障房陷入緩慢發(fā)展?fàn)顟B(tài)。

從2011年起，我國開始推動棚戶區(qū)改造，提供了3000萬套保障房，緩解了保障房的供需矛盾。黨的十八大以來，中央對保障房建設(shè)高度重視。2017年國務(wù)院提出“兩個(gè)為主”——“以市場為主滿足多層次需求、以政府為主實(shí)現(xiàn)基本保障”；2018年又明確要求“完善兩個(gè)體系”——“完善住房市場體系與住房保障體系”。雖然中央非常重視，要求非常明確，但是主管部門與地方政府工作一直不到位，十多年來，我國的保障房建設(shè)始終不足。

保障房建設(shè)上的一大問題是層層進(jìn)行布置，卻缺乏有人認(rèn)真落實(shí)，這叫做“跛子打圍——坐著喊”。上級政府布置任務(wù)給下級政府，省政府就把保障房安排到小縣城去，市政府把保障房建到遠(yuǎn)郊區(qū)，都舍不得拿出城市土地來建保障房，建成的不少房屋成為“無效供給”。

還有一些“聰明”的地方政府把建設(shè)保障房的責(zé)任轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，他們使出一種“限地價(jià)、競配建”的招數(shù)，在把土地高價(jià)拍賣給開發(fā)商的時(shí)候，要求企業(yè)承擔(dān)一定百分比的保障房。這些做法表明，某些地方政府刻意回避自己保障房的建設(shè)責(zé)任，保障房得不到不含地價(jià)的土地；政府將公共服務(wù)職責(zé)推到開發(fā)商頭上，而且政府拍賣土地還不少收地價(jià)，讓開發(fā)商去平衡土地成本。這種烏龍做法居然一度還被當(dāng)作先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)到處介紹推廣。其實(shí)這些都是下級應(yīng)付上級的做法，從根本上忘記了政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。

我國應(yīng)當(dāng)如何建設(shè)保障房

各國各地保障房建設(shè)時(shí)，都是以政府行為為主，由政府給土地、管分配和后續(xù)服務(wù)，由國有企業(yè)負(fù)責(zé)投資建設(shè)。

英國二戰(zhàn)后建設(shè)的保障房占全部新建房屋的50%，就是由16個(gè)公營的“建房公團(tuán)”來建設(shè)的。新加坡政府設(shè)立了“建屋發(fā)展局”，組屋的建設(shè)都是由國企投資施工。香港特區(qū)政府則設(shè)有“居屋署”與“公屋署”，兩個(gè)機(jī)構(gòu)有2000人，主要是工程師，就是從事保障房建設(shè)的管理團(tuán)隊(duì)，安排由“房屋協(xié)會”對非低收入但是收入不高的“夾心層”家庭建設(shè)“夾屋”，專門為“夾心層”解決住房問題。政府行為還不止于保障房的建設(shè)，建成后的保障房分配、資格認(rèn)證、貸款等事宜，都需要政府管理，后續(xù)也需要政府實(shí)施動態(tài)管理，包括租賃房屋和把保障房賣給低收入家庭。

現(xiàn)在我國保障房嚴(yán)重缺位。政府把管理權(quán)過多地用于商品房上，特別是管理商品房價(jià)格，或一會兒限制漲價(jià)，或一會兒限制跌價(jià)，還要求高價(jià)商品房低價(jià)賣，催生出富人“炒房打新潮”，出現(xiàn)許多笑話。其實(shí)商品房不需要政府這樣干涉，政府作用主要是建設(shè)與管理保障房。

在保障性住房建設(shè)方面，地方政府應(yīng)該發(fā)揮主導(dǎo)作用，央企要發(fā)揮主力軍作用。而保障房建設(shè)用地不能收土地出讓金，只能收取基本稅費(fèi)，這樣才能讓它的成本低、價(jià)格低。地方政府要舍得拿出位置比較好的土地建設(shè)保障房；保障房建設(shè)需要大量財(cái)政資金投入，包括專項(xiàng)債投入，這些事情都要靠政府與央企來做；與市場化商品房開發(fā)不一樣，保障房要控制好售價(jià)與租金，不能追求商品房的利潤率，保障房在分配與管理上也都要體現(xiàn)政府行為，不能是商品化銷售。

按照國務(wù)院要求，國企要退出競爭性房地產(chǎn)領(lǐng)域，全面回歸保障房建設(shè)本位。其實(shí)，保障房建設(shè)有足夠大的工作量，其投資回款安全可靠，這本來就是國企發(fā)揮作用的領(lǐng)地。發(fā)揮房地產(chǎn)國企的公共服務(wù)職責(zé)，是國家建立這些企業(yè)的初心。

通過以上多項(xiàng)成本控制手段，保障房的租售價(jià)格就能達(dá)到要求。按照銷售價(jià)格計(jì)算，不含地價(jià)的產(chǎn)權(quán)型保障房價(jià)格應(yīng)當(dāng)是商品房價(jià)格的三分之一左右。保障房的建設(shè)安裝成本是不低的，絕不允許偷工減料，但保障房建設(shè)就像商品房建設(shè)一樣，能夠拉動建筑材料生產(chǎn)與施工安裝，帶動房地產(chǎn)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。現(xiàn)在商品房的投資銷售在不斷下滑，就可以用加大投資開發(fā)保障房來從結(jié)構(gòu)上轉(zhuǎn)型，集中力量發(fā)展保障房建設(shè)規(guī)模。

有人問，是否能把空置商品房變成保障房？商品房改造成保障房的最大困難在于，商品房里包含著高地價(jià)，而保障房價(jià)格低的原因是地價(jià)低，開發(fā)建設(shè)機(jī)構(gòu)的目標(biāo)不是追求利潤。而拿商品房改為保障房時(shí)地價(jià)是退不出來的，有些戶型面積也不一樣。閑置房產(chǎn)可以拿出一部分改造成“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施。商品房去庫存的主要辦法是盤活樓市，用市場力量消化這些商品房。歷史上的存量房屋，多數(shù)都被慢慢消化掉了。

根據(jù)我多年參與保障房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，要滿足保障房需要，我們就要“超前規(guī)劃”與“足量安排”。我曾經(jīng)說過，保障房建設(shè)不怕“適度過量”，其實(shí)保障房的“足量”與“適度過量”說的是同樣意思。原因有三：其一，住房建設(shè)本身就需要超前，因?yàn)閺耐顿Y開始到形成有效供給，需要足夠的時(shí)間，其中僅建房周期就需要18個(gè)月，還要有項(xiàng)目準(zhǔn)備的時(shí)間，加起來要兩三年；其二，考慮到各地保障房建設(shè)規(guī)模普遍偏小，若不要求按“足量”或“適度過量”部署、而按現(xiàn)期人口數(shù)據(jù)來緊緊巴巴地建設(shè)，建成時(shí)往往就會落后于人口發(fā)展的實(shí)際情況；其三，保障房建設(shè)規(guī)模略大一些，形成一些短期的房屋過剩，相當(dāng)于讓商品可以擺在貨架上供人選，才能讓低收入居民有選擇的空間，才能防止保障性租賃房的租金太高，這些都會有利于低收入群體。實(shí)際上保障房建多少都不會被剩下。

我在中房集團(tuán)工作的十幾年期間，在全國230多個(gè)城市開發(fā)1300多個(gè)住宅小區(qū)，建的主要是保障房，房子都沒有剩下。所以保障房建設(shè)需要大規(guī)模開發(fā)，需要超前開發(fā)，需要足量安排，這是我作為資深保障房建設(shè)者的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。

保障房建設(shè)資金如何良性循環(huán)

保障房建設(shè)需要大量資金，投資的錢從哪里來？既然保障房建設(shè)主要是政府職責(zé)，當(dāng)然需要財(cái)政出錢。不少專家建議發(fā)行“特種國債”。我認(rèn)為保障房建設(shè)很適合通過發(fā)行長期國債來建設(shè)，比如10年或20年國債。國債就應(yīng)該投向民生。在債務(wù)存續(xù)時(shí)間里，保障房肯定可以賣掉回款，還可以償付國債利息。如果每年由國家財(cái)政投資1萬億元，要求地方政府配套出資，再通過向保險(xiǎn)、銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大融資，可以達(dá)到5萬億元的規(guī)模。保障性住房沒有土地出讓金，只交土地成本與基本稅費(fèi)，因此5萬億元都能用在房屋建設(shè)上，可以發(fā)揮出10萬億元的作用，這樣很快就可以規(guī)模化地提供保障房。

保障房可租可售，保障性租賃房的資金循環(huán)已經(jīng)有現(xiàn)成的金融模型，就是通過資本市場發(fā)行保障性租賃房的信托投資基金（REITs）。幾年前我提倡引進(jìn)資產(chǎn)證券化，3年多前，我國已經(jīng)啟動基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，至今已經(jīng)有29支REITs成功發(fā)行并在證券交易所流通，其中就有4支保障性租賃房REITs。REITs可以通過組織社會資金持有保障房資產(chǎn)，原來的開發(fā)持有機(jī)構(gòu)就可以拿回投資資金，還可以投資到新的保障房建設(shè)。今后REITs基金可以通過增發(fā)收購其它保障性租賃房，使REITs基金覆蓋規(guī)模不斷擴(kuò)大。

目前有資格享受保障房的人群，約占我國城鎮(zhèn)家庭的50%。我們在25年前推動房改時(shí)，就已經(jīng)解決了不少老職工的房產(chǎn)權(quán)問題，他們都屬于50%之內(nèi)保障房享受對象。那時(shí)為了向老職工出售公房，國家采取了一系列政策措施。公房出售時(shí)，即使按成本價(jià)賣老職工，他們也買不起，我們就設(shè)計(jì)打兩個(gè)折扣，“工齡折扣”和“一次性付款折扣”，折后一套房子僅兩三萬元。這在當(dāng)時(shí)也是不少錢。老職工們掏盡自家儲蓄、再跟親友借錢，就把原租公房給買下了。房改5年后，按照購房價(jià)的1%補(bǔ)交了土地出讓金，這些房產(chǎn)就可以進(jìn)入市場流通。

如今25年過去，當(dāng)年的商品房平均增值了5倍，而房改房以優(yōu)惠價(jià)格購房，出現(xiàn)了百倍甚至幾百倍的增值?，F(xiàn)在房產(chǎn)價(jià)值已占到城鎮(zhèn)居民家庭財(cái)產(chǎn)的60%，成為人民群眾的主要財(cái)富構(gòu)成。房改購房與房產(chǎn)增值使老職工們跟上了致富步伐，走上了共同富裕的道路。

現(xiàn)在有資格享受保障房的人群應(yīng)當(dāng)是“一低兩新”：低收入家庭、新市民家庭和年輕人新家庭。今后，低收入群體可以利用他們現(xiàn)有的支付能力，以低廉的價(jià)格租賃保障房。有購買保障房能力的居民，可以用上自身能力與人們所說的“六個(gè)錢包”，再加上銀行的貸款支持，按照保障房價(jià)格購買房屋產(chǎn)權(quán)，實(shí)現(xiàn)他們的房屋產(chǎn)權(quán)夢。要允許已繳納房租沖抵房價(jià)，相當(dāng)于享受一次“工齡折扣”。

保障房應(yīng)規(guī)定幾年內(nèi)不能入市交易，房改時(shí)規(guī)定的是五年不能入市。過了這個(gè)時(shí)限后，就允許入市交易，允許保障房與商品房并軌。這樣隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展與貨幣運(yùn)行，這些居民就可以享受商品房價(jià)格上漲的紅利，像當(dāng)年老職工們一樣，逐步走上共同富裕的道路。

保障房未來可以與商品房并軌的預(yù)期，使它具有更大的升值潛力。這些因素可以促進(jìn)服務(wù)對象積極租賃或購買保障房，很容易形成保障房建設(shè)資金的良性循環(huán)。

走出當(dāng)下保障房缺失的誤區(qū)

我國保障房建設(shè)多年缺位，致使人們都誤以為解決住房問題只有靠商品房。低收入群體也不知道他們可以享受保障房，反而都把眼睛盯在商品房上。比如抱怨“價(jià)格高買不起”的是說商品房，抱怨“公攤面積多”的是說商品房，說“收入房價(jià)比高”的也是說商品房。

低收入群體把他們的住房希望完全寄托在商品房上，而商品房市場卻不能按照他們的意愿發(fā)展，當(dāng)然怨氣越來越大，并不時(shí)把積怨發(fā)泄出來。這都是源自住房雙軌制沒有及時(shí)建立起來，而過去的房地產(chǎn)調(diào)控走偏了方向。

本來在住房雙軌制的制度下，是可以實(shí)現(xiàn)“市場歸市場、保障歸保障”的。商品房與保障房在不同軌道上運(yùn)行，房價(jià)也各有不同規(guī)律。持有商品房的居民希望自家的房屋資產(chǎn)保值增值，不愿意看到房價(jià)下跌，跌得厲害了就可能去售樓處鬧著退房。而可以享受保障房的群體也不需要盼望別人的房價(jià)下跌，因?yàn)樗麄兏唐贩繚q跌關(guān)系不大，他們更關(guān)心的應(yīng)是能不能買到或租到廉價(jià)的保障房。

如果能形成“住房雙軌制”或“兩個(gè)體系”，不僅可以使居民住房條件得以進(jìn)一步改善，而且社會矛盾可以化解不少，社會心理也會平復(fù)不少。

我所說的保障房建設(shè)與分配路徑不是不可企及的。25年前，我們已經(jīng)在中國城鎮(zhèn)進(jìn)行過一次成功的房改實(shí)踐，有的年輕人哀嘆說，我們生不逢時(shí)，沒有趕上那次房改。我們要繼續(xù)推動保障房建設(shè)，會給年輕家庭提供一次新的機(jī)會。

將啟動規(guī)模化保障房建設(shè)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，比抱怨“商品房價(jià)格高買不起”更為有效。所謂“收入房價(jià)比高”是在沒有保障房供給的情況下，拿商品房價(jià)格與普通人的收入水平比。但是如果能提供足夠的保障房，那情況就大不一樣了。

商品房“公攤面積”的問題。所謂“取消公攤”無非就是把“公攤前的建筑面積”改為“公攤后的使用面積”，把公攤從“顯性存在”變?yōu)椤半[形存在”，實(shí)際上沒有取消公攤，只是算法不同。其實(shí)這就是“榴蓮帶殼賣”還是“榴蓮剝殼賣”的區(qū)別，榴蓮殼一樣從買家收錢。難道能把“公攤”攤給政府、或者攤到別的項(xiàng)目上去嗎？都不可能。購房者沒有得到任何好處，反而房本上面積還小了，單位房價(jià)提高了不少。比如，本來公攤面積是30%，以減去公攤面積后的“使用面積”計(jì)算，房本上面積就小了30%，每平米房價(jià)還上漲了43%，購房者在哪頭兒都沒占著便宜。這就讓老百姓滿意了嗎？房本面積小了就踏實(shí)了？單位房價(jià)漲了就高興了？這種糊弄人的做法有什么意義呢？

所以說，忽悠“取消公攤”是做無用功，客觀效果會轉(zhuǎn)移管理者對保障房的關(guān)注，最終什么問題也解決不了。真正惠及低收入群體，就要把精力放在如何多給老百姓建設(shè)保障房上。

如果能把中央要求的“加大保障房建設(shè)和供給”落到實(shí)處，我相信，在“住房雙軌制”正常運(yùn)行下，社會認(rèn)知會走出保障房缺失的誤區(qū)。

（編輯 季節(jié)）