新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)如何優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系

林華 福建日?qǐng)?bào)社

引言

在過去的二十年間，房地產(chǎn)企業(yè)異軍突起，規(guī)模不斷擴(kuò)大，成了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，但在國(guó)家出臺(tái)調(diào)控政策影響下，房地產(chǎn)行業(yè)也逐漸進(jìn)入了冰凍期，比如銷售遲緩、庫存量大、成本高等問題，部分房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期的發(fā)展過程中面臨著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，倘若無法得到有效的解決，房地產(chǎn)行業(yè)將受到極為嚴(yán)重的影響。相較于其他因素，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理能在一定程度上促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)資源得到優(yōu)化，投資更為理性，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系建設(shè)，充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理價(jià)值。

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的重要意義

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作涉及多項(xiàng)內(nèi)容，且管理工作非常重要，如資金保障、成本控制、稅收籌劃、預(yù)算管理等工作，所以房地產(chǎn)企業(yè)需結(jié)合自身管理特性構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)精細(xì)化管理，降低財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)。具體來說，財(cái)務(wù)內(nèi)控體系建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是確保房地產(chǎn)企業(yè)資金安全。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，在建設(shè)前期便需要投入大量資金，以確保工程的順利開展，但是房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目往往存在工序繁密、工藝復(fù)雜、工期較長(zhǎng)的情況，對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)苡绊戄^大。因此，構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系能讓企業(yè)資金管理得到保障，確保資金使用規(guī)范，在一定程度上避免資金使用不當(dāng)、資金占用不合理等問題，使資金安全得到有效保障；二是有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。放眼當(dāng)今時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著瞬息萬變的市場(chǎng)行情，在這樣的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)如想有效降低管理風(fēng)險(xiǎn)，需持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控體系，通過完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系來降低經(jīng)營(yíng)管理過程中的風(fēng)險(xiǎn)，如資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)、成本偏高風(fēng)險(xiǎn)、銷售資金回籠較慢導(dǎo)致壞賬風(fēng)險(xiǎn)。所以內(nèi)控管理體系建設(shè)能提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，提升企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而能更加有效地應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)；三是提高財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)。從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)控管理的情況來看，高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、高收益、財(cái)務(wù)舞弊等情況比較普遍，這實(shí)際上與企業(yè)中財(cái)務(wù)人員的綜合素養(yǎng)息息相關(guān)。在此情況下，通過財(cái)務(wù)內(nèi)控體系的優(yōu)化能對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)人員專業(yè)素養(yǎng)提出更高要求，促使財(cái)務(wù)人員以更專業(yè)、更嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)來開展各項(xiàng)工作，從而更好地為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理中存在的問題分析

房地產(chǎn)企業(yè)因行業(yè)特殊性，其財(cái)務(wù)管理工作難度也較大，如土地增值稅清算、所得稅匯繳等工作都需要專業(yè)人員開展，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要構(gòu)建完善的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作還未形成系統(tǒng)性的管理，各管理環(huán)節(jié)處于相對(duì)獨(dú)立狀態(tài)，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大

房地產(chǎn)企業(yè)集開發(fā)、建設(shè)、銷售、物業(yè)以及運(yùn)營(yíng)等項(xiàng)目為一體，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程中資金需求量大，且開發(fā)周期比較長(zhǎng)，充足的資金保障是房地產(chǎn)企業(yè)能夠立足于社會(huì)，獲得競(jìng)爭(zhēng)勝利的重中之重。因此，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行內(nèi)控管理體系的優(yōu)化是企業(yè)獲得持續(xù)發(fā)展，進(jìn)行有效管理的關(guān)鍵。然而在實(shí)際管理過程中，部分房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中對(duì)開發(fā)周期的預(yù)估不夠精準(zhǔn)，對(duì)資金周期的計(jì)劃存在著過于樂觀，甚至在經(jīng)營(yíng)的過程中沒有對(duì)資金進(jìn)行全面的整合與管理，導(dǎo)致項(xiàng)目投資存在較大的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的變化，銀行貸款、國(guó)家宏觀調(diào)控政策以及一些不可抗力的因素的影響，給房地企業(yè)的有效發(fā)展帶來了諸多問題，多種不利因素疊加影響導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)增大，如近幾年出現(xiàn)的房地產(chǎn)資金鏈斷裂、爛尾樓等問題頻出。

（二）資金管理難度大，現(xiàn)金流短缺較嚴(yán)重

當(dāng)前，從房地產(chǎn)資金管理狀況來看，其資金管理難度較大，現(xiàn)金短缺較嚴(yán)重，房地產(chǎn)企業(yè)為保障項(xiàng)目建設(shè)的資金，需要通過融資來獲取資金，具體可以通過內(nèi)部融資和外部融資兩種渠道。從具體情況來看，當(dāng)前房地產(chǎn)的資金管理難度大，主要包括了投資風(fēng)險(xiǎn)較大、資金回收風(fēng)險(xiǎn)較大等情況，比如房地產(chǎn)企業(yè)在募集了資金之后會(huì)投入到對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目建設(shè)中，但是在項(xiàng)目建設(shè)過程中如何加強(qiáng)資金的監(jiān)管成了當(dāng)前很多房地產(chǎn)企業(yè)管理較大的問題，包括資金支付進(jìn)度、資金計(jì)劃上報(bào)、資金支付資料保管等流程都需要全程跟蹤。部分房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)過程中沒有全面分析，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金投資的過程中將會(huì)面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)，尤其是一些不夠成熟的項(xiàng)目，在未充分調(diào)研的基礎(chǔ)上貿(mào)然投入資金，導(dǎo)致后期項(xiàng)目存在較大風(fēng)險(xiǎn)。在資金回收方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理難度主要是銷售回款難度大，導(dǎo)致存在壞賬損失風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而影響現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，如當(dāng)前大部分房地產(chǎn)企業(yè)為了加速去化，會(huì)推出多項(xiàng)優(yōu)惠政策加速去化，但是后期資金回籠速度卻缺少完善的跟蹤機(jī)制，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流。

（三）監(jiān)控體系不健全，財(cái)務(wù)內(nèi)控環(huán)境不佳

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控體系建設(shè)涉及內(nèi)容很多，但各內(nèi)控體系難以實(shí)現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，內(nèi)控環(huán)境不佳，比如房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)買儲(chǔ)備土地，需要涉及財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算、開發(fā)部的前期調(diào)研、營(yíng)銷未來市場(chǎng)銷售分析等，但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)并未將該項(xiàng)工作涉及的部門實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)動(dòng)，各部門難以形成一個(gè)整體效用，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理環(huán)境存在提升空間。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)監(jiān)控體系尚未形成健全的管理機(jī)制，很多管理工作處于未被有效監(jiān)管的狀態(tài)，比如對(duì)資金使用的監(jiān)管不到位，未及時(shí)關(guān)注資金的相關(guān)情況，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)中面臨著極為嚴(yán)重的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)，無法在資金管控、企業(yè)創(chuàng)新活動(dòng)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制等方面起到更加有效的作用。

（四）預(yù)算管理不到位，成本管控成效較低

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系在優(yōu)化的過程中面臨著許多的不確定因素，其中預(yù)算管理工作是內(nèi)控體系中存在問題較大的一部分：第一，在預(yù)算管理過程中，部分成員沒有參與到其中，在一定程度上讓成本管控?zé)o法更為全面地進(jìn)行。比如有一些員工認(rèn)為所謂的預(yù)算管理、成本管控實(shí)際上就是將成本費(fèi)用、銷售收入預(yù)期上報(bào)給財(cái)務(wù)，財(cái)務(wù)根據(jù)自己的情況來進(jìn)行預(yù)算編制，這樣的預(yù)算數(shù)據(jù)不夠全面，預(yù)算的結(jié)果也達(dá)不到內(nèi)控要求；第二，預(yù)算的目標(biāo)與企業(yè)發(fā)展的總體戰(zhàn)略性目標(biāo)之間存在著很大的差異，比如存在著忽略項(xiàng)目的周期，僅僅重視和追求眼前的效果，最終阻礙了長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)算的有效開展；第三，預(yù)算無法達(dá)到階段性目標(biāo)，預(yù)算要得到更好地開展，需要專門的預(yù)算機(jī)構(gòu)和專業(yè)性的預(yù)算人才，但是從實(shí)際情況來看，部分房地產(chǎn)企業(yè)單位缺乏專業(yè)管理人才，難以按階段穩(wěn)步推進(jìn)預(yù)算管理工作，預(yù)算階段性目標(biāo)完成情況不理想。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理舉措

財(cái)務(wù)內(nèi)控體系構(gòu)建需要從管理前端入手，各項(xiàng)工作都要統(tǒng)籌考慮，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合以上提到的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理的問題，全面分析管理實(shí)際，制定優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控的管理舉措，以更好地實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略管理目標(biāo)。

（一）做好項(xiàng)目投資管理，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)中獲得融資主要來自銀行貸款，通常情況下，銀行貸款獲取同時(shí)也伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)采用上市融資、債券、融資租賃的方式，雖然能獲取相應(yīng)的資金，但是門檻比較高。所以房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)內(nèi)控管理的優(yōu)化，首先需要提高自身風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)，做好風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與控制，尤其是在投資的過程中，應(yīng)該事先對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行全面了解，根據(jù)融資的情況以及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的具體情況來確定投資方向，對(duì)所投資的項(xiàng)目進(jìn)行權(quán)威、專業(yè)的分析，確保投資的風(fēng)險(xiǎn)能夠得到有效的控制，確保投資能夠符合當(dāng)前的市場(chǎng)發(fā)展需要。在進(jìn)行投資安排時(shí)應(yīng)該按照科學(xué)的、嚴(yán)格的程序流程來進(jìn)行審核與調(diào)查，從多角度來對(duì)投資項(xiàng)目的可行性進(jìn)行分析，對(duì)市場(chǎng)展開全面有效的調(diào)查，確保財(cái)務(wù)分析與投資能夠取得預(yù)期效果。比如，需要對(duì)投資所需要的費(fèi)用、盈利情況、資金流動(dòng)、回收、配置、組合等進(jìn)行全方位的探究，確保資金得到有效的運(yùn)用，并且能夠從技術(shù)方面、專業(yè)方面來對(duì)關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行運(yùn)用，做到投資項(xiàng)目的有序進(jìn)行。

（二）強(qiáng)化資金管理力度，確保項(xiàng)目資金保障

通常情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的投入資金都比較大，并且資金的回收時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)，在一定程度增大了資金管理風(fēng)險(xiǎn)。為此，房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化內(nèi)控管理體系時(shí)需要加大資金管理力度，確保項(xiàng)目資金的科學(xué)合理運(yùn)用，降低資金管理風(fēng)險(xiǎn)：首先，需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用做好合理規(guī)劃，包括工程款支出時(shí)間節(jié)點(diǎn)、貸款還本付息時(shí)間、土地款等大宗支出時(shí)點(diǎn)，在做好合理的資金計(jì)劃基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌管理各項(xiàng)資金，合理配置資金使用，充分發(fā)揮資金效益；其次，房地產(chǎn)企業(yè)需要優(yōu)化資金管理模式，建立適合企業(yè)管理的資金架構(gòu)體系，如可以對(duì)下屬的房地產(chǎn)項(xiàng)目資金實(shí)行資金集中管理，歸集零散資金，發(fā)揮資金整體效用；如可以依托于信息化管理工具來實(shí)現(xiàn)資金的管理，高效便捷統(tǒng)計(jì)資金數(shù)據(jù)，及時(shí)將資金數(shù)據(jù)呈現(xiàn)給管理層，提升資金管理效率。

（三）健全監(jiān)督控制體系，營(yíng)造良好內(nèi)控環(huán)境

健全監(jiān)督控制體系，營(yíng)造良好的內(nèi)控運(yùn)行環(huán)境是內(nèi)控管理體系運(yùn)行的重要保障。為此，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)該從以下幾個(gè)方面來優(yōu)化財(cái)務(wù)內(nèi)控管理：首先，需要建立完善的監(jiān)督控制體系，將監(jiān)督管理融入日常管理工作中。比如，需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)中的資金使用進(jìn)行跟蹤監(jiān)控，確保其過程得到有效的進(jìn)行，讓資金風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的時(shí)候能夠在第一時(shí)間之內(nèi)得到反饋，并根據(jù)資金風(fēng)險(xiǎn)制定對(duì)應(yīng)的方案，將風(fēng)險(xiǎn)降到最低；其次，需要建立成本監(jiān)督管理制度，讓房地產(chǎn)企業(yè)在優(yōu)化管理體系的過程中能夠從預(yù)算、核算、資產(chǎn)等方面來進(jìn)行有效的控制，確保成本得到有效的管理、細(xì)化，促使房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理能夠得到有效的優(yōu)化；再次，為內(nèi)控管理運(yùn)行營(yíng)造良好的環(huán)境，讓全體員工積極參與到內(nèi)控建設(shè)工作中，充分理解財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作具體內(nèi)容，激發(fā)員工的工作積極性，如可以通過建立績(jī)效考核制度，主要針對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)部控制情況，將績(jī)效考核與激勵(lì)獎(jiǎng)懲相結(jié)合，對(duì)各部門起到有效激勵(lì)作用，將財(cái)務(wù)內(nèi)控的思路體現(xiàn)出來，在企業(yè)各部門的積極配合與協(xié)同合作下開展工作，提高效率與質(zhì)量。

（四）推行全面預(yù)算管理，實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo)

從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，高風(fēng)險(xiǎn)、高收益是其主要特點(diǎn)，為此，房地產(chǎn)企業(yè)如想有效控制風(fēng)險(xiǎn)，讓收益得到全面的保障，就需要通過財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系的優(yōu)化來支撐戰(zhàn)略管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過推行全面預(yù)算管理，以實(shí)現(xiàn)降本增效目標(biāo)，讓房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中能夠充分發(fā)揮預(yù)算指引作用，在投資的過程中能夠合理規(guī)避其主要風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要成立專業(yè)預(yù)算管理部門，明晰全面預(yù)算管理部門的職責(zé)，以全面預(yù)算管理為工具來推進(jìn)整體工作的開展，如根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理特性，加強(qiáng)資金統(tǒng)籌管理，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)資金密集的特點(diǎn)，建立資金集中結(jié)算中心，以全面預(yù)算管理為基礎(chǔ)和信息化技術(shù)為依托，以信息化手段為主，在信息化系統(tǒng)中設(shè)置預(yù)算、財(cái)務(wù)報(bào)賬等模塊。在全面預(yù)算管理體系搭建中，由預(yù)算中心統(tǒng)一調(diào)配，合理設(shè)置審批權(quán)限，嚴(yán)格按照流程審批，從根本上杜絕資金預(yù)算超支等行為。同時(shí)，設(shè)置預(yù)算監(jiān)管崗位，賦予監(jiān)管崗位工作人員對(duì)應(yīng)的權(quán)利，讓他們能夠在監(jiān)管的過程中對(duì)預(yù)算管理執(zhí)行情況提供有效的監(jiān)督，及時(shí)反饋預(yù)算管理中的問題并制定管理預(yù)案。房地產(chǎn)企業(yè)在確定全面預(yù)算管理目標(biāo)時(shí)需將降本增效的目標(biāo)融入其中，成本控制作為全面預(yù)算管理的重要一環(huán)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制難度更大，所以需要房地產(chǎn)企業(yè)建立有效的成本控制體系，有效聯(lián)動(dòng)全面預(yù)算管理工具，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供良好的環(huán)境。

結(jié)語

綜上所述，新時(shí)期下房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展離不開完善的內(nèi)控管理體系，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合行業(yè)特性構(gòu)建科學(xué)合理的財(cái)務(wù)內(nèi)控管理體系，通過建立規(guī)章制度，有效落實(shí)內(nèi)控管理目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)降本增效，提升企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理效益。在內(nèi)控體系建設(shè)過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須有全面系統(tǒng)的認(rèn)識(shí)，財(cái)務(wù)內(nèi)控管理工作不是階段性工作，需要持續(xù)的優(yōu)化，在稅收籌劃、融資保障、成本控制等方面發(fā)力，有效降低管理風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。