房地產經濟與建筑經濟的鏡像關系與汲水關系探究

楊 淮

（中鐵建設集團有限公司，北京 100043）

近年來，中國房地產經濟蒸蒸日上，在中國的許多區(qū)域，房地產經濟在當地經濟發(fā)展中都占有很大比重，這不但極大促進了建筑行業(yè)的發(fā)展，同時還促進了我國其他產業(yè)的蓬勃發(fā)展。房地產經濟與建筑經濟息息相關，甚至直接關聯(lián)到國計民生。建筑經濟又稱“工程經濟”，是對建筑工程實施經濟評價的科學活動，內容包括有效的經濟分析、評估、預見與執(zhí)行。而在建筑規(guī)模逐漸擴大的新形勢下，施工總量的擴大更促使我國建筑施工經濟的迅速發(fā)展，也使建筑行業(yè)的研究人員不斷開展全方位、多用途、科學有效的研究活動，并在全面認識房地產行業(yè)的基礎上，積極采取措施引導發(fā)展房地產經濟與建筑經濟有關的研究活動，從而促使建筑經濟和房地產經濟活動向著規(guī)范化、可持續(xù)的方向發(fā)展。

一、房地產經濟的基本內涵

房地產經濟最主要的研究對象，就是房地產。在對房地產經濟的實踐探討中，經濟范疇更多體現(xiàn)到了市場經濟層面上，即房地產經濟的實現(xiàn)直接和房地產業(yè)需求群體有關。而在房地產業(yè)之外的任何市場經濟活動，都與市場經濟環(huán)境、人、房屋等因素緊密聯(lián)系在一起。部分房地產企業(yè)為增加建筑物收入，大量囤積建筑物，而部分地方政府也因為捉襟見肘的財政問題，對部分開發(fā)商的變向漲價難以約束，這既嚴重限制了中國的經濟發(fā)展空間，也對中國房地產行業(yè)經濟的健康良性發(fā)展產生了很大影響。在研究中國房地產經濟狀況時，我們應更多將注意力集中到房地產業(yè)發(fā)展和銷售市場的層面。因為房地產業(yè)是一種投資產業(yè)，導致房地產行業(yè)在價值實現(xiàn)過程中存在一定的風險。房地產的價值通常是通過房屋所有權和使用權的流轉來實現(xiàn)的，而建筑經濟作為房屋生產的主要組成部分，主要就是對相關的技術經濟指標進行分析，比如建筑的用地面積、密度及高度等。在整個市場經濟價值的實現(xiàn)過程中，必須通過利用價值來實現(xiàn)經營價值。房地產經濟成為整個市場環(huán)節(jié)的主要組成部分，從開發(fā)決策到最后產品銷售給消費者，其各個環(huán)節(jié)均與經濟效益密切關聯(lián)。在我國的市場經濟發(fā)展進程中，對房地產經濟也形成了很大的影響，尤其是基于房地產開發(fā)目標，將一系列生產運營活動融入其中。作為經濟發(fā)展的重要呈現(xiàn)方式，房地產經濟也需要結合社會需求，與社會發(fā)展趨于同步，以此與經濟環(huán)境相適應，并協(xié)調房地產供需關系，以滿足全社會安居樂業(yè)的要求。

二、建筑經濟的基本內涵

建筑經濟又被叫作工程經濟，主要是通過建筑施工獲取效益，而建筑經濟的范疇也是從建筑領域出發(fā)加以劃分的。這一范疇涉及相關建筑工程項目的經營預測、投資決策及執(zhí)行與評價等。在中國城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢日益加速的大環(huán)境下，建筑工程項目的總量與規(guī)格也在逐漸增加，這無疑成為建筑經濟蓬勃發(fā)展的巨大推動力。在這個情況下，建筑經濟的研究范疇也就有了相應的擴展，把建筑施工企業(yè)的經營管理和發(fā)展，以及建筑行業(yè)內的宏觀經濟問題等也列入了研究范疇。不過，必須注意的是，建筑調查人員并不應該是紙上談兵，他們必須深入整個建筑市場，根據建筑市場的各種基本情況對其展開深入研究。研究人員也應該意識到中國建筑行業(yè)飛速發(fā)展的現(xiàn)實狀況，并進一步探索中國建筑行業(yè)內部發(fā)生的新變革，從而越來越注重于對建筑行業(yè)宏觀經濟狀況的深入研究，以便繼續(xù)推動中國建筑行業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。當做出建筑項目開發(fā)決定時，相關企業(yè)首先會對所在地及即將建造的建筑做出估價，先測算建造該建筑大概會耗費的資源與資金，并估計將要建造的建筑會產生多大的經濟效益，再考慮是否存在開發(fā)價值，進而利用預測價值對即將開工的建筑進行經濟投資。建筑項目愈多，對資源的要求與耗費也就愈高，為節(jié)約資源與資本，建筑開發(fā)者往往會選用最簡單、耗費資源與資金最少且最安全的施工方法對建筑物進行施工，最后節(jié)省下來的資源與資金才能夠繼續(xù)進行投資，并以此推動了建筑經濟的蓬勃發(fā)展。所以，相關研究人員和專家學者需要對建筑經濟展開全面而深層次的研究，努力尋找比較合理的建筑經濟方式，以推動中國建筑經濟的長遠健康發(fā)展，并推動我國經濟有力、有序、健康向好地蓬勃發(fā)展。

三、建筑經濟與房地產經濟的鏡像關系

（一）營銷方案和企業(yè)工作效率

對于建筑經濟來說，所有建筑施工企業(yè)都是它賴以產生的主要經濟基礎，而建筑經濟的全部功能也都是透過各建筑施工企業(yè)的經營活動實現(xiàn)的。企業(yè)房地產職能中往往包括建筑業(yè)的主要職責。有些大中型房地產企業(yè)同時具備了建筑與房地產的雙重資源。通過這種整合模式，房地產企業(yè)可以在項目的發(fā)展中更早確立營銷規(guī)劃，并負責營銷建筑企業(yè)所制造出的建筑產品，也可以實現(xiàn)建筑項目與物業(yè)的協(xié)調發(fā)展。于是，房地產企業(yè)也就不得不把怎樣更好地實現(xiàn)經營目標視為工作的中心任務，而關鍵工作流程中也涵蓋了建筑工程項目的設計建造、報批、企業(yè)開展施工建造、形成建筑產品等各環(huán)節(jié)。而唯有實現(xiàn)了項目施工建造的建筑工程項目品質較上乘、建筑產品經濟效率較高時，才有機會真正實現(xiàn)成熟的房地產經濟。因此，施工企業(yè)與房地產企業(yè)之間也就形成了彼此聯(lián)系、相互依托的合作關系。建筑業(yè)的大部分生產活動都是指使用物料制作建筑產品的體力勞動活動；而房地產經濟則往往是一項綜合性活動，即由高素質的管理人才針對不同的房地產資源加以開發(fā)利用和運營。而建筑施工企業(yè)為提高企業(yè)的建筑施工效益，也能為房地產企業(yè)制定的市場營銷方法提供幫助。

（二）建筑企業(yè)和房地產企業(yè)的角色關系

建筑企業(yè)、房地產企業(yè)分別擔當什么角色，以及二者之間的關系，是比較復雜的問題。有些規(guī)模很大的房地產企業(yè)，不但自己擁有銷售職能，同時還擔當起了進行建筑生產的職責，這一類企業(yè)可以把這兩項職責加以合并。

建筑企業(yè)的建筑物是通過房地產企業(yè)銷售的，房地產企業(yè)的發(fā)展有賴于建筑企業(yè)的建筑物質量。建筑企業(yè)與房地產企業(yè)分別是在建筑工程產品制造與營銷過程中的操作實體。建筑企業(yè)是建筑工程經濟的最主要成分，房地產企業(yè)出售建筑物在建筑經濟中起著重要作用。同時，建筑企業(yè)的建筑活動離不開房地產企業(yè)的建設與審批，把地產資源與建筑資源融合到一起，能夠幫助項目取得較短的批準日期，縮短與建筑企業(yè)雙方進行信息溝通的障礙，提高運營效益，節(jié)省運營成本。建筑產品的流通可以保證建筑物所有權的轉移，而房地產經濟是這個流通環(huán)節(jié)的主要環(huán)節(jié)。因此，房地產企業(yè)起到了流通的作用。房地產企業(yè)在建筑經濟的發(fā)展中發(fā)揮著重要作用，通過完善人員配備和營銷體系，不斷提升房地產企業(yè)的營銷能力，促進建筑經濟的發(fā)展。而專業(yè)的施工企業(yè)則能夠和部分擁有良好資質的房地產企業(yè)開展合作，從而取得承擔項目施工的機會，以建設優(yōu)質的工程產品為目標對企業(yè)實施運營與管控，從而利用優(yōu)質的施工產品和相應的房地產企業(yè)形成長久、良性的合作關系。

（三）企業(yè)規(guī)模和建筑產品質量

對建筑經濟和房地產經濟而言，兩者之間既存在相互的影響，也有著相應的獨立性。建筑企業(yè)所制造的建筑產品的質量水準，與房地產企業(yè)的發(fā)展規(guī)模之間存在著相互促進的關系，同時二者還能夠達到對彼此發(fā)展的直接作用和影響。建筑企業(yè)所施工的建筑產品的質量好壞，可以直接影響房地產企業(yè)的未來發(fā)展走向和企業(yè)規(guī)模，其施工產品質量優(yōu)良對其有促進作用，但產品質量水平較差則會影響甚至限制房地產企業(yè)的發(fā)展。建筑企業(yè)則必須依賴房地產企業(yè)所取得的建筑項目批準資質，其建筑施工活動與房地產業(yè)發(fā)展之間又有著不可分割的關聯(lián)，而沒有建筑施工產品的房地產企業(yè)也是不能夠生存在市場經濟當中的。建筑產品的質量也影響了房地產企業(yè)的正常經營，進而影響房地產企業(yè)的規(guī)模，即沒有建筑業(yè)生產建筑產品，也不會有房地產業(yè)。由此可知，房地產經濟和建筑經濟是相輔相成、密不可分的。隨著經濟的發(fā)展，人們對舒適性日益增長的需求，建筑產品的種類也在不斷擴大。與此同時，建筑施工企業(yè)的復雜性和房地產企業(yè)的銷售難度不斷加大。因此，建筑企業(yè)正在積極引進先進的建設項目并加以改進。在建筑活動監(jiān)管方面，房地產企業(yè)也在不斷提高員工的技能水平，以適應社會發(fā)展的需要。兩者之間必須形成良性的合作伙伴關系，攜手共進，才能達到兩種產業(yè)、兩類企業(yè)的共贏與發(fā)展。

四、建筑經濟與房地產經濟的汲水關系

（一）房地產資源循環(huán)和再生

不同的區(qū)域、不同的城市，對房地產資源所產生的價格影響有明顯的差異，而各個城市的不同地段也會對房地產資源的價格產生影響，同樣的建筑產品會因地段的好壞而影響房地產企業(yè)的銷售價格和業(yè)績。因此，城市郊區(qū)的房價當然也無法和都市中心地區(qū)房價等同而語。因為房地產經濟學與建筑經濟學就如同水與井，水的品質直接決定于水井的位置，在大自然，水質本身就可以實現(xiàn)某種循環(huán)，但如果過量吸收了同一口水井中的水資源，就可能造成這口水井短時間缺水甚至干涸，而在此時通過人工回灌等辦法，就能夠實現(xiàn)更有效的補充。房地產產品是可以循環(huán)使用的，但一旦政府對某一個區(qū)域的房地產資源實施了大范圍、大面積的開發(fā)與銷售活動，就很有可能導致該區(qū)域房地產產品的短時飽和。不過，受產業(yè)壽命、舊城改建等各種因素的共同影響，如果房地產行業(yè)能夠通過舊城改建，從而達到對房地產資源的再循環(huán)使用，已飽和的房地產產品就可能會釋放新的生命力。雖然價值規(guī)律理論在房地產業(yè)這一行業(yè)里也存在一定的適用性，不過將價值和價格之間的波動關系趨于平衡所需要花費的時間也相當漫長。

（二）建筑產品的實在價值

產品的質量和建筑經濟的規(guī)模決定了房地產的發(fā)展空間。所以，只有依靠施工企業(yè)的力量，才能幫助房地產企業(yè)茁壯成長。價值與勞動量密切相關，房地產銷售行為只是了解建筑產品價值的主要途徑，但工程企業(yè)的施工產品也能夠借助房地產企業(yè)的業(yè)務而獲得依附，進而實現(xiàn)其價值。建筑產品遵循價值規(guī)律，圍繞使用價值而進行價值波動，可以有效引導房地產經濟的發(fā)展。在目前通脹的大環(huán)境下，長時間通脹累積的表現(xiàn)形式便是建筑物價格的持續(xù)上升。在整個房地產資源體系中，盡管最優(yōu)質的房地產資源始終處在相對較為短缺的狀態(tài)下，不過由于總體的房地產資源量一直是比較豐富的，所以即便突然發(fā)生一些狀況，也就是發(fā)生短暫的大震蕩，但在波動過后，依然會逐漸回到平靜。所以，豐富房地產資源至關重要。這對房地產經濟活動及城市建筑經濟等活動來說亦是如此，因為不管是在什么國家、哪個地區(qū)、什么城市，在建筑經濟與房地產經濟等經營活動中，都需要依靠市場經濟的物價等客觀規(guī)律進行調控，從而對市場經濟物價規(guī)律的調整和支配。而因為我國人口眾多、地域廣大，所以全國的房地產市場也有著巨大的規(guī)模，在當下社會主義市場經濟、城鎮(zhèn)化、農業(yè)人口大量向都市遷移的大形勢下，中國的房地產行業(yè)在總體上還是表現(xiàn)為相對平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢，哪怕會發(fā)生一點震蕩，但還是在一段時間后回歸平穩(wěn)。所以，政府必須客觀、理性地對待房地產行業(yè)的價格波動。

結 語

由于中國市場經濟迅速發(fā)展，房地產行業(yè)及與之相應的建筑產業(yè)也在迅速進步。房地產行業(yè)與人民的日常生活、工作之間的關系較為密切，事關全體人民的日常生活。對建筑經濟和房地產經濟主要生產活動進行分類研究，是兩個行業(yè)的基礎性工作，也因此對建筑行業(yè)和房地產行業(yè)的實際發(fā)展狀況產生了很大的影響。建筑經濟同時也與房地產市場經濟密切相關，對整個國民經濟的發(fā)展將產生重要影響。這就要求人們必須立足現(xiàn)狀，著重注意房地產行業(yè)與建筑行業(yè)之間的發(fā)展規(guī)范問題，進一步提高建筑行業(yè)的綠色建筑水平和質量監(jiān)督能力，完善我國政府對建筑市場經濟環(huán)境的宏觀調控能力，規(guī)范建筑行業(yè)和房地產行業(yè)的健康發(fā)展，從而不斷完善各地相關政策措施和立法機制，對行業(yè)的健康發(fā)展形成必要的法規(guī)影響，以促進房地產行業(yè)與建筑行業(yè)走向可持續(xù)發(fā)展之道。