房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀及解決對(duì)策

楊勇 上海悅達(dá)房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

引言

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，為滿足民眾日益增長(zhǎng)的房產(chǎn)需求，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展速度加快。就房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀來(lái)看，傳統(tǒng)的預(yù)算管理方式已經(jīng)無(wú)法滿足新時(shí)代房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理弊端逐漸暴露出來(lái)。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)需要結(jié)合時(shí)代發(fā)展特征及自身發(fā)展實(shí)際需求，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的預(yù)算管理理念及模式，以全面預(yù)算管理方式提高企業(yè)資金的配置率與利用率。全面預(yù)算管理，是企業(yè)將基本戰(zhàn)略目標(biāo)作為管理目標(biāo)，以預(yù)算編制、執(zhí)行及監(jiān)督等手段，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)內(nèi)部資金的有效控制，提高企業(yè)內(nèi)部管理水平。房地產(chǎn)企業(yè)重視全面預(yù)算管理，能夠?qū)㈩A(yù)算管理的全過(guò)程性、全員性充分凸顯出來(lái)，優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式的同時(shí)，擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展。從此種角度來(lái)看，本研究有現(xiàn)實(shí)性的價(jià)值和意義。

一、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理的價(jià)值

房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中，重視全面預(yù)算管理十分有必要。其一，可明確目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)自身實(shí)際情況，展開(kāi)全面預(yù)算管理工作，能夠科學(xué)合理地安排各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)，量化決策目標(biāo)，使企業(yè)各部門(mén)明確發(fā)展目標(biāo)。其二，改善經(jīng)營(yíng)狀況[1]。在全面預(yù)算編制下，企業(yè)可提前預(yù)測(cè)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)活動(dòng)潛在的風(fēng)險(xiǎn)，制定現(xiàn)金預(yù)算方案，實(shí)現(xiàn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的控制，以達(dá)到改善經(jīng)營(yíng)狀況目的。其三，促進(jìn)各部門(mén)的協(xié)調(diào)?；谌骖A(yù)算管理，房地產(chǎn)企業(yè)可形成整體，使企業(yè)各部門(mén)人員明確自身崗位職責(zé)及價(jià)值，加強(qiáng)各部門(mén)間的聯(lián)系，促進(jìn)各部門(mén)間的溝通，提高部門(mén)信息共享性。

二、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀分析

（一）缺乏對(duì)全面預(yù)算管理的重視

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過(guò)程中，缺乏對(duì)全面預(yù)算管理的重視是普遍問(wèn)題?，F(xiàn)階段，不少房地產(chǎn)企業(yè)已對(duì)全面預(yù)算管理有正確的理解，并認(rèn)識(shí)到全面預(yù)算管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的重要性[2]。但是受多種因素影響，仍有部分房地產(chǎn)企業(yè)并未充分了解全面預(yù)算管理，沒(méi)有加強(qiáng)對(duì)全面預(yù)算管理工作的重視。具體表現(xiàn)為，部分企業(yè)簡(jiǎn)單地將全面預(yù)算管理歸于財(cái)務(wù)部門(mén)，并未專(zhuān)門(mén)設(shè)置全面預(yù)算管理部門(mén)及崗位，未配備專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員展開(kāi)全面預(yù)算管理工作，僅要求財(cái)務(wù)人員依據(jù)工作內(nèi)容展開(kāi)全面預(yù)算管理。也有部分房地產(chǎn)企業(yè)將全面預(yù)算管理的作用，歸納到資金管理，從此角度設(shè)置全面預(yù)算管理任務(wù)，不可避免地會(huì)影響全面預(yù)算管理作用的有效發(fā)揮。

（二）全面預(yù)算管理制度不夠完善

就房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀來(lái)看，部分房地產(chǎn)的全面預(yù)算管理制度不夠完善。全面預(yù)算管理制度在企業(yè)內(nèi)部行為約束中起著至關(guān)重要的作用[3]。但因部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者缺乏對(duì)全面預(yù)算管理的重視，導(dǎo)致企業(yè)只針對(duì)業(yè)務(wù)與財(cái)務(wù)構(gòu)建管理制度，并未構(gòu)建完善的全面預(yù)算管理制度。此種現(xiàn)象，導(dǎo)致企業(yè)全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展無(wú)據(jù)可依，容易造成全面預(yù)算管理工作流于形式。此外，雖然有部分房地產(chǎn)企業(yè)制定全面預(yù)算管理制度，但是并未結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展實(shí)際情況，有針對(duì)性地完善管理制度，導(dǎo)致全面預(yù)算管理制度無(wú)法為房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理工作提供指導(dǎo)，執(zhí)行效率相對(duì)偏低。受全面預(yù)算管理制度不健全的影響，房地產(chǎn)企業(yè)并不能有效地開(kāi)展監(jiān)督工作、考核工作等，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

（三）全面預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)缺失

通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀的分析，發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理組織結(jié)構(gòu)缺失。集中表現(xiàn)為，房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)立預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)不足。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)發(fā)展期間，并未專(zhuān)門(mén)構(gòu)建預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)，而是將所有的預(yù)算數(shù)據(jù)交由財(cái)務(wù)部門(mén)處理。企業(yè)的總預(yù)算涉及企業(yè)各個(gè)部門(mén)[4]。房地產(chǎn)企業(yè)管理者構(gòu)建預(yù)算管理小組，依據(jù)工作的內(nèi)容和性質(zhì)，對(duì)各部門(mén)提出相應(yīng)預(yù)算要求。各部門(mén)經(jīng)理獨(dú)立完成部門(mén)預(yù)算工作后，需要匯總到財(cái)務(wù)部，并由企業(yè)的高層管理人員審核。評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，可報(bào)給人力資源備案。預(yù)算編制時(shí)，預(yù)算管理小組人員的能力有限，無(wú)法有效復(fù)核部門(mén)預(yù)算情況，預(yù)算是依據(jù)各部門(mén)上報(bào)數(shù)據(jù)計(jì)算形成的。若部門(mén)負(fù)責(zé)人匯報(bào)作假，將會(huì)對(duì)企業(yè)預(yù)算管理水平產(chǎn)生影響。最終制約企業(yè)的發(fā)展。

（四）全面預(yù)算編制方法不夠合理

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時(shí)，全面預(yù)算編制方法不夠合理是重要的問(wèn)題。預(yù)算編制方法，會(huì)對(duì)預(yù)算編制的效果及質(zhì)量產(chǎn)生影響。通常來(lái)說(shuō)，固定預(yù)算是房地產(chǎn)企業(yè)常用的預(yù)算編制方法[5]。此種方法固定，靈活性不強(qiáng)。在國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施下，房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算編制也隨之發(fā)生變化。房地產(chǎn)預(yù)算編制時(shí)，所應(yīng)用的預(yù)算編制方法并未考慮到宏觀政策問(wèn)題，不可避免地會(huì)影響企業(yè)全面預(yù)算工作的開(kāi)展。部分房地產(chǎn)企業(yè)在全面預(yù)算管理時(shí)，并未對(duì)企業(yè)的外部環(huán)境進(jìn)行衡量。此種預(yù)算編制會(huì)導(dǎo)致預(yù)算內(nèi)容與企業(yè)發(fā)展實(shí)際不符，影響全面預(yù)算編制的準(zhǔn)確性。另外，預(yù)算編制管理時(shí)，以自上而下的方式進(jìn)行預(yù)算編制管理，可能會(huì)造成預(yù)算編制松弛，降低預(yù)算編制執(zhí)行層的責(zé)任感，降低房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理水平。

三、房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問(wèn)題解決對(duì)策研究

（一）轉(zhuǎn)變理念并完善管理制度

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過(guò)程中，應(yīng)結(jié)合當(dāng)前企業(yè)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀，轉(zhuǎn)變管理理念并完善管理制度。一方面，轉(zhuǎn)變預(yù)算管理理念。企業(yè)管理者要發(fā)揮主觀能動(dòng)作用，自覺(jué)學(xué)習(xí)全面預(yù)算管理相關(guān)知識(shí)，明確全面預(yù)算管理對(duì)財(cái)務(wù)管理及企業(yè)發(fā)展的重要性。積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)理念，形成以全過(guò)程為特征的全面預(yù)算管理理念[6]。同時(shí)，戰(zhàn)略角度出發(fā)正確理解全面預(yù)算，并促進(jìn)全面預(yù)算與戰(zhàn)略發(fā)展方向的整合。在此基礎(chǔ)上，企業(yè)管理者可定期組織召開(kāi)會(huì)議，向各部門(mén)展開(kāi)宣傳教育，在各環(huán)節(jié)活動(dòng)中融入全面預(yù)算，確保其能夠發(fā)揮應(yīng)用的監(jiān)督作用。以此，從上至下地強(qiáng)化房地產(chǎn)全面預(yù)算管理意識(shí)。另一方面，完善管理制度。通常來(lái)講，制度具有約束性和規(guī)范性的作用。房地產(chǎn)企業(yè)要在遵循國(guó)家法律法規(guī)及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，形成與企業(yè)發(fā)展相符合的全面預(yù)算管理制度。制度中要明確規(guī)定全面預(yù)算管理內(nèi)容及流程，嚴(yán)格按照流程審批業(yè)務(wù)活動(dòng)所需資金，實(shí)現(xiàn)對(duì)業(yè)務(wù)流程的有效把控，確保全面預(yù)算部管理工作的開(kāi)展有據(jù)可依。

（二）完善組織機(jī)構(gòu)及預(yù)警機(jī)制

在房地產(chǎn)全面預(yù)算管理期間，需要完善組織機(jī)構(gòu)及預(yù)警機(jī)制。其一，完善組織機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)可結(jié)合全面預(yù)算管理的實(shí)際需求，設(shè)置預(yù)算編制部門(mén)，合理劃分崗位并配備預(yù)算編制人員，要求預(yù)算編制人員有較強(qiáng)的預(yù)算方案制定及執(zhí)行能力。基于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算制度，預(yù)算編制部門(mén)要能夠制定出與企業(yè)發(fā)展相符合的預(yù)算編制方案，由預(yù)算管理委員會(huì)審批，指導(dǎo)預(yù)算編制工作。其二，完善預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的前提是企業(yè)建立完善的預(yù)算預(yù)警機(jī)制[7]。房地產(chǎn)企業(yè)管理人員要從發(fā)展戰(zhàn)略出發(fā)，通過(guò)全面分析的方式確定預(yù)警界限，在特定范圍內(nèi)控制業(yè)務(wù)活動(dòng)額預(yù)算，為企業(yè)獲取效益奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，要將部門(mén)員工的職責(zé)、績(jī)效與全面預(yù)算相掛鉤，形成內(nèi)部相互競(jìng)爭(zhēng)與合作的工作氛圍，激發(fā)員工的工作熱情，提高員工的工作積極性和主動(dòng)性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面發(fā)展。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要定期調(diào)研市場(chǎng)環(huán)境，結(jié)合市場(chǎng)的波動(dòng)情況，及時(shí)對(duì)預(yù)算內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整，要提高全面預(yù)算的靈活性，將預(yù)算預(yù)警機(jī)制的作用充分發(fā)揮出來(lái)。

（三）創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時(shí)，要不斷創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法。預(yù)算編制是全面預(yù)算管理工作的起點(diǎn)。預(yù)算編制質(zhì)量會(huì)對(duì)預(yù)算執(zhí)行管理效果產(chǎn)生直接的影響[8]。目前，常見(jiàn)預(yù)算編制方法較多，包括滾動(dòng)預(yù)算法、固定預(yù)算法、零基預(yù)算法等。不同預(yù)算方法，所取得的預(yù)算效果存在差異。房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)算管理時(shí)，要根據(jù)其自身發(fā)展實(shí)際情況合理選擇。比如，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的租賃、辦公室及房屋折舊費(fèi)用等，此類(lèi)費(fèi)用并不會(huì)在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)改變的情況下發(fā)生相應(yīng)變化，屬于固定費(fèi)用，因而可選擇固定預(yù)算法。應(yīng)用零基預(yù)算法時(shí)，該方法不會(huì)過(guò)多受上期預(yù)算收支影響。此種特性，能夠提高零基預(yù)算法在分配資金方面的適用性。依據(jù)預(yù)算費(fèi)用需求情況，可合理調(diào)撥。對(duì)于緊急的差旅費(fèi)、房租費(fèi)等，可優(yōu)先撥款；對(duì)于非緊急的廣告費(fèi)、招商費(fèi)等，可根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)情況適當(dāng)調(diào)整。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過(guò)程中，需要圍繞自身發(fā)展實(shí)際，在諸多全面預(yù)算編制方法中選擇最為合理的方法。

（四）加大預(yù)算執(zhí)行管理力度

在房地產(chǎn)全面預(yù)算管理期間，務(wù)必要提高預(yù)算執(zhí)行管理力度?？?jī)效與激勵(lì)機(jī)制，是全面預(yù)算部管理執(zhí)行力度提高的前提[9]。房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)考核指標(biāo)管理時(shí)，可選擇平衡記分卡方法，了解房地產(chǎn)企業(yè)利益并細(xì)化整體戰(zhàn)略，形成不同時(shí)期的戰(zhàn)略目標(biāo)，將戰(zhàn)略重點(diǎn)凸顯出來(lái)。對(duì)指標(biāo)進(jìn)行量化，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為的衡量。同時(shí)要不斷提高考核與執(zhí)行管理的操作性水平，對(duì)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)時(shí)，要分析原因、結(jié)果的影響因素，確定房地產(chǎn)企業(yè)全體員工均為考核對(duì)象，確保預(yù)算管理有序開(kāi)展。將平衡計(jì)分卡應(yīng)用于全面預(yù)算管理中時(shí)，可將其分成財(cái)務(wù)維度、內(nèi)部流程維度、顧客維度、學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度等。在此基礎(chǔ)上，細(xì)化戰(zhàn)略維度目標(biāo)。財(cái)務(wù)維度可分為成本費(fèi)用、營(yíng)業(yè)收入及營(yíng)業(yè)利潤(rùn)等；內(nèi)部流程維度可分為成本管理、工程管理、采購(gòu)管理等；顧客維度可分為顧客的滿意度、忠誠(chéng)度；學(xué)習(xí)與成長(zhǎng)維度可分為員工培訓(xùn)、團(tuán)隊(duì)建設(shè)。

（五）完善信息化預(yù)算反饋制度

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理過(guò)程中，完善信息化預(yù)算反饋制度是十分有必要的。隨著信息時(shí)代的來(lái)臨，先進(jìn)技術(shù)不斷更新，信息數(shù)據(jù)日益多樣和海量[10]。房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時(shí)，需要縱觀全局，深入分析各環(huán)節(jié)產(chǎn)生的數(shù)據(jù)，形成完善的信息管理體制。在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)需要借助先進(jìn)的技術(shù)，加強(qiáng)對(duì)電子化計(jì)算機(jī)化預(yù)算反饋系統(tǒng)建設(shè)的重視，優(yōu)化預(yù)算管理內(nèi)容。運(yùn)行預(yù)算反饋制度時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確地評(píng)價(jià)財(cái)務(wù)預(yù)算管理情況，明確企業(yè)全面預(yù)算管理中存在的問(wèn)題和缺陷。同時(shí)，要促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)全面預(yù)算管理的信息一體化，使企業(yè)實(shí)時(shí)獲取數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)，并能夠?qū)崿F(xiàn)對(duì)數(shù)據(jù)的分享，提高數(shù)據(jù)共享性。基于信息化預(yù)算反饋的數(shù)據(jù)共享，可極大程度上減少房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)工作量，也可促進(jìn)部門(mén)間的協(xié)調(diào)，提高房地產(chǎn)企業(yè)人力資源、物力資源的利用率。除此之外，借助計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，可及時(shí)掌握預(yù)算數(shù)據(jù)問(wèn)題，通過(guò)預(yù)警及時(shí)對(duì)預(yù)算數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，保障預(yù)算數(shù)據(jù)的真實(shí)性與完整性。

（六）組建優(yōu)質(zhì)預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)

房地產(chǎn)全面預(yù)算管理時(shí)，預(yù)算管理人員是直接接觸預(yù)算管理工作的人員。預(yù)算管理人員的專(zhuān)業(yè)能力與綜合素質(zhì)，會(huì)對(duì)預(yù)算管理質(zhì)量及效率產(chǎn)生影響。在此種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可組建優(yōu)質(zhì)預(yù)算管理團(tuán)隊(duì)。一方面，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理人員招聘的重視。在招聘人才前，要對(duì)預(yù)算管理人員所處的崗位進(jìn)行分析，明確預(yù)算管理人員應(yīng)該具備的能力和素質(zhì)，確定預(yù)算管理人員的工作范圍及職責(zé)。在此基礎(chǔ)上，制定人才招聘方案。面向全社會(huì)公開(kāi)招聘，對(duì)應(yīng)聘者的學(xué)歷、專(zhuān)業(yè)能力及工作經(jīng)歷展開(kāi)調(diào)研，選擇學(xué)歷高、能力強(qiáng)且有工作經(jīng)驗(yàn)的人員，堅(jiān)持擇優(yōu)錄用的原則。另一方面，加強(qiáng)對(duì)預(yù)算管理人員培訓(xùn)的重視。定期組織在崗的預(yù)算管理人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容包括預(yù)算管理理論、預(yù)算管理流程、預(yù)算管理注意事項(xiàng)等，強(qiáng)化預(yù)算管理人員的全面預(yù)算意識(shí)，提高預(yù)算管理人員的綜合能力。以此，為房地產(chǎn)全面預(yù)算管理工作的開(kāi)展提供人才保障。

結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展中，國(guó)家相關(guān)部門(mén)逐漸加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視。從某種角度來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展期間重視全面預(yù)算管理，能夠從整體上優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式及內(nèi)容，促進(jìn)資金的優(yōu)化配置，為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展提供充足的資金。本文在明確房地產(chǎn)全面預(yù)算管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分別從轉(zhuǎn)變理念并完善管理制度、完善組織機(jī)構(gòu)及預(yù)警機(jī)制、創(chuàng)新全面預(yù)算編制方法、加大預(yù)算執(zhí)行管理力度、完善信息化預(yù)算反饋制度等方面，研究房地產(chǎn)全面預(yù)算管理問(wèn)題解決對(duì)策。期望通過(guò)本次研究，為日后提高房地產(chǎn)全面預(yù)算管理水平提供建議。