一線樓市松綁信號來了

王文彤　任德輝　王博

圖/法新

長期受到限購政策影響的一線城市終于等到了重磅解綁消息。

7月27日，住房和城鄉(xiāng)建設部部長倪虹召開企業(yè)座談會，會上提出三項救市措施：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不認貸”。

這是繼7月24日中共中央政治局會議提出“適時調整優(yōu)化房地產政策”后對政策具體方向和內容的最新表述。其中，第一項政策主要針對剛性需求，第二、三項政策主要針對改善性需求和新市民群體。

最后一項“認房不認貸”最受購房者關注，業(yè)內普遍認為，此政策對一線城市影響較大。若取消“雙認”政策，一二線城市的購房首付、利息兩大門檻將大幅度降低。

截至8月4日發(fā)稿時，北上廣深四個一線城市已分別表態(tài)，將盡快制定政策支持剛性和改善性住房需求。

多位一線城市中介人士對《財經》記者表示，他們還在等待細則，一般情況下，從政策發(fā)布到發(fā)揮作用往往需要一段時間。

認房不認貸，利好一線城市

“認房不認貸”主要是購買二套房的評定標準，一般指商業(yè)銀行在確認購房者享有首套房住房貸款比例和利息時，只按照家庭名下是否還有房產來認定，不管家庭名下是否曾有貸款記錄。

“認房又認貸”則指個人購房者只要有貸款記錄，不管是否還清，在實施“認房又認貸”的城市購買住宅，首付和房貸利息，都以二套的標準實施。該政策主要為一線城市在“房住不炒”總調控方針下實施的限購政策。

北京鏈家研究院院長高原告訴《財經》記者，取消“認房又認貸”是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。對于那些在家鄉(xiāng)曾購買住房的群體，在現行政策下，即便已還清家鄉(xiāng)房貸，在一線城市購房過程中，將被認定為購買二套住房，如“認房不認貸”則他們在還清家鄉(xiāng)貸款后，在一線城市可被認定為首套住房。

根據中指研究院統計，目前執(zhí)行“認房又認貸”的城市主要包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，及成都、西安等十余個核心二線城市。

各地根據實際情況不同，實行不同的“認房”和“認貸”政策。以北京為例，首次出現該政策是在2010年7月，第二次在2017年3月，沿用至今。

在北京“認房又認貸”條件下，普通住宅二套房首付比例高達60%，貸款利率約為5.25%，若實行“認房不認貸”政策，普通住宅二套房首付比例最多可降至35%，房貸利率可降至4.75%。

此前，我國曾經歷過兩輪房地產市場調控周期?！半p認”政策作為一項抑制性政策，有效地壓制了市場的炒房行為。而當市場低迷時，取消“雙認”政策又成為樓市的一劑回春丹。

根據貝殼研究院統計，從成交量看，2016年末至2017年初一線城市重啟“認房又認貸”政策后，2017年深圳、上海及北京全年二手房交易量分別同比下降34%、54%、49%。

從成交價來看，“認房又認貸”也有效抵制了房價上漲。北京在兩次啟動“雙認”政策之后，二手房價格均經歷了大約一年的下跌期，房價累計跌幅均達到15%。

2022年3月1日，鄭州率先試水取消“雙認”政策，隨后南京、太原、蘭州等城市跟進。根據貝殼研究院統計，當月鄭州二手房成交環(huán)比上漲106%。

熱門城市首套房首付、利息仍有下調空間

從政策近期釋放的信號可以看到，除了利好改善性購房者，還將進一步向剛需購房者傾斜。

從2022年開始，已有多個城市對首付比例進行調整。據易居研究院統計，目前北京、上海兩地的首付比例居全國榜首，分別為40%和35%，而一些弱二線城市和絕大多數三線城市首付比例已經降至監(jiān)管部門要求的最低水平20%，如哈爾濱、沈陽、鄭州等地?？傮w看，城市層級與首付比例成正比，城市層級越高，首付比例越高。

住房貸款利率則與LPR（貸款市場報價利率）有關。6月20日，中國人民銀行公布一年期LPR為3.55%，五年期以上LPR為4.2%，相比于2022年8月22日均下降10個基點，首套房和二套房貸款利率也在不斷下降。

據貝殼研究院統計，2023年7月百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率為4.81%，均較上月下降10個基點。

表1：重點城市當前執(zhí)行的限貸政策

資料來源：中指研究院。制表：顏斌

從城市分類看，7月一線城市首套、二套房貸利率分別為4.50%和5.03%；二線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.81%，均較上月回落10個基點；三四線城市首套、二套房貸利率分別為3.88%和4.80%，分別較上月回落9個基點、10個基點。

以上數據可以看出，仍有一線城市和熱門二線城市的首套房首付比例遠超20%，房貸利率遠超4%，此類城市仍有較大下降空間。

表2：一線城市表態(tài)支持剛性和改善性住房需求

資料來源：各地住建部門官網、財聯社

高原認為，降首套房首付可以允許首套房杠桿率適度提升，使剛性需求群體能夠提早入市；降房貸利率是降低了所有群體的整體全周期購房成本；換房稅費減免是針對改善性群體，降低其交易成本；取消“認房又認貸”則是允許改善性群體或新市民群體適度提升杠桿率。各個政策之間是有機互補。

他同時指出，相比降低首付，“認房不認貸”能夠更好地撬動需求?！皣鴥葘傂枞后w的支持力度始終較大，在剛需群體的購房首付比例方面目前沒有太大差異?！?/p>

58安居客房產研究院分院院長張波也認同這一觀點。他表示，這三項政策環(huán)環(huán)相扣，讓賣家更好出手，買家更好入市。

一線城市及時表態(tài)

7月27日，監(jiān)管層喊話后，北上廣深四個一線城市分別表態(tài)，將結合城市實際情況盡快推出支持剛性和改善性住房需求的政策。

多位專家表示，目前一線城市仍以剛性需求為主，且長期的供需關系是供小于求。一線城市內部也在逐漸分化。中指研究院指數事業(yè)部總經理曹晶晶分析，在一線城市總體供不應求的背景下，廣州、深圳受市場下行壓力更大，政策空間或大于北京、上海。

廣東住房政策研究中心李宇嘉對《財經》記者表示，廣州和深圳外來人口超過1000萬，但自有住房率較低，廣州的住房自有率約為50%，深圳的住房自有率尚不到30%，需求潛力巨大。但迫于高昂的房價，新市民群體只能選擇居住在城中村，供求關系較為畸形，亟須更多利好政策促進消費。

目前來看，北京是市場和政策的風向標，一線城市又是二線城市的風向標。二線城市還在觀望一線城市政策的實施效果，尋找政策窗口期。

曹晶晶分析道，若一線城市有較大力度政策出臺，二線核心城市的市場將得到明顯改善，并對其他城市形成帶動。同時，銷售企穩(wěn)將帶動核心城市投資開工好轉，但可能需要一定的時間。

一位常駐北京四惠周邊小區(qū)的中介人士告訴《財經》記者，最近業(yè)主的心態(tài)變得更穩(wěn)了，而且?guī)Э戳亢统山涣坑忻黠@提升，周末的客戶由政策出臺前的五六組增加至十二三組。

目前是買賣雙方互相角力的過程。他觀察到，現在的客戶也更加理性，不會因為政策出臺就著急買房?！澳壳皼]有明顯漲價，但是買家談價空間稍微縮小了。比如之前，房主可以接受10%-15%的降價，現在可能會縮減到5%甚至更低?！?/p>

高原認為，雖然政策能在一定程度上提升購房者入市興趣，但轉化為購房行為需要考量多方面因素。

監(jiān)管層接連定調，未來的政策走向究竟如何？

清華大學恒隆房地產研究中心主任吳璟教授認為，三項措施不僅是逆周期措施，更有助于共同支撐房地產市場長效機制，鼓勵首套房需求、支持改善性需求、抑制投機做法，同時還能促進房產的梯度消費。

他認為，面對低迷的房市，本次政策的指導性較強。此前一些政策僅有少數城市試水，在本次政策的指導下，預期各地尤其是一線城市將會落實更加寬松的政策。未來政策要更加落地，建議將“因城施策”進一步細化為“因區(qū)施策”，適應不同區(qū)域的差異化情況。

多位行業(yè)專家表示，對于“認房不認貸”、降低首付比例、貸款利率這三項政策來說，一二線城市相比三四線城市擁有更大的下降空間，但寬松的房貸政策還需要央行、金融監(jiān)督管理總局和各地銀行配合執(zhí)行。

曹晶晶則總結出了五個可能的優(yōu)化方向：優(yōu)化限價政策；優(yōu)化限售政策；優(yōu)化普宅認定標準；降低二套房房貸利率；優(yōu)化限購政策，因區(qū)施策，幫助一二線城市郊區(qū)去庫存。