后疫情時(shí)代寫字樓需求變化研究

摘 要：寫字樓作為城市商務(wù)活動(dòng)的重要空間載體，其需求變化趨勢(shì)反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。文章以上海市寫字樓市場(chǎng)為研究對(duì)象，從供應(yīng)量、空置率、租戶行業(yè)、辦公空間四個(gè)方面進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，研究其在疫情期間發(fā)生的變化，預(yù)測(cè)疫情后全國(guó)一線城市寫字樓市場(chǎng)面臨的需求變化，為寫字樓運(yùn)營(yíng)提供趨勢(shì)分析和理論支撐，為客戶提供更有助于賦能企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品，共同建設(shè)更完善的新辦公生態(tài)，構(gòu)建城市商務(wù)空間發(fā)展新格局。

關(guān)鍵詞：后疫情時(shí)代 寫字樓 構(gòu)建空間 需求變化

中圖分類號(hào)：F290

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2023）07-283-02

疫情過(guò)后的2023年，氣候變化將是人們廣泛討論的重要議題。世界各國(guó)都致力于減緩氣候變化，減少碳排放。同時(shí)，人們密切關(guān)注房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)碳減排目標(biāo)的情況。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)對(duì)全球溫室氣體排放的貢獻(xiàn)估計(jì)為40%。隨著越多的商業(yè)辦公室投資者和開(kāi)發(fā)商意識(shí)到需要確保他們的房產(chǎn)符合“綠色”標(biāo)準(zhǔn)并且保持可持續(xù)的發(fā)展模式。寫字樓作為商業(yè)辦公的主要場(chǎng)所之一，也經(jīng)歷著一系列的變化。

一、全國(guó)寫字樓市場(chǎng)概述

預(yù)計(jì)2023年全國(guó)多個(gè)城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)量將進(jìn)入高峰期。在2023年至2025年期間，未來(lái)將完成的大部分供應(yīng)將位于新商圈。全國(guó)主要城市的新興商圈有很多，包括北京的麗澤、上海的前灘和西岸，以及香港的鯽魚(yú)涌。根據(jù)戴德梁行報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，上海新興商圈徐匯濱江的優(yōu)質(zhì)零售項(xiàng)目存量達(dá)到19.2萬(wàn)平方米，到2027年底，存量將增加到31.6萬(wàn)平方米左右。

隨著許多租戶尋求租金較低的優(yōu)質(zhì)空間，城市多中心發(fā)展格局將進(jìn)一步凸顯。隨著新興商圈將有大量新供應(yīng)，將繼續(xù)支持對(duì)成本敏感和尋求大面積可租空間租戶的區(qū)域化發(fā)展，特別是金融業(yè)、TMT、生命科學(xué)、制造和物流等行業(yè)。這些行業(yè)的租戶正逐步在新興商圈尋找優(yōu)質(zhì)空間，因?yàn)檫@些地區(qū)已經(jīng)積累了產(chǎn)業(yè)集群的基礎(chǔ)，并且正逐步完善周邊的基礎(chǔ)及配套設(shè)施。上海目前有20條地鐵線路，地鐵軌道長(zhǎng)831公里。預(yù)計(jì)到2027年，上海將增長(zhǎng)4條地鐵線路和180.8公里運(yùn)營(yíng)里程，這將減少上班族的通勤時(shí)間并提供更多便利性。未來(lái)預(yù)計(jì)更多新的地鐵線路和地鐵站將在全國(guó)新興商圈竣工。配套零售等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和竣工，以及地鐵線路網(wǎng)絡(luò)的擴(kuò)張，將推動(dòng)了國(guó)內(nèi)許多城市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的區(qū)域化趨勢(shì)。

二、供應(yīng)量變化

2022年，大量新增供應(yīng)進(jìn)入新興商圈，上海甲級(jí)寫字樓總存量因此突破1500萬(wàn)平方米。新興商圈市場(chǎng)總體占比為73.7%。但是由于2022年需求放緩，全市平均租金有所下降，目前平均月租金約為每平方米人民幣247.5元。2022年核心商圈中的老商圈持續(xù)更新?lián)Q代，預(yù)計(jì)未來(lái)將面臨更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。例如，徐家匯中心三期T1的落成，標(biāo)志著徐家匯的新轉(zhuǎn)折點(diǎn)，為徐匯區(qū)帶來(lái)114，692平方米的優(yōu)質(zhì)空間，將為該地區(qū)近期至中期的提升定下基調(diào)。到2026年，上海未來(lái)預(yù)計(jì)將有超過(guò)400萬(wàn)平方米的甲級(jí)寫字樓新增供應(yīng)并且存量將達(dá)到約1，920萬(wàn)平方米。

三、空置率變化

在經(jīng)歷了異?；钴S的2021年之后，上海寫字樓市場(chǎng)在2022年受到新冠疫情暴發(fā)的巨大沖擊。2022年上半年的疫情限制了企業(yè)的流動(dòng)，導(dǎo)致期間全市凈吸納量?jī)H達(dá)到301，255平方米。在疫情防控期間，上海市政府出臺(tái)多項(xiàng)重大政策措施穩(wěn)定市場(chǎng)信心，從而帶動(dòng)了寫字樓租賃市場(chǎng)的回暖。截至2022年底，新興商圈的空置率約為23.6%，年凈吸納量為533，413平方米。而2022年上海核心子市場(chǎng)的平均空置率升至11.2%左右。

四、租戶行業(yè)變化

總體來(lái)看，疫情3年間，更多寫字樓空間仍迎來(lái)更多租戶，全市空置率由2019年的19.6%降至2022年的16.6%。作為“改革開(kāi)放”最早的城市之一，上海仍然是對(duì)國(guó)際商業(yè)資本最具吸引力的城市。疫情期間上海市政府非常重視跨國(guó)公司在上海的發(fā)展。據(jù)上海市商務(wù)局統(tǒng)計(jì)，目前上海市擁有跨國(guó)公司總部891家，外資研發(fā)中心531家，2022年上海市實(shí)際使用外資超過(guò)239億美元，規(guī)模創(chuàng)歷史新高。在寫字樓租賃市場(chǎng)，跨國(guó)機(jī)構(gòu)占交易面積的45.3%?？傮w而言，受疫情影響，企業(yè)在2022年的活躍度有所下降。然而，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融業(yè)仍以23.8%、17.4%和17.4%的份額在租賃交易面積占比中位列前三。值得注意的是，TMT行業(yè)在2022年總租賃成交面積中占比17.4%，在所有行業(yè)中僅次于專業(yè)服務(wù)業(yè)。

五、辦公空間變化

后疫情時(shí)代更加考驗(yàn)上海寫字樓業(yè)主的運(yùn)營(yíng)能力。疫情過(guò)后，更多優(yōu)質(zhì)寫字樓業(yè)主將為各自的建筑追求綠色建筑認(rèn)證、最先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)、智能建筑技術(shù)以及更高水平的健康和安全管理，以保證寫字樓運(yùn)營(yíng)保持高水準(zhǔn)。在考慮辦公室用戶的健康和福祉時(shí)，業(yè)主考慮了很多內(nèi)部辦公空間的設(shè)計(jì)和使用。辦公室所在的商圈、環(huán)境都可以有效改善內(nèi)部辦公室用戶的健康和福祉。例如可以改變的兩個(gè)重要元素包括外部自然景觀和自然綠化。外部空間自然景觀和綠化對(duì)辦公室員工的好處很多，包括降低缺勤率、減輕壓力以及提高工作效率和改善心理健康狀況。所有這些都有助于提供一個(gè)更高效的辦公室環(huán)境。就外部自然景觀對(duì)辦公室員工的積極影響，Ihab Elzeyedi在2011年專門研究觀察了俄勒岡大學(xué)的一座開(kāi)放式辦公樓。其中30%的辦公室可以看到樹(shù)木和自然景觀；31%可以看到街道、建筑物和停車場(chǎng);而另外的39%沒(méi)有窗外景觀。該研究發(fā)現(xiàn)，能看到自然景觀和日光的員工病假平均要少10%。

最近，上海的“新經(jīng)濟(jì)”行業(yè)的企業(yè)，更喜歡選擇位于附近有綠化以及可以享受其他各種自然風(fēng)光的辦公樓，如靠近公園、湖泊或河流的商務(wù)空間。這種趨勢(shì)背后的原因主要只吸引人才?！靶陆?jīng)濟(jì)”行業(yè)在全國(guó)的業(yè)務(wù)正在逐步擴(kuò)大，行業(yè)內(nèi)的優(yōu)質(zhì)員工備受追捧。為優(yōu)秀員工提供積極高效和活躍、溫馨辦公空間成了企業(yè)提供吸引和留住人才方面的額外優(yōu)勢(shì)。

展望未來(lái)一年，考慮到經(jīng)濟(jì)和政策方向，上海優(yōu)質(zhì)寫字樓需求可能會(huì)有所上升。鑒于疫情帶來(lái)的商業(yè)、社會(huì)和生活方式的變化以及政府政策導(dǎo)向，專業(yè)服務(wù)業(yè)、TMT和金融業(yè)，醫(yī)療健康，零售商貿(mào)業(yè)等行業(yè)將看到潛在的新商機(jī)并引領(lǐng)寫字樓需求的變化。

六、2023年寫字樓需求變化

2022年以來(lái)，全國(guó)各地城市的寫字樓市場(chǎng)都因?yàn)楸据喴咔槭艿搅瞬煌潭鹊挠绊?，但是隨著疫情管控的成效顯現(xiàn)，各個(gè)城市都已經(jīng)逐步恢復(fù)了經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)。中國(guó)一線城市寫字樓市場(chǎng)也在疫情前后發(fā)生了不同程度的轉(zhuǎn)變。中國(guó)一線城市的辦公行業(yè)正在經(jīng)歷如下的變化趨勢(shì)。

（一）混合辦公需求

在全球范圍內(nèi)，混合辦公模式的概念及在企業(yè)中的運(yùn)用在過(guò)去3年中一直在加快步伐。自疫情暴發(fā)以來(lái)，疫情防控期間，企業(yè)不得不適應(yīng)在家遠(yuǎn)程辦公的模式。但是，隨著疫情防控措施的調(diào)整優(yōu)化，許多員工已經(jīng)回到辦公室。在全球范圍內(nèi)，混合辦公的概念并不新鮮。鑒于之前疫情管控相對(duì)嚴(yán)格，混合辦公模式正迅速成為部分企業(yè)的常態(tài)。更重要的是，許多已經(jīng)習(xí)慣了多場(chǎng)景辦公的職員，并不真正想一直坐在辦公室里辦公?；旌限k公模式的相關(guān)技術(shù)已經(jīng)逐步走向成熟，但全球企業(yè)在采用和實(shí)施更靈活的員工工作模式及制度的方面一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。不可否認(rèn)的是疫情和封控將企業(yè)為辦公室員工提供更廣泛的混合辦公工作系統(tǒng)的進(jìn)程加快了20年。

（二）健康辦公需求

許多辦公室租戶認(rèn)為工作場(chǎng)所的健康和安全對(duì)他們的員工、客戶和辦公室訪客至關(guān)重要。他們需要確保他們的員工保持最佳工作狀態(tài)，并盡可能地保持健康和快樂(lè)，因?yàn)椴捎煤蛯?shí)施健康和福利計(jì)劃從降低公司成本到提高員工工作效率來(lái)看都有很多不錯(cuò)的連鎖效益。在過(guò)去的5到6年里，一線城市的企業(yè)員工越來(lái)越重視工作場(chǎng)所健康和福利的重要性，許多人主動(dòng)利用工作外時(shí)間去健身房鍛煉，在周末騎自行車和在公園里跑步來(lái)改善自己的健康狀況。

此外，由于他們廣泛的就業(yè)選擇，這一代人，特別是那些頂尖人才，現(xiàn)在也不會(huì)滿意不符合他們期望的工作場(chǎng)所。隨著這一代人主要成為公司決策層的一部分，在過(guò)去的幾年里，中國(guó)企業(yè)租戶正在采用注重健康的生態(tài)辦公和福利計(jì)劃來(lái)留住人才。吸引并留住人才是全國(guó)一線城市企業(yè)在各自辦事處采用和實(shí)施健康和福利計(jì)劃時(shí)考慮的另一個(gè)非常重要的因素。辦公室工作環(huán)境現(xiàn)在正成為許多職員在多個(gè)相似企業(yè)中做選擇時(shí)的關(guān)鍵差異化因素。對(duì)于服務(wù)業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，人才是他們最大的資產(chǎn)，為了保持領(lǐng)先地位，這些企業(yè)吸引和留住最有才華的人至關(guān)重要。完善的健康和福利計(jì)劃可以更好地確保吸引和留住員工。盡管中國(guó)企業(yè)健康與福利計(jì)劃的構(gòu)想較為初期，但我們最近的調(diào)查顯示，約有30%的辦公室租戶已擁有完善的計(jì)劃。40%的企業(yè)表示，他們已經(jīng)制定了部分計(jì)劃。隨著硬件條件的逐步提升，預(yù)計(jì)企業(yè)的健康和福利計(jì)劃進(jìn)一步完善。

（三）多種辦公空間組合需求

2013年，全國(guó)一線城市那些希望在初期就可以吸引潛在Z世代（“95后”及“00后”）人才的企業(yè)需要進(jìn)一步發(fā)展他們的辦公工作場(chǎng)所。他們不僅可以在視覺(jué)上改變工作場(chǎng)所，還可以在功能上改變工作場(chǎng)所，以吸引Z世代人才群體。鑒于Z世代的一般特征，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在整體辦公室工作場(chǎng)所設(shè)計(jì)中提升場(chǎng)所的靈活性、利用最新技術(shù)在辦公室融合協(xié)作和私人空間等方式吸引并留住年輕人才。一是多人協(xié)作工作桌。這些空間非常適合團(tuán)隊(duì)協(xié)作，并受到更多具有團(tuán)隊(duì)意識(shí)的員工的歡迎；二是2～4人的小型協(xié)作空間。這些小型會(huì)議區(qū)域非常適合非正式場(chǎng)合的集思廣益或與同事會(huì)面；三是私人工作站。單人辦公桌是需要專注工作員工的理想選擇，并且受到更多獨(dú)立意識(shí)強(qiáng)的員工的歡迎；四是安靜區(qū)域分區(qū)。這些分隔區(qū)可以幫助員工遠(yuǎn)離干擾，并保護(hù)高度專注下的隱私，尤其適合網(wǎng)絡(luò)會(huì)議。五是舒適的公共區(qū)域。提供了一個(gè)可以相對(duì)輕松地做好工作的地方，這些區(qū)域促進(jìn)團(tuán)隊(duì)間的交流，讓員工聚集在一起；六是大型辦公室。在全球許多城市，密集的開(kāi)放式辦公空間已成為過(guò)去，大型辦公室仍將是企業(yè)的工作核心，但企業(yè)不太可能要求所有員工返回辦公室。在一線城市有些員工仍然想在辦公室工作，因?yàn)檗k公室可以提供較好的協(xié)作環(huán)境、給員工帶來(lái)歸屬感并且較好地支持工作。這種對(duì)實(shí)體辦公環(huán)境的依賴度預(yù)計(jì)將持續(xù)到未來(lái)。

疫情無(wú)疑給全國(guó)各地的寫字樓市場(chǎng)都帶來(lái)了不同程度的變革，但這場(chǎng)變革也同時(shí)給我們帶來(lái)了很多機(jī)遇。后疫情時(shí)代，我們發(fā)現(xiàn)了更具活力的產(chǎn)業(yè)方向，如金融、醫(yī)藥和TMT及相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)受到投資者青睞，寫字樓的運(yùn)營(yíng)隨著這些行業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)出新的變化。后疫情時(shí)代也向未來(lái)寫字樓的運(yùn)營(yíng)提出了更高的要求，物業(yè)體系的優(yōu)化，線上線下的互補(bǔ)，這些都將不斷促進(jìn)寫字樓市場(chǎng)向更好的方向發(fā)展。

高供應(yīng)量的寫字樓市場(chǎng)客戶需求已然發(fā)生變化。企業(yè)開(kāi)始更多關(guān)注辦公面積整合、經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)化、租約靈活性等方面；而隨著Z世代人群進(jìn)入職場(chǎng)，辦公人群則更加關(guān)注空間的高效、健康、智慧、舒適等附加價(jià)值。預(yù)計(jì)未來(lái)能夠滿足客戶定制化需求，同時(shí)擁有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的辦公產(chǎn)品才能更加吸引客戶的目光。

[項(xiàng)目名稱：2021年教育部協(xié)同育人項(xiàng)目《基于BIM的裝配式建筑技術(shù)人才培養(yǎng)實(shí)訓(xùn)》項(xiàng)目編號(hào)：201202463035；項(xiàng)目名稱：成都大學(xué)2021-2023年人才培養(yǎng)質(zhì)量與教學(xué)改革項(xiàng)目《教育新基建背景下裝配式建筑技術(shù)人才培養(yǎng)實(shí)踐與研究》（項(xiàng)目編號(hào)：cdjgb2022151）。]

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（作者單位：成都大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院 四川成都 610000）

[作者簡(jiǎn)介：周玲瓏（1981—），女，山西太原人，管理科學(xué)與工程專業(yè)，研究方向：智慧城市、虛擬仿真實(shí)驗(yàn)等。]

（責(zé)編：趙毅）