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    樓市調(diào)控會(huì)繼續(xù)松綁嗎

    2023-07-12 19:05:21甄愛軍
    理財(cái)周刊 2023年7期
    關(guān)鍵詞:普通住宅限貸購(gòu)房

    甄愛軍

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,在當(dāng)前保增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻,我們可以結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購(gòu)限貸條件,切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放,向市場(chǎng)傳遞信心。

    樓市回暖不及預(yù)期

    進(jìn)入2023年以來,隨著各地陸續(xù)放松調(diào)控政策,樓市出現(xiàn)了回暖跡象。但是,市場(chǎng)回暖幅度沒有達(dá)到預(yù)期。

    從成交規(guī)模來看,中指研究院數(shù)據(jù)顯示,從5月開始,多數(shù)城市銷售面積環(huán)比延續(xù)下降態(tài)勢(shì),企業(yè)推盤量亦明顯下降,供需兩端表現(xiàn)低迷。5月市場(chǎng)活躍度較4月進(jìn)一步回落,新房成交面積環(huán)比下降約10%。

    從市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)來看,根據(jù)中指數(shù)據(jù),今年一季度,重點(diǎn)100城新建住宅銷售面積同比增長(zhǎng)18.6%,2、3月環(huán)比持續(xù)上行,3月下旬市場(chǎng)邊際轉(zhuǎn)弱。4月份開始,去年積壓的購(gòu)房需求已基本釋放結(jié)束,房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度明顯下滑。4、5月多數(shù)城市銷售環(huán)比下滑,市場(chǎng)偏冷,4月和5月重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比分別下降26%和8%,同比在低基數(shù)下雖然分別增長(zhǎng)43.9%和13.4%,但在過去5年中,今年4月和5月僅高于去年同期。

    目前,整體購(gòu)房需求釋放動(dòng)能減弱,再加上房企供給端偏弱,拖累了住房需求釋放。一線城市換房改善需求較多,新房需求釋放與二手房市場(chǎng)情緒亦密切相關(guān),近兩個(gè)月多個(gè)城市二手房掛牌量出現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng),在需求減弱的情況下,二手房議價(jià)空間增大,市場(chǎng)情緒進(jìn)一步降低,購(gòu)房者的觀望情緒也影響新房市場(chǎng)活躍度。

    此外,今年以來,土地市場(chǎng)整體延續(xù)低迷態(tài)勢(shì),根據(jù)中指數(shù)據(jù),1月至5月,300城住宅用地成交規(guī)劃建筑面積同比下降26%,僅少數(shù)核心一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度有所上升。

    目前已經(jīng)有多家上市房企退市,更讓人對(duì)樓市未來感到憂心忡忡。曾經(jīng)的四川“地產(chǎn)一哥”藍(lán)光發(fā)展在6月初因公司股票連續(xù)20個(gè)交易日的收盤價(jià)均低于1元而退市,今年4月,港股房企新力控股自2021年9月20日起停牌超過18個(gè)月而被退市。另?yè)?jù)通聯(lián)數(shù)據(jù)Datayes統(tǒng)計(jì),深陷退市“泥淖”的還有數(shù)家上市房企,因連續(xù)多個(gè)交易日收盤價(jià)低于1元,10多家企業(yè)收到退市及風(fēng)險(xiǎn)警示。另外,港股有超過10家上市房企停牌即將超18個(gè)月,如果房地產(chǎn)市場(chǎng)及房企經(jīng)營(yíng)短期沒有明顯改善,這些房企面臨退市或不可避免。

    政策放松呼聲漸高

    日前,坊間傳聞?dòng)兄匕跽叱雠_(tái),引起了房地產(chǎn)界和資本市場(chǎng)的重視。

    傳聞主要集中在三方面:其一,一二線城市首付比例及二套認(rèn)定繼續(xù)放開;其二,房企三道紅線考核放松,延長(zhǎng)過渡期并放松杠桿限制;其三,新的房地產(chǎn)市場(chǎng)支持政策正被考慮。

    傳聞中提及,一攬子措施正在制定,涉及首付比例、交易傭金、放松購(gòu)房限制、多項(xiàng)刺激計(jì)劃等。總體上此類傳聞進(jìn)一步增強(qiáng)了市場(chǎng)的預(yù)期,對(duì)于當(dāng)前購(gòu)房政策放松的預(yù)期明顯強(qiáng)化。

    易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,此次消息屬于市場(chǎng)傳言,但確實(shí)引起了廣泛關(guān)注。在這種預(yù)期下,大家更加關(guān)注近期的政策走向。他說:“應(yīng)該說,政策寬松的可能性確實(shí)很大,從各地反饋的情況看,既有的購(gòu)房政策依然需要放松,同時(shí)針對(duì)房企的金融政策也要落實(shí)寬松導(dǎo)向,以防范房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷和出現(xiàn)新的金融風(fēng)險(xiǎn)?!?/p>

    一線城市預(yù)期最強(qiáng)?

    由于近期市場(chǎng)繼續(xù)降溫,核心一二線城市繼續(xù)優(yōu)化政策預(yù)期增強(qiáng)。

    中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜表示,2022年下半年以來,一線城市房地產(chǎn)政策以微調(diào)為主,限購(gòu)政策基本無松動(dòng),僅上海針對(duì)人才端優(yōu)化了限購(gòu)政策,另外給予老年家庭、職住平衡家庭等一定政策支持,整體力度較小,政策效果相對(duì)有限。

    當(dāng)前,一線城市調(diào)控政策仍較為嚴(yán)格,政策調(diào)整空間較大,若政策能跟進(jìn)優(yōu)化,有望向市場(chǎng)釋放更加積極信號(hào),有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、提振市場(chǎng)信心。從政策空間來看,北京、上海的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)仍有待進(jìn)一步放松,并降低非普通住宅的首付比例和稅費(fèi),降低合理購(gòu)房需求的購(gòu)房成本和購(gòu)房門檻。

    舉例說明,目前北京、上海執(zhí)行的是2014年出臺(tái)的普通住宅、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn),然而根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù),2022年12月,北京、上海新建住宅價(jià)格較2014年12月分別上漲約40%、59%,新房平均價(jià)格均超過4萬元/平方米,二手住宅平均價(jià)格均超6萬元/平方米。另有數(shù)據(jù)表明,2022年,北京四環(huán)至五環(huán)、五環(huán)至六環(huán)、六環(huán)外的新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別為914萬元、610萬元、395萬元,上海內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)外環(huán)之間、外環(huán)外新建商品住宅成交套總價(jià)均值分別達(dá)1726萬元、1165萬元、537萬元,均明顯高于普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線。可見,核心一二線城市限貸政策、限購(gòu)政策亦有較大優(yōu)化空間。陳文靜認(rèn)為,如按照一區(qū)一策原則,繼續(xù)優(yōu)化限購(gòu)條件、取消認(rèn)房又認(rèn)貸政策等,同時(shí)結(jié)合生育政策,對(duì)多孩家庭的限購(gòu)套數(shù)、首付比例、房貸利率、公積金貸款額度等給予支持。

    業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,在當(dāng)前保增長(zhǎng)的關(guān)鍵時(shí)刻,我們可以結(jié)合多孩家庭、人才、租賃等優(yōu)化限購(gòu)限貸條件,切實(shí)支持剛性和改善性住房需求釋放,向市場(chǎng)傳遞信心。

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