產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)風(fēng)險管理探析

朱振宇　余逸穎

摘要

隨著國資監(jiān)管部門對高校配套物業(yè)出租監(jiān)管力度的增強，高校配套物業(yè)出租逐漸規(guī)范化。較傳統(tǒng)的出租業(yè)務(wù)而言，高校配套物業(yè)存在資源稀缺且經(jīng)營過程中存在一定公益性的特點。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在公開出租過程中需更為謹慎，做好風(fēng)險管理工作。本文針對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在高校配套物業(yè)對外出租過程中所面臨的風(fēng)險及如何防范提出自己的觀點和建議。

關(guān)鍵詞

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)，高校配套物業(yè)出租，風(fēng)險管理

高校配套物業(yè)指主要為服務(wù)高校師生的配套服務(wù)性物業(yè)，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為超市、快遞店、理發(fā)店、食堂等服務(wù)高校內(nèi)師生日常生活所必需的配套性物業(yè)。因高校配套物業(yè)數(shù)量有限且其消費群體穩(wěn)定，具有一定的資源稀缺性，進而較傳統(tǒng)的出租業(yè)務(wù)具有更高的風(fēng)險。自浙江省財政廳2017年出臺《浙江省省級行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理暫行辦法》以來，截至2022年12月31日，浙江產(chǎn)權(quán)交易所有限公司共成功經(jīng)辦浙江省內(nèi)35家高校783宗高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)，業(yè)務(wù)范圍已涵蓋浙江省內(nèi)主要高校，積累了豐富的高校配套物業(yè)出租經(jīng)驗。本文結(jié)合浙江省高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)交易過程中發(fā)現(xiàn)的問題，對產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)如何防控高校配套物業(yè)出租風(fēng)險進行探討。

一、高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)中存在的主要風(fēng)險

與傳統(tǒng)產(chǎn)權(quán)交易業(yè)務(wù)類似，高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)由掛牌準備、報名及撮合成交、簽約三個交易階段組成，各個交易階段均存在不同類型的風(fēng)險。此外，因出租業(yè)務(wù)租賃合同到期（解除）后需重新公開招租，如后續(xù)的運營階段發(fā)生風(fēng)險，將對下一輪招租及產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)出租業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性產(chǎn)生影響，這一階段的風(fēng)險也應(yīng)得到需重視和預(yù)防。通過對運營階段風(fēng)險的探析，可以反觀交易階段中部分風(fēng)險的成因及未能識別出的風(fēng)險，從而更好達到風(fēng)險管理的目的。因此本文將運營階段風(fēng)險一并進行分析。

（一）掛牌準備階段主要風(fēng)險

1.原租戶優(yōu)先承租權(quán)行權(quán)風(fēng)險

優(yōu)先承租權(quán)是《中華人民共和國民法典》第七百三十四條相對于原《中華人民共和國合同法》第二百三十六條而言新增加的一款內(nèi)容，體現(xiàn)了《民法典》對于原租戶的傾斜保護，有利于維護租賃關(guān)系的穩(wěn)定性。然而因相關(guān)司法解釋及指導(dǎo)案例的空白，對如何具體行使和保障原租戶優(yōu)先權(quán)利益并無明確的執(zhí)行細則或參考，這也給產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在交易階段如何預(yù)防相關(guān)風(fēng)險帶來了新課題。

目前原租戶優(yōu)先承租權(quán)風(fēng)險主要表現(xiàn)為以下兩種情形。

2.產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵風(fēng)險

因建設(shè)年代久遠、審批制度不健全等歷史原因，高校老校區(qū)用于出租的房屋及其附屬物普遍存在產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵。有的房屋在建設(shè)時屬于臨時建筑，臨建使用期屆滿后未及時拆除并延續(xù)使用；有的房屋經(jīng)多次翻建改造，建設(shè)手續(xù)缺失，現(xiàn)有面積規(guī)模與原始產(chǎn)權(quán)登記證明不一致；有的房屋只有本單位資產(chǎn)登記卡片，沒有合法房屋所有權(quán)證和規(guī)劃許可［1］，這也將引發(fā)后續(xù)租賃合同的合法性風(fēng)險。

3.承租方資格條件設(shè)置風(fēng)險

（1）審批程序不到位

部分國資監(jiān)管部門對出租行為的承租方資格條件設(shè)置審批程序進行了詳盡的規(guī)定，如浙江省財政廳出臺的《浙江省省級行政事業(yè)單位房產(chǎn)出租管理暫行辦法》中要求設(shè)置承租方資格條件的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在出租申報時作出特別說明，即需在申報的審批表中注明，然而部分高校對于相關(guān)文件理解不到位，在填寫出租行為審批表時往往忽視了相關(guān)的要求或僅僅在上報的請示文件中注明，導(dǎo)致項目正式披露時存在審批程序不到位的情形［2］。

（2）執(zhí)行標準不明確

部分高校在設(shè)置承租方資格條件時較為隨意或缺乏相應(yīng)的經(jīng)驗，設(shè)置承租方資格條件時往往無明確的執(zhí)行標準，如部分高校要求承租方有出租用途相關(guān)業(yè)態(tài)的運營經(jīng)驗，卻未明確證明材料種類的具體要求，導(dǎo)致意向承租方提交的證明材料五花八門，若這些材料與出租方要求預(yù)期不符時，出租方可能會對其報名資格不予確認，增加了報名及撮合成交階段意向承租方的信訪風(fēng)險。

（3）承租方資格條件設(shè)置不合理

部分高校設(shè)置承租方資格條件不合理，存在承租方資格條件設(shè)置要求過高過嚴的現(xiàn)象；部門高校根據(jù)意向承租方的條件量身訂造，具有一定指向性。這些情形加劇了報名及撮合成交階段意向承租方的信訪風(fēng)險。

4.出租標的定價不合理風(fēng)險

部分高校配套物業(yè)因采用的評估方法不同或評估機構(gòu)獨立性受到干擾，導(dǎo)致評估結(jié)果遠遠偏離市場價值［3］。出租方在掛牌準備階段，未進行充分的市場調(diào)研直接按照評估價進行掛牌，當(dāng)項目同時設(shè)置相應(yīng)的承租方資格條件時，較低的掛牌價使得意向承租方容易產(chǎn)生撿漏甚至低價競得后直接轉(zhuǎn)租牟利的心態(tài)，由此增加了報名及撮合成交階段針對承租方資格條件設(shè)置的信訪維穩(wěn)風(fēng)險。

5.交易方式選擇風(fēng)險

目前高校配套物業(yè)招租主要采用競價與招標兩種交易方式，具體如下：

（1）競價方式主要通過拍賣、競價（網(wǎng)絡(luò)競價、其他競價等）采用價高者得的方式撮合成交，但也產(chǎn)生了高溢價風(fēng)險。即在高溢價的背景下，運營者追求自身利益最大化與高校物業(yè)公益性產(chǎn)生矛盾，進而增加了運營階段的公益性風(fēng)險。

（2）招標方式主要通過招標（競爭性談判、綜合評議等）在交易階段控制價格分值占比，防止高溢價風(fēng)險。然而該交易模式存在主觀判斷及分值設(shè)置是否科學(xué)、合理等問題，在實際執(zhí)行的過程中增加了報名及撮合成交階段的意向承租方信訪風(fēng)險。

6. 信息披露真實性、完整性、準確性風(fēng)險

產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)通常對掛牌項目資料采用形式審核的模式，掛牌前未對出租標的進行實地勘察，導(dǎo)致時常發(fā)生披露信息與實際情況不一致的情形（如出租標的門牌號碼錯誤、出租范圍標識錯誤、出租面積與實際面積差距較大、標的閑置未完全騰空或原租戶尚未完全搬離卻披露空置等情形），從而發(fā)生信息披露真實性、完整性、準確性風(fēng)險。

（二）報名及撮合成交階段主要風(fēng)險

1.意向承租方信訪風(fēng)險

意向承租方在報名及撮合成交階段針對出租方設(shè)置的承租方資格條件、交易條件、交易規(guī)則、租賃合同、評分客觀性等提出自己的觀點及要求，當(dāng)無法達到其目的時往往通過信訪的方式主張自身的訴求。

2.信息技術(shù)風(fēng)險

隨著網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)競價方式逐漸成為產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)主流交易模式，但是帶來交易便利的同時引發(fā)了因系統(tǒng)故障、系統(tǒng)延遲等原因?qū)е乱庀虺凶夥綀竺?、競價不成功的信息技術(shù)風(fēng)險。

（三）簽約階段主要風(fēng)險

1.承租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險

出租標的成交后，部分項目由于成交價過高引發(fā)承租方違約風(fēng)險，承租方可能通過舉報他人提供虛假資料、被敲詐勒索或其他意向承租方惡意競價、交易規(guī)則設(shè)置不合理、租賃合同顯失公平（存在霸王條款）、出租標的存在瑕疵（如權(quán)證不齊、漏水、面積與公告不一致等）等理由要求取消交易。

2.出租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險

出租標的成交后，部分出租方在掛牌準備階段準備不足導(dǎo)致出租方發(fā)生違約，如部分出租方對租賃合同模板不重視，項目成交后在未經(jīng)承租方同意的情況下在合同中直接修改合同條款；部分出租方對自身出租標的用途限制把握不足導(dǎo)致簽約階段時，出租用途無法獲審批，進而承租方無法辦理營業(yè)執(zhí)照；部分出租方對原租戶騰退工作難度預(yù)料不足，無法及時騰退，進而影響新承租方簽約及入駐。

（四）運營階段主要風(fēng)險

1.經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險

如因高校部分搬遷等因素影響消費群體數(shù)量，使得師生消費能力下降的事件，導(dǎo)致承租方無法正常經(jīng)營。

2.潛在競爭對手風(fēng)險

部分高校可能在運營期間引入同類業(yè)態(tài)物業(yè)，出現(xiàn)同業(yè)競爭對手，導(dǎo)致原有的消費群體分流，引發(fā)現(xiàn)有承租戶的經(jīng)營風(fēng)險。

3.公益性風(fēng)險

部分承租方在運營期間因經(jīng)營成本壓力，出現(xiàn)定價過高、服務(wù)質(zhì)量下降的現(xiàn)象，引發(fā)公益屬性風(fēng)險。

二、高校配套物業(yè)出租風(fēng)險產(chǎn)生的原因

（一）承租方追求利益最大化

承租方作為社會逐利主體，日常經(jīng)營過程中主要關(guān)注如何通過降低自身經(jīng)營成本以達到租賃期內(nèi)經(jīng)濟利益最大化目標，由此可能進行一系列短視化違約、違規(guī)和違法操作。由于消費群體穩(wěn)定，承租方對于如何提升服務(wù)質(zhì)量并不重視，甚至存在部分承租方通過壟斷定價的方式追求超額利潤的現(xiàn)象。

（二）高校配套物業(yè)出租具有公共服務(wù)產(chǎn)品的公益性

高校作為國家科教事業(yè)部門，所有配套物業(yè)都是國家所有，應(yīng)該用于為高?？平淌聵I(yè)做好支撐服務(wù)，要堅持包括配套物業(yè)在內(nèi)的整個后勤經(jīng)營系統(tǒng)的“可持續(xù)、微利化”的公益屬性［4］。業(yè)態(tài)如超市、快遞店、理發(fā)店等商鋪具有一定的公益性，相較一般物業(yè)出租方以出租收益穩(wěn)定性作為其主要考量因素外，高校配套物業(yè)的出租方更注重承租方提供的配套服務(wù)的定價、服務(wù)質(zhì)量，這一特性也決定了其出租行為具有公共服務(wù)產(chǎn)品的公益性，增加了配套物業(yè)可持續(xù)、微利化出租的難度。

（三）部分高校公開進場的合規(guī)性意識不強

長期以來高校配套物業(yè)由高校自主運營，高校后勤管理部門習(xí)慣于按照“老辦法”的方式進行管理，針對新形勢下公開進場的合規(guī)性要求較為抵觸。相關(guān)公開進場交易制度出臺后，部分高校通過“合作運營”“大學(xué)生實踐基地”等名義私下出租的情形時有發(fā)生。

（四）存在誤導(dǎo)信息

因高校配套物業(yè)出租缺少相關(guān)正面介紹和宣傳，在大量坊間輿論的傳播和影響下，高校經(jīng)營性資產(chǎn)管理戴上了一層神秘的面紗，“暗箱操作”、“內(nèi)部循環(huán)”等負面信息嚴重干擾了經(jīng)營性資產(chǎn)的規(guī)范管理，特別是關(guān)于門面房，有門面房租借意向的人員往往認為“信息不公開”“一房難求” ［5］。這些誤導(dǎo)信息，推升了意向承租方信訪風(fēng)險。

三、防范高校配套物業(yè)出租業(yè)務(wù)風(fēng)險的應(yīng)對策略

針對上述出租風(fēng)險，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)及出租方可采用相應(yīng)的風(fēng)險防范措施應(yīng)對各階段風(fēng)險。目前主要有四種策略，分別是風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險減輕、風(fēng)險承擔(dān)與風(fēng)險規(guī)避。

（一）掛牌準備階段風(fēng)險防范

1.原租戶優(yōu)先承租權(quán)行權(quán)風(fēng)險防范

可采取風(fēng)險減輕的策略。即高?？梢笤鈶艉炇稹恫环艞墸ɑ蚍艞墸﹥?yōu)先承租權(quán)的聲明》，同時于掛牌后發(fā)送《掛牌通知書》的方式減輕風(fēng)險；針對不配合的原租戶，高校可進行重點防控并做好相應(yīng)證據(jù)保留工作，如進行電話錄音、快遞面單保存等。

針對出租方不愿意明確優(yōu)先承租權(quán)，高?？刹扇★L(fēng)險減輕的策略，即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)告知高校經(jīng)辦人員目前法定優(yōu)先承租權(quán)的規(guī)定及出租方不給予原租戶優(yōu)先承租權(quán)的后果，通過細心服務(wù)的方式化解風(fēng)險。

2.產(chǎn)權(quán)和建設(shè)手續(xù)瑕疵風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險減輕及風(fēng)險承擔(dān)的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可在出租公告中詳細披露出租標的未取得合法的產(chǎn)權(quán)證明和建設(shè)手續(xù)的事實或在出租公告中僅出租合法建筑物部分，并在意向承租方報名時提示相應(yīng)瑕疵及風(fēng)險；同時針對相關(guān)情形做好風(fēng)險發(fā)生后的應(yīng)對措施，如做好交易被法院判決無效并退還服務(wù)費的準備。

3.承租方資格條件設(shè)置風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移及風(fēng)險減輕的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需發(fā)揮專業(yè)性，當(dāng)高校決策、審批程序不到位時，要求出租方完善內(nèi)部決策、審批流程，形成相應(yīng)的會議紀要；當(dāng)執(zhí)行標準不明確時，協(xié)助出租方共同設(shè)計承租方資格條件的詳細執(zhí)行標準，做到可執(zhí)行；當(dāng)設(shè)置不合理時引導(dǎo)出租方及時調(diào)整方向，做到公開、公平、公正。

4.標的物定價風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險減輕及風(fēng)險承擔(dān)的策略。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可根據(jù)類似項目的成交案例提供相應(yīng)的定價參考建議，降低報名及撮合交易階段的風(fēng)險；當(dāng)高校無法調(diào)整時，則承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險并針對相關(guān)情形做好應(yīng)對措施。

5.交易方式選擇風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低、風(fēng)險轉(zhuǎn)移、風(fēng)險承擔(dān)、風(fēng)險規(guī)避四種策略應(yīng)對交易階段可能發(fā)生的意向承租方信訪風(fēng)險，具體做法如下所述。

（1）競價交易模式風(fēng)險應(yīng)對方案

可采用風(fēng)險降低的策略。即出租方可選擇原租戶結(jié)果行權(quán)的競價交易模式（原租戶按照信息公告要求完成報名手續(xù)卻不參與非原租戶間的競價過程，待非原租戶最終競價結(jié)果產(chǎn)生后再征詢原租戶是否行使優(yōu)先承租權(quán)的競價交易模式），同時做好報名及競價過程中的報價方式提醒工作。結(jié)果行權(quán)的競價交易模式可有效避免傳統(tǒng)競價過程中非原租戶緊跟原租戶報價的現(xiàn)象，有效降低高溢價風(fēng)險。

（2）招標交易模式風(fēng)險應(yīng)對方案

①風(fēng)險降低。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需完善評分方案的設(shè)計流程，增加專家組對評分方案設(shè)計的審評流程及完善出租方對評分方案設(shè)計的決策程序降低評分方案設(shè)計風(fēng)險。

②風(fēng)險轉(zhuǎn)移。評審階段通過公共資源交易中心的專家?guī)斐槿＜疫M行評分，增加評分結(jié)果的公信力，減少意向承租方對打分結(jié)果是否客觀的質(zhì)疑，轉(zhuǎn)移信訪壓力。

③風(fēng)險承擔(dān)。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需承擔(dān)意向承租方針對主觀打分、方案設(shè)計合理性的質(zhì)疑，保存相關(guān)證據(jù)準備接受上級主管部門的檢查，應(yīng)對信訪風(fēng)險。

④風(fēng)險規(guī)避。針對項目屬性，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可引導(dǎo)意向承租方使用競價交易模式，避免招標交易模式的信訪風(fēng)險。

此外，針對高校配套物業(yè)公益性，高校及產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可向相關(guān)監(jiān)管部門建言獻策完善監(jiān)管制度，在監(jiān)管制度中進一步明確公益性物業(yè)招租和一般物業(yè)招租的界限，建立更加科學(xué)、全面的交易方式選擇機制，以制度為保障，確保公平競爭的同時更好地服務(wù)高校師生。

6. 信息披露真實性、完整性、準確性風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險減輕的方式。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可派人實地勘察、現(xiàn)場拍照同時對出租方增加風(fēng)險提示，及時發(fā)現(xiàn)防范信息披露真實性、完整性、準確性風(fēng)險。

（二）報名及撮合成交階段風(fēng)險防范

1. 意向承租方信訪風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移及風(fēng)險承擔(dān)。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在掛牌前期準備階段風(fēng)險減輕的應(yīng)對措施轉(zhuǎn)移此時的風(fēng)險，同時針對部分信訪按照應(yīng)對措施承擔(dān)相應(yīng)的信訪風(fēng)險。

2.信息技術(shù)風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的策略。目前產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)信息及安全防護系統(tǒng)主要由第三方軟件公司開發(fā)維護，可在相應(yīng)的開發(fā)條款中增加相應(yīng)的條款，將信息技術(shù)風(fēng)險交由第三方軟件公司進行化解和承擔(dān)。

（三）簽約階段風(fēng)險防范

1.承租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可及時向交易雙方發(fā)送《成交反饋及簽約通知函》并保留相關(guān)證據(jù)，同時在規(guī)定的簽約時間內(nèi)發(fā)送《風(fēng)險提示函》等推進簽約事項，保障簽約的及時性。

2.出租方原因?qū)е碌倪`約風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可及時與出租方溝通，特別是掛牌準備階段告知出租方合同模板準備的嚴肅性，對可能發(fā)生的無法辦理營業(yè)執(zhí)照的情況做好相應(yīng)的應(yīng)對預(yù)案及補救措施（如公告中披露相關(guān)信息等），對存在原租戶清退困難的項目在公告中詳細披露清退困難并充分預(yù)留清退時間同時協(xié)助出租方做好強制清退的應(yīng)急預(yù)案。

（四）運營期間風(fēng)險防范

1.經(jīng)濟環(huán)境風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)可建議出租方在出租方案設(shè)計時設(shè)置租金支付方式變更條款，如溢價過高達到一定比例時，租金支付方式由租賃期間按一定周期收取調(diào)整為一次性全額收取的模式，同時針對已知的學(xué)校搬遷等重大事項在出租方案及租賃合同中進行相應(yīng)的披露。

2.潛在競爭對手風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在出租方案設(shè)計時建議出租方設(shè)置出租方有權(quán)新設(shè)同類物業(yè)的相關(guān)交易條件。

3.公益性風(fēng)險防范

可采用風(fēng)險降低的措施。即產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)在出租方案設(shè)計時建議出租方對承租方設(shè)定相應(yīng)的服務(wù)定價及服務(wù)質(zhì)量要求，同時在租賃合同中約定相應(yīng)的考核方式及懲罰措施，降低公益性風(fēng)險。

四、結(jié)語

高校配套物業(yè)具備一定公益屬性的特點，處理不善可能發(fā)生信訪維穩(wěn)問題。在高校配套物業(yè)交易過程中，產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需提前介入，進行風(fēng)險管理探析。產(chǎn)權(quán)交易機構(gòu)需不斷提高經(jīng)辦人員的風(fēng)險管理意識，制定完善相應(yīng)的應(yīng)對策略，豐富完善各種情形下的應(yīng)急預(yù)案。最終幫助高校順利應(yīng)對該類業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險，保障高校實現(xiàn)配套物業(yè)運營管理過程中可持續(xù)、微利化的目標。

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