房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理現(xiàn)狀及創(chuàng)新途徑

林軍業(yè)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)作為資金密集型行業(yè)對資金融通的要求較高，房地產(chǎn)企業(yè)融資的途徑及其特點直接決定著融資風(fēng)險的大小，關(guān)乎企業(yè)能否正常經(jīng)營發(fā)展。本文在闡述房地產(chǎn)企業(yè)融資模式、特點和融資風(fēng)險管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，針對企業(yè)融資風(fēng)險管理存在的問題進行研究并提出融資風(fēng)險管理的創(chuàng)新途徑。研究結(jié)論顯示：現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以銀行貸款為主，債務(wù)融資成為主流，但受到政策制度變動、企業(yè)自身經(jīng)營問題、管理水平較低和偶發(fā)的信用危機等多重因素影響會導(dǎo)致融資風(fēng)險增加，但房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險管理方面存在融資風(fēng)險識別因素選取不足、融資風(fēng)險評價方法不科學(xué)、融資風(fēng)險控制措施缺乏創(chuàng)新等問題，造成融資風(fēng)險管理效率低下。針對性地加強現(xiàn)代化風(fēng)險預(yù)測系統(tǒng)建設(shè)、對融資渠道與融資結(jié)構(gòu)進行多角度評價并建立多層次風(fēng)險反饋機制是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理水平的有效渠道。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；融資風(fēng)險管理；債務(wù)融資

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟發(fā)展的帶動性產(chǎn)業(yè)，具有行業(yè)體量大、產(chǎn)業(yè)鏈條長、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)多的特點。自1998年國務(wù)院明確提出“促進房地產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點”以來，房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重不斷增加，截至2021年，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值達(dá)到7.5萬億元，占GDP比重達(dá)到7.3%，合并鋼鐵、水泥、建材、家電等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值后，房地產(chǎn)業(yè)拉動GDP增長的比重接近20%。房地產(chǎn)建設(shè)的高速發(fā)展也推動了相關(guān)企業(yè)的市場化發(fā)展，根據(jù)《2021年房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)報告》顯示，目前我國共有各類房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)240萬家，但其中絕大多數(shù)企業(yè)日常的經(jīng)營都需要借助各種融資手段獲得資金，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的優(yōu)劣直接影響其融資成本的大小和項目建設(shè)的安全性及企業(yè)經(jīng)營效益。雖然我國資本市場開放程度不斷加大，但由于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營開發(fā)活動具有高風(fēng)險特征，融資資金的運用和管理尚未形成規(guī)范性體系，往往忽視融資風(fēng)險或融資風(fēng)險識別與控制不足，這也導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)“暴雷”的新聞頻頻見諸報端。目前，我國正處于經(jīng)濟增速換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整陣痛期，經(jīng)濟運行中結(jié)構(gòu)性矛盾明顯，伴隨著經(jīng)濟增速放緩，固定資產(chǎn)投資增速顯著下滑，房地產(chǎn)進入高庫存時期，雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體盈利水平與國內(nèi)GDP走勢趨同，但依靠房價超預(yù)期增長帶來的超額利潤已難以全面支撐房地產(chǎn)企業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展，特別是在國家堅持“房住不炒”，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)亟須加強融資風(fēng)險管理，形成創(chuàng)新性的融資風(fēng)險管理體系，提高融資資金利用率，保證財務(wù)安全，實現(xiàn)經(jīng)營和建設(shè)資源的有序分配、合理分配，形成可持續(xù)的產(chǎn)值增長路徑。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資及風(fēng)險

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模式

1. 債務(wù)融資

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已用到的債務(wù)融資方式主要包括銀行貸款、委托貸款、民間借貸、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行短期融資券、融資租賃、應(yīng)收賬款抵押貸款等，但應(yīng)用較廣的主要為銀行貸款、委托貸款和民間借貸。其中，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的核心模式，由企業(yè)提供一定形式的擔(dān)保（如抵押、質(zhì)押和信用擔(dān)保）后方可獲得資金，受到不同企業(yè)經(jīng)營形態(tài)的影響，目前中小房地產(chǎn)企業(yè)主要使用抵押貸款，而大型房地產(chǎn)企業(yè)及其子公司則可使用信用貸款的方式獲得資金。委托貸款則相當(dāng)于同業(yè)企業(yè)間的資金拆借，是商業(yè)銀行受委托人的委托向特定房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款的統(tǒng)稱，相比普通銀行商業(yè)貸款而言，委托貸款中金融機構(gòu)只負(fù)責(zé)發(fā)放款項并監(jiān)督使用并從中收取手續(xù)費，不對貸款風(fēng)險負(fù)責(zé)。除以上兩種債務(wù)融資途徑外，一些房地產(chǎn)企業(yè)也運用日益便利的互聯(lián)網(wǎng)金融體系進行民間借貸，相比向個人借款或其他商業(yè)組織借款而言，通過互聯(lián)網(wǎng)平臺借貸更加方便，但資金規(guī)模有限。

2. 權(quán)益融資

權(quán)益融資是一種權(quán)益轉(zhuǎn)化過程的量度，表現(xiàn)為企業(yè)所籌資金轉(zhuǎn)化成所有者權(quán)益。現(xiàn)階段，權(quán)益融資主要有上市融資、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、企業(yè)收購并購等模式。其中較為常見的有上市融資和兼并收購。通過在資本市場中上市是房地產(chǎn)企業(yè)與資本融合的理想模式，國內(nèi)大部分房地產(chǎn)企業(yè)選擇在上海證券交易所和深圳證券交易所上市，但由于上市條件苛刻、上市成本高、政策約束嚴(yán)格等諸多限制，目前僅有百余家房地產(chǎn)企業(yè)成功通過上市實現(xiàn)權(quán)益融資。大型房地產(chǎn)企業(yè)對中小型房地產(chǎn)企業(yè)的兼并重組也是擴充企業(yè)資金規(guī)模的重要方式，比如融創(chuàng)和萬達(dá)“世紀(jì)并購”為企業(yè)吸收了較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，充實了資金體系。

3. 其他融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)使用的融資方式除債務(wù)融資和權(quán)益融資外還有包括企業(yè)自有資金、預(yù)售款、建筑商墊付、典當(dāng)融資、企業(yè)內(nèi)部員工集資、政策性融資等內(nèi)源融資方式和其他難以歸類的融資方式。現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)主要以自有資金和預(yù)售款作為效率較高的融資方式。其中自有資金包括企業(yè)設(shè)立時各出資方投入的資金、經(jīng)營過程中從稅后利潤中提取的盈余公積金、資本公積金等。自有資金是房地產(chǎn)企業(yè)項目開展的基礎(chǔ)，但在實際經(jīng)營和項目開發(fā)過程中，自有資金往往作為開辟其他融資渠道的先導(dǎo)。預(yù)售款則是房地產(chǎn)商品價值和資金周轉(zhuǎn)的重要途徑，通過銷售商品房和樓宇按揭的方式，房地產(chǎn)企業(yè)可采取預(yù)付購房定金的方式融資，在幫助企業(yè)獲得資金的同時還可轉(zhuǎn)嫁部分市場風(fēng)險給購房者，通過保證項目建成后的銷售情況以增強資金提供者的信心。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險類型

1. 政策制度變動導(dǎo)致的融資風(fēng)險

房地產(chǎn)業(yè)與國計民生密切相關(guān)，政策制度對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營影響巨大，因政策變化導(dǎo)致的企業(yè)融資風(fēng)險波動也十分顯著。在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)依賴債務(wù)融資模式的背景下，商業(yè)銀行成為重要的資金來源，而國家針對房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控和金融風(fēng)險管控的措施讓商業(yè)銀行提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款門檻變成現(xiàn)實。2022年中國人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中規(guī)定“對商品房空置量大、負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格審批新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款并重點監(jiān)控?！边@也在很大程度上限制了房地產(chǎn)企業(yè)的資金流，對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)無疑具有較大壓力。除此之外，包括委托貸款、民間借貸和債券融資等方式同樣受到金融和市場政策調(diào)控的影響，且隨著房地產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展的現(xiàn)實需要，產(chǎn)業(yè)和市場政策也對融資產(chǎn)生了一定約束，并導(dǎo)致了系統(tǒng)性風(fēng)險。

2. 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的不穩(wěn)定性導(dǎo)致的融資風(fēng)險

房地產(chǎn)項目建設(shè)周期長、資金投入大的特性導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)普遍具有杠桿值較高、投資決策復(fù)雜等顯著特點，受此影響，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營具有不穩(wěn)定性，比如投資決策的變動頻繁，明智的投資決策是保證銷售回款的關(guān)鍵，此前房地產(chǎn)企業(yè)大多選擇城市核心商圈、學(xué)區(qū)等繁華地帶投資，但隨著新型城鎮(zhèn)化提高了城市開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的關(guān)注，企業(yè)基于逐利心理轉(zhuǎn)向新的市場，在投資決策過程中由于投資失誤導(dǎo)致負(fù)債資金占資金來源的比重增加，由此導(dǎo)致的貸款利息規(guī)模變大，形成企業(yè)經(jīng)營的巨大壓力，當(dāng)企業(yè)經(jīng)營狀況欠佳甚至出現(xiàn)資不抵債的情況時，企業(yè)融資風(fēng)險將會進一步擴大其影響甚至形成壞賬。

3. 管理水平低下導(dǎo)致的融資風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模大、回報期長，負(fù)債經(jīng)營成為常態(tài)，而在負(fù)債經(jīng)營過程中，企業(yè)往往需要拿經(jīng)營收益用于償還本息，如若經(jīng)營效益變差導(dǎo)致收益下降，

即使獲得融資，也可能由于不能按時還本付息而給企業(yè)帶來償還債務(wù)的壓力，繼而導(dǎo)致企業(yè)商譽減值無法進行持續(xù)性融資，在惡性循環(huán)下導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險。比如在銀行貸款融資方面，隨著銀行對房地產(chǎn)企業(yè)融資后資金運用的監(jiān)管水平提升，對企業(yè)將資金挪作他用等可能導(dǎo)致資金風(fēng)險的行為加強管控，房地產(chǎn)企業(yè)需要不斷提升其經(jīng)營管理水平，對于絕大多數(shù)中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于經(jīng)營管理的系統(tǒng)性、現(xiàn)代化水平不高，勢必會導(dǎo)致資金運用率低、投資回報差等問題。

4. 信用危機導(dǎo)致的融資風(fēng)險

隨著國內(nèi)地產(chǎn)調(diào)控政策收緊、房地產(chǎn)市場下行，房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險不斷上升，因房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)面事件導(dǎo)致的行業(yè)性恐慌情緒快速蔓延并進一步加劇資本市場信心流失，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)融資難度增加，資金風(fēng)險增大。在此過程中，銀行等金融機構(gòu)更加傾向于與資金相對充裕的國企以及信用值較高的優(yōu)質(zhì)民營企業(yè)建立融資關(guān)系，而對業(yè)績一般、信用下滑的普通房地產(chǎn)企業(yè)則會加緊債務(wù)催收，在一定程度上加劇了信用危機，導(dǎo)致融資風(fēng)險進一步蔓延。

三、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理現(xiàn)狀及問題闡述

（一）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理現(xiàn)狀

1. 融資風(fēng)險識別現(xiàn)狀

現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險識別主要從銷售風(fēng)險、市場風(fēng)險、政策風(fēng)險和工程建設(shè)風(fēng)險四方面進行。

銷售風(fēng)險：由房產(chǎn)定位及市場供需變化帶來的商品房積壓風(fēng)險會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的存貨流轉(zhuǎn)能力和變現(xiàn)能力受到影響，繼而造成資金隱患。

市場風(fēng)險：近年來房地產(chǎn)市場競爭加劇，企業(yè)間激烈的競爭關(guān)系將會加劇市場分化，比如占據(jù)絕大部分市場份額的頭部房地產(chǎn)企業(yè)具有較大競爭力，在房地產(chǎn)市場下行的過程中容易獲得消費者青睞，減少項目爛尾等導(dǎo)致的資金風(fēng)險。

政策風(fēng)險：進入2019年以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控力度加強，在政策壓力下，房地產(chǎn)企業(yè)銷售增長額無法完全抵消成本上漲，公司盈利空間減少，償債壓力增加。

工程建設(shè)風(fēng)險：房地產(chǎn)企業(yè)在工程施工過程中由于工程材料不達(dá)標(biāo)、工程強度不足、設(shè)計缺陷等問題導(dǎo)致工程量的變更在很大程度上增加了工程預(yù)算，導(dǎo)致投入成本增加繼而導(dǎo)致資金風(fēng)險。

2. 融資風(fēng)險評價現(xiàn)狀

房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險評價過程中往往使用專家評價法、報表分析評價法進行。比如通過組織行業(yè)內(nèi)專家、學(xué)者對融資風(fēng)險程度進行估算并根據(jù)既往經(jīng)驗評價可能出現(xiàn)風(fēng)險的概率并進行干預(yù)。而報表分析法則使用公司財務(wù)報表中的數(shù)據(jù)，通過分析諸如償債能力、營運能力和盈利能力等重要財務(wù)指標(biāo)的變化研判融資后企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，并計算諸如流動比率、速動比率和產(chǎn)權(quán)比等反映融資風(fēng)險的指標(biāo)，直觀地反映出融資風(fēng)險現(xiàn)狀和變動趨勢。

3. 融資風(fēng)險控制現(xiàn)狀

在以上融資風(fēng)險識別和評價的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險控制主要通過在政策、市場、工程建設(shè)等方面進行針對性提升。

在銷售風(fēng)險應(yīng)對方面，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過市場化的營銷手段應(yīng)對銷售風(fēng)險，開展各類促銷活動刺激房產(chǎn)銷售。同時在產(chǎn)品和服務(wù)方面進行創(chuàng)新，如增加小區(qū)綠化、減少公攤面積、創(chuàng)新戶型設(shè)計等，以此實現(xiàn)銷售風(fēng)險最小化。

在市場風(fēng)險應(yīng)對方面，當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)尤其重視企業(yè)品牌的建立和宣傳，運用線上線下渠道擴大企業(yè)品牌知名度，通過市場調(diào)研形成準(zhǔn)確的市場定位，契合特定市場消費者的消費需要。部分房地產(chǎn)企業(yè)還通過開發(fā)保障房和廉租房項目提高企業(yè)品牌口碑，繼而提高市場競爭力。

政策風(fēng)險的應(yīng)對方面，房地產(chǎn)企業(yè)主要通過密切關(guān)注國家或相關(guān)部門政策變動，構(gòu)建與銀行的長效合作機制獲得銀行源源不斷的金融扶持力度，提前根據(jù)政策走向調(diào)整業(yè)務(wù)布局以降低政策風(fēng)險。

在工程建設(shè)風(fēng)險的應(yīng)對方面，房地產(chǎn)企業(yè)通過培養(yǎng)具有專業(yè)知識和過硬能力的建工團隊，加強對建設(shè)項目全生命周期的材料、施工、監(jiān)管，建立獎懲制度實現(xiàn)對工程建設(shè)過程的全面監(jiān)管，保證工程建設(shè)環(huán)節(jié)的穩(wěn)步推進，避免建設(shè)中成本的大規(guī)模擴張。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理存在的問題

1. 融資風(fēng)險識別因素選取不足

現(xiàn)階段大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險識別方面只針對常見因素，如：政策因素、市場因素、銷售因素、工程建設(shè)因素加以識別，缺乏對其他隱性因素的針對性識別，比如產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、融資渠道和偶然風(fēng)險等，在融資風(fēng)險識別因素的選擇方面缺乏客觀性，同時也未能很好地與企業(yè)的財務(wù)報表數(shù)據(jù)契合，導(dǎo)致融資風(fēng)險的識別存在片面性，在企業(yè)融資量大、業(yè)務(wù)逐漸復(fù)雜的過程中將無法很好地做到風(fēng)險識別。

2. 融資風(fēng)險評價方法不科學(xué)

綜合房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險評價的方法，雖然形成了差異化的評價體系，但企業(yè)對其適用性存在的不足缺乏研究，對于不同融資階段和不同項目的融資風(fēng)險管理存在較大誤差。比如在專家評價法的應(yīng)用過程中，企業(yè)在選擇評價專家時標(biāo)準(zhǔn)寬泛，各專家在制定風(fēng)險評價指標(biāo)時同樣難以統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致有的指標(biāo)復(fù)雜，有的指標(biāo)簡單，對企業(yè)融資風(fēng)險評價的結(jié)果具有主觀性。而在財務(wù)報表分析方面，企業(yè)財務(wù)人員往往僅分析企業(yè)各年份關(guān)鍵的財務(wù)指標(biāo)變化，通過縱向?qū)Ρ葦?shù)值變化進行風(fēng)險評價，導(dǎo)致評價結(jié)果具有隨意性，未能形成科學(xué)體系。

3. 融資風(fēng)險控制措施缺乏創(chuàng)新

在識別融資風(fēng)險后，房地產(chǎn)企業(yè)主要針對政策風(fēng)險、市場風(fēng)險、銷售風(fēng)險和工程風(fēng)險進行防控管理，但所指定的控制措施主要以事后控制為主，即在項目完成竣工后進行賬目梳理，倒推產(chǎn)生問題的原因并制定相應(yīng)的修正措施，在此控制措施應(yīng)用的過程中，企業(yè)對融資風(fēng)險的掌握情況不足，因而無法在風(fēng)險發(fā)生前、風(fēng)險發(fā)生時進行干預(yù)管理，在很大程度上導(dǎo)致了融資風(fēng)險增加。

四、房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理創(chuàng)新途徑

（一）基于大數(shù)據(jù)創(chuàng)建風(fēng)險預(yù)測系統(tǒng)

健全的融資風(fēng)險預(yù)測機制有助于房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，通過建設(shè)風(fēng)險預(yù)測系統(tǒng)幫助企業(yè)正確認(rèn)知融資風(fēng)險并進行嚴(yán)格管控，引導(dǎo)科學(xué)完善的風(fēng)險規(guī)避機制提升融資風(fēng)險的全過程管理能力。

在實踐中，房地產(chǎn)企業(yè)可建構(gòu)圍繞市場政策、項目進度、市場供需的大數(shù)據(jù)體系，根據(jù)動態(tài)數(shù)據(jù)匯總結(jié)合企業(yè)融資規(guī)模和運用方向生成融資風(fēng)險等級，提前針對可能出現(xiàn)資金運用風(fēng)險的環(huán)節(jié)進行預(yù)測。在融資風(fēng)險指標(biāo)建構(gòu)方面，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)項目經(jīng)營模式，采取實時跟蹤監(jiān)控的模式，將宏觀經(jīng)濟變量與融資業(yè)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)化、模型化，通過數(shù)據(jù)變化實時掌控融資風(fēng)險，在兼顧融資情況變化和市場經(jīng)濟波動的同時形成良好的風(fēng)險評估體系，促進企業(yè)高質(zhì)量融資。

同時，房地產(chǎn)企業(yè)也要在企業(yè)內(nèi)控機制中加入融資風(fēng)險預(yù)測體系，將企業(yè)經(jīng)營的內(nèi)部文化、制度環(huán)境與監(jiān)督管理、財務(wù)運行等要素納入風(fēng)險預(yù)測體系，委派企業(yè)中高層管理者、董事會成員參與融資決策和風(fēng)險管理工作，在保證企業(yè)融資真實性的同時強化對融資全過程的監(jiān)督管理。此外，還可以在企業(yè)內(nèi)部全面落實財務(wù)內(nèi)部控制規(guī)范，依托財務(wù)大數(shù)據(jù)、會計云等現(xiàn)代內(nèi)部控制管理工具不斷強化企業(yè)的內(nèi)部控制能力，進而設(shè)立融資風(fēng)險評估與控制的專業(yè)部門，加強對融資風(fēng)險識別與管理的準(zhǔn)確性。

（二）多形式綜合評價融資渠道與融資結(jié)構(gòu)

企業(yè)融資風(fēng)險的大小與融資渠道及結(jié)構(gòu)具有顯著關(guān)系，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)普遍缺乏從融資過程中識別并控制融資風(fēng)險，因此采用多種形式綜合評價融資渠道與融資結(jié)構(gòu)對于弱化融資風(fēng)險具有重要意義。

一方面，通過與銀行進行信用合作優(yōu)化融資渠道?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)融資資金的70%以上直接或間接來自銀行體系缺乏對融資渠道風(fēng)險差異的系統(tǒng)化比較。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要積極進行信用和財務(wù)評估。比如進行財務(wù)模式創(chuàng)新，變更財務(wù)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)對權(quán)益融資要給予高度重視，挖掘權(quán)益融資新渠道，擴充融資層次，實現(xiàn)融資額增加，繼而不斷降低對銀行貸款的依賴程度，除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)也可通過房地產(chǎn)投資基金等創(chuàng)新型房地產(chǎn)金融產(chǎn)品進行主動融資，避免形成債務(wù)融資依賴，降低融資風(fēng)險。

另一方面，定期評估融資結(jié)構(gòu)，降低融資成本。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)只有在進行季度或年度財務(wù)報表披露時才關(guān)注企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，但由于工程建設(shè)具有資金需求量大的特點，在實際經(jīng)營過程中也需重點關(guān)注企業(yè)運營和融資的資金結(jié)構(gòu)。企業(yè)要重視科學(xué)融資，明確可能創(chuàng)造收益的融資收益及相應(yīng)的融資成本，爭取做到內(nèi)外部融資的基本平衡，必要時可采取定性分析和定量分析結(jié)合的形式對融資成本和資金結(jié)構(gòu)進行高質(zhì)量分析，形成公司經(jīng)營資本結(jié)構(gòu)的持續(xù)管控。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要通過提高優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品數(shù)量、加大現(xiàn)代化營銷力度，促進資金回籠，完善資本結(jié)構(gòu)，避免負(fù)債率過高等具有較大融資風(fēng)險的情況發(fā)生。

（三）建立多層次風(fēng)險反饋機制

科學(xué)的融資風(fēng)險防控需要強化防控對策與防控結(jié)果的反饋，形成信息共享，提高信息透明度。這要求房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)生融資風(fēng)險后，通過電子記錄的方式形成風(fēng)險管理檔案，總結(jié)融資風(fēng)險發(fā)生的原因、環(huán)節(jié)和處置過程，形成相關(guān)經(jīng)驗，通過對風(fēng)險管理檔案進行分析，總結(jié)出科學(xué)合理的融資經(jīng)驗，為企業(yè)今后的融資發(fā)展提供可參考的經(jīng)驗。為提高融資風(fēng)險反饋質(zhì)量，房地產(chǎn)企業(yè)可在財務(wù)、工程、營銷等多個部門間建立由專人負(fù)責(zé)的資金運用和管理檔案，根據(jù)資金用途和規(guī)模形成特定融資風(fēng)險分類并相應(yīng)地總結(jié)應(yīng)對措施與經(jīng)驗，繼而豐富相關(guān)部門在落實融資風(fēng)險管理責(zé)任的過程中進行參考，形成完善的風(fēng)險反饋系統(tǒng)。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，在企業(yè)建設(shè)發(fā)展的全過程中需要不斷投入大量資金才能維持正常運轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)市場下行的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)融資約束增多，同時需求端下滑導(dǎo)致企業(yè)資金流通和變現(xiàn)能力變差，在很大程度上催生了企業(yè)融資風(fēng)險。本文對房產(chǎn)企業(yè)融資進行了大量研究，內(nèi)容主要涉及融資風(fēng)險及其管理，針對房企融資風(fēng)險及管理的問題提出有益對策，是幫助房企在當(dāng)前市場環(huán)境下成長發(fā)展的關(guān)鍵。研究結(jié)論顯示：當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)融資主要以銀行貸款為主，債務(wù)融資成為主流，但受到政策制度變動、企業(yè)自身經(jīng)營問題、管理水平較低和偶發(fā)的信用危機等多重因素影響會導(dǎo)致融資風(fēng)險增加，但房地產(chǎn)企業(yè)在融資風(fēng)險管理方面存在融資風(fēng)險識別因素選取不足、融資風(fēng)險評價方法不科學(xué)、融資風(fēng)險控制措施缺乏創(chuàng)新等問題，造成融資風(fēng)險管理效率低下。針對性地加強現(xiàn)代化風(fēng)險預(yù)測系統(tǒng)建設(shè)、對融資渠道與融資結(jié)構(gòu)進行多角度評價并建立多層次風(fēng)險反饋機制是提升房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險管理水平的有效渠道，對于提高房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營質(zhì)量具有重要價值。

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（作者單位：珠海依云房地產(chǎn)有限公司）