從新城控股看房地產(chǎn)企業(yè)償債能力

程竹

房地產(chǎn)業(yè)是我國備受關(guān)注的行業(yè)之一，是中國國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，住房問題直接關(guān)系到千家萬戶的居住品質(zhì)、切身利益。近年來，隨著優(yōu)化調(diào)控政策的出臺，各地為推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，支持個人住房貸款合理需求，房企融資渠道持續(xù)收緊。除商業(yè)銀行信貸渠道，信托公司銀信合作業(yè)務(wù)以及房企發(fā)債融資也受到監(jiān)管層嚴控。業(yè)內(nèi)人士表示，房企融資通道縮緊導(dǎo)致企業(yè)資金鏈壓力增大。

新城控股集團股份有限公司1993年創(chuàng)立于江蘇常州，現(xiàn)總部設(shè)于上海。2015年，新城控股集團在上海證券交易所A股上市，成為國內(nèi)首家實現(xiàn)B轉(zhuǎn)A的民營房企。經(jīng)過30年的快速發(fā)展，新城控股成為涉足住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的綜合性房地產(chǎn)集團。截至2023年3月25日，新城控股集團已進入中國145個大中城市，開發(fā)中或已完成項目超700個。

新城控股集團償債能力

短期償債能力分析。短期償債能力反映具有流動性的資產(chǎn)與負債之間的關(guān)系，能夠較好地評價企業(yè)流動資產(chǎn)清償流動負債的能力，企業(yè)應(yīng)當給予高度重視。本文使用流動比率、速動比率、現(xiàn)金比率三個常用的財務(wù)指標對新城控股集團進行短期償債能力分析。

流動比率是分析企業(yè)短期償債能力的首要指標，反映可在短期內(nèi)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的流動資產(chǎn)償還到期流動負債的能力。新城控股集團2020—2022年的流動比率如表1所示。

數(shù)據(jù)來源：新城控股集團年度財務(wù)報表，下同。

由表1可知，2020年至2022年四個季度的流動比率平均值從1.06上升到1.09后下降到1.02。其中，2020年第一季度至2021年第二季度企業(yè)流動比率整體呈現(xiàn)上升趨勢，從1.05上升至1.11。但從2021年第二季度開始，流動比率不斷下降，到2022年年末跌破1降至0.96。

查看企業(yè)財務(wù)報表可以發(fā)現(xiàn)，流動資產(chǎn)中占比最大的為存貨（存貨金額重大是房地產(chǎn)業(yè)的典型特點），2021年第二季度到2022年末呈現(xiàn)先增后減的趨勢，從2021年第二季度的64.62%到2022年第三季度的70.17%，2022年末回落到67.43%；而流動負債中占比最大的合同負債（合同負債金額重大，同樣是房地產(chǎn)業(yè)的典型特點），與存貨變動呈現(xiàn)相同的先增后減趨勢，在2022年第三季度達到頂峰（59.25%）。這是由于在這段期間內(nèi)，新城控股集團在手訂單飽和同時提前備貨。企業(yè)業(yè)務(wù)不斷擴張，流動負債規(guī)模持續(xù)增長，但沒有充足的流動資產(chǎn)予以支撐，因此企業(yè)的流動比率在2022年不斷降低。

除此之外，應(yīng)收賬款占比呈現(xiàn)上漲趨勢，從2021年第一季度的0.10%上漲到2022年末的0.17%。這是由于受到房地產(chǎn)行業(yè)市場大環(huán)境和疫情影響，房地產(chǎn)開發(fā)商不得不降低周轉(zhuǎn)速度，導(dǎo)致新城控股集團銷售資金回流受阻，應(yīng)收賬款上升。

速動比率是流動比率的補充指標，考慮到存貨在流動資產(chǎn)中變現(xiàn)速度較慢，可能出現(xiàn)滯銷而無法變現(xiàn)的情況，將其在流動資產(chǎn)中扣除，能更為準確地反映企業(yè)短期償債能力水平。新城控股集團2020—2022年速動比率如表2所示。

由表2可以看出，2020年至2022年速動比率整體呈下降趨勢，下降了13.79%。其中，2020年至2022年第二季度，速動比率在0.26至0.30之間浮動，相對較穩(wěn)定；但2022年第二季度到2022年第三季度從0.27下降到0.23后，第四季度仍保持較低水平。

但此現(xiàn)象能夠被合理解釋。在2022年第三季度去除金額占比重大且處于峰值（70.17%）的存貨后，速動資產(chǎn)相對于流動負債進一步縮減，進而出現(xiàn)了速動比率從0.27進一步下降的情況。而到了第四季度，存貨占比仍處于高位，故速動比率回升不大。

現(xiàn)金比率主要用于企業(yè)債務(wù)流動性最強的資產(chǎn)項目，在速動資產(chǎn)的基礎(chǔ)上再扣除應(yīng)收款項，反映的是企業(yè)的現(xiàn)金類資產(chǎn)償還短期債務(wù)的能力。新城控股集團2020—2022年現(xiàn)金比率如表3所示。

一般我們認為，房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)金比率應(yīng)當在0.20左右較為適宜。如果企業(yè)現(xiàn)金過多會導(dǎo)致資產(chǎn)閑置，收益降低；如果現(xiàn)金較少，無法償還到期債務(wù)的風(fēng)險較高。由表3可以發(fā)現(xiàn)，新城控股集團2020年至2022年每個季度的現(xiàn)金比率都低于0.20的行業(yè)平均水平。這說明新城控股集團面臨一定的償債風(fēng)險，可能出現(xiàn)不能按期支付借款利息、償還到期債務(wù)的情況。但經(jīng)統(tǒng)計分析發(fā)現(xiàn)，僅從財報數(shù)據(jù)上看，超大型和大型房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金比率相對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說較低，這是精益管理的結(jié)果，是處于安全水平的。

長期償債能力分析。長期償債能力是指企業(yè)償還一年以上債務(wù)的能力。相對于短期償債能力，長期償債能力更能反映一個公司的長久發(fā)展情況。筆者選取資產(chǎn)負債率對新城控股集團的長期償債能力進行分析。

資產(chǎn)負債率是衡量企業(yè)負債水平的綜合性指標，反映的是企業(yè)通過舉債形成的資產(chǎn)占資產(chǎn)總額的比例。資產(chǎn)負債率越高，表明使用負債取得資產(chǎn)越多，資產(chǎn)對負債的保護程度越低，長期償債能力越弱。新城控股集團2020—2022年資產(chǎn)負債率如表4所示。

一般我們認為，資產(chǎn)負債率的適宜值為0.40至0.60，但由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，資產(chǎn)負債率總體偏高。由表4可知，新城控股集團的資產(chǎn)負債率都處于0.80之上，遠遠高于適宜值范圍，長期償債能力較弱。但好在2020年至2022年，資產(chǎn)負債率總體呈下降趨勢，長期償債能力有所好轉(zhuǎn)。通過查看財務(wù)報表發(fā)現(xiàn)，由于近幾年房地產(chǎn)市場發(fā)生變化，企業(yè)計提的資產(chǎn)減值準備同比增加，賬面資產(chǎn)減少，而與此同時，總負債以更大幅度縮減，故最終資產(chǎn)負債率總體呈現(xiàn)下降趨勢。

新城控股集團如何“自救”

存在的問題：短期償債壓力突出，存貨占據(jù)較多資金，流動性強的資產(chǎn)不足。長期償債能力同樣面臨較大的壓力，企業(yè)資產(chǎn)極大部分（超過80%）來源于舉債，財務(wù)杠桿高，財務(wù)風(fēng)險高。

對此，筆者提出以下建議：

關(guān)注國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟形勢，把握國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，順應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。

拓寬銷售渠道。通過市場調(diào)研，把握消費者偏好，制定適宜的營銷策略，增強企業(yè)盈利能力，減少存貨積壓，增強企業(yè)資金的流動性。

融資渠道多元化。資金是企業(yè)的“血液”，企業(yè)應(yīng)該通過多樣的融資渠道獲取資金用于其生存與發(fā)展。

改善資本結(jié)構(gòu)。減少債務(wù)性資本，降低財務(wù)杠桿，有利于減緩償債壓力、降低財務(wù)風(fēng)險。

建立財務(wù)預(yù)警分析指標體系，健全內(nèi)控程序。