民企拿地，集中在這里

邱永芬

5月12日，浙江省臺州市黃巖區(qū)一地塊，歷時3個半小時，116輪競價(jià)決出勝負(fù)，當(dāng)?shù)孛衿舐?lián)手國企以溢價(jià)38.4%摘得。

這幅地塊，正好折射出今年以來全國土拍市場的幾大特點(diǎn)：熱門城市重現(xiàn)火熱競爭，民企聯(lián)合國企重返土拍江湖，民企拿地真正明顯復(fù)蘇的地區(qū)，集中在浙江。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱指出，2023年前4月，全國土地成交規(guī)模同比下降31%，創(chuàng)下2010年以來全國土地交易規(guī)模的新低。近七成百強(qiáng)房企沒有納儲，剩下三成還在拿地的百強(qiáng)房企仍以央國企老面孔為主。

榜首華潤，今年以來就以狂飆姿態(tài)掃貨。上海今年首輪宅地土拍，華潤最終以總價(jià)30.2億元競得青浦區(qū)西虹橋宅地。同一天，廣州今年首輪土拍，華潤與長隆聯(lián)合體，以197億搖號拿下廣州史上第二高總價(jià)的超級地塊。長沙首輪土拍，華潤搖中007地塊……整個4月，華潤在太原、上海、廣州、長沙及合肥收購6幅地塊，總樓面面積約為173.3萬平方米，權(quán)益對價(jià)約為人民幣154.1億元。

進(jìn)入5月，華潤+中鐵聯(lián)合體37.36億拿下北京西紅門地塊，16日，華潤抽中成都熱門的高新區(qū)地塊，繼續(xù)高歌拿地。

拿得出錢，又拿得到地的，不只華潤，還有萬科和建發(fā)。

今年3月，萬科執(zhí)行副總裁劉肖在董事會上表示，萬科在確保安全前提下，會以更加積極的態(tài)度去捕捉新項(xiàng)目機(jī)會。

自3月起，萬科加速拿地，一個月拿地4宗：在南京雨花臺拿地1宗，東莞拿地2宗，廣州1宗，涉及權(quán)益地價(jià)85.13億元。

4月中下旬，上海首輪土拍，萬科時隔三年重返上海，一舉揮金超76億在松江區(qū)、閔行區(qū)拿地。同時，又在寧波、南京、杭州各拿下1宗地。整個4月份，萬科流連華東片區(qū)，合共支付權(quán)益地價(jià)96.92億，拿地5宗。而在5月，萬科在時隔兩年后又重返成都拿地，并以觸頂熔斷，搖號搖中武侯區(qū)麗都82畝宅地。

來自廈門的國企建發(fā)，今年拿地也非常迅猛，接連在浙江麗水、杭州，四川成都，福建寧德，上海青浦，江蘇無錫等地摘地，拿地金額約130億元。在5月，又以28.9億元拿下南京雨核G14地塊。

前4月頻頻拿地的央國企，還有保利、招商、中鐵、金地、越秀等。背靠國企的綠城也出手不凡，今年前4月僅在西安就斥資56.515億元，拿地305.85畝，居西安前4月拿地金額NO.1。

在克而瑞1-4月拿地金額前十榜單中，10家房企有6家為央國企（華潤、建發(fā)、保利、招商、中鐵、金地），1家混合制企業(yè)（萬科），1家有國資加持（綠城），只有長隆和濱江兩家純民企。

民企的復(fù)蘇，主體在聯(lián)合體

從中指研究院的數(shù)據(jù)來看，今年以來民企拿地似乎顯著復(fù)蘇，但細(xì)看，還有內(nèi)里。

以廣州為例，民企拿地占比從數(shù)字上看，由去年全年的3%一舉躍升至今年1-4月的27%，但背后的真相是“聯(lián)合體”。廣州今年3月和4月兩批推出8宗地，成交7宗地，金額294億。這當(dāng)中，一票占掉197億的超級地塊，是華潤長隆聯(lián)合體，長隆權(quán)益占比50%。另一宗聯(lián)合體拿地是21億的荔灣地塊，與國企廣東建工聯(lián)手的是，2021年才成立的廣州谷龍。真正的典型民企，是來自江蘇的家紡企業(yè)“南通亞倫”，以一己之力搖中23億的番禺迎賓路地塊。就在5月中旬，南通亞倫已與龍湖聯(lián)姻，龍湖方面證實(shí)將由龍湖操盤迎賓路地塊。至此，民企在廣州單獨(dú)拿地實(shí)際占比7%，聯(lián)合體占比三成。

在北京，今年2月共出讓6宗宅地，20余家企業(yè)參與競逐，只有京東和龍湖兩民企。6宗地總地價(jià)132.09億元，唯有京東31.12億元底價(jià)拿得亦莊新城地塊，其余5宗地都被央國企所拿，當(dāng)中越秀是最大贏家，以59.11億元拿下其中2宗熱門地塊。

3月，昌平區(qū)兩宗地開拍，總成交39.995億元，當(dāng)中昌平新城東區(qū)地塊由首開以底價(jià)27億摘得；另一宗朱辛莊0028地塊吸引42家房企及聯(lián)合體競拍，最終民企上海大華集團(tuán)以“觸頂”12.995億+溢價(jià)率15%收入。4月，北京再賣兩宗地，總成交63.6億，通州梨園地塊由招商中簽，孫河前葦溝002、003地塊由中建智地以40.4億元的底價(jià)競得。5月，北京拍賣豐臺大興兩宗地，總成交價(jià)64.745億元，其中大興西紅門地塊由華潤和中鐵聯(lián)合體競得，豐臺青塔村棚戶區(qū)改造地塊由建工和城鄉(xiāng)房屋競得，都是央企聯(lián)合或者央企與國企聯(lián)合。

以此計(jì)算，截至5月中旬，民企在北京拿地的占比為14.7%。

上海的情況也幾近相似。4月，上海2023年一批次集中土拍結(jié)束。19宗宅地，成交總建面198.86萬平方米，73家企業(yè)蜂擁而至，最終總成交地價(jià)518.83億元，溢價(jià)率7.3%。在這場激烈的土拍盛宴中，不僅央企國企，甚至連隔壁江蘇的幾家區(qū)屬財(cái)投也都想來分杯羹。

最終依然是央國企霸占主場，民企僅有龍湖建華置地聯(lián)合體、新天和實(shí)業(yè)、安徽新華3家成功摘地，累計(jì)拿地金額42.7億元，僅占總地價(jià)的8.24%。

民企復(fù)蘇的代表企業(yè)：龍湖和濱江

在前20榜單中，真正引領(lǐng)民企拿地風(fēng)向標(biāo)的，是龍湖和濱江。

4月初，深圳首輪集中拍地，5宗地?cái)埥?2億，龍湖一舉拿下2塊，總金額24億，也因此讓深圳拍地市場的民企占比，從去年近乎為零的1%上升至33%。

龍湖從2月土拍重啟，就一路進(jìn)場拿地。2022全年新增土地儲備34幅地塊，權(quán)益地價(jià)304億。

就在近期，龍湖與南通亞倫再雙劍合璧，聯(lián)手開發(fā)，在今年4月，歷經(jīng)17輪競價(jià)，15%溢價(jià)封頂，由16家房企圍獵，最終花落南通亞倫的番禺迎賓路地塊。

另一家拿地過百億的“杭州地產(chǎn)一哥”濱江集團(tuán)，可謂是中國房地產(chǎn)的一匹黑馬，在別的房企紛紛輕裝上陣，它卻不斷進(jìn)擊拿地。2019年以來，濱江集團(tuán)拿地價(jià)值從506.4億、714.9億、642.7億，再到2022年的785.2億，位列去年房企拿地價(jià)值TOP5。

與龍湖在全國攻城略地不一樣，濱江今年至今基本堅(jiān)守在杭州拿地。

截至4月，濱江集團(tuán)今年來已通過招拍掛和合作開發(fā)，共獲土地9宗，其中8宗位于杭州，一宗位于金華，新增貨值超200億元，其中直接拿地7塊，合作獲取2塊。

濱江集團(tuán)董事長戚金興在今年5月中旬召開的2022年度網(wǎng)上業(yè)績說明會上，明確表示濱江會繼續(xù)積極參與杭州土地市場，并且更廣泛地與來杭州參拍的央企、國企和優(yōu)質(zhì)民企積極合作，確保在杭州的市場占有率。

濱江集團(tuán)管理層還指出，除杭州外，濱江集團(tuán)會重點(diǎn)考慮上海、南京、蘇州、寧波、深圳、廣州等城市。

浙江：民企復(fù)蘇的代表區(qū)域

從克而瑞2023年前4月新增土地TOP100榜還能看到另一個現(xiàn)象，拿地前20強(qiáng)，為數(shù)不多的幾家民企中，濱江、偉星、坤和、新城投股等大量在浙江拿地。而從中指研究院前4月城市數(shù)據(jù)來看，民企拿地的真正復(fù)蘇，集中在浙江，其中杭州民企拿地占比65%，寧波54%。

今年以來，眾多民企將杭州視為其恢復(fù)房地產(chǎn)投資的“試金石”。

2月，千億房企新城控股順利在杭州首場土拍搖中一宗商業(yè)綜合體地塊，成交總價(jià)24.6億元，溢價(jià)率11.82%。這是新城控股繼2022年暫緩公開拿地以后，首次重現(xiàn)土拍市場，首宗地選在杭州。

4月，在杭州舉行的今年第三批集中供地中，碧桂園在時隔10個月后重現(xiàn)土拍現(xiàn)場，以28.3億元斬獲濱江區(qū)地塊，所拿的第一宗地也落子杭州。

從杭州今年以來舉行的四批次拍地來看，每次幾乎都是民企的天下。

以第三批集中供地看，在當(dāng)天拍賣的12宗涉宅地，總成交166.6億，9宗由濱江、龍湖、碧桂園、坤和、天陽、偉星、華元等民營房企拿下。

不僅杭州，民企幾乎都跑去浙江拿地。

2023年1-4月，浙江省全省共成交350宗土地，其中涉宅地129宗（剔除純租賃、純安置、出讓面積小于1000平方米的涉宅地，下同），總建面961.3萬平方米，總出讓金1007.8億元，平均樓面價(jià)10483元/平方米。

從房企浙江省涉宅地拿地金額TOP10看，七成房企為民企。

值得關(guān)注的是，在浙江拿地民企當(dāng)中，又以浙江本土民企為主。前4月拿地金額前三濱江、坤和、綠城都是杭州民企，浙江中豪也都是杭州民企，其中濱江還是“杭州地產(chǎn)一哥”；方遠(yuǎn)、偉星都是臺州房企，其中偉星還是“臺州民企一哥”。只有碧桂園為來自廣東的民企。

由此可見，金額中前十榜中，7家拿地民企中有6家都是浙江的民企。央國企中只有第四第五名建發(fā)、中海，還有第十名龍港市城市建設(shè)發(fā)展為來自溫州的國企。

以浙江前4月宅地成交建面TOP10看，也都是6家為民企，4家為國央企。

專家：房企更關(guān)注“安全性”

那么，近期民企重出江湖拿地會成為普遍趨勢嗎？今年以來的土拍熱度還會持續(xù)多久？

中指研究院認(rèn)為，今年以來，全國部分核心城市土拍明顯回暖，但受三、四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。由于4月銷售未能持續(xù)復(fù)蘇，土拍市場分化愈發(fā)明顯，房企對投資的“安全性”更為關(guān)注，核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)，但搖號中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區(qū)板塊。

“有別于去年的集體沉寂，今年以來民企在土拍市場的活躍度開始增加，特別是在對一、二線城市優(yōu)質(zhì)土地的角逐上，民企的亮相也成為當(dāng)前行業(yè)基本面轉(zhuǎn)好的一個積極信號”?？硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉指出，從目前表現(xiàn)看，現(xiàn)在能夠出來拿地的民企還是少數(shù)，“很多民企的流動性風(fēng)險(xiǎn)尚未解除，行業(yè)的銷售恢復(fù)基礎(chǔ)也較為疲弱。相對于投資拿地，保交樓和去庫存還是多數(shù)民企今年更為緊迫的工作”。

肖文曉認(rèn)為，今年土拍市場的主角依然是央國企，“除了原來的傳統(tǒng)國央企房企，一些近年剛剛有意進(jìn)軍房地產(chǎn)開發(fā)的上下游國企也值得關(guān)注，民企的參與更多是局部的而非全局性的”。

易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為，未來土拍熱度是否能延續(xù)，與樓市回暖程度高度相關(guān)。預(yù)計(jì)接下來一、二線土拍熱度仍會慣性延續(xù)，優(yōu)質(zhì)地塊依舊是房企補(bǔ)倉拿地的競爭點(diǎn)。而部分深耕房企增儲訴求明確，將是土地市場中需要注意的力量。