拍賣(mài)熱下的冷思考

王艷玲　孫陽(yáng)

5月10日，廈門(mén)迎來(lái)2023年首場(chǎng)土拍，共出讓3宗宅地。參與競(jìng)拍的房企數(shù)量創(chuàng)下新高——其中，五緣灣地塊參拍房企達(dá)到88家；體育公園地塊參拍房企達(dá)34家。同一天，南京第二輪土拍的10幅宅地+2幅非宅地中，有5幅地塊溢價(jià)，其中有3幅觸頂最高限價(jià)。

一時(shí)間，來(lái)自四面八方的土拍消息，點(diǎn)燃了公眾對(duì)土地市場(chǎng)的關(guān)注。觸頂、搖號(hào)、溢價(jià)率高企、民企進(jìn)場(chǎng)……土拍似乎迎來(lái)久違的熱鬧，土地市場(chǎng)迎來(lái)拐點(diǎn)了嗎？

然而就全國(guó)來(lái)看，今年的賣(mài)地收入，并不容樂(lè)觀。從財(cái)政部發(fā)布的一季度財(cái)政收支數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)端倪。

2023年1-3月地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入9920億元，同比下降23.6%，其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入8728億元，同比下降27%。

官方數(shù)據(jù)和機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的趨勢(shì)基本一致?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2023年前4月，全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建筑面積僅為1.79億平方米，同比來(lái)看，受預(yù)供地制度影響，2023年初大部分城市的供地時(shí)段均有所延遲，在2022年的低基數(shù)基礎(chǔ)上，2023年全國(guó)300城經(jīng)營(yíng)性土地成交建面進(jìn)一步下降31%。

何為預(yù)供地制度？2023年初，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為調(diào)控舉措之一、試點(diǎn)兩年的集中供地政策迎來(lái)重大調(diào)整。包括對(duì)住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過(guò)3次”；并建立擬出讓地塊清單公布制度。

受益于預(yù)供地制度在流拍率指標(biāo)上的持續(xù)“發(fā)力”，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月份的全國(guó)土地流拍率僅為11%，為2022年下半年以來(lái)第三低點(diǎn)，且流拍的住宅用地多位于三、四線(xiàn)城市，如云浮、麗水等。

賣(mài)地前三名：杭州、上海、廣州

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，一季度中國(guó)GDP十強(qiáng)城市依次為上海、北京、深圳、廣州、重慶、成都、蘇州、杭州、武漢、南京。在第11到第20的城市中，寧波正式取代天津坐上了GDP第11位；此外青島、長(zhǎng)沙、無(wú)錫、佛山、西安等城市也迎來(lái)了經(jīng)濟(jì)的明顯加速。

據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，前4月經(jīng)營(yíng)性土地成交TOP5的城市，分別是杭州、上海、廣州、北京、西安。單就住宅用地的出讓情況來(lái)看，前4月土地成交TOP5的城市，分別是杭州、上海、廣州、合肥、蘇州。

從重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市來(lái)看，成都經(jīng)營(yíng)性土地的整體溢價(jià)率達(dá)10%，杭州平均溢價(jià)率9%，上海平均溢價(jià)率7%，廣州、長(zhǎng)沙平均溢價(jià)率達(dá)8%。

高能級(jí)市場(chǎng)率先復(fù)蘇

作為絕對(duì)主力的北上廣深，整體呈現(xiàn)愈加回暖態(tài)勢(shì)，極大地帶動(dòng)了全國(guó)土地市場(chǎng)的熱度。但是，單一地塊的成交依然呈現(xiàn)冷熱不均、分化明顯的局勢(shì)。

上海是首輪土拍的“大戶(hù)”。上海2023年第一批次集中土拍收官，總成交金額519億元，平均成交樓面價(jià)26090元/平方米。此次土拍引發(fā)了房企激烈爭(zhēng)奪。

300城經(jīng)營(yíng)性用地月度成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)決策系統(tǒng)

廣州2023年首輪土拍共收金294億元，掛牌的八宗地塊，有四宗地塊達(dá)到封頂價(jià)，三宗底價(jià)成交，說(shuō)明市場(chǎng)在整體向好的同時(shí)，仍存在一定壓力。

深圳土拍熱度也高。深圳首批5宗地塊中，3宗封頂、1宗溢價(jià)成交、1宗底價(jià)成交，總攬金72億元，成交樓面均價(jià)約1.52萬(wàn)元/平方米，平均溢價(jià)率約為10.13%。

當(dāng)前各房企拿地方面的工作非常趨同，即主要尋找高能級(jí)的土地市場(chǎng)。這和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要在高能級(jí)市場(chǎng)率先復(fù)蘇、此類(lèi)市場(chǎng)后續(xù)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)被看好等有關(guān)。綜合來(lái)看，即便北上廣深，土地市場(chǎng)既有觸頂搖號(hào)成交的地塊，也有房企托底成交的。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則表示，近期部分重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)明顯升溫，這種升溫不是簡(jiǎn)單的土地交易規(guī)模的上升，而是部分地塊明顯出現(xiàn)競(jìng)價(jià)企業(yè)數(shù)量增多的現(xiàn)象。他認(rèn)為，各地要在土地供應(yīng)、競(jìng)拍規(guī)則調(diào)整等方面積極做優(yōu)化，以更好促進(jìn)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

2023年前4月部分溢價(jià)率較高城市土地成交情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CRIC中國(guó)房地產(chǎn)咨詢(xún)決策系統(tǒng)

核心城市優(yōu)質(zhì)地塊“僧多粥少”

兩個(gè)核心城市群市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)健，珠三角在大幅減少土地供應(yīng)后，市場(chǎng)熱度明顯回暖；長(zhǎng)三角城市群優(yōu)質(zhì)地塊的成交，帶動(dòng)成交樓面均價(jià)的明顯提升。

比如杭州，供應(yīng)節(jié)奏加快以及各批次供應(yīng)量維穩(wěn)是今年的顯著特征。今年前4月，杭州便已完成了4場(chǎng)土拍。值得關(guān)注的是，碧桂園、濱江、偉星等民企紛紛出手，這也是市場(chǎng)復(fù)蘇以來(lái)，頭部民營(yíng)房企首度集體活躍在土拍市場(chǎng)。蘇州方面，第一輪土拍共出讓11宗涉宅用地，有3宗觸頂搖號(hào)；5宗產(chǎn)生溢價(jià)，最高溢價(jià)率為15%，6宗底價(jià)成交。其中蘇州工業(yè)園區(qū)地塊成交樓面價(jià)35650元/平方米，這也刷新蘇州工業(yè)園區(qū)的地價(jià)紀(jì)錄。

最值得關(guān)注的當(dāng)數(shù)合肥，這座連續(xù)七年每年跨越一個(gè)千億臺(tái)階的城市，絕對(duì)是“黑馬”的存在。合肥樓市強(qiáng)勢(shì)的表現(xiàn)，為市場(chǎng)注入了強(qiáng)心劑，也讓房企看到了合肥市場(chǎng)的未來(lái)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，3月份，合肥一、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比雙雙上漲。

當(dāng)所有開(kāi)發(fā)商都要爭(zhēng)搶安全區(qū)、爭(zhēng)搶確定性，其結(jié)果就是極少數(shù)地塊被眾多開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶?zhuān)渌貕K表現(xiàn)一般，甚至流拍。而地方政府出讓壓箱底的“地塊”，定價(jià)合理、配建指標(biāo)少等，也加劇了這一趨勢(shì)。

據(jù)中指數(shù)據(jù)CREIS跟蹤統(tǒng)計(jì)，1-4月非核心一、二線(xiàn)城市土拍市場(chǎng)仍以底價(jià)成交為主。如鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價(jià)成交。從民企參與程度及溢價(jià)率看，鄭州市2023年首次集中供地?zé)岫壬形椿謴?fù)，依舊由城投托底。

土地市場(chǎng)何時(shí)迎來(lái)拐點(diǎn)？

隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展模式，在強(qiáng)調(diào)安全、現(xiàn)金流的大背景下，房企的投資戰(zhàn)略也隨著市場(chǎng)的變化，不斷動(dòng)態(tài)調(diào)整。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受南都灣財(cái)社記者采訪(fǎng)時(shí)表示，判斷土拍市場(chǎng)是否出現(xiàn)拐點(diǎn)有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，第一是民企的拿地比例是否有明顯的上升，甚至超過(guò)一半；第二是外圍地塊出讓受到了歡迎，同時(shí)流拍率明顯下降；第三則是配建的是否出現(xiàn)。

“只有這些指標(biāo)出現(xiàn)了，那么土地市場(chǎng)才能說(shuō)拐點(diǎn)回升?！崩钣罴伪硎荆F(xiàn)在來(lái)看這些指標(biāo)都沒(méi)有，而目前土地市場(chǎng)的火熱表現(xiàn)在一方面政府供給的地塊較好、定價(jià)比較合理、又沒(méi)有配建，另一方面這些地塊建設(shè)的都是一些改善型的溢價(jià)率比較高的產(chǎn)品，整體來(lái)看還是處于一個(gè)盤(pán)整的過(guò)程中。

對(duì)于未來(lái)土拍市場(chǎng)的趨勢(shì)，李宇嘉再次強(qiáng)調(diào)了兩極分化：“主打改善型產(chǎn)品的熱點(diǎn)中心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)受到熱捧，改善型住房受歡迎程度較高，市民在此區(qū)域換房的意愿也比較高；至于其他地塊表現(xiàn)便一般，外圍地塊繼續(xù)謹(jǐn)慎出讓?！?/p>

中指研究院分析師孟新增亦表示，4月銷(xiāo)售未能持續(xù)復(fù)蘇，土拍市場(chǎng)分化愈發(fā)明顯，房企對(duì)投資的“安全性”更為關(guān)注，核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)，但搖號(hào)中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區(qū)板塊；新房庫(kù)存量大、同時(shí)土地出讓金依賴(lài)程度高、地方債務(wù)化解難度大的二線(xiàn)城市，在兩難之下有較大可能將啟動(dòng)新一輪棚改，同時(shí)減少供應(yīng)、增加需求。