新鴻基大展拳腳

李惠琳

新鴻基地產(chǎn)，正在內(nèi)地大展拳腳。

2月中旬，新鴻基在粵港澳大灣區(qū)的重點(diǎn)項(xiàng)目——廣州南站ICC初次亮相，推出高端住宅“峻鑾”。

首先亮相的住宅項(xiàng)目峻鑾，占地約17萬(wàn)平方米，首批兩棟樓中最北的B1將率先開售，主要為95平米三房、125平米四房?jī)蓚€(gè)戶型，將于上半年正式入市。

項(xiàng)目主打高端，目前尚未公布價(jià)格。參考周邊在售新樓盤，價(jià)格多在4萬(wàn)元/平米左右。

內(nèi)部人士向《21CBR》記者透露，峻鑾開盤價(jià)將對(duì)標(biāo)廣州番禺區(qū)的標(biāo)桿項(xiàng)目，“不會(huì)比它們低”。

除了住宅部分，項(xiàng)目還規(guī)劃了辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓及公共交通設(shè)施，預(yù)計(jì)從2025年起分階段落成，目前投資已超100億元。

這家老牌港資地產(chǎn)商，近年暗暗布局內(nèi)地大型TOD（以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式）項(xiàng)目，隨著項(xiàng)目加緊入市，即將進(jìn)入收獲季。

百億投資

新鴻基地產(chǎn)在廣州的住宅項(xiàng)目不多，但熱度不小。其在廣州的首個(gè)高端住宅“峻林”，2013年開盤均價(jià)是4萬(wàn)元/平米，如今二手房售價(jià)最高近16萬(wàn)元/平米。

峻鑾，是新鴻基近十年來(lái)首次在廣州推出高端住宅項(xiàng)目。

不過(guò)，廣州南站ICC項(xiàng)目并不限于住宅，而是規(guī)劃為一個(gè)86萬(wàn)平方米的全業(yè)態(tài)綜合發(fā)展項(xiàng)目，集商住行于一體，包括辦公樓、商場(chǎng)、酒店、公寓及公共交通設(shè)施，預(yù)計(jì)從2025年起分階段落成。

2021年4月，新鴻基地產(chǎn)競(jìng)得廣州南站項(xiàng)目，耗資約105億元，包括土地價(jià)格70.82億元，加上配套設(shè)施建設(shè)成本34.61億元，折合樓面地價(jià)11493元/平米。

交通便利是ICC項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)，距離廣州南站約600米，有四條地鐵交匯，半小時(shí)到達(dá)廣州城中心，同時(shí)高鐵輻射大灣區(qū)。

短板在于，住宅地偏小分散，教育配套有待完善，目前僅配有一所幼兒園。

深耕香港40多年的新鴻基地產(chǎn)，一向擅長(zhǎng)TOD項(xiàng)目，早年在香港的多個(gè)鐵路沿線建設(shè)了20多個(gè)TOD大型綜合體項(xiàng)目。

其中，最具標(biāo)志性的是位于中環(huán)核心的國(guó)際金融中心IFC，以及香港西九龍高鐵站旁的環(huán)球貿(mào)易廣場(chǎng)ICC兩座摩天大樓。

最近幾年，新鴻基地產(chǎn)加碼內(nèi)地一二線城市投資，單是在廣州，就拿下了兩個(gè)TOD項(xiàng)目。

除了上述廣州南站，另一個(gè)是位于南沙的廣深港高鐵慶盛TOD項(xiàng)目。

新鴻基于2018年斥資2.64億元拿下，計(jì)劃打造為一個(gè)8萬(wàn)平米的高端商業(yè)項(xiàng)目，一期工程預(yù)計(jì)于2024年竣工。

新鴻基在內(nèi)地的投資，大部分是地標(biāo)式大型綜合體，當(dāng)下均在加快入市節(jié)奏。

上海的徐家匯中心ITC項(xiàng)目尤受矚目，是新鴻基在內(nèi)地最大的投資項(xiàng)目，于2013年以總價(jià)217.7億元摘得，成為當(dāng)年的上海新地王，成交樓面價(jià)3.73萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率達(dá)到24.21%。

該項(xiàng)目建筑面積約95萬(wàn)平方米，計(jì)劃打造為一個(gè)超大型綜合體。定位頗為高調(diào)，號(hào)稱是上海下一個(gè)世紀(jì)的“城市中心”，預(yù)計(jì)于2024年全面竣工。

掘金內(nèi)地

過(guò)去兩年，內(nèi)地樓市的深度調(diào)整對(duì)港資房企來(lái)說(shuō)，影響不算太大，它們普遍姿態(tài)從容。

新鴻基的日子也不差。

2021財(cái)年（2021年7月1日-2022年6月30日），新鴻基收入為777.47億港元，同比下降8.81%，凈利潤(rùn)為255.60億港元，同比下降4.22%。

兩項(xiàng)數(shù)據(jù)雖有下滑，表現(xiàn)仍好于不少同行。

在新鴻基的收入中，目前內(nèi)地市場(chǎng)的貢獻(xiàn)不足百億港元，僅占十分之一。

2021財(cái)年，包括合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司在內(nèi)，新鴻基在內(nèi)地的物業(yè)銷售收入約25億港元，同比下滑77%，主要是住宅項(xiàng)目的銷售及交付量較減少所致。

相比住宅項(xiàng)目，內(nèi)地的物業(yè)投資項(xiàng)目，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更高，業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)強(qiáng)。

2021財(cái)年，新鴻基在內(nèi)地落成的物業(yè)投資項(xiàng)目有16個(gè)，租金收入為65.75億港元，同比上漲7%，漲幅好于在香港市場(chǎng)的表現(xiàn)。

在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，豪宅等高端改善型產(chǎn)品備受親睞，對(duì)于新鴻基而言，是當(dāng)下最佳的掘金之地。

截至2022年6月底，新鴻基在內(nèi)地的土地儲(chǔ)備共7060萬(wàn)平方呎（1平方呎≈0.09平方米），超過(guò)香港市場(chǎng)。

其中約1760萬(wàn)平方呎是已落成物業(yè)，大多位於主要城市的交通樞紐，用作收租及長(zhǎng)期投資。剩余5300萬(wàn)平方呎為發(fā)展中物業(yè)，約40%用作住宅用途。

官方資料顯示，新鴻基是香港取得最高信貸評(píng)級(jí)的地產(chǎn)商，2022年穆迪和標(biāo)普給予A1和A+。

截至2022年6月，集團(tuán)資產(chǎn)總額超8075億港元（約合人民幣7043億元）。

新鴻基地產(chǎn)主席兼董事總經(jīng)理郭炳聯(lián)表示，在內(nèi)地的投資組合還將進(jìn)一步擴(kuò)大。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，新鴻基內(nèi)地在建項(xiàng)目約13宗，未來(lái)3年項(xiàng)目陸續(xù)入市，將帶動(dòng)新鴻基內(nèi)地收入的增長(zhǎng)。

新鴻基的穩(wěn)定業(yè)績(jī)，讓郭氏家族的財(cái)力穩(wěn)定。

今年初發(fā)布的《胡潤(rùn)世界500強(qiáng)》榜單，全球有7家房地產(chǎn)企業(yè)入榜，中國(guó)只有新鴻基一家，估值約2320億元。

如果以2月27日的收盤價(jià)計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)的市值約3133億港元（約合人民幣2775億元）。

同期發(fā)布的《胡潤(rùn)百富榜》中，新鴻基地產(chǎn)實(shí)控人鄺肖卿財(cái)富值為695億元，排名上升了18位。

若按照家族計(jì)算，新鴻基地產(chǎn)背后的郭氏家族財(cái)富總和達(dá)到1750億元，比前一年小幅減少了240億元。