房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制探討

申晉俊

山西德源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目開發(fā)和建設(shè)周期性較長，企業(yè)要想確保項目順利建成并驗收，就應(yīng)當(dāng)具備充足的資金來源。但是企業(yè)內(nèi)部的資金是有限的，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目開發(fā)初期，籌措大量的資金，那就需要企業(yè)借助外部金融機構(gòu)來獲取更多的資金。但是由于金融層面的制約，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資難度較大，限制了企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強成本管控，對項目開發(fā)建設(shè)的全過程實行管控，降低項目成本支出，企業(yè)還可以加強投融資環(huán)節(jié)的風(fēng)險管理，合理規(guī)劃資金，對資金進(jìn)行優(yōu)化配置，推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康、穩(wěn)步發(fā)展。

一、相關(guān)理論概述

(一)財務(wù)成本核算

財務(wù)成本核算是指企業(yè)為了準(zhǔn)確計算出企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)節(jié)中的總成本，對各環(huán)節(jié)中已經(jīng)發(fā)生的費用進(jìn)行分配和歸集，并且采用一定的成本核算方法進(jìn)行核算與統(tǒng)計。成本核算是成本管理工作中的重要環(huán)節(jié)，其結(jié)果的準(zhǔn)確性對企業(yè)的成本預(yù)測以及分析等工作產(chǎn)生較大的影響。企業(yè)在成本核算的工作中，應(yīng)當(dāng)正確劃分生產(chǎn)成本與期間費用的界線，同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好成本核算的基礎(chǔ)工作，健全成本核算的相關(guān)流程，加強定額管理，認(rèn)真執(zhí)行成本開支的有關(guān)法律規(guī)定，采用合適的成本核算方法，在核算的過程中，明確成本核算的對象，為企業(yè)的成本預(yù)算和管控工作提供依據(jù)。

(二)成本控制

成本控制是指企業(yè)對一定時期內(nèi)的經(jīng)營成本進(jìn)行規(guī)劃，并且設(shè)置了成本管理目標(biāo)，并且在實際的經(jīng)營過程中對影響成本費用的所有因素進(jìn)行管控，以期降低企業(yè)的成本費用，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的成本管理目標(biāo)。成本控制是現(xiàn)代企業(yè)提升自身價值和綜合競爭力的必要舉措，企業(yè)強化成本控制，針對一些相對較為穩(wěn)定的成本費用，應(yīng)當(dāng)通過預(yù)算進(jìn)行管理，而對于一些變動較大的成本，如直接材料費用、直接人工費用等，就應(yīng)當(dāng)加強材料消耗管理，實行消耗定額管理的方法。

二、房地產(chǎn)企業(yè)加強財務(wù)成本核算與控制的意義

(一)降本增效，提高企業(yè)的抗風(fēng)險能力

企業(yè)實行全過程的成本管控的最終目的就是降本增效，增加企業(yè)的營運資金，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算中，對房地產(chǎn)項目的各個環(huán)節(jié)中的成本支出進(jìn)行歸集和統(tǒng)計，全面了解企業(yè)在項目建設(shè)建設(shè)中的成本費用支出的情況。企業(yè)對于項目的費用支出編制預(yù)算，制定預(yù)算管理的總體目標(biāo)，通過預(yù)算對成本費用進(jìn)行嚴(yán)格的管控。企業(yè)應(yīng)根據(jù)成本核算的結(jié)果，對企業(yè)成本費用超支的環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，分析影響企業(yè)成本費用的關(guān)鍵因素，制定針對性的解決對策，降低企業(yè)的成本費用，增加企業(yè)資金。

(二)降低財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的綜合競爭力

企業(yè)在成本核算與控制的過程中，為了確保企業(yè)內(nèi)部資金的完整性和安全性，強化了企業(yè)內(nèi)部的資金管控。如企業(yè)在投資過程中，企業(yè)在事前環(huán)節(jié)做好市場行業(yè)的調(diào)查分析工作，充分了解項目整體的運營狀況，對項目做好可行性分析。而企業(yè)在進(jìn)行可行性分析的過程中，應(yīng)當(dāng)加強項目成本核算工作，對項目各環(huán)節(jié)中的成本支出情況進(jìn)行預(yù)測，分析項目建成后的盈利狀況，為企業(yè)決策提供參考依據(jù)。而在投資的過程中，應(yīng)當(dāng)重視資金流向和流量的管控，避免資金浪費，同時也要重視項目的運營情況，在發(fā)現(xiàn)影響企業(yè)投資收益因素的時候，制定科學(xué)的風(fēng)險防范和應(yīng)對方案。而在事后控制環(huán)節(jié)中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)強化應(yīng)收賬款管理，及時收回企業(yè)的投資收益，減少壞賬和死賬，全面降低企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，提高企業(yè)的綜合實力。

(三)提高財務(wù)管理的水平

企業(yè)開展財務(wù)管理，強化內(nèi)部控制，不斷優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部的財務(wù)管理制度和流程，并且強化內(nèi)部監(jiān)督和管理，及時調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營行為，確保企業(yè)經(jīng)營管理目標(biāo)的實現(xiàn)。而成本核算與控制作為企業(yè)財務(wù)管理工作中的重點環(huán)節(jié)和內(nèi)容，企業(yè)可以在進(jìn)行成本核算與管控的過程中，引進(jìn)先進(jìn)的財務(wù)信息化管理系統(tǒng)，加強企業(yè)內(nèi)部交流，實現(xiàn)數(shù)據(jù)資源共享，提高部門之間的協(xié)同性，促使企業(yè)財務(wù)管理水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制工作中的問題

(一)成本核算與成本控制的意識不強，缺乏專業(yè)人才

意識是行為的先導(dǎo)，房地產(chǎn)企業(yè)全體員工只有樹立成本核算與管理的意識，才可以強化成本管控的成效，為企業(yè)開展和成本核算與控制工作營造良好的內(nèi)部環(huán)境。但是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全體員工的成本核算與控制的意識不強，具體原因為：第一，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層較為重視企業(yè)日常的項目建設(shè)以及企業(yè)的盈利狀況，全體員工對自身在成本控制管控工作中的職責(zé)認(rèn)識不清，在成本管理工作中不能配合財務(wù)管理人員，致使成本控制工作難以開展；第二，企業(yè)未建立健全相應(yīng)的績效考核機制，也未將成本控制與績效管理工作相結(jié)合，導(dǎo)致企業(yè)的工作效率較低；第三，房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注項目的運營情況，并且為了提高項目建設(shè)的質(zhì)量，確保項目建設(shè)工作可以有序開展，就招聘了大量的工程師以及營銷人員，在一定程度上提高了銷售量。但是企業(yè)卻缺乏專業(yè)的成本核算與控制人才，使企業(yè)難以開展精益化管理。

(二)成本核算與控制體系不健全

企業(yè)健全成本核算與控制體系，優(yōu)化內(nèi)部控制與管理的流程，可以規(guī)范企業(yè)成本控制工作的流程，提高企業(yè)的工作效率。但是現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算與控制體系不健全，具體表現(xiàn)為：第一，企業(yè)的成本核算體系不完善，企業(yè)未明確成本核算工作的具體流程，也未明確各部門在成本核算過程中的工作職責(zé)，企業(yè)內(nèi)部的信息傳遞缺乏時效性，各部門之間也不能高效配合；第二，企業(yè)內(nèi)部的控制制度不健全，企業(yè)在引進(jìn)內(nèi)部控制體系的時候，未根據(jù)自身的經(jīng)營狀況改進(jìn)和調(diào)整，導(dǎo)致企業(yè)的會計信息失真，內(nèi)部控制失效；第三，企業(yè)缺乏成本約束的激勵機制，很多企業(yè)為了應(yīng)付外部檢查或者為了獲取融資貸款，就任意地修改成本管控的相關(guān)數(shù)據(jù)，擾亂市場秩序。而且企業(yè)未健全激勵機制，不能使員工全身心地投入到成本核算與管理中，導(dǎo)致企業(yè)的成本控制效果不佳。

(三)成本核算對象不準(zhǔn)確

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算的時候，首先應(yīng)當(dāng)明確成本核算的對象，提高成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。但是企業(yè)在成本核算中存在以下問題：第一，房地產(chǎn)企業(yè)的項目建設(shè)周期較長，項目開發(fā)種類較多，為企業(yè)進(jìn)行成本核算工作增加了難度。企業(yè)不能科學(xué)劃分成本核算的對象，導(dǎo)致企業(yè)對科目處置不合理，影響了企業(yè)成本核算的結(jié)果；第二，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能準(zhǔn)確區(qū)分項目建設(shè)中的各項費用，對于項目在建設(shè)過程中的共同成本，也不能進(jìn)行嚴(yán)格、準(zhǔn)確地劃分。而且有些房地產(chǎn)企業(yè)將多個對象進(jìn)行統(tǒng)一的核算，并未根據(jù)其性質(zhì)和用途開展分批次核算，不能準(zhǔn)確反映出企業(yè)的實際經(jīng)營狀況，不利于成本核算工作發(fā)揮其作用。

(四)信息化應(yīng)用水平較低

企業(yè)充分應(yīng)用信息化系統(tǒng)，加強內(nèi)部的溝通和交流，減少企業(yè)內(nèi)部信息不對稱，提高企業(yè)的工作效率。但是企業(yè)在信息化建設(shè)的過程中，其資金投入較少，在采購信息化軟件的時候，未根據(jù)自身的實際經(jīng)營狀況選擇合適的軟件系統(tǒng)。雖然部分企業(yè)引進(jìn)了合適的信息化系統(tǒng)，但是各部門在實際的工作中都是各自為政，運用自身的部門信息化系統(tǒng)開展工作，財務(wù)部門業(yè)務(wù)部門的溝通不順暢，影響成本核算結(jié)果的準(zhǔn)確性。而且企業(yè)運用信息化系統(tǒng)開展成本核算與管控的時候，一般都是開展簡單的數(shù)據(jù)篩選以及核算，卻忽略了數(shù)據(jù)的分析，無法對成本數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)控制，導(dǎo)致企業(yè)的信息化應(yīng)用水平較低。

(五)企業(yè)未實行全過程的成本管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)建設(shè)的過程中，需要投入大量的資金，而且企業(yè)也依靠具體的項目建設(shè)工作獲取相應(yīng)的利潤，企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強房地產(chǎn)項目的成本全過程的控制，包括立項階段、招投標(biāo)階段、建設(shè)以及后續(xù)的完工階段。但是現(xiàn)實中企業(yè)并未重視項目的成本管理工作，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：第一，企業(yè)在投資決策階段，未做好項目調(diào)查工作，只是基于領(lǐng)導(dǎo)的經(jīng)驗直接進(jìn)行投資，導(dǎo)致企業(yè)的資金成本增加。而且企業(yè)也未做好成本核算工作，未做好盈利狀況的分析，不能為企業(yè)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)；第二，企業(yè)在圖紙設(shè)計階段，由于對房地產(chǎn)項目的平面設(shè)置狀況不清楚，會導(dǎo)致企業(yè)反復(fù)調(diào)整設(shè)計方案，增加了項目建設(shè)的周期，甚至?xí)诱`工期；第三，企業(yè)在建設(shè)過程中，未重視原材料的采購以及人力資源成本控制等工作，增加了企業(yè)的采購成本，不利于企業(yè)降低整體的成本支出。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)成本核算與控制的有效對策

(一)提高成本核算與控制的意識，引進(jìn)專業(yè)人才

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)當(dāng)加強學(xué)習(xí)，轉(zhuǎn)變自身的成本核算與控制的理念，并且積極投身于企業(yè)的成本核算與控制工作。同時領(lǐng)導(dǎo)也應(yīng)當(dāng)定期召開成本控制會議，在會議中分析當(dāng)前企業(yè)正在建設(shè)中的項目成本以及盈利狀況，使全體員工都可以了解和掌握企業(yè)項目建設(shè)的情況，加強對項目成本核算與控制工作的意識；其次，企業(yè)員工也應(yīng)當(dāng)加強內(nèi)部溝通，財務(wù)人員應(yīng)當(dāng)主動去了解所有項目的具體建設(shè)情況，掌握準(zhǔn)確的企業(yè)經(jīng)營數(shù)據(jù)信息。財務(wù)人員也應(yīng)當(dāng)加強對成本控制工作的重視程度，認(rèn)真履行自身的崗位職責(zé)，完成成本控制工作的既定目標(biāo)；最后，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全績效管理考核機制，使員工可以主動配合財務(wù)人員的相關(guān)工作，提高企業(yè)的會計信息質(zhì)量，進(jìn)一步為企業(yè)的成本控制工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(二)健全成本核算與控制體系

第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全成本核算體系，梳理成本核算的流程，明確各部門的工作職責(zé)，如人事部可以負(fù)責(zé)人工成本的明細(xì)統(tǒng)計及工時定額的統(tǒng)計，同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)明確成本核算的科目，包括變動成本和固定成本，變動成本包括原材料以及人工成本等，固定成本包括租賃費、折舊費用等。企業(yè)在成本核算的過程中，也應(yīng)當(dāng)確定成本歸集的流程，收集相應(yīng)的原始單據(jù)，并且按照相應(yīng)的流程開展成本核算工作；第二，企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全內(nèi)部控制制度，完善企業(yè)的組織架構(gòu)，加強人力資源管理，同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)強化業(yè)務(wù)層面的內(nèi)部控制及內(nèi)部控制的監(jiān)控，完善內(nèi)部的預(yù)算控制以及績效考核等制度，提高內(nèi)部控制的成效。

(三)明確成本核算的對象，提高核算結(jié)果的科學(xué)性與準(zhǔn)確性

第一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本核算之前應(yīng)當(dāng)明確成本核算的具體對象，一般都是以立項的獨立項目作為核算的對象，以房地產(chǎn)建設(shè)的周期為主要依據(jù)，合理劃分成本，對于一些小型的項目，企業(yè)就應(yīng)當(dāng)在項目中完成相應(yīng)的成本核算工作，提高結(jié)果的真實性和準(zhǔn)確性；第二，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在項目建設(shè)之前，對項目的成本進(jìn)行合理的預(yù)測，科學(xué)規(guī)劃企業(yè)各項目的資金。同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)合理的歸集成本，正確區(qū)分開發(fā)間接費用和期間費用等，確保企業(yè)成本核算對象的準(zhǔn)確性。

(四)加強信息化建設(shè)

第一，企業(yè)應(yīng)當(dāng)引進(jìn)大數(shù)據(jù)平臺，運用先進(jìn)的信息化系統(tǒng)加強對成本數(shù)據(jù)的分析工作，使財務(wù)人員可以提高數(shù)據(jù)分析的能力。同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)建立健全客戶的信息庫，并且按照一定的標(biāo)準(zhǔn)將客戶分為不同的等級，如信用度狀況，這樣企業(yè)就可以加強內(nèi)部管理；第二，企業(yè)在推進(jìn)信息化系統(tǒng)建設(shè)的時候，也應(yīng)當(dāng)加強各部門之間的聯(lián)系，開設(shè)專門的成本控制模塊，使各部門都可以應(yīng)用信息化平臺參與到企業(yè)的成本核算與控制工作中，避免企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)生信息孤島現(xiàn)象。

(五)實行全過程的成本管控

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不僅要重視建設(shè)環(huán)節(jié)以及營銷等重點環(huán)節(jié)中的成本管控工作，還應(yīng)當(dāng)注重項目立項決策環(huán)節(jié)以及招投標(biāo)等環(huán)節(jié)中的成本控制工作。如企業(yè)可以在項目開發(fā)決策階段，可以科學(xué)編制預(yù)算，對企業(yè)的項目成本支出進(jìn)行預(yù)測，并且嚴(yán)格按照預(yù)算管理目標(biāo)執(zhí)行，充分落實預(yù)算總目標(biāo)，確保企業(yè)的實際支出在預(yù)算范圍以內(nèi)。同時企業(yè)還應(yīng)當(dāng)做好項目投資的可行性分析，在充分了解市場行業(yè)背景和企業(yè)內(nèi)部環(huán)境的基礎(chǔ)上進(jìn)行投資，避免企業(yè)盲目投資，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

五、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想提高市場占有率，提升企業(yè)的價值，不僅應(yīng)當(dāng)提高房地產(chǎn)建設(shè)項目的質(zhì)量，提高企業(yè)的服務(wù)意識和水平，還應(yīng)當(dāng)加強成本核算與控制，對企業(yè)各環(huán)節(jié)中的成本要素進(jìn)行管控，有助于企業(yè)增加運營資金。而且企業(yè)在成本控制過程中，應(yīng)當(dāng)針對不同的成本要素采取不同的成本控制方法，還應(yīng)當(dāng)實行項目全過程的成本控制工作，避免資源的浪費，全面降低企業(yè)的項目成本，推動企業(yè)良性發(fā)展。