全國政協(xié)委員、明宇集團董事長張建明：建議擇機取消商品房預(yù)售制

《中國經(jīng)濟周刊》 記者 賈璇｜全國兩會報道

住房是民生之要。

今年的政府工作報告對于保障民生，明確“加強住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求”，特別提到“解決好新市民、青年人等住房問題”。對于房地產(chǎn)行業(yè)，強調(diào)“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，防止無序擴張，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展”。

住房問題也是歷屆全國兩會熱議的話題。今年會上，連任兩屆的全國政協(xié)委員、四川省商會副會長、明宇集團董事長張建明圍繞住房“雙軌制”“現(xiàn)售制”等方面，為加快促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級建言獻(xiàn)策。

加快完善住房“雙軌制”長效體系

在張建明看來，即使發(fā)達(dá)國家也有相當(dāng)數(shù)量家庭不具備住房購買能力，應(yīng)將“人人有房居”而非“人人有房產(chǎn)”作為政策導(dǎo)向，一手抓保障性住房建設(shè)，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌制”長效體系。

3月7日，在十四屆全國人大一次會議舉行的第二場“部長通道”上，住建部部長倪虹特別提到，要穩(wěn)住房地產(chǎn)，就要堅持精準(zhǔn)施策，一城一策，大力支持剛性和改善性住房需求，提振信心，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

對于加快保障性住房體系建設(shè)，張建明認(rèn)為要多箭齊發(fā)。“首先要新辟稅源，解決地方政府依賴土地財政、發(fā)展保障性住房動力不足的問題?！贝送?，張建明建議放寬保障性租賃住房供給主體準(zhǔn)入門檻。以需求為導(dǎo)向，在新出讓的土地規(guī)劃中，對保障性住房的建設(shè)比例、指標(biāo)和進(jìn)度進(jìn)行量化。

張建明同時建議：“以市場導(dǎo)向加強商品房體系建設(shè)。在保障性住房得以保證的基礎(chǔ)上，讓市場手段多發(fā)揮作用?！?/p>

同時，支持商品房市場更好滿足購房者的合理需求，合理釋放住房消費潛力，促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。

即使發(fā)達(dá)國家也有相當(dāng)數(shù)量家庭不具備住房購買能力，應(yīng)將“人人有房居”而非“人人有房產(chǎn)”作為政策導(dǎo)向，一手抓保障性住房建設(shè)，一手抓商品房市場化，加快完善住房“雙軌制”長效體系。

再提現(xiàn)房銷售制度

去年，張建明在接受《中國經(jīng)濟周刊》采訪時提出，房地產(chǎn)行業(yè)高風(fēng)險的表象在高杠桿，但根子還是在預(yù)售制度。為此，他建議選擇合適的窗口期，取消商品房預(yù)售制。

今年，他再次將此建議帶到會上?！耙呀?jīng)實施了近30年的商品房預(yù)售制，其弊端已經(jīng)日趨凸顯。”他認(rèn)為，“爆雷”和“踩雷”的房企有項目面臨“爛尾”風(fēng)險，削弱市場信心。

“促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型，不僅要在供給側(cè)‘去杠桿’，更要從消費側(cè)強信心。促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型應(yīng)追根溯源，廢除預(yù)售制、實行現(xiàn)房銷售?！?張建明再次提議。

今年以來，多地開啟鼓勵試點現(xiàn)房銷售。1月31日，山東省提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點；2月6日，安徽省表示，今年將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點；同日，四川省提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點；2月7日，河南省提出以鄭州、開封為試點，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。

“從政策層面來看，預(yù)售制度發(fā)生了重大變化，可以說現(xiàn)房銷售是必然趨勢?！?張建明說，實行現(xiàn)房銷售意味著開發(fā)商必須要達(dá)到現(xiàn)房條件后才能實現(xiàn)銷售收入，承擔(dān)資金層面的壓力是其面臨的最大挑戰(zhàn)。

對此，張建明也建議，希望政策頒布和實行間留足（比如 3年）緩沖期，給經(jīng)營主體調(diào)整期，留足轉(zhuǎn)型升級的空間。

“實行現(xiàn)房銷售是對現(xiàn)有開發(fā)模式的顛覆性變革，要配套實施金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，提升直接融資地位，增加多層次金融產(chǎn)品供給，才能確?，F(xiàn)房銷售新制度的執(zhí)行和見效。”張建明說。

他進(jìn)一步解釋：“建議允許經(jīng)營情況良好且風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)房企在資本市場進(jìn)行發(fā)債融資或上市，支持房企合理的融資需求，避免政策一刀切?！?/p>

呼吁盡快推進(jìn)商業(yè)運營類項目REITs

近期，公募 REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產(chǎn)投資信托基金）熱度不減，其擴容動向受到各方關(guān)注。2020年4月，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點正式起步；2022年5月，試點范圍拓展到保障性租賃住房領(lǐng)域；2022年8月，首批3只保障性租賃住房REITs在滬深證券交易所同步上市交易。

商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)的重要組成，體量規(guī)模巨大，已成為拉動消費升級的重要載體。作為一名酒店業(yè)的資深從業(yè)者，張建明對此頗有感觸。但由于融資渠道單一、融資成本高、流動性不強等因素制約，抑制了投資信心和營運效率。

對此，張建明呼吁盡快推進(jìn)商業(yè)運營類項目的REITs，增加房地產(chǎn)開發(fā)運營商的融資渠道，豐富房地產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品的種類。

他建議，在總結(jié)借鑒國內(nèi)公募基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域推進(jìn) REITs 成功經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，加快商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化落地進(jìn)程，打通資本市場與優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)持有人、營運人間的互動，發(fā)揮資本市場在要素配置、資源配置上的作用，增強商業(yè)地產(chǎn)的投資動能和營運活力。

在采訪最后，張建明說：“經(jīng)過近年房地產(chǎn)的深度調(diào)整，我們應(yīng)把握‘去腐生肌’的轉(zhuǎn)折機遇，加快促進(jìn)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級，讓民生有保障，讓市場有活力，讓產(chǎn)業(yè)更健康?！?/p>