層次分析模型在房地一體權(quán)籍調(diào)查評(píng)價(jià)中的應(yīng)用

摘 要：不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量評(píng)價(jià)方法中存在大量的定性和定量指標(biāo)，本研究采用層次分析模糊綜合特征建立評(píng)價(jià)模型，對(duì)影響成果質(zhì)量因素進(jìn)行層次分析，將復(fù)雜問(wèn)題簡(jiǎn)單化，對(duì)影響因子采用熵權(quán)法和專家打分法等級(jí)定權(quán)，實(shí)踐驗(yàn)證能快速、科學(xué)、精準(zhǔn)評(píng)價(jià)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量，相比傳統(tǒng)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果質(zhì)量評(píng)價(jià)工作效率提高70%以上，本研究取得評(píng)價(jià)方法對(duì)目前全國(guó)正在開(kāi)展的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查評(píng)價(jià)具有較好指導(dǎo)意義。

關(guān)鍵詞：房地一體；權(quán)籍調(diào)查；元素；層次分析；模糊綜合評(píng)價(jià)

中圖分類號(hào)：P208

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

農(nóng)村宅基地用地確權(quán)登記是推進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)制度改革和鄉(xiāng)村振興的重要工作，是國(guó)家開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。其確權(quán)登記工作包含房地一體權(quán)籍調(diào)查、地籍測(cè)量、房屋測(cè)量、電子圖籍成果、登記成果、文檔資料等內(nèi)容。其中每項(xiàng)內(nèi)容基本工作又由許多調(diào)查與測(cè)繪因素構(gòu)成，由于質(zhì)量往往取決于測(cè)繪技術(shù)人員的基本素質(zhì)、工作水平、熟練程度、工作態(tài)度等要素，傳統(tǒng)權(quán)籍檢查驗(yàn)收采用的專家評(píng)價(jià)法已遠(yuǎn)不能滿足要求。

層次分析法（analytic hierarchy process， AHP）是美國(guó)數(shù)學(xué)家Thomas L. Satty上世紀(jì)70年代提出的一種經(jīng)典評(píng)估方法，主要用來(lái)解決子要素具有模糊性和離散性的復(fù)雜系統(tǒng)評(píng)價(jià)理論，且解決問(wèn)題是由多因素決策問(wèn)題引起，其方法滿足了人們自然判斷的模糊語(yǔ)意的要求［1］。層次分析法目前被廣泛應(yīng)用于個(gè)人決策、教育、研究、群體決策、軍事、交通、航運(yùn)等領(lǐng)域復(fù)雜評(píng)價(jià)［2］。農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查是一項(xiàng)復(fù)雜工程，由于成果質(zhì)量評(píng)價(jià)中存在大量定性問(wèn)題，本文中選取層次分析模糊綜合評(píng)價(jià)建模，對(duì)影響測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量因素進(jìn)行專家定權(quán)法與熵權(quán)法綜合加權(quán)，實(shí)驗(yàn)證明能快速、公正、有效提高檢查驗(yàn)收效率，科學(xué)評(píng)價(jià)測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量。

1 層次分析的模糊綜合評(píng)價(jià)模型

層次分析是將影響復(fù)雜系統(tǒng)的各種因素層次化，將人對(duì)因素間的主觀判斷從定性分析轉(zhuǎn)變成定量化，通過(guò)較為簡(jiǎn)單的計(jì)算，將因素之間的重要性進(jìn)行排序，從而將各種復(fù)雜系統(tǒng)因素之間的差異數(shù)值化，人們能夠在評(píng)估系統(tǒng)的過(guò)程中保持思維的一致性，因此它適用于對(duì)復(fù)雜系統(tǒng)的綜合評(píng)價(jià)。農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查成果評(píng)價(jià)質(zhì)量元素含權(quán)籍調(diào)查、地籍測(cè)量、房屋測(cè)量、電子圖籍成果、登記成果、文檔資料等［3］。由于涉及面廣、工作量大、人數(shù)多、糾紛多、測(cè)繪工作量大、參與單位多，其產(chǎn)品質(zhì)量元素主要取決于技術(shù)人員基本素質(zhì)、工作水平、熟練程度、工作態(tài)度。目前，農(nóng)村房地一體權(quán)籍調(diào)查正在全國(guó)展開(kāi)，其成果驗(yàn)收處于初步階段。由于權(quán)籍調(diào)查成果評(píng)價(jià)涉及到較多定性和定量因子，目前全國(guó)范圍內(nèi)還沒(méi)有學(xué)者和單位對(duì)這方面進(jìn)行過(guò)系統(tǒng)性研究，論文通過(guò)層次分析模糊綜合評(píng)價(jià)建模研究：

1）建立被評(píng)事物的影響因素論域，m個(gè)評(píng)價(jià)元素為u

u={u1，u2，…，um}（1）

ui為由權(quán)籍調(diào)查、地籍測(cè)量、房屋測(cè)量、電子圖籍成果、登記成果、文檔資料等元素組成的集合。

2）建立被評(píng)事物的評(píng)判等級(jí)論域，子元素集（評(píng)判等級(jí)集合）為v

v={v1，v2，…，vn}（2）

vi為由地圖投影、平面精度、高程精度、宗地草圖、分戶草圖、分層草圖等子元素集構(gòu)成。

3）生成單因素評(píng)判模糊關(guān)系矩陣N

單因素評(píng)判：U→F（v）ui→（ui）={ri1，ri2，…，rim}∈F（v）

根據(jù)模糊映射可誘導(dǎo)出模糊關(guān)系N∈F（u×v），即 N（ui，vj）=（ui）（vi）=Nij，因此可由模糊矩陣N∈um×n表示，

N=r11…r1n

r1m…rmn（3）

其中，rij為子元素vij的子元素論語(yǔ)權(quán)重集。

4）確定被評(píng)事物的影響因素的權(quán)重

本文使用層次分析法來(lái)確定被評(píng)事物因素的歸一化權(quán)重［3］：

p={a1，a2，…，an} （∑ni=1ai=1，ai≥0）（4）

5）合成模糊綜合評(píng)價(jià)綜合指標(biāo)

利用合適的模糊算子合成因素權(quán)重的P和各被評(píng)事物的模糊矩陣N，得到各被評(píng)事物的模糊綜合評(píng)價(jià)綜合指標(biāo)Q。即

P·N=（a1，a2，…，am）=r11…r1n

r1m…rmn=

（q1，q2，…，qm）=Q（5）

其中，qi表示被評(píng)事物整體上對(duì)vi等級(jí)模糊子集的隸屬程度［4］。

2 層次分析模糊綜合定權(quán)

2.1 建立影響因素等級(jí)評(píng)語(yǔ)集

根據(jù)數(shù)字測(cè)繪成果質(zhì)量檢查驗(yàn)收規(guī)定和質(zhì)量評(píng)價(jià)［5］、房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范［6］相應(yīng)內(nèi)容，將影響因素之間重要性的主觀判斷從定性分析到定量化，建立模糊綜合評(píng)價(jià)法論語(yǔ)等級(jí)集合。對(duì)任何一項(xiàng)因素評(píng)分＜60分，即認(rèn)為項(xiàng)目不合格，需重新進(jìn)行核查整改，因素評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)如表1。

當(dāng)檢查驗(yàn)收與評(píng)價(jià)的地籍子區(qū)一個(gè)或一個(gè)以上為不合格時(shí)，即一個(gè)或一個(gè)以上質(zhì)量子元素v≤60分，該地籍區(qū)成果質(zhì)量判定為不合格，不能參與評(píng)價(jià)，需對(duì)地籍區(qū)全部產(chǎn)品重新檢查復(fù)核；當(dāng)抽取檢查的地籍子區(qū)全部子元素v≥60分，成果檢查質(zhì)量評(píng)定為合格，參與質(zhì)量評(píng)價(jià)。

2.2 層次模糊綜合法確定評(píng)價(jià)因子權(quán)重

2.2.1 專家打分法定權(quán)

設(shè)每個(gè)專家分別給出權(quán)重為aij（i為參與評(píng)價(jià)專家數(shù)，j為評(píng)價(jià)因素），則每個(gè)因素綜合評(píng)價(jià)權(quán)重為

aj=1m∑nj=1aij（6）

其中，i=1，2，…，m， j= 1，2，…，n。 專家定權(quán)值

N=（1m∑mi=1ai1 1k∑mi=1ai2…1k∑mi=1ain）。

2.2.2 熵權(quán)法定權(quán)

設(shè)m個(gè)評(píng)價(jià)指標(biāo)、n個(gè)評(píng)價(jià)內(nèi)容，構(gòu)成評(píng)價(jià)矩陣X［4］

X=（xij）mn=x11…x1n

xm1…xmn （7）

對(duì)于某項(xiàng)指標(biāo)i，指標(biāo)xij的差異值反映其在評(píng)價(jià)中的重要位置。

根據(jù)式（3），Nij采用效益指標(biāo)，即

Nij=（xij－min（xij））/（max（xij）－min（xij）） （8）

則熵權(quán)為

Hi=1Lnn∑nj=1fijln fij （Hi≥0，i=1，2，…，m）（9）

其中，fij=rij∑nj=1rij。當(dāng)fij=0時(shí)，fij ln fij=0，此時(shí)Hi=0。

第i個(gè)指標(biāo)熵權(quán)為

NiH=1－Hi∑mi=1（1－Hi） （0≤NiH≤1，∑mi=1NiH=1）（10）

2.2.3 綜合法定權(quán)

根據(jù)熵權(quán)法定權(quán)和專家打分法定權(quán)進(jìn)行模糊綜合定權(quán)［4］，

Ni=ajNiH∑mi=1ajNiH（11）

式中，NiH為熵權(quán)法確定的權(quán)，aj為專家打分法定權(quán)，則最終權(quán)值N=（q1，q2，…，qn）。

通過(guò)專家打分法定權(quán)和熵權(quán)定權(quán)綜合計(jì)算各評(píng)價(jià)因子的權(quán)重，結(jié)果如表2所示。

3 層次分析的模糊綜合評(píng)價(jià)質(zhì)量

根據(jù)抽查到的地籍子區(qū)，按照式（5）合成模糊綜合評(píng)價(jià)綜合指標(biāo)，對(duì)成果進(jìn)行分析，確定評(píng)價(jià)等級(jí)如表3。

4 農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查評(píng)價(jià)算例

根據(jù)表1、表2數(shù)據(jù)，采用式（3）、（4）、（5）、（11）組成計(jì)算，2020年我們將農(nóng)村不動(dòng)權(quán)籍調(diào)查登記評(píng)價(jià)內(nèi)容與方法下發(fā)，并采用Java語(yǔ)言編寫(xiě)的農(nóng)村不動(dòng)權(quán)籍調(diào)查軟件，利用瀏覽器/服務(wù)器（Browser/Server）架構(gòu)搭建平臺(tái)，能夠在多種操作系統(tǒng)下運(yùn)行。采用Oracle數(shù)據(jù)庫(kù)存儲(chǔ)數(shù)據(jù)，服務(wù)器軟件為T(mén)omcat。2021年10月我單位對(duì)安順市某縣地籍區(qū)進(jìn)行檢查驗(yàn)收和質(zhì)量評(píng)價(jià)中，在所提交的10個(gè)地籍子區(qū)材料中（通過(guò)承擔(dān)單位、監(jiān)理單位檢查、縣級(jí)初檢、市級(jí)復(fù)檢、計(jì)算機(jī)軟件核檢），我們抽檢3個(gè)地籍子區(qū)進(jìn)行評(píng)價(jià)，最后結(jié)果Q為78分、70分、86分，即2個(gè)地籍子區(qū)為合格、1個(gè)地籍子區(qū)為良好。按照傳統(tǒng)檢查驗(yàn)收與評(píng)價(jià)方法，需至少10名專家全部到現(xiàn)場(chǎng)抽取資料進(jìn)行評(píng)議，1個(gè)地籍子區(qū)至少要1～2天，應(yīng)用層次分析模糊綜合評(píng)價(jià)模型方法，3個(gè)地籍子區(qū)1天內(nèi)就完成檢查驗(yàn)收評(píng)價(jià)，較以往提高工作效率70%以上。

5 結(jié)論

1）運(yùn)用層次分析法對(duì)農(nóng)村房地一體化權(quán)籍調(diào)查質(zhì)量因素層次化，結(jié)合模糊專家法與熵權(quán)法綜合加權(quán)，可將復(fù)雜定性與定量指標(biāo)變得簡(jiǎn)單化、科學(xué)化。

2）該方法較好解決農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地房地一體確權(quán)檢查驗(yàn)收評(píng)價(jià)工作需求，提高了測(cè)繪產(chǎn)品野外驗(yàn)收工作效率，較好提高評(píng)價(jià)質(zhì)量精準(zhǔn)性，對(duì)目前全國(guó)正在進(jìn)行房地一體權(quán)籍調(diào)查評(píng)價(jià)檢查驗(yàn)收有較好示范作用，其方法具有較好使用價(jià)值。

3）測(cè)繪地理信息產(chǎn)品質(zhì)量存在大量定性問(wèn)題，通過(guò)本文實(shí)驗(yàn)研究，其方法可用于如數(shù)字地形圖、地籍測(cè)繪、工程測(cè)量、數(shù)據(jù)庫(kù)、土地變更調(diào)查等測(cè)繪產(chǎn)品檢查驗(yàn)收評(píng)價(jià)工作中。

測(cè)繪地理質(zhì)量產(chǎn)品檢查驗(yàn)收方法較多，論文選用模糊專家法與熵權(quán)法綜合加權(quán)進(jìn)行拋磚引玉，各位同行后續(xù)可用其原理建模分析，不斷提高測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量檢查驗(yàn)收評(píng)價(jià)效率。

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［7］ 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn). 房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范（GBT17986. 1—2000）［S］. 北京： 中國(guó)測(cè)繪出版社， 2012.

（責(zé)任編輯：曾 晶）

Application of Analytic Hierarchy Process Model in Survey

and Evaluation of Real Estate and Land Ownership

YANG Ping1， WANG Xinpeng*2

（1.Guizhou Province Surveying and Mapping Product Quality Supervision and Inspection Station， Guiyang 550001， China;

2．College of Mining， Guizhou University， Guiyang 550025， China）

Abstract：

There are a lot of qualitative and quantitative indexes in the quality evaluation of the survey results of real property ownership， and this study conducts AHP for the factors that affect the quality of results， and simplifies complex issues. Using the fuzzy comprehensive grading to determine the impact factor， the practice verification can quickly， scientifically and accurately evaluate the quality of surveying and mapping products， and the efficiency is increased by more than 70% compared with the traditional methods. The method serves as a good guidance for the investigation and evaluation of the integrated ownership of rural real estate carried out in China.

Key words：

integration of real estate and land; title investigation; elements; analytic hierarchy process; fuzzy comprehensive evaluation

收稿日期：2022-05-06

基金項(xiàng)目：貴州省山地低空數(shù)字航空攝影質(zhì)量檢查與驗(yàn)收項(xiàng)目（2019133）

作者簡(jiǎn)介：楊 萍（1972—），女，高級(jí)工程師，研究方向：測(cè)繪產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督檢查驗(yàn)收與評(píng)價(jià)，E-mail：2442162812@qq.com.

通訊作者：王新鵬，E-mail：xpwang3@gzu.edu.cn.