新形勢(shì)下多元化戰(zhàn)略助力房企穩(wěn)健發(fā)展

□ 江蘇鎮(zhèn)江 程 媛

一、前言

自2016年12月14日至16日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位以來，不論經(jīng)濟(jì)形勢(shì)如何變幻，無論樓市是在“熱火朝天”還是橫盤調(diào)整，每年的經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議都少不了“房住不炒”這個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的剛性定調(diào)。而伴隨著2019年12月以來新冠肺炎疫情的爆發(fā)，一方面很多房企因疫情防控需要而停工停產(chǎn)導(dǎo)致房產(chǎn)存量堆積；另一方面銷售市場(chǎng)反應(yīng)冷淡，商品房銷售逐漸降溫。多重因素影響之下，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)多只債券違約，大量房企爆發(fā)債務(wù)危機(jī)。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛加快調(diào)整自身的發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略，以主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)為核心，將經(jīng)營范圍拓展到農(nóng)業(yè)、文創(chuàng)、教育、物流等不同領(lǐng)域，尋找新的盈利點(diǎn)，通過開發(fā)這些能夠與住宅開發(fā)形成協(xié)同效應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，以期提升遇見行業(yè)周期性調(diào)整疊加外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)的企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。多元化發(fā)展戰(zhàn)略下，房企的一種參與模式是涉足與自身主營無關(guān)的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，比如綠地涉足金融、能源等領(lǐng)域；另一種則是相關(guān)產(chǎn)業(yè)的多元化，代表如融創(chuàng)布局的旅游度假區(qū)、文旅小鎮(zhèn)等。而在實(shí)際操作中，一家房地產(chǎn)企業(yè)的多元化布局通常會(huì)涉及多個(gè)行業(yè)，本文選擇于2014年正式開啟轉(zhuǎn)型之路的萬科作為研究對(duì)象，通過對(duì)萬科實(shí)施的以地產(chǎn)為核心，萬物云、長(zhǎng)租公寓、梅沙教育、物流倉儲(chǔ)和食品事業(yè)為附屬的多元化經(jīng)營戰(zhàn)略分析為基點(diǎn)，詳細(xì)分析其在新冠肺炎疫情背景下，面對(duì)觸手可及的房地產(chǎn)天花板，如何通過多元化戰(zhàn)略尋找第二增長(zhǎng)曲線達(dá)成安全和增長(zhǎng)的平衡，以期為其他轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)企業(yè)提供借鑒和參考。

二、疫情沖擊下的房地產(chǎn)行業(yè)

新冠肺炎疫情自2020年全面爆發(fā)以來，至今仍在全球蔓延，房地產(chǎn)企業(yè)也無法在其中“獨(dú)善其身”。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年規(guī)模房企銷售增速罕見出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，超半數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)凈利潤(rùn)下滑，“增收不增利”現(xiàn)象較為明顯，其中富力地產(chǎn)更是歸母凈利潤(rùn)虧損近89億元，同比降低198.26%。而昭示房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入困難模式比較直觀的現(xiàn)象是：截至2022年4月30日，已經(jīng)有多達(dá)10余家頭部房企公告將延遲發(fā)布2021年度報(bào)告，包括中國恒大、融創(chuàng)中國等知名房企。而從全國房屋開發(fā)情況來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和土地購置面積自2019年后連年下滑，房屋竣工面積則對(duì)應(yīng)連年上升。2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積、土地購置面積和房屋竣工面積分別為198895萬平方米、21590萬平方米和101412萬平方米，與2019年相比，2021年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新開工面積和土地購置面積分別下降12.4%和16.4%，房屋竣工面積則上升5.7%。在“房住不炒”的主基調(diào)不變的情況下，融資收緊、“三道紅線”的出臺(tái)使得房企的資金端承受巨大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期以來依靠高杠桿和高負(fù)債所獲得的土地儲(chǔ)備在行業(yè)下行時(shí)也變成巨大的風(fēng)險(xiǎn)。銷售放緩加之土地儲(chǔ)備承擔(dān)的借款本息償還壓力使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不加快竣工結(jié)轉(zhuǎn)降低負(fù)債率。同時(shí)在預(yù)售監(jiān)管制度收緊的當(dāng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也在糾正將過往預(yù)售房屋資金用于新項(xiàng)目拿地的策略，專注于竣工銷售回款。

三、萬科多元化戰(zhàn)略分析

萬科雖然在20世紀(jì)90年代就開始向物業(yè)管理和教育領(lǐng)域布局，但卻是于2014年才明確將從一個(gè)純粹的住宅開發(fā)商向城鄉(xiāng)建設(shè)生活與服務(wù)商進(jìn)行轉(zhuǎn)變，以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心，布局多個(gè)賽道以協(xié)同企業(yè)整體業(yè)務(wù)發(fā)展。萬科目前設(shè)置包括萬物云、印力商業(yè)、物流倉儲(chǔ)、長(zhǎng)租公寓、酒店開發(fā)與度假等在內(nèi)的7個(gè)BU（事業(yè)單元），將萬物云、倉儲(chǔ)物流、租賃住宅和商業(yè)開發(fā)及運(yùn)營這4個(gè)在各自領(lǐng)域都處于行業(yè)領(lǐng)先發(fā)展水平的優(yōu)勢(shì)板塊作為萬科的重點(diǎn)發(fā)展賽道。

萬科的這四條重點(diǎn)發(fā)展賽道在2021年首次營收超過200億元達(dá)到240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%。萬物云、倉儲(chǔ)物流等四項(xiàng)重點(diǎn)多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)增速也均超主營的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增速，且增長(zhǎng)速率非?？臁锪鱾}儲(chǔ)業(yè)務(wù)過去三年復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)52%、租賃住宅業(yè)務(wù)過去三年復(fù)合增長(zhǎng)率超40%，冷鏈物流業(yè)務(wù)也因?yàn)樾鹿诜窝滓咔橄率称钒踩\(yùn)輸和疫苗的保存而獲得新的增長(zhǎng)點(diǎn)。而針對(duì)于房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較小的物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)和起步較晚的商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)與運(yùn)營業(yè)務(wù)，萬科并沒有一味地“閉門造車”，而是在不同賽道通過收購合作、引入戰(zhàn)投等方式持續(xù)從外部獲取資本資源，加快補(bǔ)足發(fā)展劣勢(shì)并提高自身發(fā)展速率，從而獲得規(guī)模化的發(fā)展。比如2016年收購印力集團(tuán)加快布局商業(yè)開發(fā)賽道、2017年領(lǐng)銜收購物流巨頭普洛斯和2018年并購融合太古冷鏈物流、購買戴德梁行4.9%股份等一系列戰(zhàn)略投資。

快速發(fā)展的多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)毫無疑問是處于房地產(chǎn)下行趨勢(shì)中的萬科的優(yōu)勢(shì)底氣。與2020年相比，2021年萬科合同銷售面積下降18.42%，合同銷售金額下降約10.85%。2022年的計(jì)劃新開工計(jì)容面積也大幅減少，僅為2021年實(shí)際開工面積的59%，短期內(nèi)萬科房地產(chǎn)開發(fā)的營業(yè)收入和毛利率仍處于下行趨勢(shì)。而萬科2022年一季度多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)營收占比為21.27%，與2021年一季度多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)營收占比的14.87%相比，增長(zhǎng)率高達(dá)43.04%，預(yù)期未來將會(huì)反哺主營的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

但仍要注意的是，萬科多元化業(yè)務(wù)的營收盡管增速快，但因其基數(shù)較小，其目前體量與房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相比仍是“小巫見大巫”，且盡管萬科長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)在行業(yè)內(nèi)數(shù)一數(shù)二，旗下品牌“泊寓”已經(jīng)是全國最大的集中式公寓提供商，業(yè)務(wù)覆蓋全國33個(gè)城市，但因城中村“二房東”的原因，租賃住宅業(yè)務(wù)至今仍未實(shí)現(xiàn)成本法下的會(huì)計(jì)報(bào)表盈利。

四、多元化戰(zhàn)略下的財(cái)務(wù)指標(biāo)分析

1.開發(fā)業(yè)務(wù)的收縮。萬科于2019年開始主動(dòng)開始控制開發(fā)業(yè)務(wù)的增速和規(guī)模，房屋新開工面積和竣工面積之間的差額逐步縮小。萬科2021年的銷售面積、房屋新開工面積和房屋竣工面積分別為3807.8萬平方米、3265.3萬平方米和3571.4萬平方米，與處于行業(yè)發(fā)展高峰的2018年相比，銷售面積和房屋新開工面積分別降低5.7%和34.6%，房屋竣工面積則提高29.6%，對(duì)比近年來萬科房屋的銷售面積、開工面積及竣工面積三項(xiàng)數(shù)據(jù)，明顯可以窺見其去庫存化的效果。同時(shí)，萬科近三年來拿地項(xiàng)目也表現(xiàn)出規(guī)模逐漸縮緊的特點(diǎn)，2021年末萬科在建及規(guī)劃中土地儲(chǔ)備面積為14888.7萬平方米，同比減少8.1%，總土地儲(chǔ)備規(guī)模已經(jīng)下降至2018年水平，平均單項(xiàng)目建筑面積也由2019年25.28萬平方米下降至2021年的18.58萬平方米，創(chuàng)下近年來最低水平。

2.償債能力較穩(wěn)健。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，也是高負(fù)債行業(yè)?！叭兰t線”政策的實(shí)行顯然是有利于房企降低自身的有息負(fù)債規(guī)模，避免房企因激進(jìn)擴(kuò)張而致自身流動(dòng)性出現(xiàn)問題，防范化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。截至2021年末，盡管萬科的凈負(fù)債率由2020年的18.1%上升至2021年的29.7%，但其現(xiàn)金短債比、凈負(fù)債率和剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率仍均滿足綠檔標(biāo)準(zhǔn)，分別為2.55、29.7%和68.5%。

截至2021年末，萬科有息負(fù)債總額為2659.6億元，雖然同比增長(zhǎng)2.9%，但其2021年末短期借款為144.1億元，同比下降42.61%，長(zhǎng)期借款為1543億元，同比上升16.88%，負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，存量融資的綜合融資成本也從2020年的6.12%下降到4.11%，降幅非常明顯，在行業(yè)中也屬于偏低。同時(shí)萬科2021年末持有貨幣資金1494億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期的有息負(fù)債的總和，足夠其覆蓋短期債務(wù)。且與其他一些房企不同的是，萬科的資本化利息占比基本維持在50%左右，而其他知名房企如碧桂園、融創(chuàng)等的資本化利息占比比例通常高達(dá)90%以上，由此可見萬科的財(cái)務(wù)狀況較為穩(wěn)健，而這也是現(xiàn)階段房企生存下來的最重要的優(yōu)勢(shì)。

3.盈利能力下滑。萬科2021年?duì)I業(yè)收入為4528億元，同比增長(zhǎng)8.04%，而歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)同比下降45.75%，這是萬科歷史上第三次下滑，可能也是最嚴(yán)重的一次。而造成歸母凈利潤(rùn)大幅下降的主要影響因子是銷售毛利率的下降。萬科的銷售毛利率和銷售凈利率呈連年下跌趨勢(shì)，尤其是2021年分別只有21.82%和8.41%，與新冠肺炎疫情爆發(fā)之前的2019年的36.25%和14.99%相比，分別下降39.8%和43.9%，其主要原因是2017年和2018年的拿地成本偏高，而之后由于商品房限價(jià)政策和市場(chǎng)遇冷等原因，致使這些項(xiàng)目在2020年和2021年進(jìn)入結(jié)算周期后銷售毛利率大受影響。同時(shí)萬科2021年的凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率分別為9.78%和2%，同比分別下降51.4%和39.4%，凈資產(chǎn)收益率和總資產(chǎn)收益率的同時(shí)下降也意味著萬科資產(chǎn)運(yùn)營效率的降低和盈利能力的減弱。

4.經(jīng)營現(xiàn)金流大幅下降?，F(xiàn)金流量表是反映企業(yè)生存質(zhì)量和持續(xù)發(fā)展能力的重要體現(xiàn)，而穩(wěn)定的現(xiàn)金流更是房企的生命線，尤其是在國家“三道紅線”政策出臺(tái)以后，現(xiàn)金流對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)變得更加重要，2021年更有多家房企因資金鏈斷裂而暴雷。

值得注意的是，2021年萬科經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為41.13億元，雖然已經(jīng)連續(xù)13年為正，但2020年同期為531.9億元，同比下降高達(dá)92.27%。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅下滑對(duì)于萬科是一個(gè)非常危險(xiǎn)的信號(hào)，說明萬科的盈利能力出現(xiàn)問題，這也可以看出萬科所受到的行業(yè)沖擊。在2015年到2018年期間，萬科投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出一直在快速擴(kuò)大，2018年投資活動(dòng)的現(xiàn)金流出高達(dá)861.6億元，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為-673.6億元，說明萬科在此期間對(duì)外擴(kuò)張較為積極，對(duì)未來行業(yè)及企業(yè)發(fā)展都持樂觀態(tài)度。而進(jìn)入2019年后投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出額大幅下降，投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~在2020年甚至轉(zhuǎn)為正值，為57.97億元，這也是體現(xiàn)了萬科一直在踐行其在2018年喊出的“活下去”的口號(hào)。另外萬科2019年至2021年的籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-333.4億元、-325億元和-231億元，已經(jīng)連續(xù)三年轉(zhuǎn)為負(fù)值。不僅是萬科，其他房企的籌資規(guī)模都有所減少，降低自身籌資規(guī)模、加速去杠桿是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)走向。而此時(shí)，多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)產(chǎn)生的穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)勢(shì)開始凸顯，對(duì)于呈下行走勢(shì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是一種業(yè)績(jī)支持。萬科也選擇在2021年拆分萬物云單獨(dú)赴香港上市，既可以釋放其內(nèi)在價(jià)值，也可以讓萬物云能有獨(dú)立的資本運(yùn)作平臺(tái)和多元化的融資渠道，這也是對(duì)萬科現(xiàn)金流的有益補(bǔ)充。

五、思考與對(duì)策

1.立足核心開發(fā)業(yè)務(wù)，避免盲目多元化。在競(jìng)爭(zhēng)激烈或是增量有限的市場(chǎng)，逐步開展多元化經(jīng)營不僅有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，也有助于企業(yè)在遭受不可控的外部風(fēng)險(xiǎn)時(shí)能夠緩解風(fēng)險(xiǎn)所帶來的資金壓力。但同時(shí)過于離心多元化的經(jīng)營業(yè)務(wù)也會(huì)使得企業(yè)在初期投入大量資源，如若新發(fā)展方向出現(xiàn)問題則會(huì)拖累核心業(yè)務(wù)，進(jìn)一步喪失競(jìng)爭(zhēng)力，造成企業(yè)經(jīng)營混亂、資金鏈斷裂等危險(xiǎn)。所以企業(yè)在開辟多元化業(yè)務(wù)時(shí)，涉足行業(yè)跨度應(yīng)適度，優(yōu)先選擇與自己主營業(yè)務(wù)相關(guān)性高、能夠協(xié)同發(fā)展的多元化業(yè)務(wù)。比如恒大盲目涉足新能源汽車領(lǐng)域連年虧損，至今仍未實(shí)現(xiàn)量產(chǎn)；萬科則立足于核心地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，逐步布局與地產(chǎn)有關(guān)的物業(yè)、商業(yè)開發(fā)和長(zhǎng)租公寓等方面，運(yùn)用核心業(yè)務(wù)賺取的盈余資金來獲取企業(yè)新的利潤(rùn)蓄水池。

2.加強(qiáng)品牌合作，加快多元化經(jīng)營項(xiàng)目落地。由于企業(yè)多元化經(jīng)營的需求，在開辟新賽道初期會(huì)需求大量資金和資源，在進(jìn)入與主營業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性較低的行業(yè)時(shí)，會(huì)遇到一定的行業(yè)壁壘，通過引入戰(zhàn)投、跨界收購或是與行業(yè)內(nèi)具有相關(guān)資質(zhì)的企業(yè)進(jìn)行合作，這樣可以迅速彌補(bǔ)企業(yè)多元化經(jīng)營業(yè)務(wù)初期的技術(shù)短板、渠道缺乏和市場(chǎng)認(rèn)可度差等問題，起到分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、加快多元化經(jīng)營項(xiàng)目快速落地反哺核心業(yè)務(wù)的作用。如萬科2015年才投身于與主營房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)的物流倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)，2017年領(lǐng)銜收購物流巨頭普洛斯、2018年并購融合太古冷鏈物流，實(shí)現(xiàn)物流冷鏈業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。

3.拓展融資渠道，優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)過去是以“高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高規(guī)模”的經(jīng)營模式為主，而房市的低迷以及用于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的“三道紅線”的出臺(tái)，使得房地產(chǎn)企業(yè)過去依靠高杠桿獲得的紅利逐漸消退。“三道紅線”的出臺(tái)使得銀行對(duì)于踩線房企的授信規(guī)模進(jìn)一步下降、審批也更加嚴(yán)格，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的企業(yè)狀況，豐富自身的融資渠道和方式，如除了銀行借款之外還可以發(fā)行企業(yè)債券或者開辟海外融資通道。同時(shí)應(yīng)保持合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)和償還期限安排，幫助企業(yè)減少籌資成本、降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。如調(diào)整自身有息債務(wù)的債務(wù)結(jié)構(gòu)，盡量以長(zhǎng)期借款為主，減少面臨風(fēng)險(xiǎn)時(shí)企業(yè)的短期償債壓力，保持充足的資金流動(dòng)性。