基于價值鏈視角的物流地產(chǎn)開發(fā)成本優(yōu)化研究

文/趙國咪 戴杰龍

物流地產(chǎn)作為物流產(chǎn)業(yè)與工業(yè)地產(chǎn)相結(jié)合的重要產(chǎn)物，也是近年來各種開發(fā)商、投資商發(fā)展的重要產(chǎn)品，作為一種新興產(chǎn)業(yè)開發(fā)在整個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)中占據(jù)著重要位置。從價值鏈構(gòu)建發(fā)展角度來看，電子商務(wù)的快速發(fā)展決定了物流地產(chǎn)在電商行業(yè)供應(yīng)鏈中的重要位置，成為價值供應(yīng)鏈的核心影響因素之一。依據(jù)物流地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建涉及前中后三個主要建設(shè)階段，因開發(fā)主體的不同對物流地產(chǎn)開發(fā)成本產(chǎn)生不同的影響，本文著重從價值鏈視角出發(fā)對物流地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化進行詳細分析，并提出相應(yīng)的觀點和建議。物流地產(chǎn)實際開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的一系列價值活動對價值鏈上下游關(guān)系產(chǎn)生直接性的影響，物流地產(chǎn)企業(yè)核心能力與競爭力因此受到一定程度的影響。物流地產(chǎn)作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要構(gòu)成部分在開發(fā)模式及價值活動方面更具獨特性。不同的開發(fā)主體對物流地產(chǎn)企業(yè)價值活動及成本獲取情況起著決定性作用，如何促進物流地產(chǎn)企業(yè)成本控制與優(yōu)化成為物流地產(chǎn)企業(yè)重要的價值活動之一。本文著重圍繞物流地產(chǎn)開發(fā)成本的優(yōu)化展開研究，以期幫助物流地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)價值效益最大化。

一、物流地產(chǎn)價值鏈功能作用

（一）項目投資決策?；趦r值鏈視角的物流地產(chǎn)企業(yè)項目投資決策涉及項目可行性分析、項目合作協(xié)議的簽訂以及項目土地使用管理等過程，是保障項目正常運作的先決條件。對于物流地產(chǎn)企業(yè)而言，能否順利獲得項目土地使用資源是衡量項目投資決策結(jié)果有效性的主要衡量標(biāo)準，土地資源因此成為物流地產(chǎn)企業(yè)的核心命脈。土地資源決定著物流地產(chǎn)企業(yè)在市場上價值活動的開展情況，也是提升物流地產(chǎn)企業(yè)核心競爭能力的關(guān)鍵所在，對于物流成本的控制與優(yōu)化起著控制性作用[1]。（二）項目系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計。項目規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)需要以項目可行性分析研究資料、市場調(diào)研資料及地塊屬性作為基礎(chǔ)依據(jù)，針對項目的運作形式、組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計、資金管理規(guī)劃及項目投資效益等工作提出針對性建議，按照總體方案設(shè)計要求對項目做系統(tǒng)性規(guī)劃設(shè)計，以項目規(guī)劃設(shè)計體系作為物流地產(chǎn)工程建設(shè)的準確指導(dǎo)依據(jù)。對于項目的規(guī)劃設(shè)計，物流地產(chǎn)企業(yè)通常將項目外包給第三方機構(gòu)和設(shè)計單位聯(lián)合完成，作為一項專業(yè)活動必然會涉及較高的物流成本，對于物流地產(chǎn)企業(yè)來說可靈活控制關(guān)鍵策劃環(huán)節(jié)，從而達到優(yōu)化物流成本的目的。（三）項目管理與過程轉(zhuǎn)化。項目管理環(huán)節(jié)與項目施工有密切的聯(lián)系，但項目管理并不等同于項目施工，在項目管理階段順利完成前期設(shè)計方案向產(chǎn)品的現(xiàn)實轉(zhuǎn)化。通過對項目工程造價、招投標(biāo)、前期準備、現(xiàn)場施工及竣工收尾等階段進行全過程管理，以物流地產(chǎn)企業(yè)作為項目實施主體，聯(lián)動監(jiān)理、業(yè)主方等相關(guān)單位組織完成項目整體建設(shè)工作，在整個管理過程中任何一個活動環(huán)節(jié)都會涉及相應(yīng)的物流成本。物流地產(chǎn)企業(yè)項目管理能力和提升核心能力的影響因素之一，對項目成本的優(yōu)化控制起著決定性作用，通常來說，企業(yè)項目管理能力越強，成本優(yōu)化控制的有效性越高，實現(xiàn)價值利益最大化的可能性越高。（四）項目銷售及物業(yè)管理。項目在開盤前銷售與招商組織的建立及前期準備工作的落實是項目銷售及招商管理環(huán)節(jié)的重要內(nèi)容，包括開盤前客戶對項目的咨詢、合同的擬定簽訂及銷售過程的管理等。一般情況下，項目前期投資決策及論證過程對后期銷售招商結(jié)果起著決定性作用，項目可行性越高，后期銷售招商效果更佳。物流地產(chǎn)企業(yè)可靈活控制項目銷售及招商管理環(huán)節(jié)各項價值活動，以此進行物流成本優(yōu)化控制。此外在項目物業(yè)管理環(huán)節(jié)屬于項目資金回籠的關(guān)鍵階段，這一環(huán)節(jié)往往是資金經(jīng)營管理的始發(fā)環(huán)節(jié)，對物流地產(chǎn)企業(yè)的資金運營管理能力有著較高的要求，企業(yè)通過提供優(yōu)質(zhì)的地產(chǎn)服務(wù)，加強物流設(shè)施管理來最大限度保障物流成本效益。整體來看，物流地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)項目獲得經(jīng)營資產(chǎn)的主要來源除了租金、購置資金之外還包括專業(yè)化增長服務(wù)現(xiàn)實轉(zhuǎn)化的資金收入，物流地產(chǎn)項目開發(fā)價值鏈因此有著較多的不確定性，物流成本的優(yōu)化相對可以分為可控性與不可控性。

二、物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建

物流地產(chǎn)企業(yè)依據(jù)實際開發(fā)過程中的一系列價值活動來構(gòu)建價值鏈，通過對價值鏈上各環(huán)節(jié)價值活動進行分析判斷來實現(xiàn)物流成本優(yōu)化控制，以提高物流地產(chǎn)企業(yè)項目管理水平，提高其核心能力來提升物流成本優(yōu)化的有效性。物流地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)主要圍繞客戶需求和市場導(dǎo)向需求來確定項目建設(shè)地點，建設(shè)項目運營管理物流設(shè)施[2]。一方面，物流地產(chǎn)作為工業(yè)地產(chǎn)的重要范疇主要指物流地產(chǎn)開發(fā)商項目投資開發(fā)的物流設(shè)施，包括物流倉儲、物流配送與分撥中心等，項目投資商主體多元化，包括房地產(chǎn)開發(fā)商、物流商或?qū)I(yè)投資商等。物流地產(chǎn)公司需要與生產(chǎn)制造商、物流商或零售商等客戶組織建立起合作關(guān)系，圍繞客戶的需求確定建設(shè)時間、地點，通過提供合適的現(xiàn)代物流設(shè)施，如物流倉儲中心、配送分撥中心、物流園區(qū)等不動產(chǎn)設(shè)施來促進現(xiàn)代化管理協(xié)同化。另一方面，物流地產(chǎn)價值鏈的構(gòu)建具有多元化的特點，主要由一系列價值活動構(gòu)成完整的價值鏈，其中涉及政府部門、多主體利益相關(guān)者及其他組織資源，從現(xiàn)代物流設(shè)施的開發(fā)建設(shè)到交付客戶使用、向客戶提供專業(yè)化服務(wù)的過程所產(chǎn)生的一系列價值活動構(gòu)成價值鏈。從項目建設(shè)運行的角度來看，開發(fā)商項目決策、規(guī)劃設(shè)計、項目管理及銷售物業(yè)管理等產(chǎn)生的價值活動及資金運營管理、人力資源管理的最終目的在于實現(xiàn)資金資源價值增值，成為價值鏈的全部構(gòu)成因素，物流地產(chǎn)企業(yè)通過運行價值鏈并在價值鏈上進行盈利。

三、價值鏈與物流成本

價值鏈上物流地產(chǎn)企業(yè)開展的一系列價值活動相關(guān)的成本費用是價值鏈成本管理的主要內(nèi)容，物流管理是價值鏈上一項重要的活動內(nèi)容。價值鏈上價值活動的運行必然會先消耗成本，從而創(chuàng)造價值，成本的消耗是價值創(chuàng)造的必經(jīng)之路，價值鏈物流成本管理應(yīng)當(dāng)是協(xié)同化的，與其他相關(guān)價值成本協(xié)作來實現(xiàn)價值鏈整體成本增值。同時，價值鏈物流成本的受影響因素相對較多，隨著電商、互聯(lián)網(wǎng)交易如火如荼地進行，物流成本管理在整個價值鏈管理中占據(jù)的比重不斷增加，側(cè)面反映出優(yōu)化物流開發(fā)成本的迫切性，在價值活動中尋求成本耗費與價值增值的平衡點，從而不斷提升成本優(yōu)化水平[3]。此外，物流成本在價值鏈中具有較強的潛在價值，在對物流成本進行管理時，常會出現(xiàn)物流成本認知模糊、管理范圍不明確等現(xiàn)象，因而直接影響成本管理效益，關(guān)于物流成本管理更多體現(xiàn)為顯性成本，在一定程度上忽視了隱性成本的管理。因此，對物流開發(fā)成本的優(yōu)化一方面需要保證成本管理的系統(tǒng)性與完整性，另一方面需要協(xié)調(diào)好物流成本與其他價值成本的平衡關(guān)系，綜合考慮物流成本的顯隱性影響，從而保證開發(fā)成本優(yōu)化達到最佳狀態(tài)。

四、物流地產(chǎn)開發(fā)成本優(yōu)化控制管理策略

（一）采購供應(yīng)成本管理。項目采購供應(yīng)環(huán)節(jié)主要指以原材料設(shè)備采購供應(yīng)為中心涉及相關(guān)的成本耗費，包括材料采購驗收、材料運輸與存儲及各項人工成本等。材料采購供應(yīng)通常設(shè)置在價值鏈前期階段，在這一環(huán)節(jié)，供應(yīng)商的選擇尤為關(guān)鍵。選擇合適的供應(yīng)商，保證原材料采購驗收質(zhì)量，從源頭上控制工程建設(shè)質(zhì)量和成本管理范疇，實現(xiàn)價值鏈成本最優(yōu)化。另外關(guān)于供應(yīng)商的選擇需要綜合考慮供應(yīng)商資質(zhì)、材料質(zhì)量證書的提供情況及材料采購成本折扣問題、服務(wù)效率等，明確材料采購數(shù)量和供應(yīng)價格，進而促進采購供應(yīng)環(huán)節(jié)標(biāo)準化、規(guī)范化。（二）建設(shè)活動成本管理。項目實際開發(fā)建設(shè)過程中產(chǎn)生的一系列價值活動形成的物流成本在整個項目物流成本中占比最大，對這一環(huán)節(jié)物流成本的優(yōu)化控制首先需要細化管理內(nèi)容，綜合考慮材料設(shè)備搬運、物流倉儲及資源消耗、人工等成本費用，從價值鏈戰(zhàn)略管理角度出發(fā)優(yōu)化物流成本，通過精細化管理研究來協(xié)調(diào)各項成本的耗費情況。（三）項目包裝設(shè)計促進價值增值。關(guān)于物流地產(chǎn)項目產(chǎn)品的包裝設(shè)計涉及內(nèi)外雙重影響因素，在保證外表美觀的基礎(chǔ)上減少物流運輸經(jīng)濟損失，保證物流運輸安全。關(guān)于產(chǎn)品物流運輸通常分為短途和長途運輸，包括公路、鐵路、空中運輸?shù)榷喾N運輸方式，以汽車、輪船、飛機和火車等為主要運輸工具，對于這一環(huán)節(jié)物流成本的優(yōu)化在保證產(chǎn)品包裝強度的前提下經(jīng)過優(yōu)化控制合理降低產(chǎn)品運輸成本，對于產(chǎn)品包裝材料的選用需要考慮產(chǎn)品重量、材料美觀性等多種因素，當(dāng)包裝材料過重時則會相應(yīng)產(chǎn)生較高的運輸成本。因此在考慮產(chǎn)品外觀及運輸便利性的前提下合理控制材料成本、運輸成本，從而實現(xiàn)物流成本控制合理化[4]。（四）產(chǎn)品生產(chǎn)與庫存管理成本優(yōu)化控制。針對產(chǎn)品生產(chǎn)過程成本的優(yōu)化控制通常采取提高產(chǎn)品生產(chǎn)質(zhì)量和效率、增強市場上產(chǎn)品流通性、減少產(chǎn)品庫存堆積等方式來提高成本效益，減少成本耗費。依據(jù)產(chǎn)品生產(chǎn)加工工序靈活調(diào)整生產(chǎn)流程和材料使用情況，盡可能減少材料消耗與物流消耗時間，從而不斷提高生產(chǎn)質(zhì)量和效率。另外，盡可能減少產(chǎn)品庫存，協(xié)調(diào)好產(chǎn)品生產(chǎn)與流通銷售的平衡關(guān)系，實現(xiàn)產(chǎn)品精益化生產(chǎn)，以實現(xiàn)產(chǎn)品零庫存為最終目標(biāo)。當(dāng)前，許多企業(yè)因為庫存量與銷售量失衡而導(dǎo)致庫存積壓，成本消耗較高，且資金周轉(zhuǎn)效益下降，直接影響企業(yè)的經(jīng)濟效益，為此需要重點分析具體影響因素，如原材料質(zhì)量、零部件標(biāo)準或加工工序等，通過提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量來加快商品流通，提高資金周轉(zhuǎn)效率。

結(jié)語

本文圍繞物流地產(chǎn)價值鏈核心能力及構(gòu)建方向展開詳細分析，重點闡述了價值鏈上物流設(shè)施及價值活動與物流成本間的關(guān)系，以此為基礎(chǔ)依據(jù)來抓取物流地產(chǎn)物流開發(fā)成本優(yōu)化控制的要點，分別從采購供應(yīng)、項目建設(shè)、產(chǎn)品包裝設(shè)計與產(chǎn)品生產(chǎn)、庫存管理等方向提出具體的成本管理策略。