房產(chǎn)稅開征面臨的問題分析及對策研究

彭鵬

（江蘇天成建設集團有限公司，江蘇 淮安 223001）

進入21世紀以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，住房價格呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢，各級地方政府也相應出臺了限購、限價等政策，但取得的效果并不理想。房地產(chǎn)行業(yè)與多個產(chǎn)業(yè)具有較高的聯(lián)動性，房價虛高、信息失真，可能會引發(fā)一系列的矛盾，不利于整個經(jīng)濟社會的穩(wěn)定。要有效地遏制投機炒房行為，引導住房價格趨于理性，促進房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，開征房產(chǎn)稅已勢在必行。2011年在重慶、上海推行了房產(chǎn)稅試點工作，總結(jié)了一定的經(jīng)驗，但亦存在著一些不足?；诜慨a(chǎn)稅的概念、特征等基礎理論闡述，深入地分析房產(chǎn)稅開征所面臨的問題，以滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點作為經(jīng)驗分析，結(jié)合政策背景，有序地探索房產(chǎn)稅全面開征的應對政策，具有積極的現(xiàn)實意義。

一、房產(chǎn)稅的概念及基本特征

（一）房產(chǎn)稅的概念

所謂房產(chǎn)稅，以房屋作為征稅對象，根據(jù)房產(chǎn)計稅余值、房屋出租金額向所有人征收的稅種。1986年9月，我國頒布實施了房產(chǎn)稅條例，2011年，在上海、重慶進行個人住房房產(chǎn)稅的計征。

目前，房產(chǎn)稅的計稅方式有兩種：一是，從價計稅征收，即以房屋的原價為基礎，進行一定比例的扣除得到余值，年稅率為1.2%。

應納稅額=房產(chǎn)原值×（1%-10%～30%）×1.2%

二是從租計征，即按房屋稅金收入進行計稅，年稅率為12%。

應納稅額=房屋租金收入×12%

從房產(chǎn)稅的計稅方法可見，兼具直接稅、間接稅的特性。自1998年我國住房改革以來，房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展態(tài)勢，住房價格更是呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的情況。在房地產(chǎn)市場中充斥著兩種矛盾與極端，既有低收入人群“住有所居”成為奢望，又有投機行為加劇了房地產(chǎn)市場的價格泡沫，由此，開征房產(chǎn)稅已成為必然趨勢，能夠有序地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置[1]。

（二）房產(chǎn)稅的基本特征

進入21世紀以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，但過度投資已成為不爭的事實。為了有序推進行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，防范房地產(chǎn)泡沫破裂所導致的金融風險，推行房產(chǎn)稅已勢在必行。進一步分析房產(chǎn)稅的基本特征。

一是，稅源具有可靠性與連續(xù)性。房產(chǎn)稅的課稅對象為房屋等不動產(chǎn)權(quán)，具有使用周期長，在稅收管轄范圍內(nèi)，政府能持續(xù)性地進行征稅。且由于其固定不可移動性，其稅源流入具有穩(wěn)定性，除非發(fā)生重大變故，否則稅源會持續(xù)穩(wěn)定地向稅收管轄范圍內(nèi)進行稅款的繳納[2]。

二是，課稅對象明確，且便于管理。在實踐過程中房屋的所有權(quán)變動并不頻繁，且每一次變動需要在當?shù)夭粍赢a(chǎn)中心進行登記、備案，由此，在實施稅收征管過程中，房屋以固定形態(tài)存在，政務部門加強信息溝通與共享，能夠?qū)Ψ课葸M行動態(tài)的監(jiān)控，不能隨意流動與隱匿，課稅對象明確。且征管部門在進行管理過程中，通過信息共享，能夠?qū)嵤﹦討B(tài)監(jiān)控，管理便捷[3]。

三是，稅收收入歸于地方政府。針對房屋等不動產(chǎn)征稅時，具有不可隱匿性，即會在不動產(chǎn)中心進行登記、備案，已明確房屋所有權(quán)人。地方政府在開展征管過程中，具有較大的信息優(yōu)勢，能夠動態(tài)地跟蹤不動產(chǎn)權(quán)的變動情況，并結(jié)合本地實際開展征管工作。例如，在房產(chǎn)稅計價征收中，若房屋原值已無法取得原始憑證，則需要以房屋的評估價格作為基準，地方政府對本地的房屋價格波動情況能夠動態(tài)了解，更具有征管優(yōu)勢。從地方政府財政收入來看，當前有很大一部分收入來源于土地出讓金，在開征房產(chǎn)稅后，能夠保障長期穩(wěn)定的稅源，為經(jīng)濟發(fā)展注入強勁動力。

四是，改善住房分配不均現(xiàn)狀，遏制炒房投機行為。進入21世紀以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價持續(xù)攀升，從普通居民來看，購買房屋需要耗費大部分的財產(chǎn)，甚至無法實現(xiàn)“住有所居”，而部分人員、機構(gòu)惡意炒房，哄抬價格，甚至形成“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”，加劇了住房供需矛盾。通過實施房產(chǎn)稅，向持有房屋較多的個人、機構(gòu)實施高稅率，增加其持有成本，能夠有效地改善住房分配不均的矛盾，進一步保護弱勢群體權(quán)利[4]。通過開征房產(chǎn)稅，能夠有效地遏制投機炒房行為，促使多套房屋持有者通過出售、出租等形式，逐步推進房地產(chǎn)價格回歸理性，通過“擠出效應”，引導更多的資金回歸實體經(jīng)濟，促進經(jīng)濟向高質(zhì)量方向發(fā)展。

二、房產(chǎn)稅開征面臨的問題分析

（一）開征房產(chǎn)稅的政策背景

社會公眾對住宅關注度高，主要是基于進入21世紀以來，住宅價格呈現(xiàn)出持續(xù)攀升的態(tài)勢。自2003年以來，房地產(chǎn)泡沫越來越多，政府也陸續(xù)出臺了一系列的宏觀政策進行調(diào)控，但效果并不理想。例如，2006年的“國六條”、2007年央行年內(nèi)六次加息，以減少投入房地產(chǎn)市場的資本，2010年出臺“國十一條”、2011年出臺“新國八條”，2016年中央首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。為了有序地調(diào)控房地產(chǎn)市場，出臺了限購、限價等政策，同時，也提出“適時擴大房產(chǎn)稅試點范圍”。

可以說，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，以及炒房投資行為加劇與居民“住有所居”的矛盾，開征房產(chǎn)稅已勢在必行。

（二）滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點存在問題分析

2011年，在我國上海、重慶兩市推行了房產(chǎn)稅試點工作，進一步分析存在的問題：

她就是楚艷，著名高級定制服裝設計師，北京服裝學院副教授。2014年APEC會議領導人服裝主設計師，2018年平昌冬奧會《北京八分鐘》表演服裝設計主創(chuàng)。

一是，對地方財政收入影響不明顯。滬、渝兩地開征房產(chǎn)稅試點，主要針對的是新增房屋，不涉及存量房屋。從房產(chǎn)稅繳納率來看，在開征后統(tǒng)計三個月的數(shù)據(jù)，分別僅為1%和5%，稅款收入不足百萬元。相較而言，滬、渝兩地經(jīng)濟發(fā)達，與高達千億的財政收入相比，并未起到增加財政收入的作用。

二是，對房價抑制作用并不明顯。在2011年滬、渝兩市試點開征房產(chǎn)稅征收，在一段期間內(nèi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，房屋成交均價并沒有出現(xiàn)明顯的變化。由此可見，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)攀升的原因具有復雜性，單純地依靠房產(chǎn)稅開征在短期內(nèi)很難推進房價趨于理性，而需要通過多種手段進行調(diào)控。

三是，影響了稅收公平性。在滬、渝兩地房產(chǎn)稅試點過程中，計稅依據(jù)均為每平方面積的單位，而非總價；同時，上海主要針對新增房屋，由此導致存量和新增持房者間存在不公平性。

（三）開征房產(chǎn)稅面臨的問題

1．房產(chǎn)稅稅制設置不合理

當前，我國所設計的房產(chǎn)稅稅制無法有效地調(diào)節(jié)房屋價格，尤其是在征收設置方面的不合理，造成了不公平的稅負。在房屋的流轉(zhuǎn)過程中，最終由購買者承擔稅負，可能會加重購房者的負擔。同時，由于房屋流轉(zhuǎn)過程中稅負較高，不利于資源的優(yōu)化配置，且在稅率設計過程中，并未對持房者所擁有房屋的套數(shù)，設置具有差別化的稅率。

2．房產(chǎn)稅稅基設計不嚴謹

我國在推進房產(chǎn)稅進程中，還存在著征稅范圍不全面、計稅依據(jù)無法反映房屋真實價值、相關配套制度缺失等問題。在計價征收中，主要是房屋的原值扣除一定比例的余額作為計稅依據(jù)，而有的房屋已購置多年，其市場價值已增長了幾倍，計稅依據(jù)無法反映房屋的市場價值。又如，當前我國住宅房屋的數(shù)據(jù)統(tǒng)計不全面，尤其是一些小產(chǎn)權(quán)房、農(nóng)村房屋，不利于推進房產(chǎn)稅的征收工作。且數(shù)據(jù)庫建立相對滯后，職能部門間的信息共享還存在著不足。同時，在開征房產(chǎn)稅前必須要加強市場調(diào)研，目前此項工作推進不力，未從多維度征求意見構(gòu)建房產(chǎn)稅的相關政策。

三、房產(chǎn)稅全面開征的應對策略

（一）加強前期調(diào)研工作

目前我國已向經(jīng)營性質(zhì)的不動產(chǎn)征收房產(chǎn)稅，全面開征房產(chǎn)稅主要面向的是個人所持有的住宅，為保證順利征收，必須要有序地開展前期的調(diào)研工作，加強政府平臺間的數(shù)據(jù)共享。例如，不動產(chǎn)中心有當?shù)胤课莸谋Ｓ辛俊⒔灰琢康鹊怯浶畔?，進一步完善房地產(chǎn)信息登記系統(tǒng)，銀行、稅務部門等能夠?qū)崿F(xiàn)信息數(shù)據(jù)共享，為房產(chǎn)稅的全面開征奠定基礎。在進行信息收集統(tǒng)計過程中，詳細地對住房的持有人、居住情況、持有房屋套數(shù)等進行詳細收集，并且征求各類居民的意見，為有序推進房產(chǎn)稅的制定構(gòu)建較為完善的數(shù)據(jù)庫，進而在實施綜合調(diào)控的理念下進行制度體系的設計。

同時，加強宣傳與政策導向，提升居民房產(chǎn)稅意識。在推進房產(chǎn)稅征收過程中，許多居民會有著較大的顧慮，一方面，要承擔高額的購房款，另一方面，在后續(xù)使用住房過程中，還需要承擔房產(chǎn)稅，在雙重壓力之下，可能導致政策的推行會受到一定的阻力。由此，需要廣泛地對房產(chǎn)稅的征收范圍、原理、推進的意義等進行宣傳，從而使居民能夠深度地了解開征房產(chǎn)稅對于穩(wěn)定市場價格、調(diào)節(jié)市場供需關系的重要作用，以便使房產(chǎn)稅的征收能夠順利推行。同時，在進行房產(chǎn)稅開征之前，要對稅率的制定展開調(diào)查工作，要保障居民正常的購房行為，以不會增加過多稅負壓力為原則。加強調(diào)研，尤其是通過召開公眾聽證會，廣泛聽取居民的建議，發(fā)揮房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，又要確保居民基本滿意房產(chǎn)稅的征收，能給予一定的支持。

（二）完善房產(chǎn)稅征收政策

要有序推進房產(chǎn)稅的征收，必須要加強制度體系的建立健全。房產(chǎn)稅政策的具體制定，是關系民生的重要工作，且其專業(yè)性較強，由此，在制度體系的建立過程中，既要借鑒國際成熟經(jīng)驗，又要結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展實際、居民家庭生活實際，在保障不增加居民基本居住稅負壓力的前提下，有序擴大房產(chǎn)稅征收范圍[5]。

一方面，房產(chǎn)稅的征收不能局限于城市。東部發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村經(jīng)濟呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，甚至于遠超中西部的部分城市，因此，在推進房產(chǎn)稅征收過程中，要結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展實際，呈現(xiàn)差異化、階梯化的態(tài)勢有序推進。例如，根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展實際，城市、農(nóng)村的房產(chǎn)稅開征可以不同步進行，分階段推進，從而有序地促進征收范圍逐步覆蓋農(nóng)村地區(qū)。同時，在針對農(nóng)村地區(qū)房產(chǎn)稅征收過程中，要與經(jīng)濟發(fā)展實際相結(jié)合，先從東部經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的農(nóng)村開征，逐步向中西部農(nóng)村輻射。另一方面，要統(tǒng)一計稅依據(jù)，科學制定房產(chǎn)稅稅率。

通常而言，稅率主要有比例、累進、定額三種。在推行房產(chǎn)稅征收過程中，采用比例稅率較為合理，便于居民了解稅率，增加房產(chǎn)稅的信服力。首先，要結(jié)合經(jīng)濟發(fā)展實際，針對不同的地區(qū)設定不同的房產(chǎn)稅稅率，即因地制宜地設置具有地區(qū)差異的稅率。其次，要結(jié)合持有房屋數(shù)量采取差別比例稅率。例如，普通住房，且為居民家庭的首套住房，免征房產(chǎn)稅，持有多套住房、高端住宅，則房產(chǎn)稅稅率相對提高，從而有序地實現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控作用，遏制投機炒房的行為。最后，為有序?qū)崿F(xiàn)房產(chǎn)稅的最大效用，必須嚴格征管工作。房產(chǎn)稅的征繳時間設定為存量房屋按年度計算、新增房屋則為交易備案時征收。通過加大宣傳力度，讓居民知悉房產(chǎn)稅的繳納流程，并按規(guī)定繳納，若逾期不繳納，則進行催收通知，并征收一定比例滯納金，由此，提升稅收征管的剛性約束力。

（三）落實房產(chǎn)稅配套措施

在推進房產(chǎn)稅開征進程中，必須要有序地落實配套設施，結(jié)合我國經(jīng)濟發(fā)展實際，強化房屋登記信息共享與更新。一方面，我國住房數(shù)量龐大，在開房產(chǎn)稅開征之前，要加大信息的登記與收集，強化政府各職能部門間的協(xié)作，破解信息共享機制不健全的矛盾。通過構(gòu)建信息平臺，使房產(chǎn)稅的征收工作能夠公開、透明的推進，從而提升政府部門的公信力，提高稅收征管工作效率。另一方面，隨著房產(chǎn)稅開征，稅務部門的工作任務明顯增加，必須借助于信息平臺，通過信息共享、及時更新，提高工作效率，為居民提供更為便捷的繳稅服務。同時，要有序完善房產(chǎn)稅的評估政策，遵循公平、合理的原則，從而為進一步實現(xiàn)稅收的全面開征奠定基礎。針對不同區(qū)域、房齡、交易形式等，設置價值修正系數(shù)，有序地實現(xiàn)房產(chǎn)稅的調(diào)控功能。尤其是在評估過程中，要結(jié)合實踐經(jīng)驗，多維度的收集資料，結(jié)合交易案例，使評估價值與市場價值更為接近，為房產(chǎn)稅的計稅提供可借鑒、參考的數(shù)據(jù)。

四、結(jié)束語

整體而言，在當前國家倡導經(jīng)濟“雙循環(huán)”背景下，要推進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展，社會資金回歸實體經(jīng)濟，必須要加大對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。在過去二十多年里，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，房價持續(xù)攀升，呈現(xiàn)出過度投機、熱錢涌入的態(tài)勢，不利于經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。為了有序遏制投機行為，均衡貧富差距，開征房產(chǎn)稅已勢在必行。結(jié)合滬、渝兩市房產(chǎn)稅試點所存在的問題，進一步探索要有序推進房產(chǎn)稅征收應采取的應對措施，包括：一是，加強前期調(diào)研，通過建立數(shù)據(jù)共享平臺，加強宣傳和政策導向，為房產(chǎn)稅的開征奠定基礎；二是，完善房產(chǎn)稅征收政策，強化制度體系的建設，統(tǒng)一計稅依據(jù)，嚴格稅收征管工作；三是，落實房產(chǎn)稅配套措施，完善房產(chǎn)稅的評估政策，推進信息共享與更新。從而有序地增強房產(chǎn)稅的信服力，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。