國有土地房屋征收補(bǔ)償中的財(cái)務(wù)管理研究

王永

在國有土地房屋征收補(bǔ)償中，財(cái)務(wù)管理屬于一項(xiàng)重點(diǎn)工作，通過財(cái)務(wù)管理工作的落實(shí)，能夠避免出現(xiàn)資金浪費(fèi)情況，實(shí)現(xiàn)對(duì)資金、各環(huán)節(jié)工作的科學(xué)規(guī)劃，提升被征收人滿意度。文章首先闡述國有土地房屋征收補(bǔ)償基本內(nèi)容，其次分析國有土地房屋征收補(bǔ)償財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)，最后圍繞采用差異化會(huì)計(jì)處理方式、強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償成本管控、重視政府政策導(dǎo)向作用，對(duì)國有土地房屋征收補(bǔ)償中的財(cái)務(wù)管理措施進(jìn)行探討，以期為加強(qiáng)征收補(bǔ)償中的財(cái)務(wù)管理提供參考。

國有土地房屋征收過程中，政府部門要起到良好引導(dǎo)作用，針對(duì)被拆遷房屋所有人，需要給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，補(bǔ)償方式應(yīng)將國家出臺(tái)的相關(guān)條例、文件等作為參考依據(jù)。怎樣在國有土地房屋征收補(bǔ)償中進(jìn)行財(cái)務(wù)管理，是當(dāng)前社會(huì)發(fā)展中面臨的一個(gè)重要問題，對(duì)財(cái)務(wù)管理要給予更多重視，實(shí)現(xiàn)對(duì)拆遷補(bǔ)償工作的科學(xué)規(guī)劃，避免成本浪費(fèi)。

國有土地房屋征收補(bǔ)償

征地拆遷補(bǔ)償是指，將法律程序作為基礎(chǔ)保障，針對(duì)城市改造項(xiàng)目涉及的土地歸屬者（或使用權(quán)人）、房屋歸屬者，給予相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。征地拆遷工作開展中，補(bǔ)償資金管理涉及預(yù)算環(huán)節(jié)、審核環(huán)節(jié)等不同流程，面對(duì)差異化補(bǔ)償方式，進(jìn)行有效的會(huì)計(jì)處理，全方位監(jiān)管拆遷補(bǔ)償款項(xiàng)，與此同時(shí)，遵循成本效益原則推動(dòng)拆遷補(bǔ)償工作的有序落實(shí)。

國有土地房屋征收補(bǔ)償財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)

國有土地房屋征收補(bǔ)償財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)，體現(xiàn)在不同方面中，主要從以下幾點(diǎn)進(jìn)行分析。

一是財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行數(shù)據(jù)采集。在城市化發(fā)展中，不可避免引發(fā)土地資源緊缺問題、土地價(jià)格上漲問題。政府部門要想保障投資項(xiàng)目效益，要給予拆遷環(huán)節(jié)的財(cái)務(wù)管理工作更多關(guān)注，提前做好市場(chǎng)調(diào)研工作，在工作開始前進(jìn)行科學(xué)預(yù)算。財(cái)務(wù)預(yù)算是政府統(tǒng)籌資金的重要工具，政府部門要加強(qiáng)項(xiàng)目進(jìn)度預(yù)算情況，在每個(gè)季度科學(xué)安排資金。

房屋征收拆遷中，拆遷協(xié)議簽訂進(jìn)展情況很難把握，拆遷協(xié)商時(shí)如果出現(xiàn)意外情況，或者“釘子戶”，會(huì)對(duì)項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度、后續(xù)融資產(chǎn)生影響。除此之外，政府部門要求責(zé)任部門以月度為單位，進(jìn)行資金收支計(jì)劃執(zhí)行進(jìn)度的擬定與匯總。該種管理方式存在被動(dòng)性特點(diǎn)，無法實(shí)現(xiàn)信息的快速采集。如果內(nèi)部沒有完善信息系統(tǒng)、項(xiàng)目區(qū)域化程度高，那么部門之間的信息共享、項(xiàng)目之間的信息共享會(huì)受到影響，進(jìn)而影響整體工作質(zhì)量、效率。

二是回遷安置房建設(shè)進(jìn)度。回遷安置房建設(shè)進(jìn)度會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)資金管理產(chǎn)生影響，影響主要體現(xiàn)在不同方面，比如，在拆遷安置房項(xiàng)目實(shí)施過程中，存在到了結(jié)算支付時(shí)點(diǎn)，到賬無錢可用或無法足額支付的問題，致使建設(shè)資金未按預(yù)算和約定時(shí)間及時(shí)籌集撥付到位，可用資金不足；一部分資金在使用時(shí)，并沒有遵循?？顚Ｓ迷瓌t，經(jīng)常出現(xiàn)超標(biāo)支付費(fèi)用情況。此類問題的出現(xiàn)，會(huì)對(duì)正常的項(xiàng)目工程款造成占用、擠占，項(xiàng)目資金管理也失去意義，審計(jì)監(jiān)督工作的實(shí)施也會(huì)受到影響，制約后續(xù)工作的順利進(jìn)行。

通常情況下，建設(shè)項(xiàng)目要嚴(yán)格根據(jù)雙方簽訂的施工合同規(guī)定，結(jié)合規(guī)定的結(jié)算支付方式，完成結(jié)算支付手續(xù)辦理工作。但部分工程項(xiàng)目在開始階段，會(huì)在規(guī)定外提前進(jìn)行部分工程款支付，個(gè)別工程項(xiàng)目在未達(dá)到結(jié)算時(shí)間點(diǎn)情況下，就已經(jīng)支付工程款。甚至在很多情況下，工程項(xiàng)目不符合質(zhì)量規(guī)定，隨意支付工程款。此類情況的發(fā)生，會(huì)增加資金使用成本，甚至出現(xiàn)合同履行的違約風(fēng)險(xiǎn)、訴訟風(fēng)險(xiǎn)。

國有土地房屋征收補(bǔ)償財(cái)務(wù)管理措施

采用差異化會(huì)計(jì)處理方式 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)置換主要是指，在多個(gè)涉及房屋拆遷項(xiàng)目中，比如，城中村改造項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目、棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，采用新房置換舊房方式，將自身擁有的住房產(chǎn)品，同等置換被征收人的拆遷房屋；或者在拆遷補(bǔ)償協(xié)商時(shí)，為被征收人提供安置房指標(biāo)，包括位置、戶型、面積等，按照相應(yīng)置換標(biāo)準(zhǔn)，利用安置房置換拆遷房；置換前，評(píng)估拆遷房屋價(jià)格，根據(jù)房屋市場(chǎng)價(jià)格對(duì)比調(diào)換差價(jià)，并進(jìn)行科學(xué)結(jié)算。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及的成本支出有很多，比如，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、配套設(shè)施費(fèi)用等。安置房的建設(shè)費(fèi)用，或者存在的差價(jià)都在拆遷補(bǔ)償支出范圍內(nèi)，該項(xiàng)成本支出可以將其納入土地開發(fā)成本核算科目中。簡(jiǎn)而言之，將支出與動(dòng)遷支出這兩項(xiàng)明細(xì)科目，納入土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)科目中，為核算安置房建設(shè)成本，提供準(zhǔn)確的信息保障。不管是城中村改造項(xiàng)目、舊城改造項(xiàng)目，還是棚戶區(qū)改造項(xiàng)目，項(xiàng)目竣工后將開發(fā)費(fèi)用納入商品房成本中，通過商品房成本轉(zhuǎn)入到“開發(fā)產(chǎn)品”科目?jī)?nèi)。

貨幣補(bǔ)償主要是指，評(píng)估被拆遷房屋價(jià)值，向房屋所有者通過貨幣交易方式進(jìn)行結(jié)算補(bǔ)償。被征收人獲得補(bǔ)償金后，自己解決住房問題。政府針對(duì)貨幣補(bǔ)償業(yè)務(wù)進(jìn)行會(huì)計(jì)處理時(shí)，可以將該部分費(fèi)用納入“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”科目中，貸記科目是“庫存現(xiàn)金與銀行存款”，借記科目中包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地征用費(fèi)用。除采取產(chǎn)權(quán)置換、貨幣補(bǔ)償外，政府還可以結(jié)合產(chǎn)權(quán)置換與貨幣補(bǔ)償兩種方式。產(chǎn)權(quán)置換過程中，將房屋面積作為標(biāo)準(zhǔn)，其余面積采取貨幣補(bǔ)償方式，通過貨幣支付形式支付多余面積費(fèi)用。實(shí)際上，拆遷補(bǔ)償屬于交易過程，被征收人、企業(yè)分別獲得安置房、土地資源。但是要注意差異化的會(huì)計(jì)處理，將房屋安置中產(chǎn)生的費(fèi)用支出，納入土地成本中。

強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償成本管控 第一，在工程項(xiàng)目開始前，政府部門要明確工程項(xiàng)目實(shí)施主體，組建征地補(bǔ)償入戶調(diào)查小組，該小組由國土資源管理部門、居民社區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人等組成，針對(duì)工程項(xiàng)目建設(shè)中，可能涉及的拆遷住戶，進(jìn)行全面的普查、登記、衛(wèi)星航拍，獲取住戶人口數(shù)量信息、土地使用權(quán)證明、房屋產(chǎn)權(quán)證書、房屋面積、房屋結(jié)構(gòu)等，部分內(nèi)容可以采取照片形式保留。

登記調(diào)查被征收人信息時(shí)，參與調(diào)研的工作人員，要在信息報(bào)告、證件復(fù)印件上簽字，將每一戶作為單位建賬，各戶信息要詳細(xì)、準(zhǔn)確錄入，為后續(xù)查閱提供便利，提高被征收人管理效率。

第二，政府以及相關(guān)部門要對(duì)拆遷流程有著明確把握，推動(dòng)拆遷安置房項(xiàng)目的有序進(jìn)行。拆遷工作流程要根據(jù)當(dāng)?shù)貒型恋胤课菡魇张c補(bǔ)償工作相關(guān)指導(dǎo)意見、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況確定，通常在其中涉及項(xiàng)目申請(qǐng)、調(diào)查等級(jí)、發(fā)布征收公告、召開居民動(dòng)員大會(huì)、簽訂補(bǔ)償協(xié)議等流程，嚴(yán)格按照流程指導(dǎo)拆遷工作的順利實(shí)施。

政府要重視評(píng)估機(jī)構(gòu)的選擇，可以采用公開招標(biāo)方式進(jìn)行評(píng)估機(jī)構(gòu)選定，確保選用的評(píng)估機(jī)構(gòu)具備較強(qiáng)資質(zhì)、順應(yīng)民意，這對(duì)于房屋估價(jià)合理性，能夠起到良好促進(jìn)作用，盡量避免拆遷沖突。在拆遷工作開始之前，完成當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平調(diào)查工作，制定合理、完善、統(tǒng)一的征地拆遷標(biāo)準(zhǔn)，防止拆遷時(shí)間過長(zhǎng)，增加補(bǔ)償成本。

第三，征地拆遷補(bǔ)償預(yù)算中，工作人員要獲取拆遷規(guī)模信息、建筑類型信息、房屋面積信息等，根據(jù)咨詢機(jī)構(gòu)提出的合理化建議、被征收人具體情況，提前完成預(yù)算工作與統(tǒng)籌工作。

拆遷補(bǔ)償費(fèi)用預(yù)算涉及很多復(fù)雜內(nèi)容，因此，在房屋價(jià)格評(píng)估報(bào)告中，要將房屋裝修情況、建筑物情況、地面附著物等體現(xiàn)出來。政府要及時(shí)組織評(píng)估機(jī)構(gòu)，確認(rèn)特殊事項(xiàng)、補(bǔ)償事項(xiàng)，為編制預(yù)算計(jì)劃提供信息保障。

第四，針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)，要進(jìn)行統(tǒng)籌管理，創(chuàng)造更多效益。一旦相同地區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目都涉及拆遷安置，政府可以統(tǒng)一管理拆遷安置房建設(shè)項(xiàng)目，將以往項(xiàng)目管理模式打破，采取資源共享形式控制拆遷成本。比如，在相同區(qū)域內(nèi)進(jìn)行工程項(xiàng)目建設(shè)，可以將被征收人安置在相同區(qū)域內(nèi)，采取該種方式可以節(jié)約安置費(fèi)用，節(jié)約拆遷補(bǔ)償成本。

重視政府政策導(dǎo)向作用 在獲取土地資源使用權(quán)前，政府部門要將自身導(dǎo)向作用發(fā)揮出來，共同完成區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有土地資源整合、收儲(chǔ)工作，只有經(jīng)過招拍掛程序后，才能獲取土地資源使用權(quán)。在這一過程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的資金投入、被征收人補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，都與政府政策變化有著密切聯(lián)系。因此，發(fā)揮政府部門的積極影響，總結(jié)以往在拆遷補(bǔ)償中的經(jīng)驗(yàn)，將政府部門制定的政策導(dǎo)向作用發(fā)揮出來。政府部門在城中村項(xiàng)目改造、舊城區(qū)項(xiàng)目改造中，屬于重要參與單位，所以，要將政府政策為導(dǎo)向確定項(xiàng)目定位、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)。

比如，單地塊開發(fā)政策，往往將區(qū)域容積率、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地出讓金等作為重點(diǎn)內(nèi)容，在地區(qū)差異基礎(chǔ)上進(jìn)行優(yōu)化、完善。從建設(shè)行業(yè)整體角度出發(fā)，在政府政策調(diào)整過程中，會(huì)朝著土地資源管理制度改革、國家經(jīng)濟(jì)政策變動(dòng)等方面傾斜。

政府能夠?qū)﹂_發(fā)項(xiàng)目政府參與范圍、政策扶持方向等有著正確掌握，更短時(shí)間內(nèi)適應(yīng)外部宏觀環(huán)境，防止出現(xiàn)投資失誤。城市建設(shè)項(xiàng)目的落實(shí)，都要與城市規(guī)劃、市政道路規(guī)劃相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行結(jié)合，有針對(duì)性地完成區(qū)域環(huán)境定位改造，該項(xiàng)工作也同樣需要政府部門參與。在區(qū)域發(fā)展規(guī)劃中，融入項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)內(nèi)容，實(shí)現(xiàn)建設(shè)投資項(xiàng)目的安全、穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)。

強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管 第一，將內(nèi)部監(jiān)督作用、外部監(jiān)督作用發(fā)揮出來，提升前期資料的有效性、準(zhǔn)確性、真實(shí)性。拆遷工作涉及很多不同環(huán)節(jié)，比如，測(cè)量登記、信息審核、協(xié)議簽訂等，為防止資金在后續(xù)階段出現(xiàn)隱患，必須在前期工作中，加強(qiáng)對(duì)各環(huán)節(jié)工作的監(jiān)督。如果將內(nèi)部監(jiān)管作為出發(fā)點(diǎn)，可以將拆遷信息采集工作落實(shí)到不同職能部門，實(shí)現(xiàn)各個(gè)部門之間的信息共享、相互制約。如果將外部監(jiān)督作為出發(fā)點(diǎn)，不僅要明確拆遷對(duì)象、了解安置政策，還要利用網(wǎng)絡(luò)將土地征收范圍信息、房屋拆遷面積信息、拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)信息等進(jìn)行公示，主動(dòng)接受外部相關(guān)部門的監(jiān)督，防止企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)違法現(xiàn)象。

第二，對(duì)征地拆遷資金發(fā)放環(huán)節(jié)進(jìn)行規(guī)范，優(yōu)化資金下?lián)芰鞒蹋捎冒踩忾]管理措施，保證資金從官方賬戶到個(gè)人賬戶這一過程的穩(wěn)定性、安全性。將拆遷工作組提供的審核報(bào)告，作為款項(xiàng)撥付的重要依據(jù)，根據(jù)既定到戶分配方案，在核實(shí)被征收人身份信息后，銀行代替政府撥付拆遷補(bǔ)償金，并設(shè)置合理支取條件。如果受特殊因素影響，無法將拆遷補(bǔ)償金撥付到個(gè)人賬戶中，可以先將資金撥付至區(qū)集體、鎮(zhèn)集體或者村集體的賬戶上，再由所在地區(qū)責(zé)任人監(jiān)督管理下發(fā)放資金，避免出現(xiàn)克扣資金、挪用資金情況。

第三，將拆遷補(bǔ)償資金管理責(zé)任制落到實(shí)處，實(shí)現(xiàn)對(duì)違規(guī)現(xiàn)象的嚴(yán)厲打擊。征地拆遷涉及很多不同單位、工作人員，政府要對(duì)各個(gè)部門主體職能、權(quán)責(zé)等進(jìn)行明確。拆遷過程中會(huì)形成資金發(fā)放花名冊(cè)，經(jīng)過被征收人、拆遷小組共同簽字確認(rèn)后，才能將花名冊(cè)上交財(cái)政局，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一存檔、管理。

在確定責(zé)任主體基礎(chǔ)上，不僅可以保證拆遷補(bǔ)償資金及時(shí)、足額發(fā)放至個(gè)人賬戶中，還能為后期追究責(zé)任提供參考依據(jù)。除此之外，一旦發(fā)現(xiàn)資金挪用行為，必須嚴(yán)厲處罰，并追究其法律責(zé)任，推動(dòng)拆遷工作的有序進(jìn)行。

綜上所述，隨著城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我國土地資源愈發(fā)緊張，為避免在國有土地房屋征收補(bǔ)償中出現(xiàn)資金浪費(fèi)情況，要將財(cái)務(wù)管理工作落到實(shí)處，分析當(dāng)前國有土地房屋征收補(bǔ)償財(cái)務(wù)管理中的難點(diǎn)問題，通過強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償資金監(jiān)管、重視政府政策導(dǎo)向作用、強(qiáng)化拆遷補(bǔ)償成本管控等不同方式，將財(cái)務(wù)管理工作落到實(shí)處，確保國有土地房屋征收補(bǔ)償工作嚴(yán)格按照流程進(jìn)行。每一位管理人員對(duì)于自身在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)該肩負(fù)的責(zé)任要有正確認(rèn)識(shí)，防止財(cái)務(wù)管理混亂，提升國有土地房屋征收財(cái)務(wù)管理水平。

（作者單位：華盛興偉土地房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估有限公司）