房建項(xiàng)目施工過程經(jīng)營(yíng)管控要點(diǎn)

石岫

北京住總第一開發(fā)建設(shè)有限公司 北京 100010

1 在項(xiàng)目實(shí)施過程中經(jīng)營(yíng)管控的要點(diǎn)

1.1 提高項(xiàng)目策劃水平，在開工前確定成本管控重點(diǎn)

項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件、圖紙及合同約定的計(jì)價(jià)原則，在保證項(xiàng)目工期、質(zhì)量、安全履約的情況下，以設(shè)計(jì)最優(yōu)化的施工組織方案及配置最合理的各項(xiàng)資源為基礎(chǔ)，分部分項(xiàng)測(cè)算項(xiàng)目成本、確立成本控制目標(biāo)，并制定保障措施。

1.1.1 項(xiàng)目應(yīng)在簽約后、開工前確定人、機(jī)、料、資金、技術(shù)等管理資源配置方案。生產(chǎn)及技術(shù)部門需對(duì)現(xiàn)場(chǎng)平面布置、勞動(dòng)力配置、機(jī)械設(shè)備選型、專項(xiàng)施工方案等進(jìn)行合理設(shè)計(jì)；切忌為追求施工進(jìn)度，盲目增加施工人員及機(jī)械；盲目追求高大上的展示效果，過度布置臨建及現(xiàn)場(chǎng)；以及為保證施工質(zhì)量、采用可行但不經(jīng)濟(jì)的方案。

1.1.2 在確定項(xiàng)目管控模式、分包及物資設(shè)備采購(gòu)方式等內(nèi)容后，經(jīng)營(yíng)人員應(yīng)結(jié)合現(xiàn)場(chǎng)平面布置及專項(xiàng)方案設(shè)計(jì)等，編制成本管理測(cè)算。通過收支測(cè)算，確定成本管控中的重點(diǎn)及難點(diǎn)，并制定具體的解決措施及實(shí)施計(jì)劃。主要材料節(jié)超率、現(xiàn)場(chǎng)及上繳機(jī)關(guān)管理費(fèi)費(fèi)率、安全文明施工費(fèi)投入等應(yīng)充分考慮現(xiàn)場(chǎng)條件，即滿足公司相關(guān)量化指標(biāo)要求，又便于生產(chǎn)、技術(shù)系統(tǒng)能夠圍繞目標(biāo)開展工作。當(dāng)項(xiàng)目完成“±0”、主體結(jié)構(gòu)封頂?shù)戎匾?jié)點(diǎn)工作后，及時(shí)對(duì)策劃執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)并適時(shí)對(duì)策劃調(diào)整和糾偏，加強(qiáng)事前管理、事中控制、盡量避免事后彌補(bǔ)[1]。

1.2 及時(shí)完成重計(jì)量確認(rèn)，作為過程成本要素管控及結(jié)算依據(jù)

項(xiàng)目應(yīng)在收到正式施工圖紙后及時(shí)完成工程重計(jì)量編制工作，并最終與建設(shè)單位形成雙方認(rèn)可的確認(rèn)文件。過程完成重計(jì)量不僅能夠有效縮短后期結(jié)算周期，同時(shí)也能為分包分供、文施及管理費(fèi)等成本管控標(biāo)準(zhǔn)提供明確依據(jù)。

如因特殊原因過程中無(wú)法完成重計(jì)量的簽認(rèn)，應(yīng)爭(zhēng)取與建設(shè)單位完成重計(jì)量核對(duì)工作，避免因合同理解不一致、盲目樂觀等情形過高估計(jì)收入，為工程結(jié)算埋下隱患。

1.3 及時(shí)收集固化資料，做好過程變洽、簽證、索賠簽認(rèn)

項(xiàng)目應(yīng)做好過程資料的固化、收集、整理，尤其是與建設(shè)單位之間的洽商、簽證、函件、通知等，當(dāng)相關(guān)事實(shí)發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)文字簽認(rèn)，并保留好原件。 建設(shè)單位不予簽認(rèn)的事項(xiàng)，應(yīng)通過會(huì)議紀(jì)要、錄音、錄像、郵件、微信、第三方簽認(rèn)等方式及時(shí)固化證據(jù)。

1.3.1 辦理變洽簽證前，項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)營(yíng)、生產(chǎn)等相關(guān)人員應(yīng)共同協(xié)商，選擇便于施工且相對(duì)利潤(rùn)較高的方案。變洽等記錄的文字應(yīng)簡(jiǎn)練、準(zhǔn)確、嚴(yán)謹(jǐn)、通順，避免產(chǎn)生歧義，洽商變更事項(xiàng)要交代清楚，技術(shù)要求和相關(guān)參數(shù)應(yīng)合理、正確、標(biāo)注齊全，必要時(shí)應(yīng)引用圖紙或附圖，本著確保質(zhì)量安全、經(jīng)濟(jì)合理、方便施工的原則確定變更方案，確保變洽不僅能夠滿足施工需要，也能夠滿足計(jì)量、計(jì)價(jià)需要。

1.3.2 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)人員應(yīng)按施工合同條款約定，及時(shí)編制工程變更、索賠報(bào)告、暫估價(jià)確認(rèn)資料等經(jīng)濟(jì)資料報(bào)送建設(shè)單位（或監(jiān)理單位），進(jìn)行追蹤、簽認(rèn)，做好施工過程中合同價(jià)款調(diào)整的相關(guān)工作，并建立相應(yīng)臺(tái)賬。臺(tái)賬不僅需要反應(yīng)簽認(rèn)內(nèi)容、金額，也應(yīng)如實(shí)反應(yīng)簽認(rèn)狀態(tài)、爭(zhēng)議原因等，便于及時(shí)核實(shí)及跟進(jìn)。

1.3.3 工程竣工后，項(xiàng)目生產(chǎn)、技術(shù)、經(jīng)營(yíng)人員應(yīng)統(tǒng)一匯總核對(duì)整理變洽、簽證等工程竣工結(jié)算資料，避免遺漏。

1.4 定期開展經(jīng)營(yíng)盤點(diǎn)，強(qiáng)化過程經(jīng)營(yíng)管控

項(xiàng)目開工后直至完成結(jié)算前，應(yīng)定期對(duì)整體收支及風(fēng)險(xiǎn)情況進(jìn)行盤點(diǎn)復(fù)核，做好過程管理工作。通過過程盤點(diǎn)核實(shí)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾偏，對(duì)影響經(jīng)營(yíng)成果的重大決策應(yīng)慎重處理，必要時(shí)召開專題會(huì)議。盤點(diǎn)核實(shí)應(yīng)遵循以下原則。

1.4.1 收入按照施工完成部位、項(xiàng)量及合同約定的計(jì)價(jià)方法，考慮已發(fā)生待確認(rèn)的洽商及索賠，應(yīng)收或應(yīng)退價(jià)差，應(yīng)收或應(yīng)交總包管理費(fèi)等因素，參考建設(shè)單位計(jì)量情況計(jì)算并判定。

1.4.2 成本按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，對(duì)發(fā)生的人、材、機(jī)、分包費(fèi)、其他直接費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)等進(jìn)行明細(xì)分類，根據(jù)收、支配比原則計(jì)算并判定[2]。

1.4.3 資產(chǎn)負(fù)債按照貨幣資金、實(shí)物資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)等進(jìn)行清理，包括臨時(shí)設(shè)施、辦公用品、行政用具、消防器材等都要列入盤點(diǎn)。收入、成本盤點(diǎn)與資產(chǎn)、負(fù)債盤點(diǎn)相結(jié)合，做到業(yè)務(wù)交圈，收支同步，賬賬相符，賬實(shí)相符。通過盤點(diǎn)，找出收支差距，分析形成原因，及時(shí)糾偏。

1.5 完善結(jié)算評(píng)審，夯實(shí)結(jié)算基礎(chǔ)

工程竣工后，項(xiàng)目在上報(bào)結(jié)算前應(yīng)針對(duì)結(jié)算編制依據(jù)、結(jié)算總收入的預(yù)測(cè)、總成本（包括已發(fā)生及未來(lái)預(yù)期發(fā)生成本、合同成本及非合同成本）、預(yù)計(jì)盈虧、資金情況、結(jié)算計(jì)劃（時(shí)間、人員安排）等進(jìn)行梳理總結(jié)，形成書面報(bào)告。原則上不高估收入，不低估成本。

項(xiàng)目財(cái)務(wù)人員負(fù)責(zé)對(duì)上述匯報(bào)內(nèi)容中賬面計(jì)提金額、資金收付金額進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)；主任工程師及生產(chǎn)經(jīng)理分別對(duì)涉及圖紙會(huì)審、設(shè)計(jì)變更、工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證及其他索賠的事項(xiàng)及內(nèi)容

進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)；項(xiàng)目經(jīng)理對(duì)整體結(jié)算及收支情況進(jìn)行審核；確認(rèn)無(wú)誤后，方可參與結(jié)算評(píng)審，并在通過評(píng)審后報(bào)出結(jié)算。

1.6 做好經(jīng)營(yíng)相關(guān)指標(biāo)總結(jié)

針對(duì)不同結(jié)構(gòu)類型的房建項(xiàng)目，需對(duì)其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)含量、價(jià)格等進(jìn)行匯總分析。如鋼筋、混凝土、模板等，通過不同項(xiàng)目間同類數(shù)據(jù)橫向?qū)Ρ燃绊?xiàng)目自身豎向收支對(duì)比，查找項(xiàng)目過程管控中的優(yōu)點(diǎn)和不足并進(jìn)行改進(jìn)。

1.7 做好經(jīng)營(yíng)管理典型案例總結(jié)

案例是最好的教科書。案例應(yīng)具有普遍性、典型性，宜內(nèi)容具體，忌泛泛而談。公司及項(xiàng)目應(yīng)在經(jīng)營(yíng)過程中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，定期分享，深度挖掘案例的典型性、前瞻性，提煉可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。通過經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)分享，提升項(xiàng)目及機(jī)關(guān)整體經(jīng)營(yíng)管控意識(shí)，促進(jìn)項(xiàng)目過程管理不良行為的迅速整改，營(yíng)造良好管理氛圍。

例如某在施項(xiàng)目在二次結(jié)構(gòu)施工過程中“煙風(fēng)帽”采用圖集16J916-1第26頁(yè)B系列排氣道風(fēng)帽做法。此做法尤為特殊，參考價(jià)格在2500元左右一個(gè)。同時(shí)自來(lái)水水表圖紙顯示為機(jī)械水表，而實(shí)際為自來(lái)水公司專供紅外遠(yuǎn)傳水表的，價(jià)格偏差大。項(xiàng)目及時(shí)辦理了變更和批價(jià)，并在公司層面進(jìn)行了經(jīng)驗(yàn)共享。

1.8 加強(qiáng)公司與項(xiàng)目間溝通交流

從公司層面，進(jìn)一步下沉工作，深入項(xiàng)目了解情況，通過對(duì)過程經(jīng)營(yíng)資料的檢查核實(shí)，摸清項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)工作的痛點(diǎn)、難點(diǎn)，從客觀角度進(jìn)行合理化建議；進(jìn)一步加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的日常管理以及階段化經(jīng)營(yíng)成果考核，通過不斷完善制度管理，推動(dòng)經(jīng)營(yíng)工作正常、有序開展。從項(xiàng)目層面，通過定期組織典型案例交流會(huì)，互相學(xué)習(xí)，取長(zhǎng)補(bǔ)短。同時(shí)充分運(yùn)用現(xiàn)代信息技術(shù)手段改進(jìn)會(huì)議形式，提高討論深度，提高文件的質(zhì)量和時(shí)效。

2 在主要成本要素管控方面采取的措施

項(xiàng)目采購(gòu)應(yīng)實(shí)行招標(biāo)模式，對(duì)分包及物資設(shè)備的價(jià)格及技術(shù)參數(shù)予以嚴(yán)格甄選，降低采購(gòu)成本，同時(shí)做好文施及管理費(fèi)指標(biāo)控制。

2.1 加強(qiáng)物資設(shè)備采購(gòu)帶量

2.1.1 從公司層面，應(yīng)加強(qiáng)帶量采購(gòu)，以公司全年采購(gòu)數(shù)量換取合理低價(jià)。為保障優(yōu)質(zhì)廠家的數(shù)量，采取橫縱聯(lián)系，加強(qiáng)與兄弟單位的聯(lián)系，對(duì)比本企業(yè)的優(yōu)質(zhì)客商的篩選，逐步增加優(yōu)質(zhì)客商的數(shù)量，拓寬市場(chǎng)范圍吸納行業(yè)有影響且信譽(yù)好的廠家作為戰(zhàn)略聯(lián)盟，每月要對(duì)不同集采廠家進(jìn)行履約抽查，對(duì)不合格的產(chǎn)品進(jìn)行封樣處理，做實(shí)廠家評(píng)價(jià)機(jī)制，價(jià)格調(diào)整要在合同中明確調(diào)整幅度范圍，要及時(shí)了解市場(chǎng)行情及兄弟單位的調(diào)整情況，對(duì)于評(píng)價(jià)考核不好的企業(yè)及時(shí)清退，動(dòng)態(tài)調(diào)整簽約客商。

2.1.2 針對(duì)主要材料設(shè)備，公司需定期召開物資系統(tǒng)分析會(huì)，依據(jù)市場(chǎng)變化研判價(jià)格走向及對(duì)項(xiàng)目成本的影響。項(xiàng)目應(yīng)提早做出物資采購(gòu)及調(diào)整計(jì)劃，針對(duì)施工合同價(jià)格調(diào)整做出反饋依據(jù)。

2.1.3 重視采購(gòu)計(jì)劃，提升采購(gòu)需求的準(zhǔn)確性及合理性，提前篩選優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商，并對(duì)采購(gòu)數(shù)量進(jìn)行把控。

2.1.4 積累常用材料采購(gòu)價(jià)格，針對(duì)不合理的供應(yīng)商報(bào)價(jià)進(jìn)行二次談判，找出降低價(jià)格的可行性辦法，將降本增效做到實(shí)處。

2.1.5 推進(jìn)線上采購(gòu)工作，充分利用采購(gòu)平臺(tái)全面、龐大的優(yōu)質(zhì)供應(yīng)商資源，促進(jìn)供應(yīng)商競(jìng)爭(zhēng)，進(jìn)一步節(jié)約采購(gòu)成本，降低采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 逐步降低勞務(wù)及專業(yè)成本

2.2.1 做實(shí)勞務(wù)分包招標(biāo)，切實(shí)降低勞務(wù)分包價(jià)格。全面推進(jìn)實(shí)物量清單報(bào)價(jià)模式，在招標(biāo)過程中與經(jīng)營(yíng)管理部密切聯(lián)動(dòng)，清理不平衡報(bào)價(jià)，真正做到價(jià)格合理。進(jìn)一步完善招標(biāo)規(guī)則和招標(biāo)程序，嚴(yán)格把控?cái)M選投標(biāo)隊(duì)伍的范圍，真正做到公平、公正、透明[3]。

2.2.2 強(qiáng)化分包過程管理，及時(shí)完成分包工程結(jié)算。加強(qiáng)分包人工月度結(jié)算和零工簽認(rèn)，推進(jìn)分包階段結(jié)算工作。在分包履約過程中逐步鎖定分包成本，減少最終結(jié)算壓力。同時(shí)，將分包結(jié)算工作與分包招標(biāo)工作掛鉤，對(duì)不能按時(shí)完成最終結(jié)算的勞務(wù)隊(duì)伍，將限制該隊(duì)伍在新開工程的投標(biāo)資格。

2.2.3 做實(shí)分包考核評(píng)價(jià)，合理統(tǒng)籌安排分包資源。在年度資信評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，結(jié)合季度隊(duì)伍考核情況，細(xì)化開展分包半年評(píng)價(jià)工作。并且以分包評(píng)價(jià)結(jié)果為依據(jù)，依照公司相關(guān)管理制度合理配置分包資源，使分包隊(duì)伍綜合管理能力與承攬規(guī)模相匹配。避免出現(xiàn)因管理人員不足、勞動(dòng)力供給不足等原因影響工程質(zhì)量、工期進(jìn)度，造成管理成本上升。

2.3 落實(shí)安全文施及現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)管控指標(biāo)

2.3.1 由于項(xiàng)目收入水平不同、所處地域不同、文施標(biāo)準(zhǔn)不同、現(xiàn)場(chǎng)及周邊環(huán)境不同等等因素影響，安全文明施工投入往往也呈現(xiàn)出較大差異化[4]。以北京為例，根據(jù)京建法〔2019〕9號(hào)《北京市建設(shè)工程安全文明施工費(fèi)管理辦法（試行）》要求，現(xiàn)場(chǎng)文施分為“達(dá)標(biāo)”、綠色”、“樣板”三個(gè)等級(jí)，并分別對(duì)應(yīng)不同費(fèi)率標(biāo)準(zhǔn)。公司應(yīng)結(jié)合以往經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際需求制定差異化的管控目標(biāo)，根據(jù)項(xiàng)目定位設(shè)定安全文明施工費(fèi)的最高成本線；項(xiàng)目則需要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)情況合理規(guī)劃布局、精打細(xì)算，在保障安全文明的同時(shí)，杜絕在文施方面產(chǎn)生不必要的浪費(fèi)。

2.3.2 針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)，公司應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目性質(zhì)和規(guī)模配置精干的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，控制項(xiàng)目人員成本，利用公司人才流轉(zhuǎn)平臺(tái)，加強(qiáng)人員進(jìn)入和退出機(jī)制，避免管理人的“窩工”現(xiàn)象，并且在責(zé)任書中約定現(xiàn)場(chǎng)管理費(fèi)的高限費(fèi)率；項(xiàng)目則應(yīng)合理控制人員總量，在工程竣工后及時(shí)做好人員疏解，避免管理費(fèi)用超支。針對(duì)工程延期、久竣未結(jié)及后期需要增加看護(hù)的項(xiàng)目，項(xiàng)目部應(yīng)充分預(yù)估相應(yīng)成本，必要時(shí)提前向甲方提出看護(hù)費(fèi)用索賠，切忌忽視人員長(zhǎng)期無(wú)效投入造成損失，最終導(dǎo)致項(xiàng)目虧損。以某項(xiàng)目為例，項(xiàng)目經(jīng)理竣工后為了看護(hù)現(xiàn)場(chǎng)留置的不到30萬(wàn)元的廢舊資產(chǎn)，雇傭4名保安長(zhǎng)期在現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行看護(hù)，僅保安工資一年就發(fā)生約20萬(wàn)元，加上現(xiàn)場(chǎng)用水用電住宿等支出，遠(yuǎn)超過現(xiàn)場(chǎng)資產(chǎn)剩余價(jià)值。

3 結(jié)束語(yǔ)

建筑工程經(jīng)營(yíng)管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程，貫穿整個(gè)工程項(xiàng)目而又不局限于特定的某個(gè)階段。施工企業(yè)要樹立現(xiàn)代成本控制觀念，拓寬成本控制領(lǐng)域，采用現(xiàn)代管理方法，在實(shí)踐中不斷探索，總結(jié)優(yōu)質(zhì)、快速、安全、低耗和文明施工的經(jīng)驗(yàn)，提高經(jīng)營(yíng)管理水平，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地[5]。