探討城市老舊小區(qū)改造的新模式

丁立洲

贛州市國(guó)土空間調(diào)查規(guī)劃研究中心 江西 贛州 341000

引言

我國(guó)在發(fā)展經(jīng)濟(jì)的過程當(dāng)中，城市建設(shè)是其中比較重要的工作之一，很多城市在經(jīng)濟(jì)發(fā)展初期就建立了一部分小區(qū)，隨著時(shí)間的推移，這些老舊小區(qū)已經(jīng)跟不上時(shí)代的發(fā)展，滿足不了當(dāng)前時(shí)代的需求所在，這就要求我們要在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行合理改造，更新改造模式，更好促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展和進(jìn)步。

1 城市老舊小區(qū)改造背景

目前城市中的老舊小區(qū)，大部分都是以住宅樓為主的多層建筑，基本上都未設(shè)置電梯，而且居住群眾的老齡化情況也在逐漸加重，引發(fā)的上下樓問題也需要盡快得到解決，并且小區(qū)內(nèi)部的停車位不足、缺少公共活動(dòng)空間、綠化面積相對(duì)較少，缺乏一定的藝術(shù)文化、綜合環(huán)境品質(zhì)較低等一系列問題都需要進(jìn)行妥善處理。相對(duì)于拆除重新建造來說，對(duì)其進(jìn)行加固和改造能夠節(jié)約一定的資源和成本，并且減少對(duì)環(huán)境的影響，是當(dāng)前實(shí)現(xiàn)城市升級(jí)比較完善的方法。根據(jù)相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示，截至2019年5月，各個(gè)地區(qū)需要進(jìn)行改造的老舊小區(qū)達(dá)到17萬個(gè)，所涉及的居民達(dá)上億人，這一改造工作需要超過4萬億的資金進(jìn)行支持。我國(guó)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行大規(guī)模的改造工作，標(biāo)志我國(guó)城市建筑發(fā)展邁入了新的階段。在此階段，我國(guó)需要對(duì)小區(qū)的改造模式進(jìn)行不斷的創(chuàng)新和完善，保證改造工作能夠滿足當(dāng)前居民需求的同時(shí)，盡可能地對(duì)綠化面積、停車位等多方面因素進(jìn)行完善，促進(jìn)我國(guó)城市的可持續(xù)發(fā)展。

2 現(xiàn)階段老舊小區(qū)的改造模式

2.1 一般模式

當(dāng)前的老舊小區(qū)可以根據(jù)其建筑的年代、當(dāng)前實(shí)際情況、城市整體規(guī)劃和周邊環(huán)境等一系列因素進(jìn)行分類，其改造模式主要可以分為以下幾種：一是維護(hù)保留模式，這種模式大部分用于具有一定紀(jì)念性或者歷史性的建筑。二是修繕改造模式，這種模式是在原有建筑的基礎(chǔ)之上進(jìn)行修繕，保證其安全性和完整度。三是功能重塑模式，這種模式通常應(yīng)用在早期工業(yè)對(duì)其廠房進(jìn)行民用化改造的過程當(dāng)中，其中一部分是將全部廢棄住宅進(jìn)行合理的改造和升級(jí)。四是拆遷重建模式。這種模式主要應(yīng)用在建筑本身的質(zhì)量、結(jié)構(gòu)等多方面因素已經(jīng)無法達(dá)到居住要求，并且進(jìn)行修繕的成本也相對(duì)比較大，從而采取拆除重建。

2.2 資金來源與組織實(shí)施模式

在進(jìn)行老舊小區(qū)改造的過程當(dāng)中，資金是比較關(guān)鍵的，因資金的來源不同，可以分為以下幾種實(shí)施模式：一是由當(dāng)?shù)氐恼疄橹鲗?dǎo)進(jìn)行改造工作，地區(qū)的財(cái)政能力相對(duì)比較強(qiáng)。二是由小區(qū)的居民自發(fā)組織進(jìn)行改造，當(dāng)?shù)氐恼o予適當(dāng)?shù)闹С?。三是在?dāng)?shù)卣龑?dǎo)之下，進(jìn)行有效合理的市場(chǎng)運(yùn)作。對(duì)這三種實(shí)施模式進(jìn)行分析可以得知，前兩種實(shí)施模式比較依靠于政府對(duì)于改造工作的資金投入，且改造的內(nèi)容大部分是新增電梯、水電管網(wǎng)進(jìn)行升級(jí)和外觀出新這幾方面。相對(duì)而言，第三種模式是根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行融資，從而新增價(jià)值模式，實(shí)現(xiàn)在資金方面的自平衡，而且這種模式已經(jīng)在上海進(jìn)行試點(diǎn)，并且提出“6+1”的改造模式，改造工作主要體現(xiàn)為“加層、加梯”。在城市當(dāng)中房?jī)r(jià)比較高的區(qū)域，通過加層增量進(jìn)行住房銷售或者運(yùn)行收益等操作，比較容易實(shí)現(xiàn)在資金方面的自平衡，甚至可以實(shí)現(xiàn)持續(xù)投入。

2.3 中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)模式

2019年7月，我國(guó)針對(duì)老舊小區(qū)改造出臺(tái)了相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和制度，這項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)改造工作涉及的內(nèi)容和模式進(jìn)行分類引導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)了在傳統(tǒng)改造模式基礎(chǔ)上的突破思維，促進(jìn)我國(guó)城市建設(shè)工作的可持續(xù)發(fā)展。

3 城市老舊小區(qū)改造的新模式

3.1 滿足新時(shí)期居住環(huán)境需求

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景之下，人民對(duì)于生活需求在不斷地提高，但在發(fā)展過程當(dāng)中存在不充分不平衡的因素，導(dǎo)致出現(xiàn)一定的矛盾。小區(qū)的居住環(huán)境和城市建設(shè)在一定程度上需要生活的品質(zhì)，只有對(duì)其進(jìn)行合理完善和提高，才能夠滿足人民的需求。在當(dāng)前時(shí)代背景之下，能夠滿足人民對(duì)于美好生活的需求，應(yīng)該具備以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是居住的空間內(nèi)具有一定的人文性、舒適性，并且和自然環(huán)境存在一定的交互性。二是居住的小區(qū)應(yīng)該擁有充足的公共活動(dòng)空間。三是小區(qū)內(nèi)部的自然景觀和環(huán)境應(yīng)該和居民之間具有一定的親和性。四是小區(qū)內(nèi)部的公共設(shè)施應(yīng)該具備一定的智能性。五是小區(qū)周邊應(yīng)該具有比較便利的生活配套，比如健身、餐飲、超市、醫(yī)療、休閑娛樂等一系列配置設(shè)施應(yīng)該齊全。六是小區(qū)應(yīng)該具有可靠的結(jié)構(gòu)功能。七是小區(qū)應(yīng)該根據(jù)人民美好生活的增長(zhǎng)在空間和環(huán)境方面具有一定的變化性，能夠隨著時(shí)代的發(fā)展和居民需求的變化而進(jìn)行改造。這些應(yīng)該是老舊小區(qū)進(jìn)行改造工作之后需要滿足的標(biāo)準(zhǔn)，也是改造工作的目的所在，只有這樣才能促進(jìn)城市建設(shè)的可持續(xù)發(fā)展[1]。

3.2 明確具體改造目標(biāo)

想要改造工作實(shí)現(xiàn)新的模式，就需要相關(guān)工作滿足以下幾個(gè)目標(biāo)：一是對(duì)當(dāng)前小區(qū)當(dāng)中的基本生活設(shè)施進(jìn)行有效改善，比如增設(shè)電梯等，保證居民的基本生活能夠得到保障。二是對(duì)于小區(qū)內(nèi)部地下和地上的新空間進(jìn)行合理地開發(fā)，為改造工作的可持續(xù)發(fā)展和增加配套設(shè)施提供一定的空間。三是根據(jù)小區(qū)實(shí)際情況和居民的需求，增設(shè)相應(yīng)的商業(yè)配套，并提供相應(yīng)的服務(wù)功能，有效提升居民的生活質(zhì)量。四是將小區(qū)內(nèi)的部分空間出售，達(dá)到融資的目的，從而為小區(qū)和周邊進(jìn)行配套設(shè)施改造提供一定的資金支持，一部分新增的空間可以將其歸納到物業(yè)管理當(dāng)中去，設(shè)立相應(yīng)的發(fā)展基金，為設(shè)備后期的升級(jí)和維護(hù)工作提供相應(yīng)的資金支持。五是對(duì)于小區(qū)內(nèi)部的綠化進(jìn)行升級(jí)，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行分布，實(shí)現(xiàn)智能化改造，從而使生活空間實(shí)現(xiàn)高品質(zhì)，為建設(shè)智慧社會(huì)工作奠定基礎(chǔ)。六是對(duì)于居住小區(qū)周邊的一定范圍之內(nèi)進(jìn)行地下管廊建設(shè)和地上綠化建設(shè)，能夠改善生活的環(huán)境，提高生活品質(zhì)。七是在進(jìn)行改造的過程當(dāng)中，盡可能將工期進(jìn)行縮短，在保證工程質(zhì)量的同時(shí)盡量減少對(duì)居民生活的干擾。對(duì)這些目標(biāo)進(jìn)行合理的分析，可以得出對(duì)于老舊小區(qū)進(jìn)行新模式改造，需要將老舊房屋升級(jí)改造工作和城市空間開發(fā)工作相結(jié)合，在小區(qū)功能進(jìn)行改造和提升的基礎(chǔ)之上，對(duì)城市開展二次開發(fā)和建設(shè)工作，從而滿足可持續(xù)發(fā)展的要求，這可以稱之為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過程當(dāng)中的新型模式[2]。

3.3 新模式的具體實(shí)施方案

根據(jù)城市發(fā)展和老舊小區(qū)改造的要求，需要制定相應(yīng)的實(shí)施方案，具體包括以下幾個(gè)方面：一是通過對(duì)地下和地上空間進(jìn)行合理有效開發(fā)，在原有樓房的基礎(chǔ)之上，以首層為基準(zhǔn)將整體抬升2～3層，在整個(gè)小區(qū)的范圍之內(nèi)，在其地下增設(shè)2～3層的地下室，并根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和需求進(jìn)行新功能的增加。二是增添一部分智能化生活設(shè)備設(shè)施，在當(dāng)前建筑的基礎(chǔ)之上加裝電梯、建立新能源發(fā)電設(shè)備、建立地下智能化車庫、墻體智能節(jié)能設(shè)備和自動(dòng)化垃圾分類設(shè)備等一系列智能化設(shè)施，能夠在一定程度上提高居民生活當(dāng)中的便利性，滿足生活所需。三是根據(jù)小區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行結(jié)構(gòu)加固工作，并對(duì)建筑的性能和結(jié)構(gòu)功能等進(jìn)行相應(yīng)的改造和提升，在小區(qū)內(nèi)建設(shè)防水設(shè)施和地下基坑支護(hù)，保證居民的日常生活。四是根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬?duì)于城區(qū)規(guī)劃的相應(yīng)政策對(duì)老舊小區(qū)地下管廊進(jìn)行建設(shè)和升級(jí)，使小區(qū)內(nèi)新增空間的土地在使用的過程當(dāng)中具備一定的靈活性，從而達(dá)到設(shè)置便民機(jī)構(gòu)的要求。五是對(duì)新增空間進(jìn)行合理地劃分和分配，可以將新增空間劃分出一部分提供給物業(yè)或者公共空間，剩下的新增空間根據(jù)其商用和居住的不同功能進(jìn)行分類出售，收到的資金用于小區(qū)的改造和升級(jí)工作當(dāng)中。新增的地下區(qū)域可以用來進(jìn)行倉儲(chǔ)、停車等一系列用途。從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來看，如果每平方千米能夠建立3～4個(gè)共享汽車場(chǎng)，能夠有希望取消家庭私人汽車，從而在一定程度上提高汽車的使用率，能夠節(jié)約一定的資源和資金，也能夠因此而解決當(dāng)前城市道路當(dāng)中出現(xiàn)的擁堵問題。六是將經(jīng)濟(jì)收益按照小區(qū)改造過程當(dāng)中的資金投入、對(duì)小區(qū)進(jìn)行開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)和成本回收、政府根據(jù)改造工作所提供的電、水、道路等設(shè)施需要的資金這三方面進(jìn)行合理的分配，從而使改造工作能夠合理有效開展[3]。

4 城市老舊小區(qū)改造模式優(yōu)化建議

4.1 引入專業(yè)顧問人員

在進(jìn)行對(duì)老舊小區(qū)的改造過程當(dāng)中，需要從社區(qū)的內(nèi)部出發(fā)，有效培育社會(huì)資本，還可以從外部環(huán)境出發(fā)，從而引發(fā)社區(qū)內(nèi)部資本的增長(zhǎng)。想要實(shí)現(xiàn)外部引導(dǎo)，可以根據(jù)政府制定的相關(guān)公共政策入手，鼓勵(lì)社會(huì)和社區(qū)進(jìn)行協(xié)作，還可以開展相應(yīng)的活動(dòng)，讓外部的專業(yè)人員能夠真正地進(jìn)入到社區(qū)當(dāng)中來，對(duì)社區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行充分了解，和居民共同努力，實(shí)現(xiàn)對(duì)社會(huì)資本的培育。比如在我國(guó)香港進(jìn)行復(fù)修工作的過程當(dāng)中，市建局為了有效推進(jìn)這一工作的進(jìn)行，建立了相關(guān)的修復(fù)服務(wù)平臺(tái)，讓居民能夠了解改造的流程，并對(duì)其進(jìn)行指導(dǎo)，向其提供一些具有一定資質(zhì)的企業(yè)名單，并且還提供標(biāo)書、合同等一系列文件，在申請(qǐng)政府補(bǔ)助的過程當(dāng)中需要專業(yè)的工程顧問，在一定程度上解決了業(yè)主對(duì)于專業(yè)知識(shí)缺乏這一問題。在今后的改造工作過程當(dāng)中，各地區(qū)的政府應(yīng)該根據(jù)已經(jīng)完成改造工作的案例進(jìn)行分析和總結(jié)，根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和特點(diǎn)制定出一套具體的工作流程，并且在此過程當(dāng)中，有效實(shí)現(xiàn)政府服務(wù)型的構(gòu)建，真正意義上為業(yè)主提供有效全面的改造服務(wù)，在日常的工作過程當(dāng)中，應(yīng)該對(duì)企業(yè)的資質(zhì)鑒定工作進(jìn)行加強(qiáng)和改進(jìn)，保證居民能夠?qū)崿F(xiàn)自由選擇，并且動(dòng)員規(guī)劃師、學(xué)者、顧問等相關(guān)的專業(yè)人員走入社區(qū)當(dāng)中去。政府在進(jìn)行改造工作的過程當(dāng)中，應(yīng)該讓居民掌握改造工作的主要權(quán)利，能夠決定改造的方向和內(nèi)容，增強(qiáng)居民的自主權(quán)，從而有效調(diào)動(dòng)居民的積極性和主動(dòng)性，使改造功能能夠順利有效進(jìn)行。

4.2 實(shí)現(xiàn)改造精細(xì)管理

對(duì)于老舊小區(qū)進(jìn)行改造工作之前，需要深入了解居民當(dāng)前最突出、直接和關(guān)心的問題所在，并根據(jù)居民的需求和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行改造工作的制定和實(shí)施。在實(shí)際的工作過程當(dāng)中，需要對(duì)每戶進(jìn)行有效宣傳，并對(duì)其不懂的地方進(jìn)行充分解釋，使需要改造的小區(qū)內(nèi)至少七成的居民能夠?qū)Ω脑旃ぷ鲗?shí)現(xiàn)切實(shí)了解并給予一定支持。在實(shí)際的工作過程當(dāng)中，可以采取上門走訪、利用社區(qū)宣傳欄、編印宣傳手冊(cè)等一系列方式進(jìn)行宣傳，讓需要改造小區(qū)的居民能夠在了解改造政策的基礎(chǔ)之上營(yíng)造一個(gè)良好的氛圍，促進(jìn)改造工作的進(jìn)行。在對(duì)居民的實(shí)際需要進(jìn)行實(shí)際調(diào)查之后，就需要開展相應(yīng)的設(shè)計(jì)工作，和改造的標(biāo)準(zhǔn)有著密切的聯(lián)系。在實(shí)際的改造工作進(jìn)行過程當(dāng)中，很多地區(qū)已經(jīng)出臺(tái)了改造工作的技術(shù)規(guī)范，對(duì)改造工作當(dāng)中的各項(xiàng)工作內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定，但一部分地區(qū)在改造規(guī)范方面還存在一定的欠缺。這就要求相關(guān)的部門需要組織專家學(xué)者和相應(yīng)的協(xié)會(huì)，根據(jù)地區(qū)的實(shí)際情況進(jìn)行分析和討論，制定一套完善且符合標(biāo)準(zhǔn)的改造工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，并對(duì)改造工作當(dāng)中的各種問題進(jìn)行明確的規(guī)定，保證當(dāng)?shù)氐母脑旃ぷ髂軌蛴幸?guī)可循。并且在進(jìn)行老舊小區(qū)改造工作的過程當(dāng)中，應(yīng)該和海綿城市建設(shè)、適老化改造、綠色環(huán)保節(jié)能改造等一系列城市建設(shè)進(jìn)行有效聯(lián)動(dòng)，科學(xué)引導(dǎo)老舊小區(qū)改造工作規(guī)范化進(jìn)行。在設(shè)計(jì)改造方案的過程當(dāng)中，需要充分考慮當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況和居民的實(shí)際需求，真正做到一區(qū)一策。需要設(shè)計(jì)人員對(duì)小區(qū)的文化和歷史進(jìn)行充分挖掘，保證改造工作能夠體現(xiàn)當(dāng)?shù)匚幕厣?，滿足居民在精神層面的需求。

5 結(jié)束語

綜上所述，為更好地對(duì)城市當(dāng)中的老舊小區(qū)進(jìn)行有效的改造，改造模式升級(jí)極為關(guān)鍵。老舊小區(qū)改造在改變城市面容面貌的同時(shí)，也直接影響居民生活質(zhì)量，是實(shí)現(xiàn)美好生活的有效途徑，應(yīng)該積極落實(shí)和更新老舊小區(qū)改造模式，進(jìn)而更好促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展，這需要引起重視。