做好土地增值稅籌劃促進房地產高質量發(fā)展

◎文 高偉

在房地產企業(yè)中，土地增值稅是十分重要的稅種，對于房地產企業(yè)日常核算和稅務籌劃具有較大的影響意義。企業(yè)日常運營過程中，內部財務人員會按照稅法規(guī)定，科學采取相關措施減少土地增值稅的成本。稅收籌劃具有較強的專業(yè)性和嚴謹性，落實得當才能給企業(yè)帶來超額效益，同時也可以防止企業(yè)遭遇稅務風險。因此，房地產企業(yè)在進行土地增值稅的稅收籌劃時，必須嚴格遵循合規(guī)、合法的基本原則，根據(jù)企業(yè)自身特點，深入分析企業(yè)經(jīng)營與項目運作方式，以確保企業(yè)健康持續(xù)發(fā)展。

房地產企業(yè)土地增值稅的相關政策

土地增值稅政策土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減去法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦。該稅的稅基來自不動產轉讓的增值額，采用四級超率累進方法進行稅率計算。比如增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率按30%計算；增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率按40%計算；增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率按50%計算；增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率按60%計算。在土地增值額的計算中，可以考慮從收入、扣除兩個角度進行稅收籌劃，其征稅對象是不動產轉移，在開發(fā)初期就需要明確產權歸屬，根據(jù)開發(fā)方式、企業(yè)組織架構等方面進行綜合分析和設定。

土地增值稅清算政策房地產企業(yè)在開發(fā)過程中會將土地增值稅的征收劃分為預征和清算兩個階段，其中預征指地產項目的預售階段，按照預售項目的性質特點，結合預征率進行征收，當滿足土地增值稅的清算條件，便會按照稅法要求進行稅收清算。清算條件主要包括：直接轉讓土地使用權；項目竣工并完成銷售任務；整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目。納稅人需要按照稅務機關的要求開始清算工作，其中包括：已竣工驗收的項目，轉讓的房地產建筑面積達到整體可售建筑面積的85%及以上，或該比例雖未超85%，但剩余可售建筑面積已經(jīng)出租或自用；預售許可證達到三年，未完全銷售；納稅人申請注銷稅務登記，可是沒有辦理土地增值稅的清算手續(xù)。

房地產企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃思路

從銷售收入方面進行籌劃在籌劃企業(yè)的銷售收入時，一是考慮銷售價格，二是考慮產品類型。對于銷售價格的制定來說，普通住宅的增值率低于20%時，實施免征土地增值稅，所以很多房地產企業(yè)會以20%增值率的方式進行稅收籌劃。具體收入效益取決于銷售價格的多少，扣除成本費用的前提下，銷售價格與土地增值額有關，稅率是超率累進稅率，超率的部分則需要提升稅率，這就意味著納稅成本會相應提高。對此，房地產企業(yè)可以選擇降低銷售價格。

比如說，當某個普通住宅的銷售收入是2000 萬元，扣除金額為1650 萬元，增值額350 萬元，增值率為350÷1650=21.2%，土地增值稅為105 萬元（350×30%=135），項目實際效益為245 萬元（2000-1650-105=245）。在降低銷售價格后，銷售收入調整為1977 萬元，增值率為19.82%{（1977-1650）÷1650=19.82%}，不需要再繳納土地增值稅，那么降價后的收益為327 萬元（1977-1650=327）。從這里看出，盡管降價減少收入23 萬元，可是卻節(jié)省土地增值稅高達105 萬元，總的來說最終凈收益82萬元。通過合理調整和制定價格策略，可以起到稅收籌劃的作用。

對于產品類型的制定來說，我國房地產行業(yè)已經(jīng)具有一定的產品質量和服務意識，如今在銷售過程中還出現(xiàn)了精裝房，這就意味著產品的品質得到了提高，在增加開發(fā)成本的同時，還可以加計扣除20%的優(yōu)惠。因此，企業(yè)通過制定不同的產品類型營銷策略，可以產生不同的土地增值稅上繳金額，隨著成本和收入的增加，企業(yè)收益也在不斷上升。

從扣除項目方面進行籌劃首先可以采用扣除利息費用的方式進行籌劃。房地產行業(yè)需要有大量的資金作為開發(fā)保障，資金大多來自地產商的拆借利息費用，根據(jù)國家相關政策規(guī)定，可以提供銀行借款證明并進行準確分攤的貸款利息，其計算費用需要在全額入賬下，按照土地成本和開發(fā)成本之和的5%加計扣除。銷售費用和管理費用在地產項目的開發(fā)中，會作為期間費用不予扣除，可以按照土地成本+開發(fā)成本的比例進行計算扣除；如果期間費用過高，在進行土地增值稅的清算時則不允扣除。因此，企業(yè)可以在規(guī)劃時從工作流程、組織架構方面入手，達到改變費用用途的籌劃目標。在轉入間接開發(fā)費用后可以進行全額扣除，加計扣除20%基數(shù)，比如管理人員統(tǒng)計的辦公費、薪資、招待費、差旅費等，都可以計入期間費用，可分攤一部分計入項目開發(fā)成本。從內部組織、人員調配等方面進行調整，更符合稅收制度的相關規(guī)定，從而實現(xiàn)節(jié)約納稅成本的目的。

除此之外，依據(jù)土地增值稅暫行條例，比如某地產項目需要在開發(fā)前確定產權所有人，按合作開發(fā)方式進行自建自用處理，房產企業(yè)只需出售自身所得地產項目中的納稅義務，剩下的則劃分到建筑勞務中，不需再繳納土地增值稅。

完善和優(yōu)化風險防范機制企業(yè)在開展一切經(jīng)濟活動時都離不開對風險問題的防范與重視，進行稅務籌劃時也要注重對風險意識的關注和防范機制的制定，立足于企業(yè)的實際運作、崗位人員情況等，促進稅務籌劃的準確性、完整性，同時也要從事前預測、事中控制、事后監(jiān)督三個維度進行結合，實現(xiàn)籌劃方案的動態(tài)化執(zhí)行與跟蹤過程。首先要提升涉稅人員的專業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務能力，培養(yǎng)財務人員的稅務、法律、財務等專業(yè)知識，加強對業(yè)財融合理念的貫徹，從項目預算、采購、設計、營銷、按揭等不同環(huán)節(jié)進行稅務籌劃，促進籌劃工作的可操作性。此外，還要不斷完善企業(yè)會計核算機制，確保財務信息的客觀性和真實性，為稅務籌劃奠定牢固基礎。

綜上所述，土地增值稅對于房地產企業(yè)來說是一個關鍵組成內容。由于納稅成本比較高，所以很多企業(yè)采取各種手段實現(xiàn)利潤最大化目標。在稅務籌劃過程中，如果出現(xiàn)指導思想偏差、路徑錯誤，很可能產生稅務風險，不利于企業(yè)的良性發(fā)展。因此，房地產企業(yè)必須建立科學、完善的內部管理控制體系，不斷加強企業(yè)風險防范意識，全面提高涉稅人員的綜合素質與業(yè)務能力，確保稅務籌劃方案的全過程落實，充分保證稅務籌劃的合法性，盡可能降低風險。