房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的問題及對策研究

溫斯琴 北京科技園建設(shè)（集團(tuán)）股份有限公司

得益于良好的政策指引，經(jīng)濟(jì)體制的有效推動(dòng)，以及全國人民的共同努力，改革開放以來的數(shù)十年間，我國一直處于快速的發(fā)展態(tài)勢之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平穩(wěn)中有升，人民群眾的生活質(zhì)量得到了極大的改善，社會(huì)生產(chǎn)生活活動(dòng)有序地進(jìn)行著。并且在快速的發(fā)展態(tài)勢之下，帶動(dòng)了各行各業(yè)的蓬勃發(fā)展。這其中，房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展是有目共睹的。在基礎(chǔ)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，以及人民群眾生活環(huán)境改善的現(xiàn)實(shí)需求下。近年來，雖然房地產(chǎn)企業(yè)一直處于全新的發(fā)展階段之中，但是也由于越來越多的資本進(jìn)駐房地產(chǎn)行業(yè)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭日趨殘酷，如何在當(dāng)前激烈的競爭形勢下，獲得更好的生存發(fā)展空間，以及更大的效益回報(bào)。除了在業(yè)務(wù)拓展上，在技術(shù)革新上不斷提升之外，還要狠抓內(nèi)部管理，尤其是要應(yīng)用有效的管理手段來加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理工作，嚴(yán)格把好成本控制，筑牢財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防火墻，避免財(cái)務(wù)管理漏洞產(chǎn)生企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)與危機(jī)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)除了從財(cái)務(wù)管理制度上著手之外，還要充分發(fā)揮內(nèi)部審計(jì)的監(jiān)督與審查作用，對房地產(chǎn)企業(yè)管理的各個(gè)過程進(jìn)行全方位的監(jiān)督與監(jiān)管，讓房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行更加規(guī)范，資金、資源、資產(chǎn)的流動(dòng)與利用更加有序，為房地產(chǎn)企業(yè)的有序發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)建設(shè)的必要性

隨著企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，對企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力提出了更高的要求，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)應(yīng)當(dāng)在改善經(jīng)營管理、增加企業(yè)價(jià)值方面發(fā)揮更大的作用。內(nèi)部審計(jì)工作要求堅(jiān)持依法依規(guī)審計(jì)、獨(dú)立客觀，從三維（出資人角度、監(jiān)管者角度、公司管理者）審計(jì)角度進(jìn)行審計(jì)，揭示經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)隱患和存在的問題，反映經(jīng)營困難與改革建議，在推動(dòng)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展、規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)等方面積極發(fā)揮作用。

基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營主業(yè)特點(diǎn)，針對地產(chǎn)鏈條多風(fēng)險(xiǎn)廣的特征，審計(jì)工作起到重要風(fēng)險(xiǎn)防范作用。通過離任審計(jì)及時(shí)發(fā)現(xiàn)干部履職風(fēng)險(xiǎn)，能夠有效防止國有資產(chǎn)流失、完善企業(yè)內(nèi)控、防范經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。通過開展招商營銷類、合同執(zhí)行類專項(xiàng)審計(jì)工作，能夠發(fā)現(xiàn)一些制度空白與操作風(fēng)險(xiǎn)，較好地維護(hù)企業(yè)利益，發(fā)揮審計(jì)作用。開展內(nèi)控自評(píng)價(jià)審計(jì)，通過對公司組織架構(gòu)、管理流程、內(nèi)部管理制度的梳理，發(fā)現(xiàn)內(nèi)部控制存在的缺陷，并提出整改工作方案，有效規(guī)避了企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化了內(nèi)控管理，提升風(fēng)險(xiǎn)管理水平。因此加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)，對企業(yè)至關(guān)重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)中存在的問題

內(nèi)部審計(jì)工作作用的發(fā)揮對房地產(chǎn)企業(yè)管理水平提升的影響是直接的，但是由于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)支出特點(diǎn)，項(xiàng)目管理特殊性來看，要發(fā)揮好內(nèi)部審計(jì)的實(shí)質(zhì)性作用，需要各方面形成有效合力，才能夠促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管理質(zhì)量的提升。但是從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)管理中所暴露出來的問題來看，內(nèi)部審計(jì)作用的發(fā)揮還有較大的提升空間，還沒能形成很好的監(jiān)督約束作用。主要受幾個(gè)方面因素的影響，一是，受內(nèi)部審計(jì)體系的影響，在房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)的發(fā)展過程中，必然會(huì)根據(jù)時(shí)代變化與行業(yè)趨勢來不斷地調(diào)整發(fā)展方針，改變管理策略，在這個(gè)過程中，內(nèi)部審計(jì)的重點(diǎn)，內(nèi)容也需要不斷地完善，但是在體系上卻沒能將這種變化更充分地體現(xiàn)出來，或是直接沿用原本的體系，或僅只是針對性的微調(diào)，這就無法充分地發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的有效性。二是，內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的綜合能力參差不齊，一些審計(jì)人員觀念僵化，主動(dòng)更新知識(shí)能力的意識(shí)不足，無法更好地適應(yīng)時(shí)代變化下的新審計(jì)要求。三是，內(nèi)部審計(jì)模式有待創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)不斷發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍逐步擴(kuò)大，內(nèi)部設(shè)計(jì)所涉及的內(nèi)容越來越多，傳統(tǒng)審計(jì)模式不符合發(fā)展需求，需要對內(nèi)部審計(jì)模式加強(qiáng)創(chuàng)新。四是，缺乏對內(nèi)部審計(jì)成果的轉(zhuǎn)化與運(yùn)用，對于審計(jì)結(jié)果中所呈現(xiàn)出的問題整改落實(shí)不到位，從而影響了審計(jì)效果的發(fā)揮。

三、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部審計(jì)的有效策略

相較于其他企業(yè)來說，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理十分復(fù)雜。這是由于房地產(chǎn)企業(yè)所進(jìn)行的項(xiàng)目多，通常情況下都是多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行，需要投入的資金量大，從地塊投資，到建設(shè)投資，在不同的階段需要大量的資金投入，而且地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期長，資金回籠與市場形勢相關(guān)，這讓房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部審計(jì)面臨著較大的復(fù)雜性。因此，為了確保審計(jì)效率和質(zhì)量，就要采取有效策略，對審計(jì)工作予以優(yōu)化。

（一）從內(nèi)部審計(jì)體系上進(jìn)行完善

基于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理的特殊性，復(fù)雜性，以及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，財(cái)務(wù)管理中風(fēng)險(xiǎn)控制的重要性，應(yīng)用好內(nèi)部審計(jì)來加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過程進(jìn)行有效的監(jiān)督與管理就顯得至關(guān)重要。這也是內(nèi)部審計(jì)工作的重要功能所在，顯而易見，在當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展形勢下，不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的競爭越來越激烈，同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)往來，核算結(jié)算方式的轉(zhuǎn)變，財(cái)務(wù)支出活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)在不斷加劇，要實(shí)現(xiàn)良好的財(cái)務(wù)管理效果，以強(qiáng)有力的管理水平來為企業(yè)的發(fā)展壯大提供源源不斷的動(dòng)力與支持。內(nèi)部審計(jì)作用的發(fā)揮十分關(guān)鍵，在市場形勢的變化下，房地產(chǎn)企業(yè)無論是在建筑技術(shù)上，還是項(xiàng)目開發(fā)，運(yùn)營上都發(fā)生了巨大的變化，這就意味著內(nèi)部審計(jì)的方法與路徑也要與時(shí)俱進(jìn)的改變。首先，要從體系的建設(shè)與完善上著手。盡管一直以來，內(nèi)部審計(jì)都是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理中的重要部分，但是隨著整體形勢的變化，內(nèi)部審計(jì)無論是從制度上，還是從落實(shí)上，理念與路徑上都需要變化。這就需要科學(xué)的體系為指引，來對內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)的實(shí)施提供科學(xué)的指導(dǎo)，從而對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，財(cái)務(wù)支出進(jìn)行有效的監(jiān)督與評(píng)價(jià)。內(nèi)部審計(jì)制度建設(shè)一是要結(jié)合當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)展目標(biāo)，以及當(dāng)前內(nèi)部審計(jì)的體系建構(gòu)進(jìn)行梳理，對冗余的部分進(jìn)行優(yōu)化，對不足的部分進(jìn)行補(bǔ)充。二是，要結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的需求，以及經(jīng)濟(jì)管理的習(xí)慣，來對內(nèi)部審計(jì)體系進(jìn)行調(diào)整，使得內(nèi)部審計(jì)從執(zhí)行上更加具備可操作性與針對性，這樣才能夠充分地發(fā)揮出內(nèi)部審計(jì)的實(shí)質(zhì)性作用?？偠灾?，內(nèi)部審計(jì)的有效性發(fā)揮，首先要從制定科學(xué)完善的管理流程體系來加強(qiáng)對企業(yè)管理過程的監(jiān)管力度，在制度的指引下來規(guī)范財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的實(shí)施，以制度來加強(qiáng)管理過程的監(jiān)督。

（二）從審計(jì)隊(duì)伍上加強(qiáng)建設(shè)

內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)的高效有序開展，是一系列的步驟與過程，完善的內(nèi)部審計(jì)體系建設(shè)只是第一步，僅有科學(xué)的體系指引是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要落實(shí)到具體的審計(jì)工作中去，將審計(jì)的監(jiān)督與評(píng)價(jià)作用更充分地發(fā)揮出來。而審計(jì)體系的落實(shí)，監(jiān)督責(zé)任的到位，離不開每一位審計(jì)人員的具體操作。并且，可以毫不夸張地說，審計(jì)人員的專業(yè)水平與綜合能力是決定房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)效果實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。這也是影響房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)質(zhì)量提升的最關(guān)鍵因素之一，從當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)審計(jì)工作中所暴露出來的問題來看，與內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍綜合素質(zhì)的參差不齊不無關(guān)系。所以，與完善內(nèi)部審計(jì)體系建設(shè)同等重要，且需要同步展開的就要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的綜合能力建設(shè)。主要從幾個(gè)方面著手，一是從專業(yè)技能上著手，通過不定期的培訓(xùn)工作來加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員的專業(yè)技能，包括審計(jì)理念，審計(jì)方法，審計(jì)流程的反復(fù)學(xué)習(xí)與提升，同時(shí)要促進(jìn)內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的經(jīng)常性交流，通過利用新媒體平臺(tái)，或是社交軟件，組建內(nèi)部審計(jì)學(xué)習(xí)群，交流群，來對過往或是現(xiàn)在進(jìn)行的內(nèi)部審計(jì)工作進(jìn)行及時(shí)的交流，一起分享經(jīng)驗(yàn)，分擔(dān)困難，尤其要對審計(jì)工作中所出現(xiàn)的一些新問題進(jìn)行重要討論、分析，集中智慧解決，并總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，避免類似的問題重復(fù)發(fā)生，通過持續(xù)的學(xué)習(xí)，交流，總結(jié)，來循序漸進(jìn)的提升內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍的綜合能力，以高素質(zhì)的內(nèi)部審計(jì)隊(duì)伍來為審計(jì)工作的開展保駕護(hù)航。二是，要加強(qiáng)內(nèi)部審計(jì)人員的思政教育工作，夯實(shí)內(nèi)部審計(jì)人員的職業(yè)素養(yǎng)，道德觀念，內(nèi)部審計(jì)是一個(gè)十分敏感的崗位，牽涉到的不僅僅有個(gè)人的利益，還關(guān)系到企業(yè)的長遠(yuǎn)未來。而在當(dāng)前的信息化時(shí)代背景下，受環(huán)境，以及互聯(lián)網(wǎng)思維的影響，一些審計(jì)人員難免不會(huì)出現(xiàn)思想滑坡的可能性，這就需要強(qiáng)有力的思政教育形式來筑牢內(nèi)部審計(jì)人員的思想關(guān)。通過思政教育，讓內(nèi)部審計(jì)人員樹立起強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)與廉潔意識(shí)。

（三）從內(nèi)部審計(jì)模式上進(jìn)行創(chuàng)新

新時(shí)代背景下的典型性特征是變化，這種變化是無處不在的，對市場的影響，和對房地產(chǎn)企業(yè)的影響都是直接而深遠(yuǎn)的。在新的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)要通過內(nèi)外兼修才能夠獲得更廣闊的發(fā)展空間。從外而言，從業(yè)務(wù)項(xiàng)目，范圍在不斷拓展，從內(nèi)而言，就需要從管理上不斷精進(jìn)，而精進(jìn)的前提是創(chuàng)新，無論是管理活動(dòng)，還是內(nèi)部審計(jì)都是如此。眾所周知，信息技術(shù)與互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)被廣泛地應(yīng)用于各行各業(yè)各個(gè)領(lǐng)域中，房地產(chǎn)企業(yè)也積極地利用了先進(jìn)的信息技術(shù)來參與內(nèi)部管理與外部開拓。通過充分發(fā)揮信息技術(shù)的優(yōu)勢性來打造智慧審計(jì)模式已經(jīng)成為可能。比如，在內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)中，可以積極發(fā)揮大數(shù)據(jù)技術(shù)的數(shù)據(jù)獲取，分析功能，來對企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行精準(zhǔn)分析，包括對企業(yè)資金的收入與支出進(jìn)行追根溯源，對財(cái)務(wù)活動(dòng)的全過程進(jìn)行核驗(yàn)，這不僅是提升企業(yè)內(nèi)部審計(jì)質(zhì)量與效率的重要手段，同時(shí)也是促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化管理的必由之路。所以，作為企業(yè)管理層，要高度重視信息技術(shù)的先進(jìn)性，以及信息技術(shù)在內(nèi)部審計(jì)作用發(fā)揮的有效性，加強(qiáng)審計(jì)系統(tǒng)的信息化建設(shè)，通過加強(qiáng)審計(jì)系統(tǒng)的硬件與軟件建設(shè)，比如，引進(jìn)相應(yīng)的信息化軟件，創(chuàng)建云審計(jì)平臺(tái)，同時(shí)采取分布式賬本技術(shù)來引入獨(dú)立的區(qū)塊鏈審訂，做好審計(jì)溯源管理。同時(shí)要以現(xiàn)行的審計(jì)制度以及相關(guān)的法律法規(guī)為依托，結(jié)合當(dāng)下的管理模式，以及具體的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和審計(jì)程序等，利用大數(shù)據(jù)與云計(jì)算技術(shù)構(gòu)成綜合分析智慧生態(tài)體系，突出審計(jì)工作的全面性與嚴(yán)謹(jǐn)性。

（四）加快推進(jìn)內(nèi)部審計(jì)成果的運(yùn)用

內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)實(shí)施的根本目的在于提升房地產(chǎn)企業(yè)管理質(zhì)量的提升，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)管理中的不足與漏洞，起到重要的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范作用。所以，從整體上來看，內(nèi)部審計(jì)活動(dòng)只是一個(gè)過程，在這個(gè)過程中所總結(jié)出來的結(jié)果，以及對結(jié)果的分析與利用才是最關(guān)鍵的。如前文所述，內(nèi)部審計(jì)會(huì)重點(diǎn)對房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，財(cái)務(wù)支出等進(jìn)行重要審計(jì)，那么，對于所發(fā)現(xiàn)的漏洞與不足，就必須要改善落實(shí)，從而避免審計(jì)中所出現(xiàn)的錯(cuò)誤再次發(fā)生，進(jìn)而對企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)。所以，內(nèi)部審計(jì)最終要落實(shí)在審計(jì)成果的轉(zhuǎn)化與利用上來。轉(zhuǎn)化運(yùn)用的有效渠道，一是領(lǐng)導(dǎo)層要高度重視審計(jì)活動(dòng)的重要性，同時(shí)要積極發(fā)揮推動(dòng)作用，就審計(jì)成果中所呈現(xiàn)出來的具體問題，組織和督促各部門及時(shí)對審計(jì)結(jié)果中所暴露出來的問題進(jìn)行深入分析，分析問題的形成，并制定相應(yīng)的解決方案與解決路徑，同時(shí)以總結(jié)會(huì)的形式，承諾問題整改的時(shí)限。同時(shí)，也要將整改責(zé)任落實(shí)到人，并全面落實(shí)糾正、整改、預(yù)防措施的實(shí)施；二是要嚴(yán)格執(zhí)行審計(jì)整改考核問責(zé)制度，針對審計(jì)中所查出的問題，結(jié)合整改方案，對整改結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，一旦發(fā)現(xiàn)整改不到位或未及時(shí)整改的部門，要對部門以及其負(fù)責(zé)人進(jìn)行績效考核、嚴(yán)格問責(zé)，確保審計(jì)活動(dòng)的有效性。通過自上而下形成層級(jí)管理，切實(shí)提高對內(nèi)部審計(jì)的重視程度，促進(jìn)審計(jì)活動(dòng)的增值作用得到有效發(fā)揮，為企業(yè)的經(jīng)營管理創(chuàng)造條件。

四、結(jié)束語

綜上所述，當(dāng)前是最好的時(shí)代，也是最不確定的時(shí)代，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著蓬勃的需求市場，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)又需要應(yīng)對最為殘酷的市場競爭。無論是何種形勢下，良好的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，以及可持續(xù)發(fā)展，都是企業(yè)的永恒追求。顯而易見，可持續(xù)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)是需要多方面因素來支持的，這其中，房地產(chǎn)企業(yè)管理質(zhì)量的提升十分關(guān)鍵，尤其是對經(jīng)濟(jì)管理模式的改革與提升，通過對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行有效的監(jiān)管與控制來實(shí)現(xiàn)資金，資源的最大化利用，減少不必要的成本消耗，來為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供更強(qiáng)有力的資金支持。除了從財(cái)務(wù)管理模式，方法，路徑，隊(duì)伍上加強(qiáng)管理與建設(shè)之外。還要推動(dòng)高質(zhì)量內(nèi)部審計(jì)工作的進(jìn)行，通過有效的內(nèi)部審計(jì)手段及時(shí)發(fā)現(xiàn)管理漏洞、提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，同時(shí)深入研究財(cái)務(wù)管理中的問題根源。針對內(nèi)部審計(jì)工作中的實(shí)際問題，采取行之有效的措施加以完善和管理，通過加強(qiáng)審計(jì)隊(duì)伍綜合能力建設(shè)，健全內(nèi)部審計(jì)以及監(jiān)督制度，切實(shí)發(fā)揮內(nèi)部統(tǒng)計(jì)的統(tǒng)籌發(fā)展和增值作用，切實(shí)增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)防范與應(yīng)對能力，維護(hù)企業(yè)內(nèi)部的正常管理秩序，更好地滿足新形勢下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需求。