基于sDNA技術(shù)的地下空間商業(yè)價值評估

彭雪晴， 郭文博

（廣州市城市規(guī)劃勘測設(shè)計研究院）

1 引言

我國城市趨向立體化改造和建設(shè)，各大城市地下空間綜合開發(fā)的熱度越來越高。由于地下空間開發(fā)成本高、不可逆[1]，如何更準確地識別地下空間的商業(yè)價值，成為政府和開發(fā)商的關(guān)注重點。

目前在國內(nèi)對城市軌道交通地下商業(yè)空間的有關(guān)研究中，已經(jīng)識別出地下商鋪的可達性是影響商鋪租金的重要因素。例如，張仕廉提出商鋪可達性、商鋪樓層、商鋪裝修及設(shè)施和商鋪面積會對餐飲商鋪租金產(chǎn)生顯著影響，餐飲商鋪租金與建筑年代、商鋪層高之間非線性相關(guān)，餐飲商鋪面積越大，租金水平越高[2]。彭曉亮對四種不同空間形態(tài)的地鐵站租金影響因素進行了定量分析，指出“距地鐵站距離”和“距最近出入口距離”是影響租金的最主要因素[3]。

現(xiàn)有商業(yè)空間的研究在識別商鋪可達性程度時通常采用人工步測或簡單的直線距離計算的方式[2-4]，以空間句法為理論，僅考慮到二維平面的變化[6]，無法準確識別復(fù)雜三維空間的步行情況。2011年由英國卡迪夫大學開發(fā)的空間設(shè)計網(wǎng)絡(luò)分析(sDNA)技術(shù)（以下簡稱sDNA技術(shù)），在ArcGIS和QGIS平臺應(yīng)用的基礎(chǔ)上創(chuàng)新性地提供了一種三維空間的可達性分析方法，研究結(jié)果證明sDNA技術(shù)在識別立體空間可達性方面具有準確性等優(yōu)勢[5-7]。

2 基于sDNA技術(shù)可達性分析的地下商業(yè)價值模型

本文通過三維步行路徑的立體建模和sDNA的數(shù)據(jù)可視化分析，將距離因素及商鋪與步行路徑的連接程度量化表達，更加精確的識別地下空間的可達性，進而對商業(yè)價值進行判斷。

在可達性度量上，sDNA繼承了社會網(wǎng)絡(luò)分析中的“向心性”（Centrality）概念，采用“接近度”（Closeness）與“中間性”（Betweenness）度量網(wǎng)絡(luò)空間的“向心性”變化[8-10]。

“接近度”（Closeness）通常與可達性有關(guān)，計算了在半徑為x的范圍內(nèi)，每條連線到達目的地的平均難易程度，反映了該街道段作目的性運動（tomovement）的潛力。

“中間性”源于分析社會網(wǎng)絡(luò)中個體的重要性，是流量模型的基礎(chǔ)，它計算的是街道段x在特定分析半徑內(nèi)被其他任意兩個街道段y與z之間最“短”路徑穿過的次數(shù)，反映了該街道段作穿越性運動通道（through-movement）的潛力。

式（1）中，OD(y,z,x)為1①注釋：所得的B1n、B2 n、A1n、A2n需要分別除以各自范圍內(nèi)計算出的betweenness最大值和距離最大值，將數(shù)值歸一化后再對應(yīng)到百分制內(nèi)。：

基于sDNA的度量方式，本文針對兩種尺度的商業(yè)形態(tài)制定了不同的可達性計算方法。

①對于定位城市級別上不同商業(yè)地塊的可達性，每一個地塊周邊400m范圍內(nèi)，將三維模型中所有路徑的betweenness的均值B1n附到每一個商業(yè)地塊內(nèi)。

②對于到商業(yè)地塊內(nèi)部地上地下的商鋪店面可達性，則使用每一個店面周邊100m范圍內(nèi)，所有路徑的betweenness的均值B2n在計算距離地鐵站和出入口的距離A1n、A2n。設(shè)“連接度”與“距離”兩個因素影響權(quán)重相等，計算結(jié)果附到每一個店鋪上。

B1n’與B2n’已包含了樓層系數(shù)及到達出入口和地鐵檢票口距離等因素，實現(xiàn)了多項影響因子的整合。在城市尺度研究每個商業(yè)地塊平均租金定價時，可使用B1n’來計算商業(yè)地塊的可達性；在商業(yè)地塊內(nèi)部研究每一個商鋪的特定租金定價時，可使用B2n’計算商鋪的可達性。

3 案例分析

本文以廣州市第二中央商務(wù)區(qū)地下空間規(guī)劃設(shè)計項目為例。該項目圍繞魚珠站和裕豐圍站構(gòu)建“枝干狀”地下步行系統(tǒng)，將地下商業(yè)公共空間作為主廊道串聯(lián)地鐵站，周邊商業(yè)地塊采用“自生長”模式，利用建筑中庭設(shè)置下沉廣場和垂直交通轉(zhuǎn)換核。

3.1 三維立體模型構(gòu)建

①創(chuàng)建二維室外步行網(wǎng)絡(luò)：對步行道路的中心線進行繪制，包括所有允許行人通過的路徑，構(gòu)建各層的二維步行網(wǎng)絡(luò)。

②使用DEM高程數(shù)據(jù)生成三維室外步行網(wǎng)絡(luò)：由控制點高程生成DEM圖層，并在ArcGIS中采用Interpolate Shape命令為二維室外步行網(wǎng)絡(luò)賦予高度值（Z值），將其轉(zhuǎn)為三維要素。

③創(chuàng)建三維室內(nèi)+室外步行網(wǎng)絡(luò)：增加能到達公共區(qū)域的室內(nèi)人行路線，其中公共區(qū)域包含進入地鐵站的人行入口，得到最終的完整步行網(wǎng)絡(luò)。

3.2 基于可達性的商業(yè)價值分析

應(yīng)用上述可達性公式，分別得到地下層、一層、二層的可達性系數(shù)可視化平面（見圖1）。

圖1 地下層（上）首層（中）二層（下）建筑商業(yè)價值的可達性系數(shù)

圖2反映出越靠近地鐵站，地下層的商業(yè)價值越高，越遠離地鐵站，地下層的商業(yè)價值越低；首層的租金系數(shù)變化規(guī)律仍與地下層的趨勢相同，由于北側(cè)多為住宅區(qū)，東面多為工業(yè)區(qū)，所以越往北、東側(cè)租金系數(shù)越低；二層的租金系數(shù)總體比一層要低。

從圖2來看，在魚珠站片區(qū)，有地下通道相連接的北側(cè)地鐵出口A1-A4附近的顏色最深、商業(yè)價值最高，而南側(cè)的地鐵口A8-A5，隨著出口離地鐵檢票口和地下通道的距離越來越遠，租金系數(shù)也越來越小，商業(yè)價值也在逐漸降低。

圖2 魚珠站周邊地塊地下商業(yè)價值的可達性系數(shù)

如圖3所示，裕豐圍站與地鐵檢票口距離較遠的B7-B11進站口的顏色最暖，租金系數(shù)最高，而較近的B1-B5號口的商業(yè)價值反而比其南側(cè)的非地鐵空間要低?？赡苁且驗槟蟼?cè)商業(yè)以圍合式街區(qū)商業(yè)的形式為主，有大量的地下廊道和天橋回廊，整個商圈的可達性較高，并且跟周邊緊密聯(lián)系在一起，有效提升了其商業(yè)價值。

圖3 裕豐圍站周邊地塊地下商業(yè)價值的可達性系數(shù)

4 結(jié)語

本文通過sDNA技術(shù)對廣州市第二中央商務(wù)區(qū)項目的分析，細致刻畫出人流量在多層面（地上、地面和空中）的特征，幫助商業(yè)策劃者更科學高效地計算每一個商場、商鋪的可達性，從而判斷其商業(yè)價值。另外，從可操作性來看，sDNA具有較高兼容性、與GIS的多種功能無縫銜接且容易修改、整理及成圖等多方面的優(yōu)勢。后續(xù)可進一步將商鋪面積、層數(shù)、裝修等要素納入商業(yè)空間的立體模型中進行可視化分析，形成完整的地下空間商業(yè)價值評估模型。