基于低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)簡(jiǎn)析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展

李姝穎 昆明市住房公積金管理中心

當(dāng)前人們?cè)絹碓街匾暡⒄J(rèn)可低碳環(huán)保的經(jīng)濟(jì)模式，這也意味著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)將面臨轉(zhuǎn)型的挑戰(zhàn)，但要想真正意義上實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型，必然要摒棄傳統(tǒng)高成本、高能耗的發(fā)展模式。畢竟房地產(chǎn)行業(yè)所損耗的能源數(shù)量較多，只有采取強(qiáng)有力的措施，才能減少日常生活中消耗的能源，即為了減少碳排放數(shù)量，在獲取經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，時(shí)刻注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)。然而我國在經(jīng)濟(jì)和環(huán)保協(xié)同發(fā)展的過程中具有的經(jīng)驗(yàn)并不豐富，對(duì)于低碳經(jīng)濟(jì)的應(yīng)用，依然缺乏有效的技術(shù)手段去支持，這就意味著需要先重視低碳經(jīng)濟(jì)的落實(shí)，并勇于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理模式的創(chuàng)新，這樣才能促進(jìn)二者的不斷融合。

一、低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的背景對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理帶來的影響

當(dāng)前，房地產(chǎn)低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)既需要?jiǎng)?chuàng)新技術(shù)應(yīng)用新型材料，也需要提高全民環(huán)保意識(shí)，即進(jìn)一步加強(qiáng)低碳環(huán)境的保護(hù)教育和宣傳，在日常生活中引導(dǎo)人們使用節(jié)能產(chǎn)品，只有讓人們充分感受到綠色生活的美好，人們的和生活方式才會(huì)有所改變。與此同時(shí)，在進(jìn)一步發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用最少的資源投入獲得最多的收益，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展與自然環(huán)境保護(hù)同步，這遵循了可持續(xù)健康發(fā)展的原則。而在低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理受到的影響首先是低碳經(jīng)濟(jì)會(huì)增加房地產(chǎn)商成本。我國與一些發(fā)達(dá)國家相比，低碳技術(shù)并不是很完善，低碳經(jīng)濟(jì)下生產(chǎn)率水平較低，盡管也開始改進(jìn)和開發(fā)低碳科技，但成本相對(duì)來說較高，只有投入大量的資金，才能更好地維持。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)行業(yè)大多是中小型企業(yè)，資本的支持并不充足，所以投入的財(cái)力、物力和人力很難滿足技術(shù)研發(fā)對(duì)資金的需求。其次，低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)負(fù)面的影響。主要是各項(xiàng)建筑工程消耗的能源量高，并且會(huì)不可避免地使用到大量木材和煤炭等資源，這會(huì)增加二氧化碳或其他有害氣體的排放，從而對(duì)環(huán)境造成嚴(yán)重的污染?，F(xiàn)如今，我國房地產(chǎn)的低碳技術(shù)應(yīng)用水平率較低，所以在未來發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展依然需要以大量的能源消耗作為主要支撐，這與低碳經(jīng)濟(jì)要求的可持續(xù)發(fā)展相違背。當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在開展過程中沒有能源作為動(dòng)力，會(huì)制約各項(xiàng)業(yè)務(wù)的進(jìn)一步展開，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)收益大幅度減少，最終呈現(xiàn)出房價(jià)上漲的情況。目前我國的人均消費(fèi)水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房價(jià)增長速度，所以會(huì)增加住房銷售的壓力，要想更好地適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)需要引入新科技、新能源[1]。最后，低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房價(jià)存在著明顯的上漲。經(jīng)過我國投資的低碳經(jīng)濟(jì)技術(shù)時(shí)間并不長，但是每一年的投資成本都在增加。尤其是在住宅制造中，低碳技術(shù)的應(yīng)用會(huì)提高整體的質(zhì)量，所以面對(duì)高質(zhì)量住房時(shí)，價(jià)格會(huì)有相應(yīng)的上漲也是極為合理的。再加上部分房地產(chǎn)行業(yè)使用到的能源材料和施工技術(shù)更豐富，并且還會(huì)進(jìn)行輿論和廣告宣傳，只為增強(qiáng)項(xiàng)目的社會(huì)影響力和口碑，這一做法在提高建筑市場(chǎng)價(jià)值的同時(shí)也提高了房價(jià)，畢竟開發(fā)商要想獲得更多的經(jīng)濟(jì)效益，只能將財(cái)力的投入轉(zhuǎn)移到消費(fèi)者身上。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)

首先，目前的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)并不健全。我國房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年發(fā)展的速度較快，所以發(fā)展過程中一些遺留問題并沒有得到有效的處理，而這些問題也阻礙了我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展。比如房價(jià)的逐漸上漲，一些專業(yè)的房地產(chǎn)人員和企業(yè)已經(jīng)窺見了商機(jī)，導(dǎo)致投資的熱度越來越高漲，大量的資金流入了住宅市場(chǎng)，但因?yàn)橥恋刭Y源不足，導(dǎo)致已經(jīng)完工的住宅建筑數(shù)量和價(jià)格都在持續(xù)上升。盡管房地產(chǎn)企業(yè)獲得的利潤頗豐，但是普通群眾的買房壓力會(huì)變得越來越大，當(dāng)普通群眾的生存質(zhì)量下降后，這種惡性循環(huán)也會(huì)使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)加速泡沫化。再加上目前房地產(chǎn)市場(chǎng)并沒有完善的經(jīng)濟(jì)管理體系，去制約企業(yè)工作人員和投資人員，導(dǎo)致現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)管理環(huán)境常常出現(xiàn)各種動(dòng)蕩，并埋下了各種經(jīng)濟(jì)管理的隱患。其實(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的總體問題是沒有明確發(fā)展方針，沒有制定長期的發(fā)展目標(biāo)。并且政府部門所提出來的發(fā)展策略也并不合理科學(xué)，常常在落實(shí)過程中產(chǎn)生新的問題。由于房地產(chǎn)的發(fā)展涉及的方面較多，各種新問題層出不窮，對(duì)政府政策實(shí)施的有效性產(chǎn)生了一定的影響，甚至還使得房地產(chǎn)管理存在著一些漏洞[2]。正是因?yàn)槟繕?biāo)的缺乏，才導(dǎo)致我國房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)內(nèi)部更加混亂，才導(dǎo)致已經(jīng)制定好的政策及時(shí)落實(shí)，也沒有取得良好的效果。最后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理在發(fā)展過程中面臨著法律法規(guī)不完善的挑戰(zhàn)。當(dāng)前我國市場(chǎng)還沒有針對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)管理制定相對(duì)完善的管理機(jī)制，所以阻礙了正常的發(fā)展。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的日益蓬勃，落后的市場(chǎng)管理機(jī)制已經(jīng)不再適用，很有可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的混亂。所以市場(chǎng)管理機(jī)制功能的不完善，導(dǎo)致部分工作形同虛設(shè)，流于形式，所以完善立法制度才能維護(hù)市場(chǎng)的健康有序運(yùn)行。但因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)行業(yè)已經(jīng)處于高速發(fā)展的階段，一旦立法制度不健全，將會(huì)影響到經(jīng)濟(jì)后期的管理工作，從而影響到整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

三、低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的發(fā)展路徑

（一）政府參與-政府適度宏觀指導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和結(jié)構(gòu)受到了經(jīng)濟(jì)體制改革的影響，具有很大的轉(zhuǎn)變，在低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展需要遵循低能耗、低排放的規(guī)定，這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)需要進(jìn)一步規(guī)劃后續(xù)發(fā)展的方案，即政府可以從宏觀角度去引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)于國家和人民來說都是一件好事，而政府需要主動(dòng)擔(dān)負(fù)起這項(xiàng)工作的推進(jìn)。為了讓社會(huì)資本主動(dòng)流入循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，政府需要通過一些扶持機(jī)制的完善予以幫助，具體表現(xiàn)為直接提供的補(bǔ)貼式資金支持和間接提供的稅收優(yōu)惠、項(xiàng)目審批優(yōu)先等政策。一般來說政府給予的宏觀指導(dǎo)越完善，扶持力度越明顯，越能指導(dǎo)社會(huì)資本投入到企業(yè)的發(fā)展中去。除了政府的適度宏觀指導(dǎo)之外，房地產(chǎn)企業(yè)也需要重視低碳經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)商尋求利益最大化極為正常，但是僅僅依靠政府的宏觀指導(dǎo)，在短時(shí)間內(nèi)無法改變投資方向，所以還需要制定一些強(qiáng)制性的措施去輔助。為了實(shí)現(xiàn)最終的利益，重視低碳經(jīng)濟(jì)是基本同時(shí)要改變成本的組成結(jié)構(gòu)，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展逐漸適應(yīng)或利用低碳經(jīng)濟(jì)去賺取一些超額的利潤。畢竟在貫徹和實(shí)施經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展理念的過程中，各個(gè)行業(yè)都會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)變和升級(jí)的潮流，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。但是發(fā)展理念和生產(chǎn)運(yùn)營管理的改革和轉(zhuǎn)變，需要從行業(yè)的實(shí)際發(fā)展情況出發(fā)，所以政府需要幫助相關(guān)企業(yè)全面分析我國當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，從而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的進(jìn)一步升級(jí)，使房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展符合低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的各項(xiàng)規(guī)范。在這之中也要包括低碳經(jīng)濟(jì)下對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一些阻礙因素，這樣才能保證政府的適度指導(dǎo)，可以支持中小企業(yè)渡過難關(guān)，從而穩(wěn)定我國房地產(chǎn)行業(yè)的正常發(fā)展[3]。

（二）機(jī)制建立-建立健全管理機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制

盡管我國房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中還存在著很多不足，但是面對(duì)低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下市場(chǎng)環(huán)境的復(fù)雜，行政政策力量的規(guī)范并不能起到全部的作用，還需要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，即滿足低碳化要求的基礎(chǔ)，適當(dāng)?shù)厝ジ深A(yù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過完善的管理機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制來確保房地產(chǎn)行業(yè)能在低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下獲得良好的發(fā)展。對(duì)于普通群眾而言，住房作為剛性需求，在需求日益增長的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度也會(huì)隨之加快。然而影響居民住房需求的決定性因素除了消費(fèi)需求和投資之外，最關(guān)鍵的是可支配收入，這就意味著政府需要完善住房保障制度，加大對(duì)住房保障和廉租租房建設(shè)的投入，這樣才能保障低收入住房困難家庭的基本住房需求。同時(shí)還可以建立住房租賃制度，通過發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，實(shí)行購房和房屋租賃相結(jié)合的住房制度，這可以滿足大部分人的住房需求，減少一定的土地資源占用，這對(duì)維護(hù)生態(tài)有一定的積極意義，符合低碳經(jīng)濟(jì)的要求。以上制度的建立，需要借助行業(yè)監(jiān)管去規(guī)范市場(chǎng)的秩序，以行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)去建設(shè)一些大型的租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)，以房地產(chǎn)基金監(jiān)管的加強(qiáng)和地方金融機(jī)構(gòu)的協(xié)調(diào)，共同維護(hù)市場(chǎng)的健康發(fā)展。除此之外，節(jié)能技術(shù)和環(huán)保材料的應(yīng)用也需要借助管理和監(jiān)督機(jī)制去實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在施工過程中，環(huán)保型材料和技術(shù)的應(yīng)用非常有必要。比如玻璃門窗的物理學(xué)特性將會(huì)決定其是否擁有優(yōu)異的導(dǎo)熱性能，一般情況下，人們會(huì)通常使用中央空調(diào)是維持房間的適宜溫度，但是這會(huì)增加電力的消耗，所以需要借助管理和監(jiān)督機(jī)制去考察房地產(chǎn)行業(yè)，是否使用了性能較優(yōu)的新型材料。

（三）法律支撐-完善相關(guān)法律體系

近幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展越來越迅猛，而相關(guān)法律體系的完善可以進(jìn)一步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展。畢竟從我國目前的房地產(chǎn)發(fā)展實(shí)際情況，可以得知，在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中依然存在一些問題，尤其處于低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，有效且完善的法律體系，可以更好監(jiān)督和管理房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。所以房地產(chǎn)行業(yè)要想發(fā)展低碳，經(jīng)濟(jì)必須解決能源消耗高的問題，需要按照行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)去使用，一旦出現(xiàn)超過標(biāo)準(zhǔn)的情況，需要及時(shí)處理，這樣才能促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的健康發(fā)展。我國房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的發(fā)展中，存在的弊端大多來源于經(jīng)營和管理模式的落后，一方面是相關(guān)法律體系的不完善，導(dǎo)致部分企業(yè)在實(shí)際經(jīng)營管理中沒能有效落實(shí)各種措施；另一方面則是現(xiàn)有的經(jīng)營管理模式并不能滿足未來房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然也不能滿足人民日益增長的市場(chǎng)需求，反而還會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展造成一些負(fù)面的影響[4]。這就意味著房地產(chǎn)行業(yè)需要抓住時(shí)代發(fā)展的機(jī)遇，做到與時(shí)俱進(jìn)，基于建筑行業(yè)的特殊性，建立起相關(guān)的行業(yè)規(guī)章制度。相關(guān)部門也需要發(fā)揮主觀能動(dòng)性，充分展開房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控工作，進(jìn)一步優(yōu)化企業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如有必要還可以借助經(jīng)濟(jì)干預(yù)的方法，來促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建較為完善的經(jīng)濟(jì)管理體系。除此之外，還需要以法律體系為基礎(chǔ)，將綠色理念融入經(jīng)濟(jì)管理體系中，貫徹并落實(shí)可持續(xù)發(fā)展觀，確保從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作人員具有良好的法律意識(shí)和環(huán)保意識(shí)，這樣才能和低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求相適應(yīng)。

（四）財(cái)稅后盾-調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策

房地產(chǎn)行業(yè)在低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下的高校經(jīng)濟(jì)管理需要響應(yīng)國家可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的號(hào)召，增加低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的資金，由于不少房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)借助銀行貸款的幫助，所以相應(yīng)的也會(huì)面臨巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。所以政府為了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的低碳發(fā)展，需要適度調(diào)整經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策。一方面需要減少稅收，讓企業(yè)實(shí)現(xiàn)真正的低碳發(fā)展；另一方面對(duì)于那些碳排放量較高的企業(yè)，需要收取一定的環(huán)境污染費(fèi)，促使他們的經(jīng)營方式及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榈吞肌Ｒ舱且驗(yàn)榇蟛糠址康禺a(chǎn)企業(yè)在籌集資金時(shí)主要依靠的是銀行貸款，所以在面臨較大融資風(fēng)險(xiǎn)的情況下，很難朝著低碳經(jīng)濟(jì)的方向發(fā)展，所以也需要合理控制企業(yè)的生產(chǎn)成本。通常情況下，建筑項(xiàng)目在施工過程中使用到的環(huán)保型建筑材料由于制造工藝比較繁瑣，所以成本會(huì)超過一般的建筑材料，這時(shí)政府可以根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整環(huán)保型建筑材料的產(chǎn)品價(jià)格，并減少產(chǎn)品價(jià)格虛高出現(xiàn)的可能性。對(duì)于房地產(chǎn)商而言，低碳環(huán)保要求建筑使用環(huán)境保護(hù)科技和新能源建筑材料，所以低能耗、少污染的環(huán)境科技和建筑材料在選用前，需要調(diào)查市場(chǎng)內(nèi)各種材料的售價(jià)，成本費(fèi)用的控制需要選擇性價(jià)比最高的建筑材料，同時(shí)在應(yīng)用的過程中，也需要時(shí)刻注意資源利用率的問題，要將量控制到位，不能隨便浪費(fèi)。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策的調(diào)整也能重塑行業(yè)的傳統(tǒng)價(jià)值觀。以往的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)將經(jīng)濟(jì)效益的最大化作為最終目標(biāo)，但是這種錯(cuò)誤的價(jià)值觀并不能適應(yīng)低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，所以尋求低能耗高利潤，勢(shì)必要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方法，憑借調(diào)整后的經(jīng)濟(jì)財(cái)稅政策，企業(yè)的發(fā)展會(huì)更加順利[5]。

四、結(jié)束語

通過全文的分析可以知道，當(dāng)前低碳經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國制定的各項(xiàng)政策越來越強(qiáng)調(diào)對(duì)環(huán)境的保護(hù)，所以房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營成本和房價(jià)會(huì)在短時(shí)間內(nèi)有所降低，甚至發(fā)展前景也會(huì)受到一些影響，當(dāng)然后續(xù)成本與房價(jià)的變化主要受到經(jīng)濟(jì)的影響。但是在大力提倡低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程中，政府也出臺(tái)了相應(yīng)的政策，所以房地產(chǎn)企業(yè)需要完善現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)管理體制，積極響應(yīng)我國可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，遵循政府制定的低碳發(fā)展政策，合理控制企業(yè)成本來實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的協(xié)同發(fā)展。