為業(yè)績(jī)“反轉(zhuǎn)”做鋪墊？　榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展大額計(jì)提減值準(zhǔn)備

秦佳麗

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，在已發(fā)2022年業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中，因計(jì)提減值準(zhǔn)備導(dǎo)致房企業(yè)績(jī)下滑的現(xiàn)象較為普遍。其中，榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展預(yù)計(jì)2022年度計(jì)提減值金額逾百億元。

有業(yè)內(nèi)人士向《紅周刊》表示，由于2022年市場(chǎng)環(huán)境下行，房企計(jì)提減值準(zhǔn)備的現(xiàn)象增多其實(shí)符合業(yè)界預(yù)期，但不排除有的企業(yè)未來(lái)會(huì)將大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備轉(zhuǎn)回以美化財(cái)報(bào)。“如果2023年市場(chǎng)向好，部分企業(yè)可能轉(zhuǎn)回部分計(jì)提資產(chǎn)減值損失，達(dá)成更好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)。”

在近期發(fā)布2022年度業(yè)績(jī)預(yù)虧公告的A 股房企中，除了當(dāng)期項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較少、毛利率下行及外匯波動(dòng)等因素，計(jì)提資產(chǎn)減值損失也成為房企業(yè)績(jī)下滑的重要原因。

據(jù)《紅周刊》統(tǒng)計(jì)，目前40家年度業(yè)績(jī)預(yù)虧的A股房企中，至少12家公司披露了2022年度計(jì)提資產(chǎn)減值損失具體金額。其中，藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展計(jì)提減值準(zhǔn)備金額較多。藍(lán)光發(fā)展2022年計(jì)提約160億元減值損失，占公司219.37億元的預(yù)虧金額的比例約為73%；榮盛發(fā)展擬計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備70億元至100億元，同時(shí)擬對(duì)多項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值損失40億元至70億元，合計(jì)在110億元-170億元之間，而公司預(yù)虧金額在190億元-250億元（見(jiàn)附表）。

計(jì)提減值占比預(yù)虧金額最高的是財(cái)信發(fā)展，2022年度財(cái)信發(fā)展計(jì)提減值7.5億元—10億元，占虧損額度下限的208%—278%。此外，珠江股份、美好置業(yè)、粵泰股份、宋都股份、世聯(lián)行等預(yù)虧房企均在2022年度計(jì)提數(shù)億元資產(chǎn)減值準(zhǔn)備。

從企業(yè)類型來(lái)看，出險(xiǎn)房企是計(jì)提減值準(zhǔn)備的重災(zāi)區(qū)。例如泛?？毓梢蚱煜旅裆磐许?xiàng)目發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)計(jì)提了預(yù)計(jì)負(fù)債；陽(yáng)光城因?qū)?023年的量?jī)r(jià)預(yù)期持謹(jǐn)慎態(tài)度而計(jì)提了存貨跌價(jià)準(zhǔn)備，美好置業(yè)明確對(duì)公司裝配式建筑業(yè)務(wù)計(jì)提資產(chǎn)減值損失6億元等。

值得一提的是，減值計(jì)提也是不少頭部房企凈利潤(rùn)下滑的重要原因。例如，預(yù)計(jì)2022年錄得業(yè)績(jī)首虧的央企華僑城表示，考慮部分城市新房銷售價(jià)格進(jìn)入下行通道，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備同比增加。在回復(fù)監(jiān)管函中，華僑城表示，2022年度計(jì)提的存貨跌價(jià)準(zhǔn)備合計(jì)金額約為80億至105億之間。

數(shù)據(jù)來(lái)源：iFind、企業(yè)公告，《紅周刊》統(tǒng)計(jì)（注：擬計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備金額含企業(yè)存貨跌價(jià)準(zhǔn)備、信用減值損失、計(jì)提利息等）

對(duì)于房企集體計(jì)提減值準(zhǔn)備行為，業(yè)內(nèi)人士表示這在市場(chǎng)預(yù)期之內(nèi)。中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向《紅周刊》表示，從成交規(guī)?？?，2022年全年商品房銷售額同比下降26.7%至13.3 萬(wàn)億元，降至2016年來(lái)最低水平；從價(jià)格看，百城新建住宅價(jià)格自2014年以來(lái)首次下跌?！翱傊?，2022年市場(chǎng)劇烈調(diào)整區(qū)別于過(guò)去幾年，房企對(duì)存貨、長(zhǎng)期股權(quán)投資等資產(chǎn)進(jìn)行減值測(cè)試，實(shí)行相應(yīng)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的做法符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的謹(jǐn)慎性原則?！?/p>

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向《紅周刊》表示，需要區(qū)分房企“真假”計(jì)提問(wèn)題：“計(jì)提減值準(zhǔn)備是企業(yè)判斷其資產(chǎn)可收回金額低于賬面價(jià)值，就會(huì)計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備，但這些計(jì)提損失不一定是真正的損失，更多是出于對(duì)市場(chǎng)和企業(yè)的預(yù)期判斷；企業(yè)大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備存在未來(lái)美化財(cái)務(wù)報(bào)表的可能性，不排除有財(cái)報(bào)作弊的?！?/p>

在監(jiān)管層面，房企大額計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的做法受到密切關(guān)注?！都t周刊》了解到，截至2 月16日，榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展、美好置業(yè)、皇庭國(guó)際、宋都股份等近10家業(yè)績(jī)預(yù)虧房企收到交易所關(guān)注函，并圍繞計(jì)提減值合理性等問(wèn)題作出回復(fù)。

以目前計(jì)提減值金額居前的榮盛發(fā)展和藍(lán)光發(fā)展為例，這兩家房企近日回復(fù)了交易所的關(guān)注函或監(jiān)管工作函，回答了有關(guān)計(jì)提減值準(zhǔn)備的問(wèn)題。

《紅周刊》了解到，存貨跌價(jià)準(zhǔn)備是榮盛發(fā)展與藍(lán)光發(fā)展2022年計(jì)提減值準(zhǔn)備金額的主要構(gòu)成部分。據(jù)藍(lán)光發(fā)展2月16日回復(fù)公告，在其擬計(jì)提約160億元減值損失中，除了前期投入的債權(quán)及股權(quán)的投資損失預(yù)估約26億元，公司根據(jù)存貨項(xiàng)目所處市場(chǎng)情況預(yù)估計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備約134億元；榮盛發(fā)展擬對(duì)多項(xiàng)應(yīng)收款項(xiàng)計(jì)提信用減值損失40億元至70億元，另測(cè)算并計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備70億元至100億元。

值得一提的是，對(duì)比近三年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備計(jì)提情況，藍(lán)光發(fā)展2022年計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額增幅較大。2019年至2022年，公司計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額分別為3.28億元、1.66億元、61.14億元和134億元。

據(jù)榮盛發(fā)展回復(fù)公告，拿地成本較高、市場(chǎng)低迷、為加速回款降低售價(jià)等因素，是榮盛發(fā)展計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備較多的原因。榮盛發(fā)展減值計(jì)提前大五項(xiàng)目分別位于佛山市、廊坊市、杭州市、沈陽(yáng)市及湛江市。以其中計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備金額最多的佛山市某項(xiàng)目為例，結(jié)合周邊競(jìng)品及今年1月銷售價(jià)格，榮盛發(fā)展預(yù)估該項(xiàng)目售價(jià)為9694元/平方米，而實(shí)際銷售總成本預(yù)估為16329元/平方米，僅該項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備8.09億元。

藍(lán)光發(fā)展則將計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備歸結(jié)為公司品牌受損及項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)承壓。據(jù)公司公告，公司現(xiàn)有項(xiàng)目主要分布在成都、天津、昆明等二線城市遠(yuǎn)郊區(qū)域以及茂名、達(dá)州、新鄉(xiāng)等三四線城市，部分城市出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌情形。譬如，昆明市2022年商品房銷售均價(jià)同比下跌20.75%。

藍(lán)光發(fā)展擬計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備的項(xiàng)目亦主要位于低線城市。公告顯示，截至2022年末，藍(lán)光發(fā)展位于二線城市、三線及其他城市項(xiàng)目減值計(jì)提金額分別為69億元、65億元，減值計(jì)提占比分別為52%、48%。

事實(shí)上，前期對(duì)下沉市場(chǎng)的大規(guī)模投入已為房企存貨跌價(jià)埋下伏筆。在低線城市不被看好的當(dāng)下，藍(lán)光發(fā)展在相關(guān)區(qū)域沉淀了大量土儲(chǔ)。截至2021年末，除了大本營(yíng)成都，藍(lán)光發(fā)展披露的房地產(chǎn)儲(chǔ)備主要集中在滇渝區(qū)域及華中區(qū)域，兩大區(qū)域土地待開(kāi)發(fā)面積分別為75.65萬(wàn)平方米、89.9萬(wàn)平方米，占待開(kāi)發(fā)土地總面積19.7%、23.4%。

與此同時(shí)，藍(lán)光發(fā)展在大本營(yíng)成都逐步“失守”，2019年至2021年，成都地區(qū)營(yíng)收分別為124.91億元、193.28億元、50.85億元，在總營(yíng)收占比依次變化為31.87%、45%、25.28%。藍(lán)光發(fā)展存在的停工、逾期竣工等問(wèn)題同樣顯著。據(jù)企業(yè)公告，截至2021年底，藍(lán)光發(fā)展共開(kāi)發(fā)投資115個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其中半數(shù)項(xiàng)目當(dāng)期新開(kāi)工面積、累計(jì)竣工面積皆為零。

在陳霄看來(lái)，當(dāng)前房企集體計(jì)提減值的深層次原因跟銷售端密切相關(guān)：“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力加大，銷售端不濟(jì)，房企以價(jià)換量行為增多，加上限價(jià)政策的影響，項(xiàng)目售價(jià)被嚴(yán)格控制，導(dǎo)致部分房企存貨跌價(jià)和業(yè)績(jī)預(yù)虧。”

劉水認(rèn)為，計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備多數(shù)是出于市場(chǎng)下行導(dǎo)致的量?jī)r(jià)走弱和去化困難。此外，部分出險(xiǎn)房企面臨著品牌受損問(wèn)題，經(jīng)營(yíng)情況短期內(nèi)難以有效改善，因此資產(chǎn)存在貶值可能。

與存貨跌價(jià)相伴隨，房企毛利率問(wèn)題同樣備受關(guān)注。榮盛發(fā)展在交易所關(guān)注函中被交易所要求說(shuō)明凈利潤(rùn)等指標(biāo)的變動(dòng)趨勢(shì)是否偏離同行業(yè)可比公司情況。

據(jù)了解，榮盛發(fā)展、藍(lán)光發(fā)展毛利率水平近年整體走低。2019年至2022年三季度，榮盛發(fā)展銷售毛利率30.08%、27.82%、19.54%、9.69%。其間藍(lán)光發(fā)展銷售毛利率依次為28.33%、22.58%、－4.41%、3.07%。

兩家房企的銷售均價(jià)也有所下降。《紅周刊》據(jù)中指研究院披露的房企銷售額及銷售面積

榜單測(cè)算，2022年榮盛發(fā)展銷售均價(jià)為10914元/平方米，較2021年下降3.08%。另?yè)?jù)藍(lán)光發(fā)展披露2022年前三季度銷售金額41.34億元、銷售面積62.56萬(wàn)平方米測(cè)算，其間公司銷售均價(jià)約為6608元/平方米，較2021年同期下降28.62%。

對(duì)于毛利率變動(dòng)趨勢(shì)等問(wèn)題，榮盛發(fā)展在答復(fù)交易所關(guān)注函公告中選擇了陽(yáng)光城、首開(kāi)股份、藍(lán)光發(fā)展等6家同行業(yè)可比公司展開(kāi)對(duì)比。據(jù)介紹，2022年前三季度，該批房企毛利率中位數(shù)為6.78%，，均數(shù)為8.96%；榮盛發(fā)展毛利率為9.69%，處于行業(yè)中位數(shù)和平均數(shù)之上，變動(dòng)情況基本符合行業(yè)整體趨勢(shì)。

不過(guò)，據(jù)iFind數(shù)據(jù)，截至2022年三季度，115家A股房企銷售毛利率中位數(shù)為21.64%，平均數(shù)為24.38%。榮盛發(fā)展銷售毛利率水平仍居于A股房企中位數(shù)和平均值以下。

目前擺在榮盛發(fā)展面前的仍是債券逾期問(wèn)題，今年1月，公司旗下展期過(guò)一次的“20榮盛地產(chǎn)MTN001”債券因未能足額兌付本息已構(gòu)成違約。藍(lán)光發(fā)展也在業(yè)績(jī)預(yù)告中表示，由于預(yù)計(jì)2022年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)約為－208.21億元，藍(lán)光發(fā)展或因“最近一個(gè)會(huì)計(jì)年度經(jīng)審計(jì)的期末凈資產(chǎn)為負(fù)值”而面臨退市風(fēng)險(xiǎn)警示。

藍(lán)光發(fā)展懸而未決的還有控制權(quán)問(wèn)題。經(jīng)多次被動(dòng)減持與司法拍賣股份，截至2月10日，藍(lán)光集團(tuán)持有藍(lán)光發(fā)展總股本占比已由2021年底的50.13% 下降至目前的12.29%。根據(jù)藍(lán)光發(fā)展于2月16日答復(fù)交易所關(guān)注函的公告，若公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不能有效化解，將不排除后續(xù)仍有進(jìn)一步司法拍賣的可能。

不過(guò)，陳霄表示，由于行業(yè)正在逐步復(fù)蘇、銷售端逐漸向好，在去年年報(bào)中計(jì)提減值準(zhǔn)備的金額有可能在今年轉(zhuǎn)回，從而增強(qiáng)企業(yè)的盈利預(yù)期、優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表。“而藍(lán)光發(fā)展等房企大額計(jì)提減值，若是在2023年行業(yè)回溫的情況下轉(zhuǎn)為企業(yè)利潤(rùn)，可能達(dá)成更好的業(yè)績(jī)表現(xiàn)，對(duì)這類出險(xiǎn)房企脫離困境也能帶來(lái)助益?！?/p>

“ 出險(xiǎn)房企首要目標(biāo)仍是解決債務(wù)危機(jī)，恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)?！眲⑺硎?，“從會(huì)計(jì)報(bào)表來(lái)看，如果市場(chǎng)向好，企業(yè)可以轉(zhuǎn)回部分計(jì)提資產(chǎn)減值損失，增加報(bào)告期利潤(rùn)?！?/p>

（本文提及個(gè)股僅做分析，不做投資建議。）