房地產(chǎn)工程預(yù)結(jié)算審核保質(zhì)高效策略探討

吳水真

（福建保利投資發(fā)展有限公司，福建 福州 350000）

房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量逐漸增加，建筑規(guī)模、工藝體系逐步完善，表現(xiàn)出工程量大、工藝環(huán)節(jié)錯(cuò)綜、質(zhì)量規(guī)范嚴(yán)格、前期投入數(shù)額大等特點(diǎn)。預(yù)結(jié)算審核工作，是房地產(chǎn)項(xiàng)目開展造價(jià)控制的重要流程，需引起相關(guān)單位、工作人員的高度重視。新時(shí)期視域下，完善預(yù)結(jié)算審核體系，給出有效的提質(zhì)增效措施，具有較高的研究價(jià)值。

1 預(yù)結(jié)算審核的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊情況較為復(fù)雜，含有多重工序規(guī)范與要求，社會、環(huán)境、人員等各類因素，會形成造價(jià)變化問題。多數(shù)房地產(chǎn)項(xiàng)目表現(xiàn)出工程時(shí)間不充足、工序任務(wù)繁復(fù)、技術(shù)先進(jìn)性較強(qiáng)等特點(diǎn)，相應(yīng)增加了造價(jià)控制的困難性。為此，擬定房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制目標(biāo)，積極落實(shí)各項(xiàng)造價(jià)控制工作，有效去除非必要支出項(xiàng)目，增強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工效益，積極展現(xiàn)預(yù)結(jié)算審核工作的資金管控價(jià)值。預(yù)算工作以項(xiàng)目整體為視角，進(jìn)行工程方案的預(yù)算管理。結(jié)合工程實(shí)況，出具預(yù)算方案，作為造價(jià)控制的參考點(diǎn)。審核工作是針對預(yù)算方案的各項(xiàng)資金需求，進(jìn)行成本審核，分析成本使用的必要性。房地產(chǎn)項(xiàng)目開展各項(xiàng)審核工作，需融合于項(xiàng)目全環(huán)節(jié)，確保預(yù)算全面、審核無遺漏。

2 預(yù)結(jié)算審核的關(guān)鍵點(diǎn)

2.1 工程量

審核項(xiàng)目以工程量清單為主要依據(jù)，保證造價(jià)計(jì)算的準(zhǔn)確性。工程量清單內(nèi)容，需保證清單內(nèi)容全面、清單條目細(xì)致、工程量擬算精確，防止出現(xiàn)漏算、錯(cuò)算等失誤問題。審核工程量，需遵循計(jì)價(jià)、計(jì)量等規(guī)范內(nèi)容，要求審核主體具有較強(qiáng)的圖紙分析能力，準(zhǔn)確找出圖紙問題。為此，核實(shí)工程量的過程，要求審核人員到達(dá)房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場，有序完成工程勘察，參照工程方案、前期規(guī)劃圖紙等內(nèi)容，分析工程潛在的風(fēng)險(xiǎn)問題，給出準(zhǔn)確、詳實(shí)的審核結(jié)果[1]。

2.2 費(fèi)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期籌備的各項(xiàng)工作，逐一明確費(fèi)用類型、價(jià)位范圍，作出相應(yīng)審核。核對定位費(fèi)用，關(guān)注定額套取的正確性，保持定額內(nèi)容匹配于工程規(guī)劃。確保定額換算的核對質(zhì)量，查看定額換算的規(guī)范性。準(zhǔn)確計(jì)提規(guī)費(fèi)、措施費(fèi)等數(shù)額，進(jìn)行規(guī)范計(jì)取。檢查監(jiān)督取費(fèi)資料內(nèi)容，保證取費(fèi)率設(shè)定的規(guī)范性，防止出現(xiàn)偏差。審核用工、材料各項(xiàng)成本，需參照造價(jià)管理的各項(xiàng)規(guī)定，結(jié)合市場價(jià)位的變動情況，增強(qiáng)造價(jià)控制效果。

2.3 結(jié)算

結(jié)算是項(xiàng)目各類成本進(jìn)行確定、對比、審核的工作方法，此工作項(xiàng)目應(yīng)保證結(jié)算操作的標(biāo)準(zhǔn)性，保證結(jié)算數(shù)據(jù)契合于招標(biāo)文書、合同約定的對應(yīng)參數(shù)。工程設(shè)計(jì)工作，要求設(shè)計(jì)人員完整查看施工文件、單位資質(zhì)，保證各項(xiàng)文本內(nèi)容的真實(shí)性，防止文本造假問題。積極核對各項(xiàng)工程量的成本數(shù)額，排查工程量擬算差錯(cuò)。項(xiàng)目進(jìn)行期間，需結(jié)合圖紙方案、工程規(guī)劃、預(yù)算結(jié)果，對比真實(shí)發(fā)生的成本數(shù)據(jù)，聯(lián)合項(xiàng)目管理小組，評價(jià)工程操作規(guī)范性。實(shí)際結(jié)算環(huán)節(jié)，結(jié)算人員需規(guī)范去除未進(jìn)行的子目，聯(lián)合管理組共同分析未進(jìn)行項(xiàng)目的原因。房地產(chǎn)項(xiàng)目中，如若發(fā)生設(shè)計(jì)變更，結(jié)算審核人員應(yīng)依照規(guī)范規(guī)則，逐一核實(shí)變更事由、變更具體方案等內(nèi)容，確保變更評估內(nèi)容的完整性，并在變更文件完善的基礎(chǔ)上，給出相應(yīng)的結(jié)算處理。

3 以總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總審核為例

從各方角度闡述在各種限制條件下，如何順利開展施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作，并且管控得當(dāng)，保質(zhì)高效地完成施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總，并且在各個(gè)環(huán)節(jié)穿插需要關(guān)注的要點(diǎn)。主要分三個(gè)部分：一個(gè)前提、四方管理、五個(gè)要點(diǎn)。

3.1 加強(qiáng)圖紙管理

總圖報(bào)批—單體報(bào)建—節(jié)能審查—施工圖審查—消防審查—二次深化—基準(zhǔn)版圖紙。技術(shù)部做好施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙的審批、下發(fā)及封存：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙必須經(jīng)過審批流程固化，下發(fā)的圖紙必須注明是施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙，避免圖紙被后期版本覆蓋。

3.2 建立四方管理體系

3.2.1 總承包方管理

（1）了解總包方商務(wù)管控模式：模式不同對施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總進(jìn)度影響較大。模式一：商務(wù)人員全部外包；模式二：商務(wù)負(fù)責(zé)人為公司自己人，其他算量人員全部外包；模式三：商務(wù)負(fù)責(zé)人及算量的人全是自己人。以上情況：對甲方最好的管控模式就是第二種（算量人員不是問題，可以確保進(jìn)度，商務(wù)問題，商務(wù)負(fù)責(zé)人可以自己拍板）。（2）提前告知厲害關(guān)系：讓總包積極配合，關(guān)注報(bào)審要點(diǎn)，配合圖審及二次深化（部分圖紙如鋁膜圖、ALC圖由總包深化完成）。①進(jìn)度配合告知 ：總包合同中都會對總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總總包配合完成時(shí)間有明確的要求，而且如果一旦延遲，需按合同約定進(jìn)行罰款。在施工預(yù)算轉(zhuǎn)總開始之前，需要跟總包強(qiáng)調(diào)這一條款，引起其重視；②超報(bào)違約扣罰告知：一般總包合同中都會對于超報(bào)審減違約有明確的要求，如審減超10%需對總包進(jìn)行扣罰。故需提前跟總包交代清楚，避免出現(xiàn)較大失誤，出現(xiàn)較大審減，導(dǎo)致總包承擔(dān)較多超報(bào)違約扣罰。（3）施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總計(jì)劃要與總包達(dá)成共識，以免總包覺得強(qiáng)壓推進(jìn)此項(xiàng)工作。需跟總包溝通算量人員配置數(shù)量，整個(gè)計(jì)劃與總包商務(wù)負(fù)責(zé)人取得共識，共同按計(jì)劃推進(jìn)施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作。

3.2.2 技術(shù)部協(xié)調(diào)

轉(zhuǎn)固工作在基準(zhǔn)版圖紙基礎(chǔ)上開展，注意成本人員一定要提出相應(yīng)要求，嚴(yán)禁過程技術(shù)改圖，整版圖紙進(jìn)行覆蓋，導(dǎo)致圖紙管理混亂，所有修改的地方必須有明確標(biāo)識，并且做出相應(yīng)說明。

3.2.3 咨詢公司管理

（1）明確施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的各項(xiàng)節(jié)點(diǎn)：在施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總開始之前向咨詢公司明確預(yù)算提交節(jié)點(diǎn)，對審?fù)瓿晒?jié)點(diǎn)，成果確認(rèn)節(jié)點(diǎn)。（2）溝通預(yù)算人員配置：預(yù)算人員的配置需要根據(jù)施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總進(jìn)度計(jì)劃，結(jié)合總包預(yù)算人員配置情況，來相應(yīng)確定咨詢預(yù)算人配置標(biāo)準(zhǔn)，保證總包進(jìn)度和咨詢進(jìn)度基本一致。（3）強(qiáng)調(diào)施工圖預(yù)算總體思路：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的主要目的是圖紙上有以及承包范圍內(nèi)的總價(jià)包干，應(yīng)該總包得的，一定要給。但是如果咨詢不了解這個(gè)情況為了審核金額減少，拿更多的咨詢費(fèi)，就會出現(xiàn)：①總包漏報(bào)，咨詢不提，后期總包拿出來扯皮；②某些構(gòu)件圖紙上有但無節(jié)點(diǎn)詳圖無法算量，咨詢不提答疑，也不予計(jì)算；③圖紙間相互矛盾，咨詢提出答疑，直接按照金額少的圖紙進(jìn)行計(jì)算，后期總包扯皮。

3.2.4 項(xiàng)目工程部管理

（1）告知利害關(guān)系：事前與項(xiàng)目工程部溝通界面答疑、施工方案的進(jìn)展對施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總圖紙的影響，對總包施工配合趕工積極性的影響，以及對整個(gè)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)的影響。讓項(xiàng)目工程部重視此事并且主動與成本條線互動。（2）梳理施工方案：與工程PM 梳理并預(yù)判施工方案審批節(jié)點(diǎn)，方便施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作進(jìn)度進(jìn)行合理穿插。

3.3 過程管控要點(diǎn)

3.3.1 召開圖紙審核會議

施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總初稿圖紙，計(jì)劃等基本齊全以后，項(xiàng)目層面召開一個(gè)啟動會議，把總包施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總當(dāng)做一個(gè)小型項(xiàng)目來實(shí)施；啟動會代表項(xiàng)目正式開始，表明整個(gè)施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總工作是一個(gè)有目標(biāo)、有思路、有方法，有計(jì)劃、有節(jié)點(diǎn)、有分工合作的項(xiàng)目。

3.3.2 明確審計(jì)操作流程

明確標(biāo)準(zhǔn)建筑做法：定時(shí)更新公司標(biāo)準(zhǔn)建筑做法，如與圖紙做法沖突需與標(biāo)準(zhǔn)做法對比匯編，以標(biāo)準(zhǔn)做法為主根據(jù)項(xiàng)目特殊情況形成項(xiàng)目做法并經(jīng)相部門會簽；明確各專業(yè)界面劃分：“各標(biāo)段界限劃分”和“各專業(yè)界面劃分”要簽字確認(rèn)。

3.3.3 加強(qiáng)答疑環(huán)節(jié)的成本控制

（1）把控提問質(zhì)量：提問要做到有業(yè)態(tài)、有樓棟、有樓層、有部位、問題完整，可追溯。例如，某個(gè)轉(zhuǎn)總咨詢提問：廚房煙道處是否需要水泥砂漿粉刷。技術(shù)回復(fù)：需要；事后發(fā)現(xiàn)：不知道指的是廚房成品煙道外側(cè)還是安裝煙道之前墻面，問題不完整，無法追溯。除當(dāng)事人知曉外，其他人均無法從問題本身得知是什么問題。（2）把控提問頻次：盡量分階段集中提問，有條件采用答疑會形式。例如，某個(gè)轉(zhuǎn)總由于圖紙問題眾多，咨詢每兩天提出一次答疑，導(dǎo)致技術(shù)部同事大量時(shí)間在協(xié)調(diào)答疑問題，怨聲載道。（3）把控提問格式：區(qū)分專業(yè)，格式統(tǒng)一；之前有個(gè)轉(zhuǎn)總由于咨詢，總包每個(gè)端口提問的格式不一致，導(dǎo)致同一施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總成資料最終匯總的答疑異?；靵y。（4）把控答疑出口：所有線條（工程和技術(shù)）答疑，出口均應(yīng)在成本；避免由于其他端口直接回復(fù)給咨詢公司，導(dǎo)致最終成本匯總文件有遺漏。（5）把控回復(fù)質(zhì)量：所有線條（工程和技術(shù)）答疑，出口均應(yīng)在成本，成本應(yīng)對其他端口的答疑進(jìn)行初步審核以后再統(tǒng)一發(fā)送給咨詢；工程、技術(shù)的任何回復(fù)都應(yīng)經(jīng)過成本初審以后再提供給咨詢，以免造成不必要的成本增加。

3.3.4 開展各類成本分析

分業(yè)態(tài)、分樓棟，分樓層；比歷史，比限額，比目標(biāo)成本。（1）分業(yè)態(tài)：不同業(yè)態(tài)，指標(biāo)不同，后期便于同業(yè)態(tài)不同地塊成本指標(biāo)對標(biāo)分析。（2）分樓棟 ：便于區(qū)域相同或者相近戶型的樓棟進(jìn)行含量指標(biāo)對比，避免不同咨詢?nèi)藛T計(jì)算，含量指標(biāo)偏差較大的情況。（3）分樓層：標(biāo)準(zhǔn)層不同樓層指標(biāo)進(jìn)行對比分析，如果出現(xiàn)某一層含量指標(biāo)跳動或者偏差較大，應(yīng)找出相應(yīng)的原因 ，避免咨詢工程量計(jì)算或者匯總失誤。（4）比歷史：同業(yè)態(tài)的指標(biāo)與歷史項(xiàng)目進(jìn)行對比，如果有較大優(yōu)化，則提煉相應(yīng)優(yōu)秀做法，如果含量偏高，則應(yīng)找出相應(yīng)原因。（5）比限額：對于正常業(yè)態(tài)，公司都有相應(yīng)的限額指標(biāo)。施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總成果應(yīng)將含量指標(biāo)與限額對比，看是否在限額指標(biāo)范圍內(nèi)，如果不在，則接下來應(yīng)有相應(yīng)的優(yōu)化動作。（6）比目標(biāo)成本：施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總的金額和含量指標(biāo)與目標(biāo)成本對比，要看目標(biāo)成本是否超限，目標(biāo)成本含量指標(biāo)設(shè)置是否合理。

3.3.5 編制預(yù)算報(bào)告

施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總報(bào)告編制的關(guān)鍵要點(diǎn)所有正常的指標(biāo)都有相應(yīng)的表單體現(xiàn)，除了常規(guī)的描述，施工圖預(yù)算轉(zhuǎn)總報(bào)告應(yīng)重點(diǎn)體現(xiàn)特殊事項(xiàng)：（1）雙方爭議事項(xiàng)的處理方式及處理結(jié)果；（2）未解決的爭議事項(xiàng)涉及到事項(xiàng)說明，原因，金額，后續(xù)解決思路；（3）與目標(biāo)成本對比超支結(jié)余的原因說明；（4）合同外定價(jià)的相關(guān)組價(jià)依據(jù)及說明；（5）指標(biāo)高低的異常的解釋工作；（6）成本歸口特殊說明，不同業(yè)態(tài)共用部分成本歸口說明，成本指標(biāo)歸口的特殊說明。

3.4 審計(jì)工作要點(diǎn)

（1）主動跟進(jìn)圖紙進(jìn)度。（2）做好四方管理（施工、咨詢、技術(shù)、工程），五大要點(diǎn)（轉(zhuǎn)總啟動會、明確做法界面歸口、把控過程答疑、復(fù)審分析、轉(zhuǎn)總編制要點(diǎn)）。（3）主動總結(jié)與復(fù)盤：形成系統(tǒng)化的管控思路。（4）主動分享：個(gè)人的經(jīng)驗(yàn)有限，團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)無限。（5）避免跳坑：一個(gè)團(tuán)隊(duì)不同的成員，不要在同一個(gè)地方跌倒。

4 結(jié)語

綜上所述，當(dāng)前房地產(chǎn)工程存在不斷向前發(fā)展的過程當(dāng)中由于種種因素影響預(yù)結(jié)算工作，只有搭建預(yù)結(jié)算標(biāo)準(zhǔn)化管控體系，輔以更高效的工作模式，才能使工程預(yù)結(jié)算審核工作保質(zhì)高效的完成，只有這樣才能適應(yīng)企業(yè)的高速發(fā)展。