房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅的籌劃研究

文/張慧云（中海宏洋（深圳）投資有限公司）

在目前社會(huì)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的背景下，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)得到了較為全面的發(fā)展優(yōu)化，而站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本的角度上來(lái)看，土地增值稅在其中占據(jù)了極大的比例，由于企業(yè)內(nèi)部所實(shí)行的主要為四級(jí)超率累進(jìn)稅，使得企業(yè)自身需要承擔(dān)相對(duì)較大的稅負(fù)。同時(shí)，如果在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)的實(shí)際發(fā)展進(jìn)程中，其面臨著相對(duì)較大的賦稅壓力，不僅會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康成長(zhǎng)產(chǎn)生制約作用，也會(huì)導(dǎo)致這部分賦稅壓力逐步轉(zhuǎn)移至消費(fèi)者當(dāng)中，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲以及房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫等多種問(wèn)題出現(xiàn)。因此，這就需要在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際發(fā)展階段中，針對(duì)土地增值稅的稅收籌劃工作進(jìn)行完善優(yōu)化，通過(guò)更加科學(xué)合理的稅收籌劃工作，大幅度降低企業(yè)自身受到的賦稅壓力，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的重要性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的實(shí)際發(fā)展進(jìn)程中，如果不針對(duì)土地增值稅等內(nèi)容展開科學(xué)合理的籌劃，其所產(chǎn)生的支出就會(huì)處在較高的水平上，為了穩(wěn)步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展活力，就必須要進(jìn)一步降低整體賦稅壓力，還要及時(shí)展開對(duì)應(yīng)的稅收籌劃工作。站在實(shí)際情況的角度上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要針對(duì)內(nèi)部的稅收籌劃進(jìn)行完善優(yōu)化，這也具備著極大的現(xiàn)實(shí)意義，一方面，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來(lái)看，其在房產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際開發(fā)階段中也會(huì)涉及多種支出內(nèi)容，甚至還要開展墊資拆遷等多種工作。而在大多數(shù)項(xiàng)目支出過(guò)程中，土地增值稅的支出方面都相對(duì)比較高，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨著較大的支出壓力，就會(huì)對(duì)企業(yè)的快速發(fā)展產(chǎn)生不利影響，也會(huì)進(jìn)一步壓縮企業(yè)的盈利水平；而在另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在后續(xù)的發(fā)展階段中，也要更加科學(xué)的做好納稅籌劃工作，在根本上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，確保各大項(xiàng)目可以實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量運(yùn)轉(zhuǎn)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)[1]。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的基本概述

土地增值稅，其所指的主要就是納稅人在轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際過(guò)程中，所產(chǎn)生的增值額進(jìn)行納稅的具體稅種，而在稅務(wù)核算過(guò)程中存在的主要問(wèn)題就在于不動(dòng)產(chǎn)的有償轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，在這一階段中涉及的稅務(wù)籌劃方式具備著多樣性特征，所采用的主要為收入分散以及增減項(xiàng)目金額等多種內(nèi)容，還要在合同內(nèi)容當(dāng)中進(jìn)行分開的利用以及規(guī)劃，確保能夠在總價(jià)不變的情況下逐步促進(jìn)物業(yè)成本的穩(wěn)步提升，結(jié)合城市內(nèi)部的政策內(nèi)容展開合理的納稅工作。還應(yīng)當(dāng)將銷售毛坯房以及裝修工程等內(nèi)容進(jìn)行區(qū)分，只采取銷售毛坯房或是車位銷售等業(yè)務(wù)內(nèi)容，所以，土地增值稅只是針對(duì)銷售毛坯房征收所進(jìn)行的內(nèi)容，而在利息扣除過(guò)程中，對(duì)于土地增值稅貸款利息進(jìn)行扣除的實(shí)際過(guò)程中，涉及的土地利息扣除問(wèn)題，其應(yīng)當(dāng)在5%以內(nèi)進(jìn)行扣除，而那些不符合規(guī)定內(nèi)容的貸款利息，比如土地出讓金以及開發(fā)成本等內(nèi)容，就要扣除在此項(xiàng)業(yè)務(wù)當(dāng)中。除此之外，在增加或是降低項(xiàng)目金額的實(shí)際過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步確定好扣減的項(xiàng)目?jī)?nèi)容并非虛開發(fā)票，所指的主要就是開發(fā)商在小區(qū)內(nèi)部增添部分公共設(shè)施，也就是園林或是綠地等方面的投資工作，確保土地增值稅可以得到更加合理的清算[2]。

如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中缺少高效的土地增值稅規(guī)劃內(nèi)容，其在支出方面就會(huì)不斷提升，所以，這就需要及時(shí)開展稅收籌劃工作，以此來(lái)逐步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的發(fā)展活力，大幅度降低整體賦稅壓力。同時(shí)，其中很可能會(huì)涉及多種費(fèi)用類型，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的整體項(xiàng)目支出當(dāng)中，土地增值稅屬于其中支出比較大的內(nèi)容，土地增值稅所指的主要就是土地在利用過(guò)后增值內(nèi)容所征收的稅種，征收范圍具體涉及了土地使用權(quán)以及各類建筑物的建設(shè)等內(nèi)容，在目前的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程中，醫(yī)療、國(guó)防建設(shè)以及衛(wèi)生等專業(yè)領(lǐng)域的發(fā)展都起到了十分重要的作用，而稅收就屬于為其提供經(jīng)濟(jì)來(lái)源的主要支撐。在新時(shí)期的發(fā)展進(jìn)程中，我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的完善程度也在持續(xù)提高，其中通常不會(huì)采用各類行政措施來(lái)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行干預(yù)，而是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)所起到的積極作用來(lái)進(jìn)一步做好社會(huì)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定工作。并且稅收杠桿在其中也起到了十分重要的作用，同時(shí)也屬于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中調(diào)節(jié)的主要措施，而在針對(duì)稅收經(jīng)濟(jì)進(jìn)行調(diào)節(jié)的實(shí)際過(guò)程中，也要在宏觀的角度上明確經(jīng)濟(jì)政策產(chǎn)生的影響，將生產(chǎn)成本控制與企業(yè)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)調(diào)整等多種工作內(nèi)容進(jìn)行充分落實(shí)，更好地促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。而在整體房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，各類成本壓力如果不斷提升，這就進(jìn)一步突出了土地增值稅政策籌劃的重視程度，在不斷節(jié)約納稅成本的同時(shí)，逐步提高工作的有效性。

三、目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）對(duì)稅務(wù)籌劃沒(méi)有產(chǎn)生明確認(rèn)知

房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，一些企業(yè)并沒(méi)有形成土地增值稅的稅務(wù)籌劃意識(shí)，也沒(méi)有及時(shí)了解稅收籌劃的主要目的，而引發(fā)這種問(wèn)題出現(xiàn)的主要原因就在于多方面因素產(chǎn)生的影響：首先，站在稅收籌劃引入時(shí)間的角度上來(lái)看，稅收籌劃理論知識(shí)在我國(guó)出現(xiàn)的時(shí)間較晚，在這一過(guò)程中房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中很少會(huì)真正采用稅收籌劃，而那些使用了稅收籌劃的企業(yè)也主要為場(chǎng)外投資，或是大型的國(guó)有企業(yè)；其次，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展進(jìn)程中，為了更好地落實(shí)稅務(wù)籌劃工作，就必須要保證各類資源可以得到科學(xué)合理的投入，比如人力資源、物力資源等，都需要進(jìn)行更加穩(wěn)定的控制，這部分內(nèi)容屬于籌劃成本的主要內(nèi)容，會(huì)影響到企業(yè)后續(xù)的經(jīng)營(yíng)成本。所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅稅收籌劃工作的實(shí)際開展進(jìn)程中，沒(méi)有進(jìn)行積極主動(dòng)的學(xué)習(xí)，就很難形成系統(tǒng)化的稅務(wù)籌劃管理意識(shí)，不利于后續(xù)工作的順利開展[3]。

（二）稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)與人員較為匱乏

稅務(wù)籌劃工作與企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)的各方面內(nèi)容都有著較為緊密的聯(lián)系，站在土地增值稅稅務(wù)籌劃的角度上來(lái)看，其中要求人才應(yīng)當(dāng)具備多方面內(nèi)容的專業(yè)知識(shí)，比如法律知識(shí)、財(cái)務(wù)知識(shí)以及金融知識(shí)等，并緊緊跟隨時(shí)代的發(fā)展腳步，確保其能與社會(huì)發(fā)展之間保持一致，積極學(xué)習(xí)各類新技術(shù)以及新思路，在根本上提升稅務(wù)籌劃工作中的落實(shí)程度，更好地達(dá)到信息共享的主要目的。而站在目前房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)水平的角度上來(lái)看，稅務(wù)籌劃工作在實(shí)際開展進(jìn)程中，缺少專業(yè)化的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)或是籌劃人員，稅務(wù)籌劃崗位大多數(shù)情況下都是由財(cái)務(wù)工作人員所擔(dān)任的，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中，不僅人才的流動(dòng)性比較強(qiáng)，財(cái)務(wù)人員自身的綜合素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力也存在著較為顯著的差異，在后續(xù)的稅務(wù)籌劃階段中，很有可能因?yàn)樨?cái)務(wù)能力不足而很難及時(shí)掌握國(guó)家相關(guān)的財(cái)政內(nèi)容以及稅收政策，導(dǎo)致土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作缺乏高效性，很難順利實(shí)現(xiàn)稅務(wù)籌劃在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的實(shí)際作用，這樣也會(huì)在潛移默化之間提升企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）稅務(wù)籌劃思路與風(fēng)險(xiǎn)抵御能力較差

稅務(wù)籌劃思路不夠清晰，是引發(fā)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要因素，這是由于在稅種的納稅籌劃過(guò)程中，其無(wú)論是在收入還是成本費(fèi)用等方面，都具備著較為顯著的可操作性。在實(shí)際稅務(wù)籌劃階段中，也要在業(yè)務(wù)操作流程等方面進(jìn)行前瞻策劃，而不是將重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至財(cái)務(wù)工作環(huán)節(jié)中，而相關(guān)工作人員在進(jìn)行操作的實(shí)際過(guò)程中，由于自身的思路不夠清晰，介入時(shí)的延時(shí)情況也比較長(zhǎng)，這樣就會(huì)在潛移默化之間加大稅務(wù)籌劃的難度。同時(shí)，土地增值稅稅務(wù)籌劃活動(dòng)還具備著較為顯著的預(yù)先性，在實(shí)際開展階段中應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步結(jié)合目前的稅收政策，但稅收政策方面的時(shí)效性比較低，還具備著不穩(wěn)定特征，這也使得附加稅務(wù)籌劃對(duì)于各類風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力相對(duì)較為有限，在開展活動(dòng)的過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)各種突發(fā)性因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃工作的順利開展帶來(lái)極大的挑戰(zhàn)，企業(yè)方面出現(xiàn)的損失也無(wú)法定損。舉例說(shuō)明，在目前的稅收政策當(dāng)中，部分規(guī)定不夠清晰或是模糊的區(qū)域在修正過(guò)后，或是具體稅收政策被調(diào)整后，籌劃的權(quán)利就會(huì)逐步向著義務(wù)方面傾斜，這對(duì)于企業(yè)后續(xù)的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)來(lái)說(shuō)產(chǎn)生了較為嚴(yán)重的影響。而一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中負(fù)責(zé)稅務(wù)籌劃工作的工作人員，其在綜合素質(zhì)方面存在著較為顯著的差異，在突發(fā)情況下很難展開妥善處理，附加企業(yè)內(nèi)部因素對(duì)于稅收籌劃工作也會(huì)產(chǎn)生影響，企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力也比較差，這也不利于后續(xù)稅務(wù)籌劃工作的順利開展[4]。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的具體措施

（一）強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收籌劃意識(shí)

站在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃管理工作的角度上來(lái)看，企業(yè)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確基本的稅收籌劃意識(shí)，通過(guò)稅收籌劃方面的各類優(yōu)惠內(nèi)容來(lái)選擇出符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況的稅收籌劃內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也要進(jìn)一步明確稅收籌劃觀點(diǎn)以及意識(shí)等多種問(wèn)題，要在充分落實(shí)土地增值稅稅收籌劃制度的基礎(chǔ)上，保證稅收籌劃管理工作可以得到精細(xì)化執(zhí)行，保證稅收基礎(chǔ)以及稅額等內(nèi)容可以符合相關(guān)需求。而站在實(shí)際發(fā)展情況的角度上來(lái)看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地實(shí)現(xiàn)高速發(fā)展，就必須要加大對(duì)于土地增值稅稅收籌劃工作的重視程度，在最大程度上控制好稅務(wù)成本，確保能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)后續(xù)的發(fā)展創(chuàng)造出更高的效益。

（二）加大對(duì)于稅收籌劃人才的培育

在房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃工作的實(shí)際開展進(jìn)程中，首先，應(yīng)當(dāng)充分落實(shí)好土地增值稅的稅收籌劃管理工作，通過(guò)更加科學(xué)合理的措施來(lái)完成對(duì)于稅收籌劃的管理工作，所以，在企業(yè)后續(xù)的發(fā)展進(jìn)程中，就要進(jìn)一步引進(jìn)那些專業(yè)化的稅收籌劃人才，盡量聘請(qǐng)更加專業(yè)的，能夠針對(duì)土地增值稅稅收籌劃工作進(jìn)行穩(wěn)定控制的人員；其次，還要更好的培訓(xùn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理人員，針對(duì)其自身的稅收籌劃管理能力進(jìn)行全面提升，確保稅收籌劃管理工作人員可以更好地完善稅收籌劃工作，保證其可以針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)的各種情況進(jìn)行有效應(yīng)對(duì)，站在企業(yè)實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況的角度上入手，更好地促進(jìn)企業(yè)稅收籌劃工作的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)。同時(shí)，土地增值稅的稅收籌劃管理工作人員，也需要針對(duì)企業(yè)自身的綜合效益展開準(zhǔn)確衡量，從根本上降低企業(yè)所產(chǎn)生的稅務(wù)負(fù)擔(dān)，還要逐步拓展國(guó)家稅務(wù)的優(yōu)待政策。在房地產(chǎn)企業(yè)具體稅收籌劃工作的開展進(jìn)程中，稅收籌劃人員必須要充分結(jié)合實(shí)際情況來(lái)制定出符合相關(guān)需求的稅收籌劃內(nèi)容，加大對(duì)于稅收數(shù)據(jù)信息的深入分析。更好地解決稅務(wù)工作中存在的各類問(wèn)題。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人才，也要在以下幾方面內(nèi)容上進(jìn)行培育，比如節(jié)約意識(shí)等，確保稅收籌劃專業(yè)人才在后續(xù)的工作過(guò)程中不會(huì)出現(xiàn)鋪張浪費(fèi)等情況，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的節(jié)稅工作可以得到充分落實(shí)[5]。

（三）強(qiáng)化整體風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)

站在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的角度上來(lái)看，稅收籌劃工作人員屬于一把雙刃劍，其針對(duì)稅收籌劃過(guò)程中存在的各類風(fēng)險(xiǎn)也要進(jìn)行綜合考慮，在權(quán)衡利弊后得出對(duì)應(yīng)的結(jié)論，保證最后的稅收籌劃方案具備著更高的完整性，引導(dǎo)工作人員能夠在風(fēng)險(xiǎn)前明確土地增值稅稅收的重要程度，確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)更加健康穩(wěn)定的發(fā)展。而土地增值稅的稅務(wù)籌劃工作，其主要目的就在于降低整體稅收成本，在風(fēng)險(xiǎn)防范以及風(fēng)險(xiǎn)控制階段中，土地增值稅的稅務(wù)籌劃也屬于其中至關(guān)重要的工作內(nèi)容，充分結(jié)合自身的實(shí)際情況開展對(duì)應(yīng)的控制工作，從多角度內(nèi)容上進(jìn)行綜合分析，從而進(jìn)行穩(wěn)定控制，保證稅收籌劃工作的穩(wěn)定性與持續(xù)性可以不斷提升。而在后續(xù)的實(shí)際工作過(guò)程中，還要針對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的實(shí)際情況、收入、成本等多方面內(nèi)容進(jìn)行充分落實(shí)，不僅需要采取單一化的方式加以控制，還要在聯(lián)合多個(gè)工作部門的基礎(chǔ)上進(jìn)行全方位的策劃工作，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在合法合理的基礎(chǔ)上進(jìn)行事前計(jì)劃、事中控制以及事后分析，在理清工作思路的基礎(chǔ)上來(lái)降低納稅風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。

（四）做好項(xiàng)目銷售階段的納稅籌劃工作

站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的角度上來(lái)看，項(xiàng)目的銷售階段屬于其中的核心內(nèi)容，為了有效促進(jìn)整體企業(yè)的健康化發(fā)展以及有序化發(fā)展，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售階段中的納稅籌劃工作可以取得預(yù)期中的效果，就必須要準(zhǔn)確把握好這一階段所具備的發(fā)展特征，并做好針對(duì)性的納稅籌劃工作，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，通過(guò)更加精準(zhǔn)、全面的納稅籌劃內(nèi)容，不僅可以確保項(xiàng)目能夠進(jìn)行更加科學(xué)的銷售，也有利于穩(wěn)步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益。應(yīng)當(dāng)把握好臨界點(diǎn)來(lái)制定好具體的銷售價(jià)格，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度上來(lái)看，想要在銷售階段做好納稅籌劃工作，就必須要更加精準(zhǔn)、全面的把握好各大關(guān)鍵臨界點(diǎn)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是要將臨界點(diǎn)作為主要內(nèi)容來(lái)制定出更加精準(zhǔn)的銷售價(jià)格，這樣不僅可以確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)健康發(fā)展，也可以從根本上降低企業(yè)的賦稅壓力。在實(shí)踐階段中，企業(yè)還要做好自身的工作內(nèi)容，更加準(zhǔn)確的把握好稅法提出的基本要求，在逐步夯實(shí)發(fā)展實(shí)效的基礎(chǔ)上，把握好臨界點(diǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在稅法當(dāng)中規(guī)定，通常情況下納稅人在對(duì)外銷售普通住宅時(shí)，增值率低于20%的免征土地增值稅。因此，結(jié)合實(shí)踐內(nèi)容可以明顯看出，企業(yè)為了更好地享受稅收臨界點(diǎn)存在的優(yōu)惠政策，就必須要將各類銷售價(jià)格穩(wěn)定控制在預(yù)先測(cè)算好的價(jià)格內(nèi)容當(dāng)中，一旦超過(guò)了這部分價(jià)格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就很可能需要面臨全部納稅[6]。

五、結(jié)論

綜上所述，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展進(jìn)程中，土地增值稅屬于其中的主要賦稅種類，為了有效提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展質(zhì)量，促進(jìn)其后續(xù)的健康發(fā)展，就必須要更加深入地做好納稅籌劃，充分結(jié)合不同的項(xiàng)目階段來(lái)進(jìn)行更加科學(xué)合理的納稅籌劃。