產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)保障優(yōu)先承租權(quán)合法行使的路徑探討

◎麻源澈（廣西國(guó)際商務(wù)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，南寧530000）

優(yōu)先承租權(quán)是指承租方根據(jù)法律規(guī)定或合同約定，獲得以同等條件優(yōu)先于第三人承租房屋的權(quán)利。《中華人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱“《民法典》”）出臺(tái)以前，優(yōu)先承租權(quán)由租賃合同主體約定產(chǎn)生。《民法典》第七百三十四條規(guī)定：“租賃期限屆滿，房屋承租方享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利?！敝链藘?yōu)先承租權(quán)從一項(xiàng)約定性權(quán)利上升為一項(xiàng)法定性權(quán)利，彌補(bǔ)了法律體系中關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的空白，使承租方的利益得到進(jìn)一步維護(hù)，該條款也是對(duì)如今蓬勃發(fā)展的租賃市場(chǎng)的及時(shí)回應(yīng)?？梢哉f，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)保護(hù)的是承租方從屬權(quán)利中的“所有權(quán)”，而優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)的是承租方從屬權(quán)利中的“使用權(quán)”。

優(yōu)先承租權(quán)是為了調(diào)整出租方與承租方的法律關(guān)系而產(chǎn)生，出租方與承租方主導(dǎo)該權(quán)利的行使實(shí)為必然。但在產(chǎn)權(quán)交易領(lǐng)域，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)作為租賃關(guān)系以外的第三方，對(duì)優(yōu)先承租權(quán)合法有效的行使具有重要的推動(dòng)作用。產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)通過對(duì)原承租人的優(yōu)先權(quán)進(jìn)行審查、進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)提示及救濟(jì)幫助、完善涉及優(yōu)先承租權(quán)的進(jìn)場(chǎng)交易制度，可為承租方在參與交易機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)活動(dòng)中，提供更便利、高效和安全的行使優(yōu)先承租權(quán)，同時(shí)也維護(hù)出租方及其他各方法律主體的合法權(quán)益，進(jìn)而促進(jìn)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提供更為優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)權(quán)交易服務(wù)，最終促進(jìn)房屋租賃產(chǎn)業(yè)的高速高質(zhì)發(fā)展。

一、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中涉及優(yōu)先承租權(quán)的問題

雖然產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)相對(duì)于出租房和租賃方為中立的第三方機(jī)構(gòu)，但在推進(jìn)涉及優(yōu)先承租權(quán)業(yè)務(wù)開展時(shí)，隨時(shí)會(huì)涉及優(yōu)先承租權(quán)行使糾紛帶來的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

（一）對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的行使條件分歧較大

在實(shí)踐中，對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)的分歧主要集中在優(yōu)先承租權(quán)的行使條件上。法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件包括以下要件：1.滿足同等條件。2.在合理期限內(nèi)主張。3.存在合法有效的租賃關(guān)系。4.出租人繼續(xù)出租房屋。但出租方和承租方對(duì)于這些條件的認(rèn)知分歧較大。

在租賃物進(jìn)入交易所交易過程中，承租方往往認(rèn)為“滿足同等條件”是指自己無需參與競(jìng)價(jià)活動(dòng)，等競(jìng)價(jià)結(jié)束后，自己向出租方承諾自己以競(jìng)價(jià)的結(jié)果來續(xù)租租賃物，認(rèn)為此刻也可以行使優(yōu)先承租權(quán)。但根據(jù)現(xiàn)有交易機(jī)構(gòu)交易規(guī)則，若想要續(xù)租租賃物需報(bào)名參加關(guān)于租賃物的競(jìng)價(jià)活動(dòng)，否則無權(quán)主張優(yōu)先承租權(quán)。

實(shí)踐中有些承租方認(rèn)為，自己的優(yōu)先承租權(quán)來源于法律的規(guī)定，無需參與交易機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)活動(dòng)。例如，在寶應(yīng)縣山陽鎮(zhèn)公民村經(jīng)濟(jì)合作社與嵇萬忠農(nóng)業(yè)承包合同糾紛中①，由于承租方嵇萬忠不了解交易機(jī)構(gòu)的交易規(guī)則，從而錯(cuò)過了關(guān)于租賃物的競(jìng)價(jià)報(bào)名時(shí)間，進(jìn)而錯(cuò)失了關(guān)于租賃物的競(jìng)價(jià)活動(dòng)的機(jī)會(huì)，最終喪失了租賃物的優(yōu)先承租權(quán)。承租方對(duì)于租賃物必須通過產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌表示不解，不認(rèn)可在產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的掛牌行為。例如，廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司和廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園房屋租賃合同糾紛一案中②，被告廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園作為承租方以自己的辦學(xué)性質(zhì)和相關(guān)政策為由，不認(rèn)可出租方廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司就房屋通過交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行掛牌行為，但法院認(rèn)定“原告是國(guó)有企業(yè)，為保證國(guó)有資產(chǎn)的保值增值，必須按照相關(guān)文件要求通過廣州產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)掛牌對(duì)涉案物業(yè)進(jìn)行公開招租”，承租方在對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的行使條件存在質(zhì)疑的情況下，就會(huì)誤認(rèn)為是出租方與承租方惡意串通，損害其優(yōu)先承租權(quán)，進(jìn)而訴至法院，引起眾多不必要的紛爭(zhēng)。

（二）出租方未履行相關(guān)義務(wù)而產(chǎn)生糾紛

承租方行使優(yōu)先承租權(quán)以其知道出租方將繼續(xù)出租房屋并有潛在的第三人承租的可能性為前提，因此出租方負(fù)有對(duì)承租方的通知義務(wù)。一般來說，通知內(nèi)容應(yīng)包括涉及擬出租的房屋的全部條款，通知方式可以包括書面或者口頭等方式，通知期限以雙方約定為準(zhǔn)，若無約定應(yīng)在合理期限內(nèi)進(jìn)行通知。若出租方未履行或未適當(dāng)履行通知義務(wù)，進(jìn)而影響承租方行使優(yōu)先承租權(quán)，此時(shí)對(duì)承租方的救濟(jì)和保護(hù)措施較為欠缺，實(shí)踐中出租方侵害承租方優(yōu)先承租權(quán)的方式主要包括：在不通知承租方的情況下出租給第三人；拒不告知承租方續(xù)租條件，待原租賃合同期滿后出租給他人；出租方以自用房屋為由收回房屋，短期內(nèi)又將房屋出租給他人。對(duì)于進(jìn)入產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)進(jìn)行招租的房屋，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)依據(jù)現(xiàn)有條件很難識(shí)別出租方是否向承租方進(jìn)行了關(guān)于房屋繼續(xù)租賃的通知。房屋租賃交易完成后，若承租方認(rèn)為其優(yōu)先承租權(quán)受到損失，極有可能將出租方連同產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)訴至法院，增加產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的涉訴幾率。

（三）涉及優(yōu)先承租權(quán)的進(jìn)場(chǎng)交易方式有待明確

現(xiàn)有交易行業(yè)中公開競(jìng)價(jià)的方式主要包括取拍賣、招投標(biāo)、網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)等，然而這些競(jìng)價(jià)方式的初衷和邏輯，未必與承租方優(yōu)先承租權(quán)制度完全吻合。

拍賣是以公開競(jìng)價(jià)形式，將特定物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給最高應(yīng)價(jià)者的買賣方式。經(jīng)拍賣程序成交的合同乃諾成性合同，拍賣師最后落錘后，租賃關(guān)系即告成立，若具有優(yōu)先承租權(quán)的承租方不參加拍賣環(huán)節(jié)，最后拍賣師在租賃關(guān)系成立后詢問承租方是否接受最高應(yīng)價(jià)者的價(jià)格條件進(jìn)而行使優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，若承租方愿意，其將會(huì)獲得優(yōu)先續(xù)租房屋的機(jī)會(huì)，而之前成立的合同旋即失效，拍賣結(jié)果將失去意義，進(jìn)而造成了原承租人與最高應(yīng)價(jià)者之間不平等的地位關(guān)系。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》的相關(guān)規(guī)定，在招投標(biāo)過程中，投標(biāo)人之間不得串通，投標(biāo)人的投標(biāo)方案在開標(biāo)前處于保密狀態(tài)。因此承租方在無法知道潛在的中標(biāo)方案的情況下，其無法明確最終中標(biāo)方案中的條件自己能否接受，因此很難根據(jù)“同等條件下”來判斷自己是否行使優(yōu)先承租權(quán)。若開標(biāo)時(shí)再允許承租方以“同等條件”行使優(yōu)先承租權(quán)，這對(duì)其他投標(biāo)人無疑是不公平的，導(dǎo)致《招投標(biāo)法》的立法目的難以實(shí)現(xiàn)，司法實(shí)踐中，承租人進(jìn)行類似主張并未得到法院的認(rèn)可。例如，在鶴峰縣長(zhǎng)冠商貿(mào)有限公司與鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古城村村民委員會(huì)房屋租賃合同糾紛一案中③，原承租方鶴峰縣長(zhǎng)冠商貿(mào)有限公司在第三方錦昌公司競(jìng)標(biāo)成功后再提出同等租賃條件，這有悖招標(biāo)公平原則，也有損招標(biāo)活動(dòng)的嚴(yán)肅性，這是對(duì)“同等條件”的曲解。原承租方鶴峰縣長(zhǎng)冠商貿(mào)有限公司在此種情形下申請(qǐng)行使優(yōu)先權(quán)，必然得不到法院的支持。

網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)相較于拍賣和招投標(biāo)具有快速、便捷、成本低的特點(diǎn)，隨著網(wǎng)絡(luò)的普及、基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)在各類交易中的使用比重也會(huì)逐漸增大。但在實(shí)踐中存在的問題也較為突出，由于技術(shù)的不穩(wěn)定性導(dǎo)致在網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)的過程中出現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)中斷的情形，從而沒能保障承租人優(yōu)先承租權(quán)的行使。例如，在湖北伍家臺(tái)旅游發(fā)展有限公司與丁光榮房屋租賃合同糾紛一案中④，原承租人丁光榮已向交易所報(bào)名參加房屋網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，由于網(wǎng)絡(luò)中斷，丁光榮未能競(jìng)價(jià)成功，由其他競(jìng)價(jià)者競(jìng)得，此時(shí)責(zé)任的承擔(dān)存在爭(zhēng)議。由于競(jìng)價(jià)程序不夠嚴(yán)謹(jǐn)導(dǎo)致競(jìng)租人存在惡意串通，存在損害原承租人優(yōu)先承租權(quán)的可能性和空間。例如，在蘇州市吳中區(qū)星海藝術(shù)教育培訓(xùn)中心與蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)善人橋村經(jīng)濟(jì)合作社房屋租賃合同糾紛一案中⑤，競(jìng)價(jià)人金葵花物業(yè)公司利用競(jìng)價(jià)交易規(guī)則與競(jìng)價(jià)人金太陽培訓(xùn)中心惡意串通采取聯(lián)合行動(dòng)的方式排除了原承租人星海培訓(xùn)中心的競(jìng)價(jià)權(quán)利，進(jìn)而使原承租人星海培訓(xùn)中心喪失行使優(yōu)先承租權(quán)的機(jī)會(huì)。

二、產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)處理優(yōu)先承租權(quán)相關(guān)問題的對(duì)策

（一）對(duì)原承租人的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行審查

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)中有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的制度用于指導(dǎo)相關(guān)業(yè)務(wù)，而規(guī)范的業(yè)務(wù)操作是確保優(yōu)先承租權(quán)順利實(shí)施的重要保障。因此產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在處理涉及優(yōu)先承租權(quán)的租賃活動(dòng)時(shí)應(yīng)該對(duì)房屋是否存在優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行審查、對(duì)具體項(xiàng)目中的同等條件進(jìn)行具體認(rèn)定。

1.對(duì)房屋優(yōu)先承租權(quán)真實(shí)性進(jìn)行確定

《民法典》規(guī)定的優(yōu)先承租權(quán)的客體僅限于房屋租賃，因此不包括其他不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)?！肮夥俊⒘夥孔鳛楸Ｕ戏?，其承租方有特殊的資格條件要求，并不當(dāng)然享有優(yōu)先承租權(quán)?！碑a(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)在租賃項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)招租前，可要求出租方出具關(guān)于房屋優(yōu)先承租權(quán)的聲明，若房屋存在優(yōu)先承租權(quán)，且承租方主張優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，則讓出租方出具《房屋存在優(yōu)先承租權(quán)》的聲明作為交易備查文件進(jìn)行公開。若房屋存在優(yōu)先承租權(quán)且承租方放棄主張或房屋不存在優(yōu)先承租權(quán)，則讓出租方出具《房屋不存在優(yōu)先承租權(quán)》的聲明作為交易備查文件進(jìn)行公開。優(yōu)先承租權(quán)作為承租方的一項(xiàng)法定權(quán)利，其可根據(jù)自身需要選擇是否放棄該權(quán)利，若出租方放棄該項(xiàng)權(quán)利，出租方應(yīng)要求其出具相關(guān)說明，進(jìn)而避免今后不必要的紛爭(zhēng)。

不僅在入場(chǎng)前可以對(duì)房屋的優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行明確，同時(shí)在成交后的租賃合同簽訂階段也可對(duì)優(yōu)先承租權(quán)進(jìn)行約定，可以在租賃合同中約定新的承租方放棄優(yōu)先承租權(quán)或者明示不具備優(yōu)先承租權(quán)的情形。此時(shí)產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)需在公告階段對(duì)相關(guān)情況予以充分公示。

2.對(duì)同等條件進(jìn)行具體認(rèn)定

在現(xiàn)有優(yōu)先權(quán)的相關(guān)制度下，關(guān)于同等條件的認(rèn)定較難統(tǒng)一，實(shí)踐中對(duì)同等條件的認(rèn)定出現(xiàn)各式各樣的標(biāo)準(zhǔn)，例如房屋租金金額、支付方式、支付期限等，因?yàn)閷?duì)于同等條件的理解，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)與優(yōu)先承租權(quán)存在的巨大差異，買賣合同作為即時(shí)性合同，在交易完成后，主要權(quán)利義務(wù)即宣告結(jié)束，因此價(jià)款及支付方式、支付期限為優(yōu)先購(gòu)買權(quán)中同等條件的主要指向。而租賃合同是一個(gè)持續(xù)性的合同，主要權(quán)利義務(wù)隨著租期的存在而一直存在，因此其考慮的因素較為豐富，包括雙方的信賴基礎(chǔ)、行業(yè)性質(zhì)、承租方經(jīng)濟(jì)實(shí)力、承租方信譽(yù)、承租方的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及承租方償債能力等?！耙虼送葪l件應(yīng)當(dāng)包括主觀條件和客觀條件。就主觀條件而言，如果承租方在原來合同履行過程中，存在嚴(yán)重違約行為，影響雙方信賴關(guān)系時(shí)，不能認(rèn)為滿足同等條件。同時(shí)，對(duì)于客觀條件，即合同核心條款，相對(duì)于優(yōu)先承租權(quán)也應(yīng)當(dāng)作更寬泛的理解，一般包括租金標(biāo)準(zhǔn)、支付方式和期限、租期、租賃用途以及其他影響雙方權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容?！雹拮赓U合同往往從各個(gè)方面設(shè)置了詳細(xì)的條件，但不見得每個(gè)條件的設(shè)置同等重要，因此產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)及出租方在衡量是否達(dá)到同等條件應(yīng)主要考量主要條款，對(duì)于非主要條款大體一致即可。

（二）進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交易風(fēng)險(xiǎn)提示及救濟(jì)幫助

1.對(duì)承租方的風(fēng)險(xiǎn)提示及救濟(jì)

產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)的租賃業(yè)務(wù)中，大部分的承租方租賃房屋大多是為了進(jìn)行商業(yè)活動(dòng)，在原租賃期內(nèi)已經(jīng)積攢了一定的有形或無形資產(chǎn)，若承租方因優(yōu)先承租權(quán)受侵害而無法繼續(xù)租賃房屋時(shí)，將會(huì)給其帶來嚴(yán)重的損失和不穩(wěn)定的社會(huì)因素。在實(shí)踐中有三類阻撓承租方行使優(yōu)先承租權(quán)的行為，“一是出租方和第三人以虛假租賃合同阻止承租方續(xù)租；二是出租方和第三人勾結(jié)，迫使承租方接受不合理續(xù)租條件；三是出租方以收歸自用為名，拒絕承租方續(xù)租”。⑦

當(dāng)承租方的優(yōu)先承租權(quán)受到侵害時(shí)，有兩種不同的處理觀點(diǎn)，一種認(rèn)為，出租方與第三人訂立租賃合同侵害了承租方法定利益，法院應(yīng)該認(rèn)定合同無效。另一種認(rèn)為，盡管出租方侵害了承租方的優(yōu)先承租權(quán)，但出租方與第三方根據(jù)合同自由原則訂立了租賃合同，是合法有效的，對(duì)于承租方所遭到的損失，出租方進(jìn)行相應(yīng)賠償即可?，F(xiàn)實(shí)中，租賃活動(dòng)有共性的一面,同時(shí)也存在其復(fù)雜獨(dú)特的一面，不能一刀切地選擇其中一種觀點(diǎn)。在判定時(shí)應(yīng)結(jié)合出租方的侵權(quán)方式、程度及危害性、第三人是否善意并遵循現(xiàn)有法律對(duì)合同的效力進(jìn)行綜合判定，也就是要充分考慮各方的利益，選擇恰當(dāng)?shù)募m紛處理方式，平衡各方利益才能最終達(dá)成共識(shí)。若產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)出租方有惡意規(guī)避承租人行使優(yōu)先承租權(quán)的情形，可及時(shí)通知承租人主張權(quán)利，也可將出租人列入黑名單，減少甚至杜絕其進(jìn)場(chǎng)交易的可能性。

2.對(duì)出租方的風(fēng)險(xiǎn)提示及救濟(jì)

承租方的優(yōu)先承租權(quán)值得被保護(hù)，但是出租方的合法權(quán)益也不容被忽視。若出租方是出于正當(dāng)理由而損害了承租方的優(yōu)先承租權(quán)時(shí)，其可不對(duì)承租方進(jìn)行賠償。例如，承租方在租賃期間存在較為嚴(yán)重的違約行為，承租方延付、拒付租金、未經(jīng)出租方同意轉(zhuǎn)租給他人、隨意更改房屋用途、對(duì)于房屋進(jìn)行嚴(yán)重?fù)p毀或使用房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，進(jìn)而使出租方對(duì)其喪失了信任基礎(chǔ)，或者出租方收回房屋是為了自用或現(xiàn)有政策導(dǎo)致拆遷、改建的，這些情況就不可歸責(zé)于出租方，均構(gòu)成排除優(yōu)先承租權(quán)的正當(dāng)理由。在司法實(shí)踐中，當(dāng)租賃合同到期，出租方聲稱將房屋收回自用，若承租方不能證明出租方已將房屋出租給第三人，則法院則會(huì)認(rèn)定承租方請(qǐng)求行使優(yōu)先承租權(quán)的理由不成立。為確實(shí)維護(hù)承租方優(yōu)先承租權(quán)，應(yīng)該對(duì)出租方收回房屋后再次出租進(jìn)行限制，例如，經(jīng)過三個(gè)月后才允許出租方再次出租房屋，否則，承租方不喪失優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可提示出租人保留相關(guān)證據(jù)并做好相關(guān)備案工作，防止或阻止優(yōu)先承租權(quán)行使糾紛的產(chǎn)生。因此產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)規(guī)范的業(yè)務(wù)流程，對(duì)于出租方及承租方的權(quán)利救濟(jì)都極為重要，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)提供了一個(gè)極具公信力的平臺(tái)，相關(guān)材料可作為相關(guān)事實(shí)認(rèn)定的有力證據(jù)。

（三）完善涉及優(yōu)先承租權(quán)的進(jìn)場(chǎng)交易制度

1.對(duì)現(xiàn)有制度進(jìn)行修改

目前關(guān)于優(yōu)先承租權(quán)的法律法規(guī)僅有《民法典》第七百三十四條規(guī)定，該規(guī)定較為原則，并無其他司法解釋或下位法規(guī)定，因此給交易行業(yè)帶來遵循上的困難，但是交易行業(yè)甚至產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)本身可以制定不與現(xiàn)有法律制度相抵觸的有關(guān)優(yōu)先承租權(quán)的租賃服務(wù)制度，這些制度包括對(duì)優(yōu)先承租權(quán)的確認(rèn)、行使和救濟(jì)等方面，其中最為經(jīng)濟(jì)的方法并不是推翻現(xiàn)有制度另起爐灶，而是在現(xiàn)有制度框架下進(jìn)行修改。例如，可以在租賃項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)章節(jié)添加出租方對(duì)承租方的通知規(guī)定，要求出租方確實(shí)履行關(guān)于房屋即將招租的通知義務(wù)并出具相關(guān)材料，若承租方明示放棄優(yōu)先承租權(quán)、不參與房屋的競(jìng)價(jià)活動(dòng)、無故拒收相關(guān)通知或經(jīng)過合理期限后仍不回復(fù)，承租方將喪失優(yōu)先承租權(quán)。若承租方回復(fù)行使優(yōu)先權(quán)，出租方應(yīng)提示其及時(shí)到產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)報(bào)名參加競(jìng)租活動(dòng)。若出租方未履行或未適當(dāng)履行通知義務(wù)，進(jìn)而影響承租方行使優(yōu)先承租權(quán)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可以拒絕與出租方進(jìn)行合作，阻止其租賃項(xiàng)目進(jìn)場(chǎng)掛牌。若承租方因出租方的原因喪失繼續(xù)承租房屋的機(jī)會(huì)，產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)可以協(xié)助其維護(hù)權(quán)利。

2.選擇網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)作為優(yōu)先承租權(quán)的進(jìn)場(chǎng)交易方式

相比之下，拍賣和招標(biāo)并不適合涉及優(yōu)先承租權(quán)的租賃活動(dòng)，而網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)則較為適合。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)作為一種實(shí)時(shí)、便捷、高效競(jìng)價(jià)方式越來越廣泛深入地應(yīng)用到現(xiàn)有各類交易業(yè)務(wù)和板塊中，因此可以在網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)的制度中添加對(duì)優(yōu)先承租權(quán)行使的制度規(guī)范。網(wǎng)絡(luò)競(jìng)價(jià)方式可根據(jù)現(xiàn)有材料如租賃合同等進(jìn)而標(biāo)識(shí)競(jìng)租人是否具有優(yōu)先承租權(quán)，在競(jìng)價(jià)過程中給予原承租人特殊標(biāo)識(shí)及操作權(quán)限，通過特殊標(biāo)識(shí)可以讓其他競(jìng)租人知道該租賃項(xiàng)目有原承租方并且其極有可能行使優(yōu)先承租權(quán)，因此會(huì)全面衡量、謹(jǐn)慎出價(jià)，通過賦予原承租方額外操作權(quán)限，可讓其與其他競(jìng)租人同等出價(jià)的權(quán)利，進(jìn)而確保其優(yōu)先承租權(quán)在“同等條件下”的行使。

注釋：

①參見寶應(yīng)縣山陽鎮(zhèn)公民村經(jīng)濟(jì)合作社與嵇萬忠農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案，江蘇省寶應(yīng)縣人民法院民事判決書（2018）蘇1023民初3542號(hào)。

②參見廣州市房屋開發(fā)建設(shè)有限公司和廣州市越秀區(qū)南方第二幼兒園房屋租賃合同糾紛案，廣東省廣州市越秀區(qū)人民法院民事判決書（2021）粵0104民初18144號(hào)。③參見鶴峰縣長(zhǎng)冠商貿(mào)有限公司與鶴峰縣走馬鎮(zhèn)古城村村民委員會(huì)房屋租賃合同糾紛案，湖北省鶴峰縣人民法院民事判決書（2017）鄂2828民初400號(hào)。

④參見湖北伍家臺(tái)旅游發(fā)展有限公司與丁光榮房屋租賃合同糾紛案，湖北省宣恩縣人民法院民事判決書（2020）鄂2825民初249號(hào)。

⑤參見蘇州市吳中區(qū)星海藝術(shù)教育培訓(xùn)中心與蘇州市吳中區(qū)木瀆鎮(zhèn)善人橋村經(jīng)濟(jì)合作社房屋租賃合同糾紛案，蘇州市吳中區(qū)人民法院民事判決書（2018）蘇0506民初5925號(hào)。

⑥參見金紹奇《論法定優(yōu)先承租權(quán)》，載于《行政與法》2021年10期。

⑦參見王燕軍《房屋租賃合同中優(yōu)先承租權(quán)問題初探》，載于《生產(chǎn)力研究》,2009年(18)。