A 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制策略探究

李江濤

一、前言

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和國家有關(guān)政策的不斷調(diào)整，房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭已經(jīng)日益激烈。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)改變傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，提高精細(xì)化管理水平。由于國家相對緊縮政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨大宗原材料以及人工費(fèi)的持續(xù)上漲壓力。部分房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中逐漸陷入困境，因此，加強(qiáng)成本管理就顯得尤為重要。文章闡述了成本控制的概念和A 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制現(xiàn)狀，總結(jié)了A 企業(yè)在成本控制中存在的問題。最后，從多個(gè)角度提出了提高成本管理水平的策略。

二、成本控制概述

（一）成本控制的概念

在研究成本控制之前，首先要對成本控制的概念進(jìn)行分析。很多學(xué)者對成本控制的概念進(jìn)行了研究，但是由于研究視角的不同，目前還沒有形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。但是，學(xué)者們關(guān)于成本控制內(nèi)涵的研究是基本一致的。有學(xué)者認(rèn)為成本是商品價(jià)值的重要組成部分，屬于商品經(jīng)濟(jì)的價(jià)值范疇。而且成本也可以從廣義和狹義兩個(gè)層面進(jìn)行分析。狹義的成本指的是企業(yè)在生產(chǎn)的過程中所投入的生產(chǎn)資料和勞動(dòng)力的價(jià)值，而這些價(jià)值往往能夠以貨幣的形式來體現(xiàn)，如會(huì)計(jì)中的直接材料、直接人工和制造費(fèi)用等。但是企業(yè)的經(jīng)營活動(dòng)包括多個(gè)環(huán)節(jié)，不僅包括生產(chǎn)環(huán)節(jié)，同時(shí)還包括其他的管理內(nèi)容，諸如商品銷售和售后服務(wù)等。所以廣義的成本指的是企業(yè)的完全成本，涉及企業(yè)各個(gè)流程和各個(gè)環(huán)節(jié)。有學(xué)者認(rèn)為廣義的成本指的是企業(yè)在過程增值和結(jié)果增值過程中所付出的資源代價(jià)。

有學(xué)者認(rèn)為成本控制有絕對和相對之分。絕對的成本控制指的是要完成既定的成本限額。在企業(yè)生產(chǎn)銷售的過程中，要努力降低成本項(xiàng)目的支出。而相對成本控制指的是既要控制成本[1]，同時(shí)也要保證收益，要取得成本收益之間的有機(jī)平衡。相對成本控制更加關(guān)注銷售量、成本和收入之間的關(guān)系，追求的是成本的相對節(jié)約。對于企業(yè)而言，絕對的成本控制往往是不現(xiàn)實(shí)的。因此追求相對的成本控制成為企業(yè)成本管理的目標(biāo)。

（二）成本控制的內(nèi)容

企業(yè)的運(yùn)營包括多個(gè)環(huán)節(jié)，因此，企業(yè)成本控制的范圍是非常廣泛的。成本控制應(yīng)該堅(jiān)持全面性和重點(diǎn)性相結(jié)合的原則。一般而言，成本控制通常從成本形成過程和成本費(fèi)用項(xiàng)目兩個(gè)角度進(jìn)行管控。

一方面，企業(yè)要對成本形成的過程進(jìn)行控制。成本形成的過程一般包括三個(gè)流程。第一，要實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品投產(chǎn)之前階段的成本控制。企業(yè)在產(chǎn)品生產(chǎn)之前會(huì)購入生產(chǎn)用的原材料和機(jī)器設(shè)備等，所以企業(yè)應(yīng)該對產(chǎn)品的設(shè)計(jì)成本、技術(shù)成本、采購成本和材料定額以及勞動(dòng)力的工資水平進(jìn)行管控[2]。第二環(huán)節(jié)為制造過程中的成本控制。該環(huán)節(jié)是成本控制的重要階段，因?yàn)榻^大多數(shù)的成本支出發(fā)生在這一環(huán)節(jié)。成本控制的主要內(nèi)容包括對直接材料、直接人工和制造費(fèi)用的消耗情況進(jìn)行管理[3]。第三個(gè)環(huán)節(jié)為流通過程中的成本控制。在這一階段，產(chǎn)品已經(jīng)生產(chǎn)完成。主要的控制內(nèi)容包括產(chǎn)品包裝控制、宣傳控制、銷售費(fèi)用控制、售后服務(wù)控制等。

另一方面，要加強(qiáng)對成本費(fèi)用項(xiàng)目的控制。通常而言，成本費(fèi)用項(xiàng)目包括原材料、工資費(fèi)用、制造費(fèi)用和管理費(fèi)用。所以，企業(yè)應(yīng)該分別針對上述項(xiàng)目進(jìn)行成本控制。對于原材料成本控制而言，企業(yè)應(yīng)該著重控制原材料的采購成本、儲(chǔ)存成本和生產(chǎn)過程中的消耗等。對于工資費(fèi)用而言[4]，企業(yè)應(yīng)該著重控制勞動(dòng)定額、工資耗費(fèi)以及勞動(dòng)力的工作效率。關(guān)于制造費(fèi)用項(xiàng)目，企業(yè)應(yīng)該集中控制相關(guān)固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)用及車間管理發(fā)生的制造費(fèi)用等。關(guān)于管理費(fèi)用項(xiàng)目，由于管理費(fèi)用涉及項(xiàng)目較多，企業(yè)應(yīng)該對管理費(fèi)用發(fā)生的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。

三、A 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制的現(xiàn)狀

（一）A 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成分析

A 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于1988 年，注冊地為河北省石家莊市，注冊資金為7,100 萬元人民幣。A 房地產(chǎn)公司的主要經(jīng)營范圍為房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)、商品房的銷售、建材的銷售和物業(yè)服務(wù)等。A 企業(yè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本一般包括四個(gè)方面，分別為土地出讓金、開發(fā)成本、期間費(fèi)用和稅金。其土地出讓金主要包括支付的土地價(jià)格，承擔(dān)的契稅稅費(fèi)。而開發(fā)成本主要包括拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。而期間費(fèi)用為常見的銷售[5]、管理和財(cái)務(wù)費(fèi)用。稅金包括相關(guān)的企業(yè)所得稅、印花稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等。

（二）A 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制組織體系

從營收規(guī)模來看，A 房地產(chǎn)企業(yè)屬于典型的中型房地產(chǎn)企業(yè)，其內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)比較簡單。當(dāng)前公司分為三個(gè)控制層，第一層為決策層，主要為公司的實(shí)際控制者。第二層為中間層，主要包括項(xiàng)目策劃部、項(xiàng)目工程部、財(cái)務(wù)部和其他職能部門等。第三層為基礎(chǔ)執(zhí)行層，主要包括部門下屬的業(yè)務(wù)主管和公司所有的基層員工。公司的各個(gè)部門在日常的經(jīng)營管理中起到了差異化的作用，其中項(xiàng)目策劃部[6]、工程部和銷售服務(wù)中心是公司的核心業(yè)務(wù)部門。項(xiàng)目策劃部負(fù)責(zé)編制工程預(yù)算、起草項(xiàng)目合同、開展項(xiàng)目規(guī)劃等。而工程部則主要負(fù)責(zé)監(jiān)督現(xiàn)場施工、提高工程質(zhì)量。銷售服務(wù)中心負(fù)責(zé)對商品房進(jìn)行推廣和銷售。從組織結(jié)構(gòu)來看，A 房地產(chǎn)企業(yè)并沒有設(shè)置專門的成本控制部門，其具體的成本控制業(yè)務(wù)由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)。

（三）A 房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制流程

根據(jù)A 房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程，可以將其成本管控階段分為預(yù)算階段、成本核算階段和成本控制階段。在成本預(yù)算階段，公司會(huì)加強(qiáng)預(yù)算管控。各部門以上年度的實(shí)際數(shù)據(jù)作為依據(jù)，綜合考慮經(jīng)營環(huán)境的變化，采取科學(xué)的預(yù)測方法，編制本年度的實(shí)際預(yù)算。而預(yù)算委員會(huì)在對預(yù)算進(jìn)行審批之后，最終確定預(yù)算。在成本核算階段，A 房地產(chǎn)企業(yè)采取的是完全成本方法，即綜合考慮所有環(huán)節(jié)的成本。

財(cái)務(wù)部門要求各個(gè)部門在年初采取標(biāo)準(zhǔn)成本法開展成本核算，在季度或年度，組織各個(gè)部門匯總確定實(shí)際成本，并分析實(shí)際成本和標(biāo)準(zhǔn)成本之間存在的差異，進(jìn)而開展歸因分析。最后，在成本控制階段。各個(gè)部門在項(xiàng)目建設(shè)過程中和項(xiàng)目建設(shè)后期上報(bào)成本數(shù)據(jù)，財(cái)務(wù)部門要對各個(gè)部門的數(shù)據(jù)進(jìn)行收集、處理和分析，評價(jià)各個(gè)部門成本管控的狀況，并上報(bào)最高決策部門，對各個(gè)部門成本控制的狀況進(jìn)行考核。

四、A 房地產(chǎn)企業(yè)成本控制中存在的問題

（一）成本控制意識(shí)薄弱

同其他項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有很強(qiáng)的特殊性。一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期較長，同時(shí)需要多個(gè)主體的參與，而且涉及的運(yùn)營范圍比較廣泛。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的難度比較大，因此A 企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)有效的成本控制，必須堅(jiān)持“全面、全員、全過程”的原則，不僅要調(diào)動(dòng)企業(yè)所有員工的參與，同時(shí)還應(yīng)該對其運(yùn)營的全流程進(jìn)行梳理，從而實(shí)現(xiàn)全程的控制。而從A 房地產(chǎn)企業(yè)的組織機(jī)構(gòu)來看，其設(shè)置了多元化的職能部門。但是各個(gè)部門并沒有對成本控制的重要性形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，缺乏綜合性的成本控制規(guī)劃，比如 A 企業(yè)并沒有設(shè)置專門的成本控制組織機(jī)構(gòu)。各個(gè)部門在成本控制時(shí)容易出現(xiàn)相互推諉的情況。這些都表明A 房地產(chǎn)企業(yè)全面成本控制的意識(shí)薄弱。

（二）成本控制方法有效性不足

成本控制方法是開展成本控制的重要手段，但是，A房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制方法較為落后，有效程度仍然不足。首先，其成本控制方法主要集中在生產(chǎn)成本控制的階段。A 房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)人員在開展成本控制時(shí)，主要采取傳統(tǒng)的控制方法，而且成本預(yù)算的有效程度不足，無法結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)來編制預(yù)算，這進(jìn)一步降低了企業(yè)的成本控制水平。其次，企業(yè)不能夠有效應(yīng)用作業(yè)成本法分析各個(gè)項(xiàng)目的成本動(dòng)因，無法實(shí)現(xiàn)在規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、營銷環(huán)節(jié)和售后服務(wù)等方面的成本控制。

（三）成本控制范圍狹窄

A 房地產(chǎn)企業(yè)在開展成本控制時(shí)，將成本控制的范圍限制在了企業(yè)業(yè)務(wù)流程的內(nèi)部，卻沒有將成本控制的流程進(jìn)行適當(dāng)?shù)匮由?。比如延伸至企業(yè)的上下游企業(yè)和客戶企業(yè)。長期以來，A 企業(yè)在開展成本控制時(shí)總是強(qiáng)調(diào)降低成本的絕對數(shù)量，卻較少考慮成本控制對企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的影響，舉例來說，A 企業(yè)在選擇材料供應(yīng)商時(shí)，總是將價(jià)格因素作為考慮和供應(yīng)商進(jìn)行合作的重要因素。但是卻忽視了對材料質(zhì)量和供應(yīng)商資質(zhì)的評估。其次，A房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長遠(yuǎn)規(guī)劃，并沒有和供應(yīng)商或有關(guān)客戶形成長期戰(zhàn)略合作關(guān)系。上述情況表明，A 企業(yè)關(guān)于成本控制的范圍比較狹窄，成本控制有效性不足。

五、A 房地產(chǎn)加強(qiáng)企業(yè)成本控制的策略

（一）強(qiáng)化成本控制意識(shí)，實(shí)行精細(xì)化管理

實(shí)行對成本項(xiàng)目的精細(xì)化管理是房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)代管理制度的重要內(nèi)容。企業(yè)必須將精細(xì)化管理的意識(shí)貫徹到企業(yè)發(fā)展的各個(gè)環(huán)節(jié)和企業(yè)的全體員工中去。A 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從企業(yè)內(nèi)部出發(fā)，加強(qiáng)對成本管理意識(shí)的宣傳工作。企業(yè)的各個(gè)管理層應(yīng)該發(fā)揮表率作用，深刻認(rèn)識(shí)成本控制的重要性，節(jié)約項(xiàng)目成本，嚴(yán)格對各項(xiàng)成本費(fèi)用項(xiàng)目的審批和管理，努力提高經(jīng)濟(jì)效益。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的成本預(yù)算制度，要求各個(gè)部門能夠采用科學(xué)的辦法編制預(yù)算，同時(shí)要嚴(yán)格地落實(shí)預(yù)算。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該對預(yù)算項(xiàng)目的合理性進(jìn)行分析和考核，結(jié)合以往的預(yù)算數(shù)據(jù)，對單個(gè)項(xiàng)目的預(yù)算進(jìn)行評估，對項(xiàng)目預(yù)算執(zhí)行的結(jié)果進(jìn)行有效考核。

（二）采取科學(xué)的成本管理方法，提高資金管理水平

傳統(tǒng)的成本控制方法已經(jīng)不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行成本控制的需要了。因此，企業(yè)需要對傳統(tǒng)成本管理方法進(jìn)行優(yōu)化和改善，引入更為先進(jìn)的成本管理模式。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該明確成本管理的計(jì)劃，對企業(yè)運(yùn)營期間產(chǎn)生的各種費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行分析，從而確定項(xiàng)目的總體成本控制目標(biāo)。其次，在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施的過程中，企業(yè)應(yīng)該對實(shí)施的具體流程進(jìn)行細(xì)化，而且要嚴(yán)格評估技術(shù)方案的可行性，舉例來說，企業(yè)可以設(shè)定一個(gè)項(xiàng)目的成本限額值。如果成本預(yù)算的水平超過了限額，那么就應(yīng)該對超出部分的原因進(jìn)行分析，從而提出針對性地改進(jìn)策略，做出必要的調(diào)整。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目工程后續(xù)推進(jìn)的過程中，各個(gè)部門應(yīng)該協(xié)同進(jìn)行，如果設(shè)計(jì)部門在考慮規(guī)劃報(bào)建、施工圖紙等方面不能與工程部門、營銷部門進(jìn)行有效協(xié)作，可能導(dǎo)致產(chǎn)品定位不符合預(yù)期，成本難以有效控制等問題。因此各部門都應(yīng)該對成本項(xiàng)目的水平進(jìn)行估算，實(shí)現(xiàn)由下到上的成本項(xiàng)目管控匯報(bào)。除此之外，對于A 房企而言資金壓力較大，資本成本較高，因此選擇合適的融資途徑尤為重要。應(yīng)盡量選擇土地及在建工程抵押，并取得銀行借款，避免跟股東或小貸公司借款，以獲得融資成本降低，同時(shí)達(dá)到企業(yè)所得稅及土地增值稅稅前扣除的好處。

（三）完善成本控制組織機(jī)構(gòu)

完善成本控制組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該從三個(gè)方面出發(fā)。首先，A 房地產(chǎn)企業(yè)可以建立專門的成本控制機(jī)構(gòu)，該機(jī)構(gòu)獨(dú)立于業(yè)務(wù)部門和職能部門，直接由企業(yè)決策層負(fù)責(zé)。此組織機(jī)構(gòu)應(yīng)該明確各個(gè)部門的成本控制第一責(zé)任人。而第一責(zé)任人則有權(quán)為小組成員分配成本控制任務(wù)。其次，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)之前，成本控制機(jī)構(gòu)應(yīng)該對投資情況進(jìn)行有效的分析，對其合理性科學(xué)性進(jìn)行綜合考量，明確投資規(guī)模，減少投資浪費(fèi)的情況。最后，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該提高成本控制人員的綜合素質(zhì)。A 房企應(yīng)該定期組織員工學(xué)習(xí)有關(guān)成本控制的方法和專業(yè)的稅務(wù)知識(shí)，比如設(shè)計(jì)部門在考慮戶型設(shè)計(jì)時(shí)，若是掌握土地增值稅的相關(guān)理論，就會(huì)盡量避免設(shè)計(jì)出剛好超出普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的戶型圖。而房地產(chǎn)企業(yè)在招聘員工時(shí)應(yīng)該選擇那些具有豐富成本控制經(jīng)驗(yàn)的人才。只有高素質(zhì)的專業(yè)人才，才是保證組織機(jī)構(gòu)發(fā)揮作用的重要前提。

（四）建立績效考核機(jī)制

A 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該針對成本控制，建立績效考核機(jī)制，對成本控制的有效程度進(jìn)行衡量，設(shè)計(jì)多元化的成本控制考核指標(biāo)。舉例來說，企業(yè)可以將項(xiàng)目消耗的定額、內(nèi)部結(jié)算價(jià)格、費(fèi)用控制水平作為重要的考核指標(biāo)。而且，對成本控制的考核應(yīng)該涉及房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、開發(fā)、施工和售后的各個(gè)環(huán)節(jié)。因?yàn)椋^程的考核才能體現(xiàn)出績效考核制度的完整性和全面性。其次，企業(yè)還應(yīng)該引入多元化的評價(jià)主體，除了由人力資源管理部門開展績效考核之外，企業(yè)還可以采取員工互評的方式。多樣化的評價(jià)主體能夠提升考核結(jié)果的客觀性和公正性。最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以考核結(jié)果為依據(jù)，對員工的績效工資或者獎(jiǎng)金系數(shù)進(jìn)行調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)“獎(jiǎng)優(yōu)罰劣”，起到有效的激勵(lì)作用。

（五）完善預(yù)算管理體制

A 房地產(chǎn)企業(yè)要想實(shí)現(xiàn)對成本的有效控制就必須完善預(yù)算管理體制。A 房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用可以分為項(xiàng)目成本費(fèi)用和部門成本費(fèi)用。A 房地產(chǎn)企業(yè)在開展新項(xiàng)目開發(fā)工作時(shí)，應(yīng)該充分考慮到其邊際成本、項(xiàng)目地理位置以及投資預(yù)算等，從而做出有效的項(xiàng)目開發(fā)決策。而且，A 企業(yè)應(yīng)該考慮多重因素，制定預(yù)算，形成對資金的有效約束。其次，A 房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該關(guān)注關(guān)于動(dòng)態(tài)成本的預(yù)算，考慮到動(dòng)態(tài)成本中的直接材料費(fèi)用、人工費(fèi)用等。企業(yè)員工應(yīng)該提高成本控制意識(shí)，對動(dòng)態(tài)成本變動(dòng)的原因進(jìn)行分析，從而調(diào)整預(yù)算。最后，在預(yù)算執(zhí)行的過程中，如果預(yù)算支出的金額小于實(shí)際的成本支出，那么，企業(yè)就應(yīng)該對項(xiàng)目的實(shí)際成本作新的規(guī)劃，從而控制成本的支出金額。預(yù)算的一個(gè)重要作用就是能夠激發(fā)員工的成本節(jié)約意識(shí)。所以，A 房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門應(yīng)該相互監(jiān)督，對各個(gè)部門成本支出的過程進(jìn)行監(jiān)控，并分析成本支出狀況，為各個(gè)部門提出成本控制策略。完善的預(yù)算機(jī)制，以及根據(jù)預(yù)算對成本進(jìn)行調(diào)整的制度是成本控制的有效方法。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱性行業(yè)之一，在促進(jìn)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，保障民生方面發(fā)揮著重要作用。在房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈的背景下，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)成本管控，實(shí)現(xiàn)成本收益的平衡。本文以A 企業(yè)作為研究案例，對成本控制的概念進(jìn)行了闡述，并且，分析了A 企業(yè)成本控制現(xiàn)狀，總結(jié)了成本控制中存在的問題，最后，從多個(gè)角度提出了提高成本控制有效性的策略。期望此文的研究能為A 企業(yè)成本控制有效性的提高提供一定的參考和借鑒。