不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

文/呂秀菊 山東省臨清市自然資源和規(guī)劃局

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，在交易過(guò)程中為了保證安全，需要落實(shí)產(chǎn)權(quán)歸屬，防止經(jīng)濟(jì)糾紛的出現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)的登記過(guò)程中，需要由擁有不動(dòng)產(chǎn)的個(gè)人提出申請(qǐng)，然后由政府相關(guān)部門對(duì)其信息進(jìn)行登記并為其頒發(fā)登記證，填補(bǔ)了以往房地產(chǎn)交易過(guò)程中存在的漏洞，為房地產(chǎn)權(quán)益交割提供了制度保障。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度以個(gè)人身份證和組織機(jī)構(gòu)代碼為基礎(chǔ)，從制度層面強(qiáng)化了社會(huì)管理力度，可以防止出現(xiàn)腐敗問(wèn)題。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度也可以對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需求進(jìn)行調(diào)整，為不動(dòng)產(chǎn)交易活動(dòng)的順利開(kāi)展提供重要的產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)保障。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)的影響

明確產(chǎn)權(quán)，提高交易安全性。不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)于交易秩序有著重要的維護(hù)作用，可以為交易活動(dòng)的開(kāi)展提供安全保障，對(duì)于提高房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展有積極作用。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記時(shí)需要權(quán)利人以及關(guān)系人共同提出申請(qǐng)，之后相關(guān)部門會(huì)將個(gè)人信息上傳到不動(dòng)產(chǎn)簿中，完成登記。房產(chǎn)是個(gè)人的重要資產(chǎn)，通過(guò)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行登記可以明確個(gè)人擁有房屋產(chǎn)權(quán)，權(quán)利人可以根據(jù)法律維護(hù)自身權(quán)益，防止房產(chǎn)購(gòu)買過(guò)程中出現(xiàn)交易問(wèn)題，有利于推進(jìn)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的發(fā)展。

明確投資屬性，廣泛應(yīng)用擔(dān)保物權(quán)。擔(dān)保物權(quán)的提出拓寬了新的融資渠道，銀行、證券行業(yè)、保險(xiǎn)行業(yè)在不動(dòng)產(chǎn)融資方面均開(kāi)始呈現(xiàn)出市場(chǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)上升、房產(chǎn)投資金額較大的情況下，他項(xiàng)權(quán)利登記可以為出資人的合法權(quán)益提供有效保護(hù)，確保出資人擁有資金的安全性。

作為產(chǎn)權(quán)人可以通過(guò)房屋抵押的方式獲取資金，擔(dān)保物權(quán)開(kāi)始得到了廣泛應(yīng)用，能夠在短時(shí)間內(nèi)獲取資金。當(dāng)前在城市內(nèi)部存量房抵押呈現(xiàn)出旺盛發(fā)展的態(tài)勢(shì)，社會(huì)已經(jīng)認(rèn)可了房地產(chǎn)所具備的投資價(jià)值。房地產(chǎn)投資有利于加快資金周轉(zhuǎn)速度，高效盤(pán)活區(qū)域經(jīng)濟(jì)，為城市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有效助力。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的具體影響還包括以下微觀業(yè)務(wù)方面的變化：

房屋租賃的變化。對(duì)于缺少充足資金的人員而言，為了保證住房需求會(huì)選擇租賃房屋，近年來(lái)選擇房屋租賃的人員數(shù)量持續(xù)增加，房屋租賃市場(chǎng)和新房以及二手房市場(chǎng)均成為了推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。自從2015年之后房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展速度持續(xù)加快，加之各類政策的鼓勵(lì)以及支持，房屋租賃市場(chǎng)呈現(xiàn)出井噴式的發(fā)展態(tài)勢(shì)。特別是在不動(dòng)產(chǎn)登記制度提出后，很有可能會(huì)出現(xiàn)購(gòu)房意愿改變的現(xiàn)象，影響人們購(gòu)買房產(chǎn)的欲望，房屋租賃需求持續(xù)增加。

房產(chǎn)價(jià)格的變化。房?jī)r(jià)一直以來(lái)是市場(chǎng)所關(guān)心的重要話題，近年來(lái)房?jī)r(jià)持續(xù)飆升，這給消費(fèi)者購(gòu)房帶來(lái)了沉重的壓力。在不動(dòng)產(chǎn)登記制度的影響下房地產(chǎn)成為可以隨時(shí)進(jìn)行流通的商品，擁有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的個(gè)人可以通過(guò)投資房地產(chǎn)獲取收益，這也是調(diào)動(dòng)人們購(gòu)買房產(chǎn)動(dòng)力的主要因素。這一類群體整體規(guī)模較小，其行為并不會(huì)給行業(yè)發(fā)展帶來(lái)重要的影響，也不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)發(fā)展根基。不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以加快市場(chǎng)制度改革速度，提升房地產(chǎn)交易規(guī)范化水平。

不動(dòng)產(chǎn)登記制度改變了以往分散登記模式，可以為產(chǎn)權(quán)人提供重要權(quán)益保障，有利于提升房地產(chǎn)行業(yè)治理效果，促使政府部門了解各個(gè)地區(qū)房產(chǎn)分布狀況，為反腐推進(jìn)工作提供數(shù)據(jù)支持，同時(shí)強(qiáng)化市場(chǎng)調(diào)控能力。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的應(yīng)用目的并不在于控制房?jī)r(jià)，而是根據(jù)房產(chǎn)分布情況對(duì)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控。當(dāng)個(gè)人擁有房產(chǎn)數(shù)量增加需要繳納房產(chǎn)稅，為了控制房產(chǎn)稅繳納量，會(huì)選擇變賣額外的房產(chǎn)，這會(huì)使市場(chǎng)上二手房交易規(guī)模擴(kuò)大，會(huì)影響市場(chǎng)供求關(guān)系以及房產(chǎn)價(jià)格。

二手房市場(chǎng)的變化。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的提出重點(diǎn)在于保障個(gè)人的合法權(quán)益，并不會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)影響和干擾。二手房在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中占有重要地位，利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度可以收集二手房信息。當(dāng)前城市發(fā)展速度不斷加快，很多農(nóng)村人口也開(kāi)始進(jìn)入到城市內(nèi)就業(yè)和務(wù)工，住房需求有所上升，特別是目前很多城市無(wú)法及時(shí)供應(yīng)新房，所建設(shè)的新房均向著豪宅化的方向發(fā)展，由于資金、政策等因素的影響，很多房屋建筑工程均出現(xiàn)了爛尾的現(xiàn)象。

同時(shí)，結(jié)合房產(chǎn)稅政策的提出，在短時(shí)間內(nèi)二手房數(shù)量會(huì)持續(xù)上升，在一線城市以及二線城市居住的居民開(kāi)始將二手房作為滿足置業(yè)需求的關(guān)鍵，因此短期會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)重要影響，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)發(fā)展出現(xiàn)波動(dòng)。從長(zhǎng)期角度出發(fā)進(jìn)行分析，該制度可以提升房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化水平，促進(jìn)二手房市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。如果社會(huì)大眾擁有購(gòu)買房產(chǎn)的需求，可以通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記制度了解房產(chǎn)資源的信息，保證資源信息價(jià)值的真實(shí)性，促進(jìn)市場(chǎng)買賣活動(dòng)向著良性方向發(fā)展，從而推動(dòng)社會(huì)整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步提高。

產(chǎn)品需求的變化。產(chǎn)品需求的變化會(huì)直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。最初，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中存在供不應(yīng)求的關(guān)系，現(xiàn)階段隨著建筑行業(yè)發(fā)展速度不斷加快，房地產(chǎn)行業(yè)的供求關(guān)系達(dá)到了平衡的狀態(tài)，而在供求關(guān)系改變的環(huán)境下群眾的需求也出現(xiàn)了變化，更加重視居住品質(zhì)。居住品質(zhì)失衡也是和群眾需求之間最為突出的矛盾，當(dāng)前消費(fèi)者更加重視選擇改善型住房?！睹穹ǖ洹返膶?shí)施以及應(yīng)用在法律層面明確了居住權(quán)的意義，這也促使房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)始重視提供優(yōu)質(zhì)租賃以及優(yōu)質(zhì)服務(wù)，強(qiáng)化房屋產(chǎn)品質(zhì)量。

助力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略

不動(dòng)產(chǎn)登記制度已經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了重要影響，在制度的影響下要想進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須對(duì)發(fā)展策略進(jìn)行調(diào)整和優(yōu)化，合理利用各類新技術(shù)和新理念的優(yōu)勢(shì)，為我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

重點(diǎn)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)單元價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)登記制度的發(fā)展和深度應(yīng)用是極其關(guān)鍵的。在這一過(guò)程中，為了合理利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度，挖掘制度所具備的價(jià)值，重點(diǎn)認(rèn)識(shí)“不動(dòng)產(chǎn)單元”所具備的價(jià)值，以此為基礎(chǔ)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記體系進(jìn)行完善和優(yōu)化，改變傳統(tǒng)的登記模式。

傳統(tǒng)登記方式存在效率低下的問(wèn)題，需要盡快對(duì)登記手段進(jìn)行創(chuàng)新，調(diào)整登記形式，提升不動(dòng)產(chǎn)登記規(guī)范化水平。為了深入推廣不動(dòng)產(chǎn)登記制度的應(yīng)用，要進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記的司法程序和流程，針對(duì)各個(gè)流程做出相應(yīng)的司法解釋，提升管理登記系統(tǒng)的靈活性。其次，要重視和簡(jiǎn)化不動(dòng)產(chǎn)登記流程，如果登記程序所需經(jīng)歷的環(huán)節(jié)和周期較長(zhǎng)，作為登記人很有可能會(huì)出現(xiàn)時(shí)間無(wú)法配合的現(xiàn)象。為了解決這一問(wèn)題需要優(yōu)化登記流程，盡可能提高登記效率和登記比例。為了滿足大量數(shù)據(jù)的存儲(chǔ)需求，要在登記系統(tǒng)中設(shè)置云空間，有效提高數(shù)據(jù)存儲(chǔ)量，保證后續(xù)信息發(fā)布和信息查詢活動(dòng)的有序開(kāi)展，進(jìn)一步完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度。

控制房地產(chǎn)交易行政干預(yù)。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中極其容易出現(xiàn)行政干預(yù)過(guò)多的問(wèn)題，這會(huì)影響交易活動(dòng)的有序開(kāi)展，因此需要減少行政干預(yù)，重視針對(duì)交易過(guò)度環(huán)節(jié)進(jìn)行把控。我國(guó)土地資源屬于國(guó)有資源，因此在對(duì)土地進(jìn)行交易時(shí)政府占有絕對(duì)主體作用，通過(guò)該種方式可以防止出現(xiàn)私自集中土地的現(xiàn)象，但同時(shí)也給土地交易活動(dòng)的開(kāi)展帶來(lái)的限制，影響了土地交易活力的提升。在土地登記時(shí)要重視落實(shí)權(quán)源實(shí)質(zhì)性問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題如果得不到有效處理很有可能會(huì)帶來(lái)不利影響。政府部門可以借鑒其他國(guó)家的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)引入保險(xiǎn)公司，由保險(xiǎn)公司來(lái)承擔(dān)信息登記錯(cuò)誤所導(dǎo)致的損失，實(shí)現(xiàn)政府風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。

構(gòu)建資源共享機(jī)制。當(dāng)前，各類信息技術(shù)已經(jīng)融入到了人們的生活中，例如大數(shù)據(jù)技術(shù)、人工智能技術(shù)的出現(xiàn)和發(fā)展改變了人們的生活方式和工作模式，有效提高了社會(huì)發(fā)展速度。信息技術(shù)的發(fā)展也為不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)用提供了重要保障和支持，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度應(yīng)用過(guò)程中，通常會(huì)利用信息系統(tǒng)對(duì)房地產(chǎn)信息進(jìn)行登記，但是目前的登記系統(tǒng)尚不完善，需要搭建具有多樣化功能的登記服務(wù)平臺(tái)，打造標(biāo)準(zhǔn)化登記模式，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)字化處理，加快統(tǒng)一登記工作體系的構(gòu)建速度，為登記信息共享提供重要的基礎(chǔ)設(shè)施保障。

目前，多數(shù)地區(qū)都無(wú)法達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)計(jì)的工作模式，大數(shù)據(jù)技術(shù)為這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)提供了技術(shù)保障，房地產(chǎn)企業(yè)要結(jié)合房產(chǎn)信息展開(kāi)評(píng)估研究，建設(shè)信息化登記平臺(tái)，保證信息的完整性，防止出現(xiàn)信息不對(duì)等現(xiàn)象。大數(shù)據(jù)技術(shù)可以針對(duì)市民不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行整合，群眾可以通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)查詢不動(dòng)產(chǎn)情況。同時(shí)，要加強(qiáng)網(wǎng)絡(luò)安全防護(hù)機(jī)制的建設(shè)，重視利用入侵檢測(cè)技術(shù)、身份認(rèn)證技術(shù)等安全工具，保證市民隱私信息不會(huì)被泄露。在查詢房屋不動(dòng)產(chǎn)信息時(shí)要通過(guò)實(shí)名制登記，防止個(gè)人私有財(cái)產(chǎn)被侵犯。在設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)登記體系過(guò)程中要建設(shè)完善的配套公開(kāi)機(jī)制，及時(shí)公開(kāi)相關(guān)房產(chǎn)信息，方便群眾利用參考信息分析房地產(chǎn)交易的可行性，從而強(qiáng)化交易活動(dòng)的安全性，形成公平、公開(kāi)的物權(quán)交易模式，打造合理的交易平臺(tái)。

完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制。不動(dòng)產(chǎn)登記和土地登記進(jìn)行統(tǒng)一是極其重要的，通過(guò)統(tǒng)一管理可以充分發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記制度的優(yōu)勢(shì)，有利于強(qiáng)化對(duì)房產(chǎn)信息的監(jiān)管質(zhì)量。在出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)登記制度后，自然資源不動(dòng)產(chǎn)登記部門負(fù)責(zé)針對(duì)登記工作實(shí)施管理和指導(dǎo)，各級(jí)政府部門中也成立了相關(guān)部門，促使登記工作形成上下統(tǒng)一的工作狀態(tài)，確保登記工作的規(guī)范化水平，提升登記數(shù)據(jù)的完整性。在登記體系的完善過(guò)程中，要以自然資源部門所提供的數(shù)據(jù)作為基礎(chǔ)，對(duì)土地要素資源進(jìn)行整合，提升信息準(zhǔn)確性和統(tǒng)一性。

目前，很多市民會(huì)選擇售賣額外房產(chǎn)，這在一定程度上增加了行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)壓力，影響房產(chǎn)銷售活動(dòng)的開(kāi)展，導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)波動(dòng)現(xiàn)象。客戶收入以及貨幣政策是影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵要素，不動(dòng)產(chǎn)登記制度勢(shì)必也會(huì)在未來(lái)長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中成為影響房?jī)r(jià)的關(guān)鍵因素。因此，房地產(chǎn)行業(yè)要結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)登記信息展開(kāi)深入調(diào)研，調(diào)查市場(chǎng)上消費(fèi)者的需求以及喜好。

房地產(chǎn)行業(yè)在未來(lái)發(fā)展過(guò)程中仍面臨較多的風(fēng)險(xiǎn)因素，特別是在市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)較大的階段，經(jīng)濟(jì)下行壓力明顯，房地產(chǎn)企業(yè)必須要重視規(guī)范自身發(fā)展模式，強(qiáng)化競(jìng)爭(zhēng)力。不動(dòng)產(chǎn)登記制度明確了產(chǎn)權(quán)和投資屬性，提高了交易安全性，推動(dòng)了擔(dān)保物權(quán)的應(yīng)用，給房屋租賃、房產(chǎn)價(jià)格、二手房、產(chǎn)品需求帶來(lái)了重大影響。為了合理利用不動(dòng)產(chǎn)登記制度，助力房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要重點(diǎn)發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)單元價(jià)值，控制房地產(chǎn)交易行政干預(yù)，構(gòu)建資源共享機(jī)制，統(tǒng)一房屋和土地登記，完善不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)制。今后，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展將會(huì)面臨更多的挑戰(zhàn)以及各種不同的機(jī)遇，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)發(fā)展形勢(shì)進(jìn)行合理分析，及時(shí)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，適應(yīng)新的社會(huì)發(fā)展形勢(shì)。