一家房地產(chǎn)企業(yè)是如何通過(guò)改制突破發(fā)展瓶頸的

文/楊新惠 南京市基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)有限公司

企業(yè)改制的核心是經(jīng)濟(jì)機(jī)制的轉(zhuǎn)變和企業(yè)制度的創(chuàng)新，實(shí)質(zhì)是調(diào)整生產(chǎn)關(guān)系以適應(yīng)生產(chǎn)力發(fā)展的需要。南京一家中小型房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)楦闹贫黄瓢l(fā)展瓶頸，找到了新的對(duì)策和出路，它是如何做的呢？

改制前的企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及存在問(wèn)題

該公司最早可追溯到20世紀(jì)70年代末，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物。伴隨著改革開(kāi)放的推進(jìn)，南京市城建系統(tǒng)改革步伐也在加快推進(jìn)，公司從原先事業(yè)性質(zhì)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有企業(yè)，經(jīng)歷了從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建立過(guò)程中的困難和陣痛，國(guó)有企業(yè)存在的問(wèn)題和弊端也逐步顯露。

改制前企業(yè)經(jīng)營(yíng)舉步維艱，面臨著巨大的生存危機(jī)。期間，公司先后進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)機(jī)制的改革，但收效甚微，原因是沒(méi)能從體制上根本解決問(wèn)題。因此，只有通過(guò)實(shí)施企業(yè)改制，才能從根本上消除束縛生產(chǎn)力發(fā)展的體制性障礙，才能不斷增強(qiáng)企業(yè)發(fā)展的活力和動(dòng)力。

企業(yè)改制中需要解決的重點(diǎn)難點(diǎn)問(wèn)題

企業(yè)改制是一項(xiàng)極其復(fù)雜的系統(tǒng)工程，同時(shí)又是一項(xiàng)政策性很強(qiáng)的工作。公司堅(jiān)持“程序規(guī)范化、操作公開(kāi)化、轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)化、手續(xù)合法化”原則，嚴(yán)格按照改制政策組織實(shí)施企業(yè)改制工作。這家企業(yè)改制的形式是實(shí)施整體改制，國(guó)有資本全部退出，由原有經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)出資購(gòu)買，公司類型為有限責(zé)任公司。公司改制能夠取得成功，關(guān)鍵是堅(jiān)持規(guī)范操作，抓好了幾個(gè)重點(diǎn)難點(diǎn)工作。

規(guī)范處置國(guó)有資產(chǎn)。資產(chǎn)處置是企業(yè)產(chǎn)權(quán)制度改革的核心問(wèn)題，該公司的具體做法是：資產(chǎn)評(píng)估工作交由上級(jí)主管全程把控；全部資產(chǎn)納入評(píng)估，沒(méi)有任何隱匿國(guó)有資產(chǎn)行為；嚴(yán)格審批程序核銷和剝離不良資產(chǎn)；按政策提留人員安置等改制必要費(fèi)用。改制評(píng)估資產(chǎn)最終經(jīng)南京市國(guó)資部門審定，整個(gè)資產(chǎn)處置過(guò)程程序合法、處置規(guī)范，確保國(guó)有資產(chǎn)不流失。

規(guī)范置換職工身份。該公司改制時(shí)人員安置矛盾比較突出。公司遵循“善待員工”原則，通過(guò)多渠道分流方式妥處各類職工。一是通過(guò)提高經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)妥處選擇與企業(yè)解除勞動(dòng)合同的職工；二是按照雙向選擇方式妥處選擇在新公司上崗的職工；三是采取托管方式妥處離退休和內(nèi)退等各類職工。新企業(yè)承擔(dān)了較高的資金補(bǔ)貼，目的是保證全體職工的利益，保證改制能夠順利進(jìn)行。

規(guī)范推進(jìn)輔業(yè)剝離。該公司改制時(shí)擁有監(jiān)理、物業(yè)等多個(gè)子公司，因?yàn)轶w制機(jī)制原因，基本處于發(fā)展停滯、經(jīng)營(yíng)虧損狀況。根據(jù)主管部門指導(dǎo)意見(jiàn)，公司采取“整體改制、分步實(shí)施”方式，通過(guò)重組和關(guān)停等方式先行對(duì)其進(jìn)行改制，給予多項(xiàng)扶持政策，鼓勵(lì)各子公司自主創(chuàng)業(yè)、尋求發(fā)展。實(shí)現(xiàn)了輔業(yè)剝離，使總公司改制輕裝上陣。

規(guī)范落實(shí)金融負(fù)債。該公司改制時(shí)尚有2億多元金融負(fù)債，按照規(guī)定，改制企業(yè)必須落實(shí)金融債務(wù)，否則不予辦理新公司注冊(cè)。公司通過(guò)資產(chǎn)重組、項(xiàng)目合作、企業(yè)拆借、銀行協(xié)調(diào)等多種方式，如期償還銀行負(fù)債，解決了改制企業(yè)金融負(fù)債落實(shí)問(wèn)題。

規(guī)范設(shè)置股東股權(quán)。合理確定股權(quán)比例，優(yōu)化產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是產(chǎn)權(quán)制度改革的核心問(wèn)題。依據(jù)改制政策，公司在股權(quán)結(jié)構(gòu)設(shè)置中堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)者持大股和經(jīng)營(yíng)層持大股；堅(jiān)持大股東相對(duì)集中；堅(jiān)持股份向業(yè)務(wù)管理骨干傾斜，堅(jiān)決不搞“大鍋股”。因此，科學(xué)合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的股權(quán)設(shè)置，不僅有利于調(diào)動(dòng)各個(gè)層面職工的積極性，而且有利于新公司的科學(xué)決策和高效運(yùn)作。

改制后企業(yè)如何轉(zhuǎn)型發(fā)展

企業(yè)改制不是簡(jiǎn)單地?fù)Q個(gè)名字、改個(gè)身份，其背后深層次的邏輯是通過(guò)產(chǎn)權(quán)制度的改革，使企業(yè)治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)機(jī)制全面升級(jí)，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好平臺(tái)。公司經(jīng)過(guò)多年的創(chuàng)新發(fā)展實(shí)踐，逐步構(gòu)建起了與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的現(xiàn)代企業(yè)制度。

著力解決企業(yè)治理結(jié)構(gòu)問(wèn)題。治理結(jié)構(gòu)是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的核心，企業(yè)通過(guò)公司制改造就是要加快形成有效制衡的公司法人治理結(jié)構(gòu)和靈活高效的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)機(jī)制。法人治理結(jié)構(gòu)的規(guī)范，實(shí)際上就是要解決領(lǐng)導(dǎo)體制的問(wèn)題，就是要解決經(jīng)營(yíng)者向出資者負(fù)責(zé)的問(wèn)題，就是要解決法人企業(yè)的目標(biāo)和出資者的目標(biāo)相一致的問(wèn)題。按照公司法及公司章程規(guī)定，該公司改制后建立了股東會(huì)、董事會(huì)、監(jiān)事會(huì)和經(jīng)理層并制定了議事規(guī)則，使其相互間權(quán)責(zé)分明、有效制衡。形成了精干高效、反應(yīng)靈敏、運(yùn)作協(xié)調(diào)、相互監(jiān)督的領(lǐng)導(dǎo)體制，建立了內(nèi)部激勵(lì)與約束機(jī)制，規(guī)范了企業(yè)法人治理結(jié)構(gòu)，逐步建立起了現(xiàn)代企業(yè)制度。

重視加強(qiáng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究。改制后企業(yè)發(fā)展首先要從戰(zhàn)略高度加強(qiáng)頂層設(shè)計(jì)，通過(guò)對(duì)戰(zhàn)略發(fā)展的研究，將企業(yè)獨(dú)特的資源、知識(shí)和技術(shù)進(jìn)行有效整合，形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，使企業(yè)得以持續(xù)發(fā)展。該公司作為綜合型房地產(chǎn)企業(yè)，具有豐富的項(xiàng)目工程管理經(jīng)驗(yàn)，擁有一支高素質(zhì)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，首先要繼續(xù)發(fā)展城市建設(shè)主業(yè)，與此同時(shí)積極拓展新型業(yè)務(wù)，培育新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。公司董事會(huì)研究確定了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展方向，制定了企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，逐步建立起城市建設(shè)與新型業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動(dòng)、實(shí)體經(jīng)濟(jì)與資本運(yùn)作兩翼齊飛的戰(zhàn)略發(fā)展新格局，實(shí)現(xiàn)了傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)的成功轉(zhuǎn)型。

聚力房地產(chǎn)主業(yè)鑄造系列精品。改制前，該企業(yè)管理比較粗放，項(xiàng)目投資收益不佳；改制后，通過(guò)修訂完善各項(xiàng)制度和管理流程，公司全面實(shí)施了精細(xì)化管理。金陵世紀(jì)花園以品質(zhì)著稱，項(xiàng)目獲得建設(shè)部、江蘇省及南京市多項(xiàng)殊榮；翠屏灣花園成為南京市江寧區(qū)首個(gè)德式舒適主義住宅典范；雍福龍庭開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是該公司在江寧區(qū)三山板塊打造的改善型精品住宅。公司通過(guò)聚力房地產(chǎn)項(xiàng)目打造系列精品，項(xiàng)目運(yùn)作取得了巨大成功，不僅創(chuàng)造了顯著的經(jīng)濟(jì)效益，而且贏得了老百姓的良好口碑，實(shí)現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。

創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)大力拓展新型業(yè)務(wù)。改制后企業(yè)發(fā)展既要與時(shí)俱進(jìn)、順勢(shì)而為，更要改革破局、創(chuàng)新發(fā)展。公司先后在貿(mào)易經(jīng)營(yíng)、酒店管理、股權(quán)投資以及雙碳領(lǐng)域積極探索新型業(yè)務(wù)發(fā)展，短短5年時(shí)間就取得了突破性進(jìn)展。貿(mào)易公司創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模效益；酒店公司管理服務(wù)規(guī)范，經(jīng)營(yíng)發(fā)展穩(wěn)?。粍?chuàng)投公司聚焦科技智能行業(yè)前沿，甄選優(yōu)質(zhì)股權(quán)投資項(xiàng)目，其中云從科技已在上?？苿?chuàng)板成功上市，數(shù)坤科技即將赴港上市；主線科技無(wú)人駕駛集卡項(xiàng)目和杭州比科奇小基站基帶芯片項(xiàng)目均屬行業(yè)翹楚，前景廣闊；此外，公司搶抓綠色低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇，正在碳金融領(lǐng)域積極探索。

文化引領(lǐng)打造精英管理團(tuán)隊(duì)。公司在多年的經(jīng)營(yíng)發(fā)展中形成了獨(dú)特的企業(yè)文化。公司立足“做一流城市開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商”的企業(yè)愿景，秉承“磐石當(dāng)立新基、厚德能載巨物”的企業(yè)精神，擔(dān)起“讓城市生活更加美好”的企業(yè)使命，踐行“口碑是我們的標(biāo)志性建筑”的企業(yè)理念。企業(yè)文化已成為公司進(jìn)一步發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。一支懂專業(yè)、會(huì)管理、善經(jīng)營(yíng)的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)已成為公司干事創(chuàng)業(yè)、創(chuàng)新發(fā)展的力量源泉。

改制是企業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。企業(yè)改制必須規(guī)范運(yùn)作，要正確處理好國(guó)家、企業(yè)與職工三者利益關(guān)系。改制后企業(yè)如何發(fā)展仍然是新課題，必須與時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展。因此，中小型國(guó)有企業(yè)改制必須堅(jiān)持發(fā)展這個(gè)主題，破解企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中的深層次矛盾，以改革促發(fā)展，通過(guò)不斷改革創(chuàng)新和探索實(shí)踐，才能尋求到企業(yè)改制及發(fā)展的最優(yōu)解。