房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)優(yōu)化研究

山東城市建設(shè)職業(yè)學(xué)院 王園園

現(xiàn)如今，多項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)發(fā)和布局，已然成為房產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要趨勢(shì)，這雖然能幫助房地產(chǎn)企業(yè)獲得短時(shí)的經(jīng)濟(jì)效益，但是也為項(xiàng)目管理工作提供了較大的難度。再加上不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目，涉及的內(nèi)容相對(duì)復(fù)雜，具體包括景觀設(shè)計(jì)、幕墻設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等。因此，要求房地產(chǎn)企業(yè)能夠進(jìn)一步提高項(xiàng)目組合管理成效，并優(yōu)化項(xiàng)目組合設(shè)計(jì)流程，制定相對(duì)完善的戰(zhàn)略體系，一方面促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的加速創(chuàng)新，另一方面為整個(gè)建筑行業(yè)的持續(xù)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)可靠的依據(jù)。

一、項(xiàng)目組合管理的概述

（一）內(nèi)涵

項(xiàng)目組合管理，一般是針對(duì)企業(yè)來(lái)講的，是指在企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的指導(dǎo)下，利用有限的資源進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的投資建設(shè)。實(shí)踐中，項(xiàng)目組合管理，需要通過(guò)多項(xiàng)目組合優(yōu)化和多項(xiàng)目評(píng)價(jià)選擇，提高項(xiàng)目的有序性，使項(xiàng)目?jī)?yōu)化組合符合企業(yè)預(yù)先制定的戰(zhàn)略目標(biāo)，從而提高企業(yè)效益。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸發(fā)展，各領(lǐng)域中企業(yè)的規(guī)模日益擴(kuò)大，項(xiàng)目組合管理不再是簡(jiǎn)單的對(duì)幾個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行管理，而是超越了管理的邊界，使項(xiàng)目作為企業(yè)和企業(yè)之間對(duì)接和溝通的橋梁，將企業(yè)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)戰(zhàn)略結(jié)合起來(lái)，有效對(duì)企業(yè)的各類項(xiàng)目實(shí)施系統(tǒng)的監(jiān)督和管控。這些組合起來(lái)的項(xiàng)目，本身具有便于管理和有效集中的特性。例如，以某基礎(chǔ)設(shè)施公司為例，其戰(zhàn)略目標(biāo)為低投資、高回報(bào)。因此將企業(yè)內(nèi)外的鐵路、機(jī)場(chǎng)、公路、供水、電力等項(xiàng)目資源融匯在一起，當(dāng)作一個(gè)項(xiàng)目集中管理，有效地組成了一個(gè)高端供水項(xiàng)目集，有效提高該企業(yè)的生產(chǎn)發(fā)展效益。

（二）特點(diǎn)

首先，項(xiàng)目組合管理具有戰(zhàn)略性的特征。因?yàn)轫?xiàng)目組合管理，無(wú)論是執(zhí)行過(guò)程還是方式方法，充分體現(xiàn)了企業(yè)的戰(zhàn)略布局要求。因此，在落實(shí)項(xiàng)目組合管理之前，要求企業(yè)管理層能夠?qū)?xiàng)目的具體內(nèi)容進(jìn)行分析，使企業(yè)的總體戰(zhàn)略目標(biāo)與項(xiàng)目資源的分配情況密切保持一致。例如，項(xiàng)目投資效益要以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益最大化為目標(biāo)，并且在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。而房地產(chǎn)企業(yè)想要健康穩(wěn)定的發(fā)展，需要決策層能夠制定先進(jìn)的戰(zhàn)略目標(biāo)，基于全局的角度出發(fā)，拓展土地資源和區(qū)域資源，以戰(zhàn)略目標(biāo)作為基本的導(dǎo)向，選擇與房地產(chǎn)企業(yè)息息相關(guān)的項(xiàng)目進(jìn)行多元投資，從而體現(xiàn)出項(xiàng)目組合管理的戰(zhàn)略性需求。

其次，項(xiàng)目組合管理具有系統(tǒng)性的特征。房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目組合管理的過(guò)程中，流程一般包括三個(gè)層級(jí)，項(xiàng)目公司執(zhí)行戰(zhàn)略管理層、區(qū)域商業(yè)戰(zhàn)略管理層以及最高決策總戰(zhàn)略管理層，這些層級(jí)共同構(gòu)成了項(xiàng)目組和管理體系。房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目管理工作的過(guò)程中，需要對(duì)待開(kāi)發(fā)和待投資的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行特征比對(duì)，建立明確的優(yōu)先評(píng)級(jí)戰(zhàn)略指標(biāo)。與此同時(shí)，還要建設(shè)項(xiàng)目評(píng)價(jià)模型，使項(xiàng)目組合管理能夠得到進(jìn)一步優(yōu)化。在這種高端管理體系的指導(dǎo)下，好的項(xiàng)目能夠形成一個(gè)高效的、連續(xù)的溝通機(jī)制，使資源、信息和技術(shù)達(dá)到高效共享的狀態(tài)，從而使擁有各項(xiàng)目的企業(yè)團(tuán)結(jié)到一起，提高溝通和協(xié)作的效率。而房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用高端的項(xiàng)目組合管理機(jī)制，能夠便于領(lǐng)導(dǎo)層選擇合理的、系統(tǒng)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，提高決策的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，防止盲目投資引發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)[1]。

最后，項(xiàng)目組合管理具有動(dòng)態(tài)性的特征，該特征是由于各類項(xiàng)目所處環(huán)境決定的。因?yàn)樵陧?xiàng)目組合中的各分項(xiàng)目，無(wú)論是當(dāng)前的狀態(tài)，還是后續(xù)的運(yùn)行成果，本身是不斷變化的，通過(guò)排列組合，有利于房地產(chǎn)企業(yè)管理層及時(shí)了解每一個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的未來(lái)動(dòng)向，從而在不斷變化的市場(chǎng)中尋找新機(jī)遇。而且項(xiàng)目與項(xiàng)目之間的對(duì)接，還幫助企業(yè)獲得了更多的資源，在不斷調(diào)整投資戰(zhàn)略方向的情況下，獲取更高的經(jīng)濟(jì)收益，使房地產(chǎn)企業(yè)始終能處于一個(gè)相對(duì)優(yōu)良的運(yùn)行狀態(tài)。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地資源之前，需要先進(jìn)行項(xiàng)目策劃，對(duì)土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目予以動(dòng)態(tài)的調(diào)整。部分項(xiàng)目完工之后，需要將剩余的資源運(yùn)用到其他項(xiàng)目的建設(shè)工程中，實(shí)現(xiàn)優(yōu)化分配。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的項(xiàng)目組合管理，無(wú)時(shí)無(wú)刻都處于一個(gè)相對(duì)動(dòng)態(tài)的環(huán)境中，需要決策層能夠隨機(jī)應(yīng)變，有效落實(shí)管理工作。例如，應(yīng)對(duì)國(guó)家宏觀政策的調(diào)控，需要與項(xiàng)目擁有者或合作企業(yè)進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)交流和有序溝通，推進(jìn)各企業(yè)之間的密切往來(lái)和合作共贏。

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程優(yōu)化設(shè)計(jì)分析

（一）總體戰(zhàn)略流程

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目組合管理必須與企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)緊密結(jié)合在一起，才能充分發(fā)揮功效，房地產(chǎn)企業(yè)才能夠通過(guò)有效定位，落實(shí)好項(xiàng)目組合管理的相關(guān)工作。因此在實(shí)踐中，要制定房地產(chǎn)項(xiàng)目組合管理流程的時(shí)候，必須要突出總體戰(zhàn)略流程：首先，要求企業(yè)的決策層能夠?qū)φ麄€(gè)公司涉及的項(xiàng)目進(jìn)行系統(tǒng)的統(tǒng)籌和規(guī)劃，結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀、企業(yè)發(fā)展實(shí)際以及宏觀調(diào)控政策走向，制定有效的總體戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)規(guī)劃評(píng)估和調(diào)整，將該目標(biāo)下分給下屬部門(mén)。

其次，中層管理組織需要對(duì)上層下達(dá)的戰(zhàn)略目標(biāo)進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃，結(jié)合資源分配情況、區(qū)域子戰(zhàn)略以及區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)，對(duì)各項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和篩選，通過(guò)優(yōu)先匹配和排列秩序等方式，制定可靠的項(xiàng)目組合管理計(jì)劃。

最后，處于最底層的基層員工，需要針對(duì)中層領(lǐng)導(dǎo)下發(fā)的執(zhí)行戰(zhàn)略管理目標(biāo)，就個(gè)子項(xiàng)目的推進(jìn)情況與合作客戶進(jìn)行信息溝通和項(xiàng)目對(duì)接，并將項(xiàng)目執(zhí)行情況及時(shí)反饋給上層領(lǐng)導(dǎo)，以便于調(diào)整戰(zhàn)略決策。三個(gè)管理層級(jí)之間相互溝通、互相協(xié)作，一方面防止重復(fù)干預(yù)和忽略監(jiān)管問(wèn)題的發(fā)生，另一方面采取戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行管理措施，提高項(xiàng)目組合管理的成效[2]。

（二）戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行流程

1.最高決策層

房地產(chǎn)企業(yè)最高決策層，在落實(shí)總體戰(zhàn)略規(guī)劃的時(shí)候，主體一般由房地產(chǎn)集團(tuán)公司最高決策層負(fù)責(zé)，對(duì)旗下公司或開(kāi)展的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作，進(jìn)行統(tǒng)籌和監(jiān)管，及時(shí)有效地調(diào)整總體戰(zhàn)略目標(biāo)。在實(shí)踐中，需要決策層首先要做好集團(tuán)戰(zhàn)略定位，通過(guò)市場(chǎng)信息分析、宏觀政策分析、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析、土地市場(chǎng)分析等，對(duì)集團(tuán)總戰(zhàn)略內(nèi)容進(jìn)行清晰的定位。

其次，需要決策層確定集團(tuán)的戰(zhàn)略目標(biāo)，通過(guò)資源分析、環(huán)境分析、成本分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等方式，對(duì)集團(tuán)戰(zhàn)略定位進(jìn)行清晰且有效的評(píng)估。

再次，要求決策層能夠制定集團(tuán)戰(zhàn)略規(guī)劃，依照市場(chǎng)部的分析報(bào)告，聯(lián)合總公司的營(yíng)銷管理部門(mén)、投資發(fā)展部門(mén)，制定與房地產(chǎn)項(xiàng)目組合管理息息相關(guān)的戰(zhàn)略計(jì)劃，為后續(xù)的執(zhí)行工作提供可行性。

最后，需要決策層能夠落實(shí)戰(zhàn)略規(guī)劃、執(zhí)行與評(píng)估的工作。決策層將房地產(chǎn)集團(tuán)制定的評(píng)估計(jì)劃，下發(fā)給各區(qū)域經(jīng)理，結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)狀以及各區(qū)域經(jīng)理反饋的執(zhí)行信息，對(duì)原本制定的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行系統(tǒng)的評(píng)估，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，要及時(shí)調(diào)整和重新部署。如果問(wèn)題嚴(yán)重，例如價(jià)格信息制定與市場(chǎng)價(jià)格嚴(yán)重不符，需要推翻原來(lái)的計(jì)劃重新部署，以便于提高戰(zhàn)略計(jì)劃執(zhí)行的可行性。

2.區(qū)域戰(zhàn)略管理

區(qū)域戰(zhàn)略管理層，屬于集團(tuán)總部，本身起著強(qiáng)化溝通、信息交流和承上啟下的作用，需要根據(jù)決策層制定的項(xiàng)目組合管理計(jì)劃，分配給下屬層級(jí)和部門(mén)。首先，區(qū)域戰(zhàn)略管理層需要做好區(qū)域子戰(zhàn)略的定位工作，結(jié)合決策層下達(dá)的執(zhí)行計(jì)劃，將區(qū)域的戰(zhàn)略目標(biāo)融匯其中。與此同時(shí)，還要做好備選項(xiàng)目的分析工作，從多類型項(xiàng)目當(dāng)中選擇符合戰(zhàn)略規(guī)劃的項(xiàng)目?jī)?nèi)容，對(duì)其進(jìn)行比對(duì)分析和初步定位。

其次，區(qū)域戰(zhàn)略管理層需要落實(shí)備選項(xiàng)目初篩和精選的工作。依照決策層下發(fā)的戰(zhàn)略目標(biāo)，從備選的項(xiàng)目中剔除與目標(biāo)不相符的部分。而在精選的過(guò)程中，則需要對(duì)備選項(xiàng)目的投資回收預(yù)期、投資利潤(rùn)率、內(nèi)部收益率以及凈限值等進(jìn)行評(píng)估。根據(jù)以上四個(gè)評(píng)估指標(biāo)，對(duì)備選項(xiàng)目的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行細(xì)致的篩查，并匯總成分析報(bào)告，供決策層參考和使用[3]。

最后，房地產(chǎn)企業(yè)的區(qū)域戰(zhàn)略管理層，需要對(duì)項(xiàng)目組合進(jìn)行優(yōu)先級(jí)劃分，并制定科學(xué)的管理計(jì)劃。例如，對(duì)項(xiàng)目所涉及的資源、技術(shù)和人力等內(nèi)容進(jìn)行SWOT分析，確定項(xiàng)目啟動(dòng)的先后順序。并將同地區(qū)、同類型或同級(jí)的項(xiàng)目進(jìn)行優(yōu)化組合，制定更為科學(xué)的項(xiàng)目組合管理規(guī)劃。整個(gè)規(guī)劃中，需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施的成本、市場(chǎng)、資源、風(fēng)險(xiǎn)等因素，對(duì)項(xiàng)目組合管理規(guī)劃進(jìn)行評(píng)估和分析，就其中不合理或錯(cuò)誤的地方進(jìn)行反饋和調(diào)整，以便將實(shí)際執(zhí)行情況向決策層匯報(bào)。

3.項(xiàng)目公司執(zhí)行戰(zhàn)略管理

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合執(zhí)行戰(zhàn)略管理工作，一般由基層員工負(fù)責(zé)。在實(shí)踐中，首先需要對(duì)項(xiàng)目組合管理的規(guī)劃進(jìn)行分析，就上級(jí)下發(fā)的項(xiàng)目組合管理規(guī)劃中不合理、不清晰的地方予以反饋，及時(shí)實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)整。與此同時(shí)，還要求基層員工能夠分析項(xiàng)目資源整合的情況，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前所擁有的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境資源、人力資源、資金資源以及土地資源等進(jìn)行動(dòng)態(tài)解構(gòu)。

其次，要求基層員工做好項(xiàng)目組合管理計(jì)劃的編制工作以及項(xiàng)目資料的收集工作。在編制項(xiàng)目組合管理計(jì)劃的時(shí)候，要求基層人員能夠依照企業(yè)資源整合的情況，對(duì)分項(xiàng)目和項(xiàng)目組成果予以統(tǒng)一的編制。其中跨區(qū)域的項(xiàng)目需要進(jìn)行重點(diǎn)整合，并依照項(xiàng)目開(kāi)工的實(shí)際情況予以差異化管理。尤其在項(xiàng)目動(dòng)工之前，需要對(duì)前期資料予以大面積的整理和收集，為開(kāi)工后的規(guī)劃布局提供信息基礎(chǔ)[4]。

再次，要求基層員工能夠做好項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)督工作。項(xiàng)目組合管理準(zhǔn)備工作完畢之后，組合后的項(xiàng)目就要進(jìn)入施工階段，由安全管理部門(mén)和工程管理部門(mén)共同監(jiān)管項(xiàng)目的施工流程、安全情況和質(zhì)量情況，并且對(duì)重要材料的控制以及設(shè)計(jì)變更等問(wèn)題予以動(dòng)態(tài)的監(jiān)督和審核。整個(gè)過(guò)程中，需要確保資料信息的全程記錄和跟蹤，一旦發(fā)現(xiàn)由于市場(chǎng)變動(dòng)引發(fā)重要的管理問(wèn)題，需要將管理備案及時(shí)反饋給決策層，使其第一時(shí)間了解市場(chǎng)信息，做好科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)防控。

最后，需要做好竣工驗(yàn)收后項(xiàng)目組合管理的評(píng)估工作。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合竣工之后，要求企業(yè)能夠組織專業(yè)的監(jiān)管團(tuán)隊(duì)，就項(xiàng)目組合建設(shè)成效予以動(dòng)態(tài)的評(píng)估，發(fā)現(xiàn)細(xì)部工程不合格，及時(shí)出具重修證明，調(diào)整修補(bǔ)方案，以便房地產(chǎn)企業(yè)能夠動(dòng)態(tài)吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。驗(yàn)收和評(píng)估工作完畢之后，信息資料部門(mén)需要將全部的項(xiàng)目信息內(nèi)容錄入到平臺(tái)當(dāng)中，方便與其他區(qū)域項(xiàng)目企業(yè)或客戶進(jìn)行信息對(duì)接，為類似的項(xiàng)目組合優(yōu)化管理提供借鑒和參考。

三、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程設(shè)計(jì)建議

（一）建立科學(xué)有效的權(quán)責(zé)體系

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)在落實(shí)項(xiàng)目組合管理，尤其在優(yōu)化流程設(shè)計(jì)的時(shí)候，必須要統(tǒng)籌各類資源，建設(shè)更完善的權(quán)責(zé)體系，確保多個(gè)項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行的過(guò)程中，義務(wù)、責(zé)任和權(quán)利能夠明確分配，防止出現(xiàn)資源多項(xiàng)調(diào)度以及重復(fù)監(jiān)管的現(xiàn)象，以免影響項(xiàng)目運(yùn)行的穩(wěn)定和管理質(zhì)量。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)責(zé)人，還需要對(duì)項(xiàng)目組合管理的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行明確的劃分。根據(jù)業(yè)務(wù)或管理部成交的組織框架，對(duì)項(xiàng)目的權(quán)責(zé)予以細(xì)化和分解，一旦發(fā)現(xiàn)某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，需要明確范圍，及時(shí)追責(zé)，以免發(fā)生矛盾，后續(xù)陷入經(jīng)濟(jì)糾紛[5]。

（二）嚴(yán)格遵守設(shè)計(jì)原則

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，項(xiàng)目組合管理優(yōu)化設(shè)計(jì)，主要目標(biāo)在于提高企業(yè)項(xiàng)目整合管理的效率，使項(xiàng)目的落實(shí)和執(zhí)行，能夠具有程序化和規(guī)范化的特征。因此在實(shí)踐中，要求決策層以及執(zhí)行層，能夠嚴(yán)格遵守項(xiàng)目管理的設(shè)計(jì)原則，包括明確性原則、適應(yīng)性原則、規(guī)范化原則、結(jié)構(gòu)化原則以及完整性原則等，明確不同項(xiàng)目負(fù)責(zé)主體的責(zé)任義務(wù)，使執(zhí)行工作更具有規(guī)范化和結(jié)構(gòu)化，確保項(xiàng)目運(yùn)行適合企業(yè)發(fā)展要求，為擴(kuò)大收益提供保障。

（三）準(zhǔn)確掌控管理要點(diǎn)

在房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化設(shè)計(jì)項(xiàng)目組合管理流程的時(shí)候，為了能夠防止各項(xiàng)目中出現(xiàn)意見(jiàn)分歧和隔閡，并保證流程之間的信息平衡，需要決策層能夠明確掌握項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的要點(diǎn)。以普通的建筑設(shè)計(jì)為例，要求管理層能夠編制有效的任務(wù)設(shè)計(jì)書(shū)，明確建筑配套設(shè)施要求、建筑環(huán)保指標(biāo)要求、建筑功能需求、建筑面積大小、建筑地點(diǎn)方位以及建筑風(fēng)格等，并且對(duì)圖紙規(guī)劃中各施工企業(yè)、管理企業(yè)的資質(zhì)加以動(dòng)態(tài)審核。最重要的是，明確建筑成果的設(shè)計(jì)質(zhì)量，包括給水系統(tǒng)質(zhì)量、照明系統(tǒng)質(zhì)量、結(jié)構(gòu)選型質(zhì)量、平面布局質(zhì)量以及立體造型質(zhì)量等，對(duì)全過(guò)程實(shí)施動(dòng)態(tài)的監(jiān)督和準(zhǔn)確的考核。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目組合管理流程的設(shè)計(jì)優(yōu)化，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)收益。在實(shí)踐中，要求企業(yè)負(fù)責(zé)人能夠?qū)Χ囝愴?xiàng)目予以動(dòng)態(tài)的審核，優(yōu)化設(shè)計(jì)項(xiàng)目組合管理流程，制定明確的總體戰(zhàn)略，優(yōu)化戰(zhàn)術(shù)執(zhí)行工作。與此同時(shí)，要建立科學(xué)有效的權(quán)責(zé)體系，遵守設(shè)計(jì)原則，掌控項(xiàng)目組合管理的要點(diǎn)，提高管理成效的同時(shí)，為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)化發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)的制度基礎(chǔ)。